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00:00Bonjour, bienvenue sur Investeur TV dans notre émission « Idées de placement ».
00:14« Idées de placement » aujourd'hui avec Yvan Vajic, le président de Wemo RIM qui vient nous présenter sa nouvelle SCPI.
00:23Yvan, bonjour.
00:24Bonjour.
00:25Peut-être deux mots sur votre groupe. Wemo, pour commencer.
00:27Alors, Wemo, c'est un groupe que j'ai fondé en 2017, qui est composé aujourd'hui d'une quarantaine de collaborateurs,
00:33qui s'est construit à l'origine sur la transaction sur le logement neuf en Ile-de-France, puis sur l'investissement,
00:39et enfin en lançant Wemo RIM, qui est une société de gestion d'actifs agréée par l'AMF et qui a lancé son premier fonds immobilier,
00:46qu'est la SCPI Wemo One.
00:48Wemo One. Donc, vous qualifiez de SCPI Smart Cap. Alors, quel est son positionnement, sa stratégie ?
00:56Alors, la SCPI, déjà, pour rappeler les fondamentaux, c'est un peu comme une grosse SCI.
01:00C'est-à-dire que vous avez des associés qui investissent dedans.
01:03Nous, on récupère les fonds, on l'investit dans l'immobilier, on récolte les loyers et on les reverse à nos investisseurs.
01:10D'un point de vue concret, Wemo One, c'est une SCPI qui a vocation à collecter des loyers et à reverser du dividende.
01:16Donc, on appelle ça une SCPI de rendement.
01:19Ensuite, c'est une SCPI qui est diversifiée. C'est-à-dire qu'en fait, on n'a pas une seule classe d'actifs qui doit représenter plus de 50% du montant total des investissements.
01:30Deuxièmement, Wemo One, c'est une SCPI qui est européenne, donc qui investit en France et en zone euro pour éviter les risques de change et qui permet d'assurer une diversification géographique.
01:42Donc, une fois qu'on a dit ça, en fait, Wemo One, c'est aussi et surtout une stratégie d'investissement.
01:47Et la stratégie d'investissement de Wemo One, c'est d'être Smart Cap.
01:51Et en fait, Smart Cap, c'est quoi ? C'est souvent dans l'immobilier, en fait, on entend que le plus important, c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
01:58Chez Wemo, on va considérer que ce qui est le plus important, c'est le locataire, le locataire et le locataire.
02:05Et en fait, on va bâtir un cahier des charges d'investissement pour bien choisir nos actifs et bien choisir nos locataires.
02:11Et d'un point de vue très concret, comment ça se matérialise ?
02:14Déjà, pour bien choisir, il faut pouvoir avoir le choix.
02:17Donc, en fait, on va d'abord acheter des actifs à moins de 5 millions d'euros parce que, d'un point de vue concret, on a beaucoup de profondeur de marché.
02:25On est sur un marché qui est liquide et qui est profond.
02:28Et en même temps, on a assez peu de concurrence et on est en position de force pour négocier les actifs.
02:33En fait, nos concurrents, c'est des investisseurs privés.
02:35Comme c'est des investisseurs privés et que nous, on est une SCPI, donc on est un institutionnel,
02:40et qu'on achète sans conditions suspensives de financement, en fait, on a de meilleurs leviers de négociation pour bien acheter l'actif.
02:46Et en fait, ça s'est traduit sur notre valeur de reconstitution, là récemment,
02:49parce qu'on a quasiment 8%, enfin un peu plus de 8% de plus-value sur notre patrimoine immobilier expertisé, acquis sur les 6 derniers mois.
02:56Donc ça, c'est du concret et ça permet de traduire la réalité de notre stratégie.
02:59Donc ça, c'est la valorisation, mais le rendement, alors bien sûr, c'est un objectif, ce n'est pas une garantie contractuelle.
03:05Donc, il est de quel ordre ?
03:06Alors, le taux de distribution sur les 6 derniers mois, il est de 5%, ce qui correspond à un équivalent de 10% sur 12 mois.
03:15On rappelle qu'on ne peut pas se projeter, c'est la réglementation qui impose ça, on ne peut pas se projeter,
03:20et on ne peut pas dire à nos clients que comme on a fait 5% sur 6 mois, on va refaire 5% sur les 6 prochains mois.
03:25Mais d'un point de vue concret, 5% sur 6 mois, ça donne en équivalent 10%.
03:30D'accord.
03:31Ensuite, notre taux de distribution cible pour l'année 2025, il est de 9,5%.
03:36Net de frais, brut de fiscalité.
03:38C'est assez élevé. Comment vous sourcez vos actifs ?
03:43En fait, nos actifs, on va les sourcer soit en direct avec des asset managers qui ont de l'immobilier dans leur portefeuille
03:51et qui ont des lignes à arbitrer.
03:53Donc typiquement, ça a été le cas avec notre première acquisition en Espagne.
03:57On avait une grande foncière familiale espagnole qui se reconcentre sur des actifs un peu plus significatifs en termes de taille
04:04et qui voulaient se séparer de ces petites lignes.
04:07Donc nous, on s'est porté acquéreur de ces premières petites lignes.
04:11Ensuite, on achète avec des brokers par l'intermédiaire d'agents immobiliers qui nous apportent des deals.
04:17Ce qui est compliqué avec les agents immobiliers, notamment lorsqu'on arrive dans un nouveau pays,
04:21c'est qu'au début, on vous envoie des lignes qui sont...
04:24Ce que les autres ne veulent pas.
04:25Exactement. Donc en fait, il y a un gros travail de sélection à faire.
04:29Il faut créer un réseau.
04:29Exactement. Il faut être pédagogique. Il faut leur expliquer qu'on n'en veut pas pour telle et telle raison.
04:35Ils continuent à nous envoyer quelques deals un peu moyens.
04:37Et puis au bout d'un moment, on a quelques pépites qui ressortent.
04:40Et nous, en fait, comme on est une petite SCPI, on est une jeune SCPI,
04:44on se doit d'être hyper sélectif sur les premiers actifs.
04:47Donc on va toujours chercher les actifs qui nous semblent être le mieux et on va chercher les pépites.
04:53Et surtout parce qu'on est toujours plus intelligent avec peu d'argent.
04:55Donc en fait, on est obligé d'être sélectif au début si on ne l'est pas.
04:59Alors justement, précisez-nous un petit peu les modalités de SCPI.
05:02Donc sont en cours, la durée, s'il y a des possibilités de sortie, les frais de gestion,
05:06à quel profil d'investisseurs elles s'adressent ?
05:10Alors Wemo One, c'est une SCPI qui aujourd'hui capitalise environ 14 millions d'euros.
05:16Donc c'est une SCPI qui a été lancée au deuxième trimestre 2024.
05:21Donc on voit qu'il y a une accélération de notre collecte
05:22parce qu'on a collecté un peu plus de 6 millions d'euros sur le dernier trimestre.
05:25Donc les investisseurs commencent à nous faire de plus en plus confiance.
05:29Donc c'est une SCPI qui est ouverte à partir de 1 000 euros.
05:32Une part vaut 200 euros.
05:34Il faut souscrire 5 parts au minimum la première fois pour pouvoir être investisseur chez nous.
05:41Elle est ouverte au démembrement temporaire viagé.
05:45Et on va dire qu'on va avoir plusieurs typologies d'investisseurs chez nous.
05:49C'est-à-dire qu'investisseur numéro 1, ça va être l'investisseur qui veut un complément de revenu.
05:55C'est-à-dire que j'ai 50, 100 000 euros de cash disponible sur mon compte.
05:58Je veux un complément de revenu pour préparer ma retraite ou pour n'importe quelle raison.
06:02Je veux un complément de revenu, donc je vais investir et ça va me permettre d'avoir un complément de revenu.
06:07Ça, c'est le premier investisseur.
06:08Le deuxième type d'investisseur, c'est les investisseurs qui veulent transmettre.
06:12Par exemple, je veux transmettre du patrimoine à mes enfants.
06:17Je vais faire un démembrement viagé.
06:19Donc je vais leur donner, par exemple, la nue propriété.
06:23Je vais conserver l'usufruit, donc je vais continuer à percevoir les revenus.
06:27Mais mes enfants vont être nues propriétaires et ils vont récupérer l'usufruit à mon décès.
06:32Ça, c'est par exemple l'investisseur qui veut transmettre.
06:35On a l'investisseur qui veut un peu optimiser sa fiscalité, par exemple,
06:39qui va investir au travers d'une SCI à l'IS, donc une société civile immobilière,
06:45qu'il va assujettir à l'impôt sur les sociétés.
06:48Et il va mettre du compte courant dedans, dans cette SCI.
06:51Et donc, au fur et à mesure qu'il va recevoir des loyers,
06:54il va pouvoir récupérer son compte courant pendant 10, 12, 13, 14, 15 ans.
06:59Je ne sais pas quelle est la durée en fonction du rendement de la SCPI.
07:02Avec une moindre superficie à lui.
07:04Exactement, parce que finalement, les revenus vont être imposés à l'IS.
07:0715% sur les 40 000 premiers euros, je le fais simple.
07:11Et ensuite, il va avoir un bénéfice, une fois qu'il aura payé toutes ses charges,
07:15il va avoir un bénéfice qu'il va mettre en réserve.
07:16Et puis comme la société a une dette envers lui,
07:20parce que lui, en tant qu'associé personne physique, il a apporté de l'argent à la SCI.
07:24Ça l'utilise.
07:25Exactement, et du coup, il va récupérer son compte courant progressivement.
07:28Donc ça, c'est le troisième type d'investisseur.
07:30Et puis le quatrième type d'investisseur, c'est celui qui veut bénéficier de l'effet de levier.
07:33Donc il va chercher un crédit, il va emprunter de l'argent pour acheter des parts de SCPI.
07:40Même si ce n'est pas toujours en général d'avoir un crédit si on ne prend pas les SCPI de la banque.
07:46Mais enfin, c'est un autre sujet.
07:47Exactement.
07:48Alors, quel est l'avantage de Wemo One par rapport à toutes les nouvelles SCPI de nouvelle génération,
07:56on va dire, qui se sont lancées il y a quelques... récemment ?
07:58Alors, l'avantage de Wemo One, c'est que c'est une SCPI déjà d'indépendant.
08:02Il faut savoir qu'on n'est pas rattaché à un grand groupe immobilier.
08:06Il y a un esprit très familial et donc on est une SCPI d'entrepreneur.
08:11Et chacun d'entre nous a investi, en tout cas chacun des associés de la société de gestion,
08:17a investi ses deniers personnels dans la SCPI.
08:21Ça ne garantit pas le succès, mais ça garantit un alignement d'intérêt total
08:25et le fait qu'on va aller se bagarrer sur le moindre pourcentage de performance.
08:28Donc ça, c'est un élément qu'il faut rappeler.
08:31C'est-à-dire que c'est notre société et les 30 prochaines années,
08:33on est investi dans notre société avec les souscripteurs.
08:37Deuxièmement, on est une SCPI qui se positionne sur des actifs de petite taille à l'échelle européenne.
08:44Et en fait, on est la seule SCPI qui a vocation à avoir plus de 75% de son patrimoine investi en Europe
08:50sur des petits actifs. Donc sur ce segment-là, on est les seuls.
08:54Et troisièmement, je pense qu'il faut concevoir l'investissement en SCPI
08:58comme un fleuriste qui conçoit un bouquet de fleurs.
09:04Il faut aussi savoir diversifier son risque.
09:08L'offre de SCPI aujourd'hui, elle est complémentaire.
09:12En fait, on a rarement des clients qui souscrivent une seule SCPI.
09:15Ils vont souscrire une, deux ou trois pour diversifier leur risque
09:18et pour s'exposer à différentes stratégies.
09:21Maintenant, on s'aperçoit quand même qu'il y a un tronc commun
09:24à travers toutes les SCPI que nos clients choisissent.
09:27C'est qu'ils vont plutôt choisir des SCPI diversifiées et européennes
09:30et des SCPI qui sont plutôt jeunes, qui vont servir plus de 6-7% de taux de distribution.
09:36En tout cas, qui ont cet objectif cible.
09:38Ce qu'on conçoit, c'est qu'on vient de manière assez complémentaire
09:42avec d'autres SCPI plutôt jeunes ou plutôt établis parfois.
09:46Les clients vont venir composer une allocation diversifiée
09:50pour avoir plusieurs stratégies différentes dans leur portefeuille.
09:53Je pense que c'est ce que je recommanderais à mes clients
09:56si je devais les avoir en face de moi.
09:58D'accord. Alors ici, ce n'est pas une recommandation d'achat,
10:00ce n'est pas une interview promotionnelle.
10:02C'est juste une idée de placement, comme l'indique l'on de l'émission
10:05que vous êtes venu nous présenter.
10:07Pour les investisseurs qui sont intéressés, qui veulent en savoir plus
10:10et éventuellement souscrire, comment font-ils ?
10:13Alors, ils se rapprochent de leur conseiller en gestion de patrimoine,
10:15tout simplement, et leur demandent, soit ils travaillent déjà avec notre SCPI,
10:21auquel cas c'est facile, soit ils ne travaillent pas encore avec notre SCPI.
10:23Et donc, ils lui demandent de la référencer dans son portefeuille
10:28et de nous recommander.
10:30Donc, on est distribué quasiment exclusivement à travers notre réseau
10:35de conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
10:37Yvan, merci pour cette idée de placement.
10:40Merci à vous.
10:41Merci à tous de nous avoir suivis.
10:42Je vous rendez-vous très vite sur Investisseur TV
10:44avec d'autres idées de placement.
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