Après le scandale Orpea, comment aborder l’investissement dans les logements pour les seniors ? Une opportunité de placement qui pourrait bien être intéressante compte tenu du vieillissement de la population. Dans SMART PATRIMOINE, Thaïs Castang, associée chez L&A Finance et Julien Bey, directeur général de Domitys Invest feront le point sur les grands défis pour l’investissement en résidence senior, sur les points de vigilance, mais aussi sur la fiscalité de ces placements.
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00:00 Et nous enchaînons avec enjeu patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble comment aborder l'investissement en résidence senior à fin 2023.
00:12 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Thaïs Castan.
00:15 Bonjour Thaïs Castan. Vous êtes associée chez L&A Finance et nous avons le plaisir de recevoir également Julien Bey. Bonjour Julien Bey.
00:21 Bonjour Nicolas, bonjour Thaïs.
00:23 Vous êtes directeur général de Domiti's Invest. Alors, hasard du calendrier, on traite beaucoup de classes d'actifs sur ce plateau.
00:31 Hasard du calendrier, aujourd'hui on traite de l'investissement senior et le cours d'Orpea chute en bourse.
00:39 Un nouveau scandale émerge cette fois-ci sur Emera, donc des acteurs privés dans les Ehpad.
00:45 Alors il faut bien rappeler aux gens qui nous écoutent que Ehpad et résidence senior sont deux choses différentes.
00:49 Pour autant, certains peuvent quand même faire le lien ou en tout cas confondre les deux.
00:54 J'ai envie de vous poser la question. Qui veut répondre à cette première question ?
00:57 Je sens que personne. Julien Bey pour commencer et ensuite Thaïs Castan.
01:01 Déjà, deux questions. La première, est-ce qu'il y a un lien entre résidence senior et Ehpad ?
01:08 Et deuxièmement, je veux dire d'un point de vue performance, est-ce que les scandales qui ont touché les Ehpad peuvent avoir un impact sur les résidences senior ?
01:14 Et deux, quelle est la différence entre Ehpad et résidence senior ?
01:17 Alors je vais commencer déjà par préciser la différence qu'il y a entre un Ehpad et une résidence senior.
01:23 Un Ehpad, comme vous venez de le dire, est un établissement médicalisé qui prend en charge la dépendance des personnes âgées.
01:30 La résidence service senior, par opposition, n'est pas une structure médicalisée et va permettre justement le maintien à domicile du senior pour continuer à bien vieillir.
01:40 Aujourd'hui, il faut forcément constater qu'il y a une conséquence un peu indirecte à tout ce qui se passe autour des Ehpad.
01:47 C'est qu'on a des seniors qui, évidemment, avancent en âge aussi dans les résidences service.
01:51 Bien sûr.
01:52 On n'a pas trouvé la recette de la jouvence éternelle pour les résidences senior.
01:56 Pas encore.
01:57 Et malgré tout, du coup, on a de plus en plus de seniors qui, lorsqu'ils avancent vers un stade de dépendance, essayent quand même de rester résidence senior.
02:06 Parce que justement, des idées reçues et pas forcément envie d'aller dans un Ehpad avec tout ce qui peut se passer dans les médias autour de ce sujet-là.
02:16 D'accord. Donc l'impact, on le voit à ce niveau-là de "j'ai pas envie de passer à l'étape d'après, quel Ehpad". D'accord.
02:22 Ce qui n'est pas forcément une bonne chose, puisqu'on a tendance, avec tous ces sujets-là, à vouloir opposer Ehpad et résidence senior.
02:28 La résidence senior, pardon, n'est pas médicalisée.
02:30 La résidence senior n'est pas médicalisée.
02:31 C'est pour ça qu'il faut bien préciser et répéter qu'en fait, il n'y a pas lieu d'opposer résidence senior et Ehpad.
02:37 Ce sont deux étapes absolument complémentaires et qui doivent être justement bien mises en place pour pouvoir permettre le parcours résidentiel de la personne âgée,
02:45 en fonction de ses besoins, mais aussi en fonction de l'évolution de son état de santé.
02:49 Alors, je précise pour ceux qui nous écoutent, il y a eu un scandale hors PA il y a deux ans, à cause d'un livre qui est sorti aujourd'hui.
02:56 Le cours de bourse financier d'hors PA, j'allais dire chute, mais je pense qu'on peut dire chute, effectivement,
03:03 mais qui n'a rien à voir avec un nouveau scandale hors PA.
03:05 C'est plus en lien avec une valorisation de l'entreprise.
03:07 Et au même moment, en revanche, on a un autre acteur privé de l'Ehpad, qui s'appelle Emera,
03:13 qui voit quelques articles émerger dans la presse en lien potentiellement avec des accusations de maltraitance.
03:20 Je vous pose la question, Thaïs Castan, même si on oppose ou si on confond résidence sénior et Ehpad,
03:26 est-ce que d'un point de vue d'investisseur, d'un point de vue d'épargnant, ça amène une manière différente d'aborder le sujet de l'investissement en résidence sénior,
03:37 quand on voit peut-être la presse et les actes qu'il peut y avoir au niveau des Ehpad, de certains Ehpad dans le secteur privé, je précise, pardon.
03:45 Oui, c'est une bonne question. En réalité, nos clients ne font pas la différence, en tout cas peu la différence,
03:52 parce qu'on leur explique nous-mêmes au sein du cabinet ce qu'est une résidence sénior, ce qu'est un Ehpad.
03:58 Et puis les critères d'investissement ne sont pas les mêmes, les choix du gestionnaire ne sont pas les mêmes.
04:03 Il y a quand même pas mal de paramètres qui varient entre les deux investissements, qui sont soit des résidences séniores, soit des Ehpad.
04:10 Et même notre client peut avoir une préférence ou un choix par rapport à cela. Donc en réalité, l'actualité impacte peu,
04:17 même si lorsqu'on dit investissement auprès des séniors de manière générale, il y a quand même un déclic chez nos clients qui se disent
04:25 "mais moi attention, je ne veux pas participer au scandale". Le but c'est de les rassurer, de leur montrer que le choix des gestionnaires que l'on fait est de qualité.
04:35 Si on parle maintenant d'investissement en résidence sénior, qui est le sujet de cette émission, on parle donc, Julien B, d'investissement dans des structures
04:45 qui accueillent des séniors, qui ne sont pas médicalisés, donc normalement qui sont un peu plus jeunes. Et là pour le coup, on investit dans quoi concrètement ?
04:54 C'est l'une des grandes différences qu'il y a également entre l'Ehpad et la résidence sénior. Dans une résidence sénior, on parle de véritable logement,
05:00 puisque les résidents vont établir leur résidence principale dans la résidence. Donc principalement des appartements type 2, qui selon les opérateurs vont faire entre 40 et 45 m².
05:10 Et également des appartements type 3 pour accueillir principalement des couples ou des seniors qui, quittant un logement assez spacieux, veulent une petite transition
05:21 avec l'appartement type 2 en passant par un type 3 qui va plutôt lui faire aux alentours de 60-65 m².
05:27 Pour autant, on ne parle pas d'investissement en immeubles mais en résidence, parce qu'il y a des services dans les immeubles construits pour des résidences seniors.
05:34 Tout à fait. Et au-delà de ces logements adaptés au maintien à domicile, vous allez avoir un ensemble de services proposés soit sous forme de formule, soit à la carte,
05:43 qui vont participer justement au bienveillir du résident, avec des services qui vont passer par l'accueil, la conciergerie, mais tout un ensemble d'animations.
05:52 Un élément de service très important et très recherché qui est la restauration, qui est un élément fondamental du bienveillir.
06:01 Et on va avoir aussi tout un ensemble dédié au bien-être avec des services plus ou moins étoffés selon les opérateurs, en fonction aussi du positionnement qu'il y a sur le sujet.
06:12 Je rebondis parce que c'est un des choix de sélection des résidences et donc des partenaires avec lesquels on travaille, à savoir est-ce que la résidence est placée dans un centre-ville dynamique,
06:23 parce que l'investissement en résidence senior est un investissement locatif à proprement parler.
06:27 C'est la question que j'allais vous poser, c'est en fait est-ce qu'on l'aborde comme un investissement immobilier classique ?
06:31 Absolument, absolument, parce qu'en fait contrairement aux EHPAD, justement, on va avoir des résidences qui vont être localisées dans des centres-villes plutôt dynamiques,
06:40 avec des prestations de services à côté. Donc on peut avoir effectivement des services à la santé type laboratoire et autres, mais aussi des restaurants, des boutiques,
06:52 parce que ces personnes-là continuent à vivre, à sortir, même si elles souhaitent vivre ensemble.
06:57 C'est un investissement qui est intéressant sur le plan de la localisation, parce que ça évolue au même rythme qu'un appartement qui serait logé en centre-ville par exemple.
07:06 Autre question, vous allez me dire que je cherche systématiquement la petite bête, ce n'est pas forcément l'idée,
07:10 mais quand on voit que l'investissement immobilier, lui pour le coup, peut être freiné, voire être à la peine aujourd'hui en lien avec la hausse des taux et le coût du financement,
07:17 est-ce que les investissements en résidence senior, qui sont de l'investissement locatif par essence, parce qu'on n'achète pas pour y vivre,
07:22 enfin peut-être que si, vous allez nous le dire, je ne le dirai pas, mais est-ce que là pour le coup, on constate plus de difficultés à aller sur ce type d'investissement aujourd'hui ?
07:29 Alors de manière générale, oui, le contexte aujourd'hui est lié au taux d'intérêt et complexifie l'accès à l'immobilier, ça c'est certain pour nos clients.
07:39 Au global ?
07:40 Au global. Après, il y a différents moyens d'investissement, parce qu'il faut rappeler que l'investissement immobilier locatif, c'est un outil primordial de création de patrimoine,
07:48 de création de rente également, pour soi, pour la retraite. Donc c'est vrai que des personnes aujourd'hui peuvent investir en cash, parce qu'on en parlait avec Julien tout à l'heure,
07:58 et puis peuvent également investir via le crédit, mais aujourd'hui ça se complexifie, c'est vrai. Les investisseurs sont attentistes par rapport à l'investissement.
08:07 Donc ça veut dire que l'investissement en résidence sénior s'adresse à ceux qui ont du cash globalement et qui cherchent à diversifier un patrimoine dont ils possèdent déjà les fonds ?
08:15 Aujourd'hui, oui, plus de souscription en cash, mais c'est lié au contexte, parce que le crédit s'y prête totalement également,
08:23 et puis aussi pour sécuriser un patrimoine, diversifier ses actifs en immobilier ou autre, c'est un outil intéressant.
08:29 Julien Baie, face au contexte actuel de hausse des taux, alors c'est vrai qu'on a connu une hausse des taux rapide sur la dernière année,
08:36 ça devrait se stabiliser sur l'année qui vient, plusieurs experts du marché immobilier espèrent d'ailleurs globalement que ça va peut-être détendre un petit peu ce marché immobilier,
08:44 comment est-ce que l'investissement en résidence sénior traverse cette période ?
08:50 Comme le disait Thaïs, notamment sur le premier semestre de l'année, avec l'augmentation brutale des taux et finalement l'inertie propre au recalibrage des programmes immobiliers,
09:01 on a eu un certain nombre de clients qui se sont retrouvés confrontés à un effort d'épingle trop important par rapport à ce qu'ils envisageaient dans leur stratégie patrimoniale.
09:09 Les choses se sont un peu détendues, on va dire à l'horizon de l'été, par le travail des opérateurs immobiliers,
09:15 mais aussi par un certain nombre de signes de détente qu'on commence à observer depuis le mois de septembre sur le marché du crédit.
09:21 Ce qui ressort aussi beaucoup de cette période, ce sont tout ce qu'on va appeler les critères extra-financiers,
09:27 puisqu'on parle évidemment des faits de levier du crédit, on parle de rentabilité,
09:31 mais l'épargnant en particulier cherche aussi à, quelque part, sécuriser sa stratégie patrimoniale.
09:36 Donc quand on parle de résidence sénior, on parle de pérennité, on parle de gestion locative complètement déléguée à l'exploitant qui gère la résidence,
09:43 on parle aussi d'investissements qui sont en ligne avec la tendance éco-responsable qui est de plus en plus prégnante
09:50 dans les critères de prise de décision des épargnants.
09:53 Et surtout, je crois qu'il y a deux phénomènes hyper importants à mettre en avant, c'est la simplicité de gestion.
09:59 Les épargnants veulent investir, mais n'ont pas envie de se rajouter de charges dans la gestion de leur patrimoine.
10:05 Donc là, avec un exploitant qui, en gros, s'occupe de tout, ça répond à pas mal de critères.
10:10 Et je crois aussi qu'il est important de mettre en avant le fait que les épargnants sont sensibles au fait que leur investissement ne va pas leur créer de fiscalité supplémentaire,
10:19 notamment avec le mécanisme de loueur emmeublé non professionnel.
10:22 On a une idée de chiffre ou de proportion par rapport à la demande, alors pas la demande d'investisseurs,
10:30 mais la demande de locataires potentiels sur des investisseurs séniors, sur le marché aujourd'hui de l'investissement en résidence sénior ?
10:36 Alors, ça c'est vraiment le point fondamental qui passe un peu en second rang avec l'actualité immobilière, mais c'est un fondamental à mettre en avant.
10:44 Depuis 2020, on est dans le pic d'augmentation du vieillissement de la population en France.
10:49 C'est-à-dire que jusqu'en 2020, on avait une augmentation du vieillissement liée à l'allongement de l'espérance de vie.
10:55 Depuis 2020, on voit arriver à l'âge de plus de 75 ans les fameuses générations nées dans le baby-boom.
11:01 Donc les besoins sont exponentiels et l'offre en face, elle augmente, mais très peu.
11:08 Et vous avez certainement vu passer en début d'année un rapport du Haut Commissariat au plan,
11:12 qui s'empare un peu du sujet de la société au vieillissement de la population,
11:17 et qui estimait qu'entre 2020 et 2050, il fallait produire 300 000 nouveaux logements non médicalisés
11:24 pour répondre à ces besoins avec un pic avant 2030.
11:28 Thaïs Castan, j'aime bien parler de couple rendement risque aussi à un moment quand on parle d'investissement.
11:33 Quand on voit qu'il y a une telle demande sur des sujets de logements seniors,
11:37 quel est le niveau de risque qu'on met sur un investissement en résidence senior ?
11:43 Alors effectivement, il faut passer par les bons opérateurs, il faut avoir les bonnes localisations.
11:46 Il est peut-être là le sujet, mais...
11:47 C'est ce que j'allais vous dire.
11:49 Quand on parle d'investissement immobilier, il y a quand même plusieurs critères à respecter pour faire un investissement de qualité.
11:54 Alors à savoir déjà l'emplacement. L'emplacement en immobilier, on le sait, c'est le secret d'un investissement pérenne.
12:00 Il y a également le choix du gestionnaire qui sera finalement l'unique locataire.
12:04 Donc avoir sa pérennité, son historique de performance, la stabilité financière, il y a vraiment différents critères à analyser.
12:11 Et puis, on n'en parle pas suffisamment, mais c'est le cadre juridique lié au bail qui est signé entre le locataire et le propriétaire.
12:19 C'est souvent un bail commercial grâce au régime LMNP qui permet, comme le disait Julien, de bénéficier d'une fiscalité neutre sur les loyers.
12:27 Tant qu'on ne dépasse pas un certain montant, mais j'imagine que le gestionnaire fait attention à ça ?
12:31 Alors pour un seul bien, c'est compliqué.
12:33 C'est compliqué, d'accord.
12:34 C'est très très rentable.
12:36 C'est compliqué, mais effectivement, il y a le régime micro, il y a le régime réel.
12:40 Après, il vaut mieux être accompagné d'un professionnel, d'un expert comptable, d'un cabinet, parce que ça peut devenir technique en termes de déclaration.
12:46 Mais globalement, oui, il y a quand même différents critères à respecter pour faire un investissement de qualité.
12:51 Et je ne pense pas que toutes les résidences seniors en France, malgré la demande, soient pertinentes.
12:58 Donc, le choix du gestionnaire, de la localisation et du cadre juridique est primordial.
13:03 Merci beaucoup Thaïs Castan, associée chez L.A. Finance.
13:05 Merci Julien Bé, directeur général de Domiti S'Investe.
13:08 Merci à vous de nous avoir suivis.
13:10 On se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.