Comment aborder l’investissement locatif, et plus particulièrement la location meublée d’ici la fin d’année ? Entre les possibles évolutions de la fiscalité ou encore les Jeux Olympiques de Paris en 2024, un coût de financement plus élevé, le marché du locatif n’est pas épargné ! Faut-il attendre moins de rendement ? Les réponses de Thibault Roulleaux-Dugage, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Carat Capital et de Thierry Vignal, cofondateur de Masteos.
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine. Nous restons sur une thématique immobilière puisque nous allons tenter de comprendre ensemble comment aborder l'investissement locatif et peut-être plus particulièrement la location
00:13 meublée d'ici la fin d'année 2023, ce qui va nous amener à nous poser des questions en matière de coûts de financement, de niveau de prix en matière de marché immobilier mais aussi de fiscalité.
00:23 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Thierry Vignal. Bonjour Thierry Vignal. Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:30 Vous êtes cofondateur de Mastéos. Mastéos, qu'on ne présente plus, qui accompagne les épargnants justement dans des investissements immobiliers.
00:38 Nous avons le plaisir d'accueillir également sur le plateau de Smart Patrimoine Thibault Rouleau-Dugage. Bonjour Thibault Rouleau-Dugage. Bonjour Nicolas.
00:44 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Cara Capital. Cara Capital est un cabinet de gestion de patrimoine.
00:52 Vous êtes plus ou moins expert sur les sujets fiscalité en matière notamment d'investissement locatif. Vous allez nous éclairer sur ce qui est fait, ce qui pourrait être fait
01:01 et sur les effets d'annonce qu'on peut avoir sur la fiscalité et l'immobilier puisqu'il y en a beaucoup en ce moment. On va commencer avec vous Thierry Vignal avec des questions
01:08 qu'on doit vous poser tous les jours, des questions qui reviennent très régulièrement dans la presse parce qu'on n'en a pas de réponse encore tout à fait exacte sur le sujet.
01:15 Quand on voit un coût du financement plus élevé, des questionnements sur les valorisations en matière d'achat immobilier pour ensuite effectivement les mettre en location.
01:25 Est-ce qu'on n'a pas un risque voire une réalité aujourd'hui de tassement des rendements en matière d'investissement locatif ?
01:32 Oui, à l'instant T, c'est sûr que si les taux augmentent, ce n'est jamais bon pour un investisseur parce qu'on a envie d'avoir un rendement qui soit supérieur au taux d'intérêt.
01:40 C'est comme ça que l'équation fonctionne. Donc si les nouveaux taux sont à 4 ou 5 et que mon rendement dans des grandes villes tourne à 3, 3,5, je ne suis pas forcément gagnant.
01:49 Donc ça nous affecte énormément, nous dans le secteur de l'investissement locatif et on peut se consoler en se disant, et c'est vrai qu'on peut faire des superbes affaires en ce moment,
01:58 on a des négociations à -15, -20% qui passent et négocier sur le prix, ça restaure du rendement par ces mécaniques. Si je fais 10% de négo, je gagne 10% sur mon rendement.
02:08 Donc c'est aussi comme ça qu'on peut s'y retrouver et surtout le taux, ça se renégocie à la baisse plus tard. Donc c'est temporaire.
02:17 Donc pour l'instant, on négocie les biens immobiliers, si je comprends bien, et dans un second temps, on pourra peut-être renégocier le crédit.
02:23 Mais où est-ce qu'on trouve du -15 ou du -20% en matière de valorisation de biens immobiliers ? C'est-à-dire qu'on va chercher des passevoirs thermiques essentiellement aujourd'hui ?
02:32 Ça aide, ce n'est pas forcément le bon plan parce qu'après il y a des travaux à faire, c'est cher. Mais ce qui est vrai et ce qu'on ne voit pas forcément dans la presse IMO,
02:41 c'est que les prix baissent un peu plus que ce qu'annoncent les meilleurs agents. En fait, sur le terrain, on a vraiment des négociations très agressives à deux chiffres
02:48 qui passent, surtout à Bordeaux, surtout à Lyon, un peu à Paris. Et il n'y a pas que ces villes, après il y a des villes moyennes qui résistent très bien
02:58 au retournement de marché et où on a des bons rendements. Mais là, il va falloir contrôler le niveau de tension locative parce qu'on risque de se retrouver dans des déserts locatifs.
03:06 Et il y a quelques villes qui tirent leur épingle du jeu, qui ne sont pas chères et à forte tension, type New York, Angoulême, ce genre de villes auxquelles on ne pense pas forcément,
03:16 qui sont à la fois rentables et peu risquées.
03:18 Alors on reviendra peut-être sur les villes où il faut investir ou en tout cas où à un instant T, il apparaît peut-être plus intéressant d'investir.
03:25 Mais effectivement, quand on baisse ou en tout cas on négocie à la baisse des prix de l'immobilier, mais derrière, il faut regarder effectivement si on va pouvoir louer son bien.
03:35 Quand on est dans des villes où il y a une forte tension locative, est-ce que ça peut permettre d'aller chercher un rendement supérieur ou de toute façon,
03:42 le plafonnement des loyers fait qu'on aura une rentabilité là aussi plafonnée ?
03:47 Non, on ne va pas aller chercher plus de rendement, on va aller chercher moins de vacances locatives.
03:51 D'accord.
03:53 Et en l'occurrence, c'est vrai qu'on en a de moins en moins parce que l'effet pervers de cette hausse de taux,
03:57 c'est qu'il y a de moins en moins de financement bancaire accordé pour les investissements locatifs, donc il y a moins d'offres de location.
04:03 Ça, on a des locataires qui sont de plus en plus nombreux parce que ceux qui voulaient acheter une résidence principale se voient opposer des refus de prêts,
04:10 donc restent par défaut locataires.
04:12 Donc on a l'offre de location qui diminue et le rang des locataires qui augmente et donc on se retrouve avec une tension locative qui explose.
04:18 Alors ça, ça génère une crise sociale qui est latente, parce qu'on a émergé et ça c'est terrible.
04:23 En revanche, côté bailleur, oui, il y a moins de vacances et c'est beaucoup plus facile de louer à peu près partout en France à quelques exceptions près.
04:29 Donc le sujet, c'est plus la vacance locative que la possibilité d'augmenter un peu le loyer pour aller chercher le rendement qu'on aura perdu sur le crédit immobilier,
04:36 par exemple, sans profiter de la crise, mais globalement pour rentrer dans ses frais ?
04:40 Et malheureusement, on n'est pas sur un marché où on peut librement fixer le prix, il est plafonné par l'État, comme la plupart des grandes villes,
04:47 et je pense que c'est une bonne chose socialement, mais c'est vrai qu'on va plutôt jouer sur le prix que sur le loyer et c'est d'ailleurs beaucoup plus efficace.
04:54 Donc en ce moment, profitons pour faire des offres à la casse et renégocier son taux plus tard, mais ce n'est pas via le loyer qu'on va créer du rendement.
05:04 Petit point fiscalité avec vous, Thibault Rouleau du Gage.
05:07 Alors il y a beaucoup d'annonces ou d'envie de faire ou de revoir la fiscalité en matière d'immobilier, d'immobilier locatif.
05:14 Je voulais commencer peut-être avec le sujet de la location meublée puisqu'on a beaucoup parlé d'investissement locatif avec Thierry Vignal.
05:20 Il existe aussi la possibilité peut-être de rentabiliser un bien via une location sur une plateforme de location meublée de courte durée.
05:30 Le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, s'est exprimé avant l'été sur le fait que peut-être que le régime fiscal avantageux qui vient,
05:38 vous le direz mieux que moi, mais donner, accorder un crédit TVA finalement sur cet investissement ou en tout cas sur les revenus de cet investissement
05:47 pourrait être remis en cause. Là pour l'instant on n'est que dans les faits d'annonce.
05:50 Est-ce qu'il faut en tant qu'investisseur immobilier, la question est plus générale, craindre une revue de la fiscalité sur les revenus qu'on pourrait avoir ?
05:59 Alors la question est excellente et effectivement quand on parle de rentabilité immobilière, je pense que l'aspect fiscal c'est essentiel de la volonté.
06:07 Parce qu'une partie importante de la rentabilité vient de l'économie d'impôt que l'on peut faire.
06:14 Aujourd'hui en France vous avez deux grands régimes fiscaux d'imposition des loyers, vous avez la location nue ou la location meublée.
06:21 Pour faire de manière schématique, la location nue est fortement taxée, la location meublée l'est beaucoup moins.
06:26 Dans un certain seuil, jusqu'à un certain seuil en tout cas.
06:29 Jusqu'à un certain seuil effectivement, puisque vous avez soit un régime de déduction forfaitaire des charges, vous abattez 50% de charges sur vos loyers,
06:37 soit un régime réel qui permet de déduire un amortissement théorique du montant des loyers et d'aboutir dans la majorité des cas à un résultat négatif.
06:46 Donc c'est important d'avoir ça en tête.
06:48 Effectivement, on a beaucoup d'effets d'annonce en ce moment sur la refonte de ces régimes ou éventuellement la création d'un statut un peu unique.
07:00 Tout ça c'est des effets d'annonce. Pour l'instant il n'y a rien.
07:04 Le projet de loi de finances qui a été présenté la semaine dernière au Parlement ne contient rien en ce sens.
07:11 On sait simplement qu'il y a des discussions sur le sujet et ce n'est pas impossible que dans les mois et les années à venir on voit des évolutions sur ce sujet.
07:18 C'est pour ça que je vous pose la question.
07:20 On a beaucoup de questionnements sur le marché immobilier mais peu de réponses aujourd'hui puisqu'on est dans une période de transition.
07:25 Et en même temps des effets d'annonce sur la fiscalité.
07:27 Donc peut-être un message un peu brouillé en matière d'épargnance sur est-ce qu'il faut que je veille de faire de l'investissement locatif ?
07:33 Est-ce qu'il y a encore des opportunités pour moi ou au contraire est-ce que ce monde commence à devenir un petit peu plus complexe ?
07:38 D'où ma question.
07:39 Alors effectivement c'est des effets d'annonce.
07:40 Mais déjà pourquoi est-ce qu'on a envie de s'être refondre finalement vers un statut plus simple si je comprends ce que vous nous dites ?
07:48 C'est parce qu'il y avait une complexité fiscale à ce niveau-là ou la raison est ailleurs ?
07:52 Non mais c'est que le traité de manière différente, l'allocation nulle, l'allocation meublée, il n'y a pas vraiment de justification.
08:00 Donc on comprend la volonté de l'exécutif, du gouvernement d'unifier tout ça dans un régime qui serait unique et qui serait beaucoup plus simple.
08:10 Donc ça apporte à la visibilité de la loi, ce qui est important.
08:13 Encore une fois, ce n'est pas fait et on ne construit pas une stratégie immobilière de toute façon uniquement sur des paramètres fiscaux.
08:21 C'est ce que tu disais tout à l'heure.
08:23 On construit une stratégie immobilière avec une perspective de très long terme.
08:28 On se place à horizon peut-être 20 ans, 30 ans, on initie même les sujets de transmission.
08:34 C'est tous ces paramètres qu'il faut avoir à l'esprit et non pas simplement le prisme fiscal, même si le prisme fiscal est essentiel
08:40 parce qu'il conditionne une partie de la rentabilité de l'investissement.
08:44 Thierry Vignal, évidemment on ne fait pas un investissement locatif en fonction de l'aspect fiscal.
08:50 Est-ce que pour autant il faut le prendre en compte ?
08:52 J'allais utiliser le mot crainte, alors il ne va peut-être pas vous plaire,
08:54 mais craindre une évolution de la fiscalité dans le mauvais sens sur les revenus d'un investissement locatif ?
08:59 C'est vrai qu'on n'est pas chouchoutés, nous les investisseurs, dans les lois de finances.
09:04 Encore plus ceux qui font du Airbnb à l'approche des JO.
09:07 On parlait de la TVR, mais il y a aussi l'abattement, le fameux abattement qui va changer.
09:12 Pour les Airbnb c'est 71% d'abattement forfaitaire.
09:15 On peut juste cocher une case alors -71%.
09:18 Ça, ça va être remis en cause.
09:18 D'ailleurs, je précise que j'ai dit crédit d'impôt tout à l'heure.
09:21 C'est un abattement dont on parle effectivement.
09:22 Et ce pourcentage de 71% par rapport à l'allocation meublée non-Airbnb où on est à 50%
09:27 et par rapport au foncier où on est à 30%.
09:30 Pourquoi c'est différent ?
09:31 Parce qu'il y a une table Ikea, c'est du meublé, et puis là je loue à des touristes.
09:35 Mais attention parce que ça peut être uniformisé à la hausse pour tout le monde.
09:38 Moyenisé, je pense.
09:40 On ne sait pas.
09:40 En fait, on ne sait pas à quelle sauce on va être mangé.
09:42 En fait, on ne sait pas du tout.
09:43 C'est vrai que ce qui est en débat aujourd'hui, c'est plutôt le fait d'appliquer un abattement de 50% pour tout le monde.
09:54 Les 30% de l'allocation de revenus passeraient à 50%.
09:56 Les 61% du tourisme passeraient à 50% aussi.
09:58 Pour le régime réel, peut-être une suppression ou un aménagement des conditions d'amortissement.
10:04 En fait, tout ça, c'est très nébuleux.
10:06 Ce qui est certain, c'est que là, le projet de loi de finance, je vous le disais, a été présenté la semaine dernière au Parlement.
10:13 C'est évident qu'on va avoir une quirielle d'amendement là-dessus.
10:16 Pour l'instant, il ne contient rien.
10:17 Mais c'est évident qu'au cours de la navette parlementaire qui va durer jusqu'à la fin de l'année,
10:21 on va avoir une quantité de mesures sur le sujet.
10:24 Les députés vont s'en donner à cœur joie.
10:26 Donc, c'est quelque chose qu'il va falloir suivre de manière attentive.
10:30 Et de manière régulière, dernière question pour vous, Thierry Vignal.
10:34 Vous avez mentionné les JO, mais vous aviez mentionné Niord un petit peu plus tôt dans la discussion.
10:40 Quand on est investisseur locatif, est-ce qu'on se dit que finalement, les Jeux olympiques de Paris vont porter Paris
10:45 et donc on se cantonne à cette ville ou au contraire, est-ce qu'on va chercher du rendement dans des villes peut-être moins connues,
10:51 moins médiatiques, moins emblématiques du tourisme, mais où il y a peut-être d'autres possibilités de rendement ?
10:57 Les Jeux olympiques ont un impact sur les gens, les Parisiens notamment, qui ont une résidence principale.
11:02 Parce que parmi ces Parisiens, il y en a qui sont candidats à la vente et qui vont avoir tendance à reporter leur projet de vente
11:07 en se disant que déjà, il y a du revenu Airbnb à aller chercher.
11:10 Parce que pendant les JO, on a un effet multiplicateur fois 3 fois 4 sur le prix de la nuitée.
11:15 Donc là, on parle vraiment de budget conséquent, 15 000 euros sur 3 semaines en moyenne.
11:19 Ça représente 4% du prix médian d'un appart, c'est suffisant à décaler des projets de vente.
11:23 Et par ailleurs, on a un impact historique des JO dans les villes hautes, qu'on va reconstituer chez Mastéo,
11:28 c'est en moyenne 17% entre l'année N-1 et l'année N+1.
11:31 Donc si on prend tous les Jeux olympiques depuis 2000, en moyenne, le marché immobile en nominale fait +17%
11:36 entre l'année N-1 et l'année N+1.
11:38 Et donc ça crée des anticipations et des espoirs qui reportent les projets de vente et qui assèchent, qui raréfient l'offre.
11:44 Ce qui fait que les prix ne baissent pas, parce que faute d'offre, même si la demande est en baisse, les prix ne s'ajustent pas.
11:48 Et donc on a un marché qui réagit en volume et pas en prix, avec des prix qui baissent finalement assez peu,
11:53 alors que la demande s'est effondrée.
11:55 Et donc, qu'est-ce qui nous reste ?
11:57 Les JO, c'est vraiment très spécifique à Paris, même s'il y aura des épreuves à Lille et Marseille.
12:02 Et en villes alternatives aux grandes villes parentables, il y a ces villes moyennes qui résistent.
12:07 Et New York, j'adore, typiquement.
12:08 Angoulême, je n'ai pas le slogan, mais ce sont des villes qui sont rentables, abordables,
12:13 et avec une tension locative excellente, parce que, ça c'est du cas par cas,
12:17 New York c'est la capitale des assurances et des banques, et donc on a des super locataires là-bas.
12:20 Donc il faut sortir des sentiers battus pour aller chercher du rendement.
12:23 Merci beaucoup Thierry Vignal, cofondateur de Mastéo.
12:25 Merci Thibault Rouleau du Gage, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Caracapital.
12:29 Et on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.