Plusieurs sociétés de gestion ont annoncé la baisse du prix de part de certaines SCPI. Mais posséder de la pierre-papier dans son contrat d’assurance-vie est-il finalement toujours avantageux ? Que faire des titres d’épargne immobilière détenus dans les contrats d’assurance-vie ? Ce qui est sûr, c’est que ce genre de placements sont des investissements sur le long terme : qui connaissent des hauts et des bas, des cycles.
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00:00 Comment aborder les fonds immobiliers dans vos contrats d'assurance vie ? Voilà la question qui va nous animer ensemble dans Enjeu Patrimoine.
00:11 Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau Christian de Kérangal. Bonjour Christian de Kérangal.
00:16 Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur général de l'IEIF, Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière.
00:22 On va revenir avec vous dans un instant sur les tendances et les chiffres un petit peu vis-à-vis de ces fonds immobiliers.
00:27 Juste avant, nous avons le plaisir d'accueillir également sur le plateau de Smart Patrimoine pour en parler Anthony Kelsey. Bonjour Anthony Kelsey.
00:32 Bonjour Nicolas.
00:33 Vous êtes fondateur de Kelsey Patrimoine et vous nous direz dans un instant quel sort vous réservez justement à ces fonds immobiliers dans des contrats d'assurance vie ou autre pour cette fin d'année 2023.
00:43 Christian de Kérangal, on va commencer avec vous. Si on se pose la question aujourd'hui, ce n'est pas anodin, c'est que cela fait plusieurs semaines.
00:48 On peut même commencer à en parler en mois, qu'on constate peut-être des inquiétudes sur les fonds immobiliers de deux sortes.
00:55 Déjà, les chiffres de l'IEIF et de l'ASPI me montrent un recul de la collecte sur le premier semestre de l'année 2023.
01:01 Et on a vu également, alors déjà l'AMF commençait à s'intéresser d'un petit peu plus près à la gestion des actifs au sein des SCPI.
01:09 Et certaines grandes SCPI annonçaient des baisses de valorisation du prix de leur part. Un contexte qui pose question sur les fonds immobiliers aujourd'hui.
01:18 Comment est-ce que vous regardez ça du point de vue de l'IEIF ?
01:21 Très clairement, je pense qu'on avait oublié que l'immobilier était cyclique. Or, l'immobilier comme l'économie, comme l'investissement dans d'autres classes d'actifs est cyclique.
01:32 Or, le cycle qui est en train de se terminer est un cycle qui a été très long, qui a été boosté en plus par l'apport de liquidités par les banques centrales, par l'état sur l'euro.
01:46 Et donc aujourd'hui, effectivement, la remontée des taux, elle implique des financements plus chers.
01:54 Et puis un repositionnement en termes de couple rendement risque des actifs immobiliers.
02:00 Et donc aujourd'hui, qu'est-ce qu'on est en train de voir ? On est en train de voir des investisseurs institutionnels qui se posent des questions sur la bonne valorisation de l'immobilier,
02:09 donc qui investissent beaucoup moins. Et donc aujourd'hui, on commence à avoir des actifs immobiliers.
02:16 Alors ça prend toujours plus de temps que les actifs financiers, que les états sur les indiques, mais on voit un repricing qui est en train de se faire sur les actifs immobiliers eux-mêmes.
02:26 Et donc c'est normal, à un moment, ça se fait aussi dans les prix de départ des véhicules d'investissement immobiliers que sont les S&P et les S&P.
02:35 Donc pour bien comprendre pour les gens qui nous écoutent, le sujet aujourd'hui, c'est la valorisation des actifs dans lesquels, achetés par exemple par les sociétés de gestion,
02:44 qui est en cause sur le sujet rentabilité que eux auront à la fin.
02:48 Alors c'est vraiment la valeur des actifs parce qu'en termes de flux de revenus, pour l'instant en tout cas, il n'y a pas de casse au niveau des flux de revenus.
02:59 Il y en aura peut-être un peu parce qu'on sait très bien que... Alors après, ça dépend très fortement des catégories d'actifs, des localisations, comme toujours en immobilier.
03:07 Et notamment, on en parlait juste avant de rentrer, la classe d'actifs bureau qui a été la classe d'actifs reine depuis les années 60.
03:15 Elle est aujourd'hui bousculée par le télétravail, par les changements de mode de travail.
03:22 Et ça, on le voit réellement dans les chiffres parce qu'effectivement, aujourd'hui, c'était plus une intuition de dire bon ben ça va être plus compliqué pour le bureau.
03:29 Et on entendait régulièrement certains experts nous dire mais non, les bureaux vont rester.
03:33 On va revenir dans les bureaux ou en tout cas, les entreprises vont s'équiper différemment.
03:38 Là, on voit clairement que le bureau recule entre guillemets en matière de S&P.
03:42 Oui, tout à fait, mais avec de grandes différences.
03:45 C'est-à-dire que par exemple, le bureau en centre-ville, dans le cœur de Paris, vous avez un taux de vacances de 2,5%.
03:51 Tout le monde veut être dans le cœur de Paris.
03:53 Donc, il y a pour le coup une recherche de centralité et de vie.
03:57 Vous avez par contre des taux de vacances qui sont élevés en périphérie parce que ce sont des localisations qui sont moins attractives.
04:05 Et donc, effectivement, là, on commence à voir l'impact du télétravail mais aussi de la baisse de la population active.
04:11 Clairement, on va avoir dans l'avenir besoin de moins de bureaux qu'avant.
04:16 Probablement de mieux de bureaux, des bureaux mieux équipés. Je ne dis pas que le bureau est mort du tout.
04:21 On demandera à Anthony Calcizi.
04:23 Mais on demande de bureaux qui soient plus vivants mais surtout dans des quartiers beaucoup plus animés, avec beaucoup d'aménités urbaines, etc.
04:32 Une dernière question sur le contexte avant peut-être de regarder effectivement la stratégie d'investissement sur le sujet.
04:39 On a pu lire et entendre même dans cette émission qu'en France, le sujet revalorisation des prix de parts était arrivé après d'autres pays européens.
04:48 Peut-être parce qu'il y a eu moins de transactions qui a, entre guillemets, un petit peu artificiellement gardé des prix élevés.
04:53 Et là, maintenant, on est obligé de faire face finalement à ce recul. Est-ce qu'on est au début d'un recul des valorisations ?
05:00 Alors, je pense qu'on est au début effectivement d'un recul des valorisations qui sera très varié en fonction des véhicules,
05:07 qui sera très varié en fonction des sous-jacents, des actifs immobiliers sous-jacents.
05:12 C'est ce qu'on disait, le commerce, l'hôtellerie, la santé, le bureau, etc. ne réagissent pas de la même manière.
05:18 Mais clairement, aujourd'hui, il faut reconstituer de la prime de risque par rapport à un niveau d'obligation qui a augmenté de 300 points de base.
05:29 Donc, ça veut dire, même si on a une inflation qui va soutenir les revenus et les loyers, ça veut dire une baisse de la valeur d'un certain nombre d'actifs.
05:40 Ça, c'est clair.
05:41 Anthony Calci, maintenant que le contexte est posé et décrypté par Christian de Quérangale, quand on est conseiller en gestion de patrimoine,
05:48 qu'on s'adresse à des clients, alors je ne sais pas si vous vous le disiez, mais d'autres disaient qu'effectivement, en termes de réserve de valeur,
05:56 dans des assurances vie, il y avait le fonds en euros, puis il y avait les fonds immobiliers qui présentaient des caractéristiques parfois proches,
06:04 certains disaient même similaires. Comment est-ce qu'on aborde dans ce contexte l'investissement sur les fonds immobiliers ?
06:11 Alors bien sûr, tous les cabinets de gestion de patrimoine avaient des fonds immobiliers.
06:16 Ça a remplacé, comme vous dites, les fonds euros les années précédentes.
06:20 Quand on avait un fonds euro à 1% et une SCI qui apportait du 4%, on était très heureux.
06:26 Ce qui s'est passé en 2022 avec la hausse des taux, si on faisait le calcul, on allait remarquer que ces fonds immobiliers allaient faire 3 à 4%
06:37 quand le fonds euro, un fonds monétaire, allait faire lui-même 3 à 4%.
06:41 Donc même si on ne savait pas si ça allait baisser, on pouvait s'en douter si on connaît la méthode de calcul par la prime de risque,
06:49 c'était tout à fait logique de se dire "non, moi je préfère avoir 3 à 4% sur un taux garanti ou quasiment garanti avec un fonds monétaire".
06:59 Donc nous, malgré des années fructueuses sur ces SCI, on les a arbitrés.
07:06 Et donc le recul de la collecte sur les SCI, CPI ou OPCI s'explique par le fait que les fonds euro rémunèrent plus aujourd'hui ?
07:13 Bien sûr, en fait cet impact de la hausse des taux courts joue sur absolument tout type d'investissement, parce qu'il y a aussi des comptes à terme qui sont très performants.
07:25 Là on parle de l'intérieur de l'assurance vie.
07:28 Donc quand on a une assurance vie avec un fonds immobilier, SCI ou SCPI et des fonds euro et des fonds monétaires,
07:37 la différence c'est qu'il y a une garantie de liquidité chez l'assureur. Donc en un clic, quelques euros, vous passez de l'un à l'autre.
07:45 Vous n'avez pas besoin de casser le contrat, faites-le. On attend de voir si les valorisations vont baisser les prochains trimestres.
07:54 Il y a une deadline au 30 septembre, il y en a une plus grosse au 31/12/2023.
07:58 Moi je n'ai pas envie que mes clients jouent avec le feu. On va sur un support à 3% garantie ou quasiment garantie.
08:07 Et puis on verra en 2024 s'il y a un point d'entrée.
08:11 Mais alors justement c'est intéressant parce que ceux qui défendent effectivement les fonds immobiliers répètent que c'est de l'investissement de long terme
08:19 et qu'il ne faut pas prendre des décisions face à quelques éléments court terme.
08:24 Pour autant, ce que vous nous dites c'est soyons quand même prudents sur le court terme et sur le contexte qu'on voit actuellement.
08:30 Non mais bien sûr, on avait ces essayes depuis des années.
08:33 Mais là quand on veut optimiser le patrimoine d'un client, donc réduire son risque avec la même rentabilité,
08:40 donc on parle d'un rapport rendement risque, pourquoi s'embêter ?
08:43 Si on parle de long terme, c'est quand peut-être on a des SCP en direct, qu'on a payé 10% de frais, qu'on touche des revenus,
08:51 et que finalement cet SCP nous plaît. Là on est entre guillemets un peu plus "coaché".
08:56 Peut-être même en plus il y a une liste d'attente de plusieurs mois pour pouvoir vendre.
09:01 Là sur votre assurance vie, encore une fois, en un arbitrage de quelques euros, vous passez de l'un à l'autre,
09:07 vous pouvez y revenir de l'un à l'autre. Je pense qu'il ne faut pas se gêner.
09:13 Pour trouver les bons points d'entrée, quel que soit l'actif en question, et l'actif dont on parle aujourd'hui, c'est les fonds immobiliers.
09:20 Le point d'entrée, je ne le connais pas. Je ne sais pas si ça va baisser, je ne sais pas si ça va remonter.
09:25 Je ne sais pas. Je sais juste qu'il y a un placement garanti à 3% qui est d'une rentabilité équivalente à un fonds immobilier.
09:33 On parle des baisses des SCPI, mais les SCPI ont commencé à baisser.
09:37 Les SCPI ont fait la une des journaux, les SCPI n'ont pas fait la une des journaux, des médias, mais ça a déjà commencé à baisser.
09:47 Donc si vous aviez arbitré en 2012, déjà vous seriez un peu mieux, vous auriez gagné 3% plus la baisse, donc peut-être à 6% de delta.
09:55 Donc je pense que ce n'est pas encore trop tard parce que ça n'a pas encore dévissé, comme certaines SCPI à -17.
10:03 Christian de Quirongal, vous vouliez réagir ?
10:05 Oui, je voulais réagir parce que je ne suis pas tout à fait d'accord.
10:09 Moi je pense qu'effectivement, en tout cas pour les SCPI, pour les SCPI ça peut se discuter un peu plus,
10:17 mais pour les SCPI, moi j'aurais plutôt envie de conseiller.
10:22 Ce n'est pas du tout mon rôle d'être conseil, mais plutôt de dire que c'est effectivement un placement de long terme.
10:28 Quand on regarde le rendement global sur 10 ans, sur 20 ans, sur 30 ans des SCPI, il est supérieur à celui de beaucoup de produits.
10:38 Donc moi je dirais au contraire, ne sortez pas maintenant, si jamais vous en avez.
10:42 Mais alors la question, c'est peut-être celle qu'a posée Anthony Calci dans sa réponse, c'est quand je les détiens en direct et quand je les détiens en assurance vie,
10:49 est-ce que mon comportement en tant qu'investisseur doit être le même ?
10:51 Alors je sais que vous ne faites pas de conseil, mais du coup je vous pose la question à vous Anthony Calci,
10:55 est-ce que le comportement doit être différent en lien avec la manière dont on détient ces fonds immobiliers ?
11:00 Oui, clairement on fait une grosse différence entre les SIPI et les SCPI.
11:04 Donc dans les SCPI déjà il y a des frais et cette perception des loyers permet d'avoir un amortisseur en termes de rentabilité.
11:13 Donc nous ce qu'on fait, c'est qu'on a vendu quelques SCPI qui nous semblaient à risque sur la baisse de prix de part,
11:21 mais on continue d'investir même sur les SCPI qui sont récentes et internationales, plus diversifiées.
11:26 Même dans le contexte actuel ?
11:27 Même dans le contexte actuel, parce que si elles sont en collecte positive, elles vont acheter des immeubles avec des baux renouvelés, avec des prix plus bas.
11:37 Donc en fait c'est très intéressant d'investir sur des fonds immobiliers qui sont en collecte positive, qui sont récents et qui sont internationales aussi.
11:47 Donc non, il y a des choses vraiment à garder dans les fonds immobiliers.
11:51 Christian de Quéranguelles ?
11:52 Pour aller dans le même sens, je pense qu'on rentre dans une période où il va y avoir besoin d'une beaucoup plus grande sélectivité dans les fonds immobiliers,
12:00 que ce soit les SCPI ou les SCI, pour regarder quels sont les sous-jacents.
12:04 Il y a aujourd'hui des classes d'actifs qui ont déjà repricé et qui sont en train de commencer à repartir à la hausse.
12:10 L'hôtellerie est une classe d'actifs que beaucoup d'investisseurs regardent.
12:14 Le commerce, il y a des commerces, il y a des commerces qui souffrent bien sûr, mais il y a aussi des commerces qui vont très bien, au contraire.
12:21 Donc, comme vous le disiez, il va falloir choisir de manière beaucoup plus fine, et ça veut dire aussi pour les sociétés de gestion,
12:30 une nécessité de communiquer de manière peut-être plus importante à la fois sur leur patrimoine et sur les risques.
12:38 Et bien nous finirons là-dessus, messieurs. Merci beaucoup Christian de Quéranguelles, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.
12:44 Merci également à Anthony Calci, fondateur de Calci Patrimoine.
12:47 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de Smart Patrimoine, l'œil du CGP.