SMART PATRIMOINE - SCPI : est-on sur un bon point d'entrée ?
Le marché des SCPI a légèrement stagné ces derniers mois. Est-ce le bon moment pour revenir sur ce type de placement ? Pour Antoine Barbier, Directeur d’AEW Patrimoine, le marché immobilier recèle d'opportunités d'investissements particulièrement intéressantes. Pour les opérateurs capables d'investir, les taux d'investissement sont attractifs, notamment pour les actifs commerciaux.
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00:00Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil du CGP, nous allons revenir sur le marché des SCPI et nous demander si la situation actuelle permet de trouver quelques points d'entrée.
00:16Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Antoine Barbier. Bonjour Antoine Barbier.
00:20Bonjour Nicolas.
00:21Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes directeur d'AEW Patrimoine. Alors on ne va pas refaire toute la séquence des SCPI qu'on a connus depuis plusieurs mois.
00:30On a vu des baisses de prix de part, on a vu des questionnements sur certains types de SCPI, on a vu un marché qui a légèrement calé quand même depuis quelques mois sur justement ces SCPI.
00:44Et puis on a vu certaines SCPI tenter de tirer leur épingle du jeu. Une question centrale que se posent beaucoup d'investisseurs aujourd'hui, est-ce que c'est un moment pour y revenir, continuer à y aller et chercher quelques bons points d'entrée ?
00:57En tout cas pour nous, enfin en tout cas pour moi, la conviction c'est qu'on arrive effectivement à un point bas du cycle immobilier. On peut le constater notamment sur les taux de rendement prime qui se stabilisent sur les bureaux, sur les retail parks, sur les pieds d'immeubles.
01:15Et puis encore quelques progressions de taux de rendement prime, c'est-à-dire le taux de rendement prime pour le faire plus simplement, c'est le taux de rendement des actifs de meilleure qualité. Et effectivement c'est toi qui continue un petit peu à progresser sur la logistique et puis sur les centres commerciaux.
01:30Mais globalement ce marché immobilier recèle aujourd'hui d'opportunités d'investissement qui sont extrêmement intéressantes, qui peuvent être saisies par des sociétés d'investissement, des SCPI entre autres, qui disposent des niveaux de collecte suffisants et qui n'ont pas besoin d'avoir recours à la dette.
01:49Ça veut dire que quand on a le niveau de collecte suffisant, c'est le moment de réaliser des investissements quand on est gestionnaire d'une société d'investissement immobilière ?
01:59Effectivement aujourd'hui, pour les opérateurs qui sont en capacité d'investir et de faire des acquisitions, les taux à l'investissement sont extrêmement intéressants et promettent même de pouvoir connaître des valorisations des patrimoines.
02:17On a procédé chez AEW patrimoine à des expertises à mi-année, comme l'AMF le souhaite, mais en tout cas on a lancé les expertises à partir du mois de mars. Je commence à avoir les résultats et sur ces résultats on commence à rencontrer des belles nouvelles.
02:32Un exemple, une clinique dont on a fait l'acquisition en début d'année, c'était au mois de janvier, qui se revalorise de 1,5% à fin juin.
02:40On voit aussi sur le commerce des choses positives, d'ailleurs sous les acquisitions plus ou moins récentes, mais également on a aussi des bonnes surprises sur des actifs importants de commerce notamment en retail park.
02:50Sur le bureau, on n'est pas encore totalement stabilisé. Les premiers retours que j'ai sur les SCPI de bureau nous montrent qu'on aura encore une légère correction, mais une conviction forte là aussi qu'on arrive vraiment à ce bas de cycle immobilier.
03:09Probablement à une perspective de réelle stabilisation sur 2024.
03:14Un bas sur un cycle dès 6 mois après le début d'un changement de cycle, si on part de juillet dernier.
03:24Pour nous, le début du cycle a commencé dès fin 2022. J'ai été le premier à vouloir baisser le prix de part d'une SCPI de bureau, c'était en avril 2023.
03:34Ça fait maintenant bien plus d'un an. La correction qu'on a pu constater sur le bureau sur 2023 était de l'ordre de 15% au borne des patrimoines de nos SCPI de bureau.
03:46Ce cycle a commencé il y a bien plus d'un an. Aujourd'hui, l'avantage que nous avons chez AEW, c'est de faire des expertises biannuelles et de voir qu'on a un atterrissage sur le bureau qui se profile en fin d'année.
03:58Vous dites que vous avez été un des premiers à vouloir baisser les prix de part. C'est vrai que je voudrais bien revenir là-dessus.
04:04C'est forcément une mauvaise nouvelle de baisser un prix de part ou c'est simplement une adéquation vis-à-vis du marché ?
04:08Une mauvaise nouvelle. Ça dépend d'où on se place. En tout cas, le sujet d'adéquation des marchés est extrêmement pertinent.
04:18S'agissant de la baisse, finalement pour un détenteur de SCPI, un associé d'une SCPI, la baisse de prix de part, sauf à ce qu'il souhaite vendre et donc cristalliser potentiellement sa perte,
04:28quand on vend, on cristallise sa perte, n'entache absolument pas la promesse de revenu. La distribution, le dividende n'a aucun lien avec la valorisation.
04:38Pour l'associé qui reste dans une perspective de détention long terme, la baisse de prix de part n'amène aucune difficulté.
04:44Pour cette fin d'année 2024, quelles stratégies pour les gérants ? Acquisition pour ceux qui le peuvent, si je comprends bien, et commerce et santé, si je suis ce que vous nous avez dit ?
04:52On n'est pas loin de ce qu'on peut partager. Déjà, la stratégie chez EW Patrimoine, c'est de bien réaliser l'expertise, de suivre les recommandations de l'AMF,
05:02de manière à s'assurer que nos futurs associés rentrent au bon prix. Ça ne préfigure pas du tout qu'on puisse opérer de nouvelles baisses de prix de part.
05:09En termes de stratégie, pour 2024, toute l'année, c'est la diversification de la santé et de l'ESG. On se rend compte que les SCPI de bureaux doivent quand même évoluer dans leur modèle.
05:21Et s'agissant de la diversification, j'ai opéré deux modifications de stratégie de SCPI la semaine dernière, validées par l'Assemblée Générale, de manière à élargir, diversifier nos SCPI
05:32qui étaient trop impactés par le bureau ou trop investis en bureau. La santé, je l'évoquais tout à l'heure, ça recèle des opportunités extrêmement intéressantes en termes de valorisation.
05:41Et puis, on profite également de ce moment de marché où on a une prudence des futurs investisseurs, et on peut l'entendre, pour continuer nos travaux de labellisation,
05:51nos travaux s'agissant de l'ESG et de l'ISR. On prend un vrai virage chez EW Patrimoine sur ce sujet-là, avec toute une gamme qui est article 8 aujourd'hui du SFDR,
06:00des plans d'amélioration qui sont extrêmement importants pour être prêts pour les critères SIR.
06:05Merci beaucoup Antoine Barbier de nous avoir accompagné dans ce Mat Patrimoine, et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.