SMART PATRIMOINE - Faut-il encore investir dans les bureaux ?
L’immobilier de bureaux en crise ? Avec l’essor du télétravail et du flex-office dans de nombreuses entreprises depuis le Covid, les bureaux sont peu à peu délaissés, et l’immobilier de bureau est ainsi confronté à des enjeux majeurs. En matière de volumes investis sur ce véhicule, on constate que les épargnants continuent à placer, mais avec de plus en plus de questions, de craintes et d’incertitudes.
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00:00 Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement
00:07 immobilier de Smart Patrimoine.
00:09 Et en l'occurrence, nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les grandes
00:11 tendances, quels sont les grands questionnements à l'œuvre aujourd'hui en matière d'investissement
00:16 dans l'immobilier de bureaux.
00:17 Pour comprendre tout cela, nous avons le plaisir d'être accompagnés sur le plateau de Smart
00:21 Patrimoine par Catherine St-Jeunest.
00:23 Bonjour Catherine St-Jeunest.
00:24 Merci de m'accueillir.
00:25 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:27 Vous êtes avocate associée en charge de la pratique de droits immobiliers et co-managing
00:30 partner chez Jantey.
00:31 Alors si on souhaitait évoquer avec vous le sujet de l'immobilier de bureaux, c'est
00:35 que ça fait plusieurs mois, presque plusieurs années maintenant qu'il y a un certain nombre
00:38 de questionnements sur le sujet.
00:39 Et quand on regarde, ne serait-ce qu'en matière d'investissement et CPI, de tendances, par
00:43 exemple de volume investi sur ce véhicule d'investissement qu'on prend comme indicateur
00:47 aujourd'hui, mais ça peut être sur d'autres véhicules également, on constate que les
00:51 épargnants continuent à aller finalement sur l'immobilier de bureaux, mais avec de
00:55 plus en plus de questions, de plus en plus de craintes ou d'incertitudes quant à la
01:00 rentabilité peut-être d'un investissement comme celui-là, parce que la question derrière
01:03 c'est va-t-on autant utiliser le bureau demain qu'hier et donc va-t-on autant trouver de
01:08 locataires demain qu'on en trouvait hier ?
01:10 C'est vrai qu'on a vu notamment certaines SCPI qui étaient très focus sur les bureaux
01:17 se diversifier fin 2019-2020 sur beaucoup de résidentiels de services, par exemple
01:27 de l'hôtellerie.
01:28 Et aujourd'hui, c'est vrai que l'immobilier est assez secoué, l'immobilier de commerce
01:34 c'est évident, la transformation des hypermarchés, des centres commerciaux qui sont complètement
01:40 révolutionnés et donc je pense qu'il faut au contraire prendre l'immobilier de bureaux
01:45 comme peut-être une valeur de refuge plus stable, mais le marché reste très contrasté
01:53 selon les secteurs et donc c'est toujours pareil, vous savez bien dans l'immobilier
01:56 les trois règles, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement, bien sûr, et quand on a pensé
02:00 au sortir du confinement que peut-être l'immobilier de bureaux était mort puisque tout le monde
02:06 allait travailler à distance, en réalité on se rend compte qu'il y a des emplacements
02:11 de bureaux qui sont au contraire extrêmement demandés, on voit la défense qui est à
02:17 la peine avec un taux de vacances qui est élevé, avec les valeurs locatives qui se
02:22 tassent et en revanche on voit le centre de Paris, notamment les emplacements prime, les
02:28 immeubles rénovés qui sont au contraire extrêmement demandés, très peu de vacances avec une valeur
02:34 locative qui flirte avec les 1000 euros le mètre carré et qui y reste.
02:38 Donc il ne faut pas passer le périph' c'est ça, quand on veut investir en immobilier
02:42 de bureaux c'est ce qu'il faut comprendre ?
02:43 C'est un peu plus compliqué que ça parce qu'on a des tendances aussi très intéressantes
02:47 dans les grandes villes en région qui ont pu parfois être aussi un peu à la peine
02:54 et on a maintenant des grandes villes qui au contraire accueillent de façon plus stable
02:59 des entreprises qui se stabilisent dans ces secteurs.
03:03 C'est vrai effectivement quand on parlait d'investissement il y a quelques années
03:06 en immobilier de bureaux c'était considéré un peu comme le Graal avec cette idée que
03:10 les entreprises louées pendant longtemps vous avez des locataires stables et que ça
03:15 permettait d'avoir une vision à long terme du rendement.
03:19 Et puis on a eu effectivement le Covid, il y a eu cette question du télétravail, on
03:23 s'est dit que tout le monde allait travailler de chez soi, maintenant on se rend compte
03:25 que ça dépend un peu des entreprises, on a du mal à lire réellement comment se dessine
03:29 l'avenir du bureau demain.
03:30 Et puis il y a eu aussi cette idée qu'on a vu dans l'immobilier résidentiel que tout
03:33 le monde allait quitter les grandes villes pour aller chercher des espaces verts et on
03:36 s'est dit où les gens vont-ils travailler, vont-ils continuer à aller au bureau.
03:38 Ce que vous nous décrivez c'est que finalement ce n'est peut-être pas vrai pour tout et
03:41 quand on a un bon emplacement ça peut encore générer de la rentabilité.
03:45 Absolument et en outre ce qu'on recherche dans le bureau c'est certes la stabilité
03:50 d'un locataire mais aussi il y a du mouvement donc ça permet de rénover l'immeuble, ça
03:54 permet de rehausser le loyer à la valeur locative et on n'est pas scotché parfois
04:00 comme dans du commerce ou encore plus dans de l'habitation évidemment.
04:03 Et la tendance qu'on voit c'est que les entreprises certes avec le télétravail
04:07 parfois ont un peu resserré leur surface mais pas dans des proportions extraordinaires,
04:12 c'est-à-dire qu'elles reviennent vraiment du télétravail d'ailleurs en le limitant
04:17 et quand elles réduisent un peu elles veulent en contrepartie avoir un immobilier de grande
04:22 qualité ou de plus grande qualité.
04:25 Et donc avec la même dépense avoir peut-être un peu moins de mètres carrés mais très
04:30 bien positionné et de grande qualité.
04:32 Un peu moins de mètres carrés c'est-à-dire qu'on n'a pas réduit de 50% par exemple
04:35 la surface qu'on louait auparavant ? Non, on avait donné des critères à un moment
04:39 donné 5 postes pour 7 salariés, vous voyez c'est notable mais ce n'est pas extrêmement
04:45 important et on ne voit pas tellement plus en termes de proportions.
04:50 On avait aussi pas mal tablé sur le co-working en se disant que ça allait faire bouger énormément
04:55 le marché des bureaux et c'est vrai qu'on a eu beaucoup d'immeubles "préemptés"
05:01 entre guillemets, c'est pas de la préemption mais loués en entier notamment à Paris et
05:04 dans les grandes villes par des entreprises de co-working.
05:07 Après on a un peu mis en garde contre ces locations en disant que les entreprises de
05:13 co-working sont pour certaines en difficulté.
05:15 Et puis on voit que le marché du co-working est en train de mûrir tranquillement et finalement
05:21 ça reste un grand acteur et ça va rester un grand acteur de l'immobilier de bureau
05:25 mais tout ça se tasse et chacun prend ses marques dans ces conditions là.
05:30 Est-ce que le sujet valorisation des biens immobiliers notamment des immeubles de bureau
05:34 est un sujet qui doit inquiéter les investisseurs ou au contraire peut être source d'opportunité
05:37 dans le moment actuel ? Alors c'est évident que c'est source d'opportunité,
05:41 on voit bien qu'il y a une difficulté mais c'est pas dans le secteur de l'immobilier
05:45 de bureau que c'est le plus marqué.
05:47 C'est dans l'immobilier en général et notamment dans l'immobilier neuf.
05:49 C'est vrai que pour valoriser les immeubles en ce moment c'est un peu compliqué parce
05:53 qu'on a du mal à voir si les hausses des taux qui entraînent quand même outre des
05:59 mouvements dans le marché de l'immobilier pour le moment des hausses de valeur locative
06:02 qui n'étaient pas forcément attendues par les d'ailleurs.
06:05 Donc ces hausses là elles se traduisent aussi quand même normalement sur les prix et en
06:12 même temps les experts considèrent que peut-être ça ne sera pas durable et en conséquence
06:17 il faut modérer ces valeurs.
06:19 Et puis il y a des corrections qui se font sur certains emplacements encore une fois
06:24 qui subissent la crise comme dans certains secteurs de périphérie et là on a des réductions
06:31 de valeur.
06:32 Ça veut dire si je comprends bien qu'on a une demande qui est toujours présente mais
06:35 une offre qui se raréfie puisque du coup on ne cherche plus que des immeubles de bureau
06:39 en centre ville dans quelques grandes villes de France c'est comme ça qu'il faut le
06:42 comprendre ?
06:43 Oui je pense qu'on a une recherche du qualitatif non seulement en termes d'emplacement mais
06:49 aussi en termes de qualité environnementale.
06:52 Donc là aussi ça implique des travaux ?
06:53 Évidemment, le décret tertiaire c'est 2030 la prochaine échéance, en termes de travaux
06:58 et de planning de travaux c'est demain.
07:00 Donc quand on conclut un bail aujourd'hui à effet de 2024 on va être en plein dans
07:06 les objectifs de 2030 donc il faut en tenir compte et on voit que les immeubles qui sont
07:13 peu performants environnementalement leur valeur n'est pas tant réduite qu'ils sortent
07:20 du marché en réalité.
07:22 Donc c'est simplement un impératif.
07:25 Pour continuer à exister il faut faire ces travaux ?
07:28 Il faut être très bon.
07:29 Et j'allais vous demander pour conclure quelles sont les questions qu'il faut se poser justement
07:32 en tant qu'épargne en particulier quand on veut investir dans l'immobilier ? Vous
07:35 allez me répondre l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ou c'est un peu plus complexe
07:37 que ça ?
07:38 Oui et puis surtout c'est un investissement qui n'est pas à court terme.
07:41 L'immobilier c'est un emplacement qui est à moyen, à long terme et il est vraiment
07:47 rarissime que quand on s'inscrit dans la durée dans l'immobilier on soit déçu par
07:52 cet investissement.
07:53 Même quand on s'agit d'immobilier de bureau qui par la force des choses se serait retrouvé
07:57 mal placé à un instant T face aux tendances du marché ?
08:00 Oui, oui, bien sûr.
08:02 Merci beaucoup Catherine St-Geniès de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart
08:05 Patrimoine.
08:06 Je rappelle que vous êtes avocate associée en charge de la pratique de droits immobiliers
08:09 et co-managing partner chez Janté.
08:10 Merci beaucoup.
08:11 Merci à vous de nous avoir suivis. On se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.