Robin Rivaton, président de Stonal fait le constat que les métiers de flux (promotion, transaction) ont été impactés par la crise immobilière tandis que les métiers de flux (gestionnaires, syndics) ont bien résisté. En revanche le monde du bureau S'est fortement dégradé avec l'arrivée du flex office et du travail à distance aboutissant à un sur-stock dans les metropoles mondiales.
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00:00Smartimo en direct du Ciaty, on est ravi d'accueillir Robin Rivaton, il est directeur général de Stonehall, une plateforme SaaS pour les grands propriétaires et investisseurs immobiliers.
00:14Bonjour Robin, avec vous on refait la séquence de cette crise de l'immobilier, mais une des crises de l'immobilier, c'est vrai qu'on a eu des taux qui sont montés de façon pratiquement exponentielle, on dirait que ça va mieux.
00:26Est-ce qu'on peut retracer un petit peu le panorama de ce qui s'est passé ces dernières années ?
00:30Pour répondre à la question sur les crises du monde du secteur de l'immobilier, je pense qu'effectivement on a déjà la question des taux d'intérêt qui est la question majeure.
00:41On a connu la plus forte augmentation des taux d'intérêt directeurs depuis l'histoire économique moderne, de quasiment 400-450 points de base entre les Etats-Unis et l'Europe dans un intervalle de temps extrêmement court.
00:56La bonne nouvelle quelque part, c'est qu'on n'a pas connu de récession.
00:59Quand on prend un peu de recul et qu'on sort du cadre de l'immobilier, il y a deux ans la plupart des économistes planifiaient ce qu'on appelait un hard landing, un atterrissage forcé d'urgence qui allait faire qu'on allait rentrer en récession en Europe et aux Etats-Unis.
01:11On a pour l'instant conjuré la récession et c'est assez extraordinaire quand on y pense.
01:16Ce pilotage des banques centrales, à la fois sur l'accélérateur et sur le frein, l'accélérateur budgétaire...
01:22Elle a été plutôt une réussite parce qu'elles ont jugulé l'inflation, qui aujourd'hui est revenue au niveau en dessous des cibles d'inflation aux Etats-Unis et en Europe.
01:29Elles ont réussi leur pari.
01:30Elles ont mis deux ans pour le faire, mais quand on le regarde encore une fois du point de vue de l'économiste avec les lunettes de l'extérieur, ça reste une performance extraordinaire.
01:39Là-dedans, l'immobilier a été plus impacté que les autres secteurs.
01:42Pour une réponse, c'est une question très simple.
01:44L'immobilier, c'est le secteur d'activité qui est le plus leveragé, qui a le plus gros effet de levier.
01:48On va emprunter beaucoup d'argent pour réaliser soit un projet personnel, soit la construction d'un immeuble à titre professionnel.
01:55Quand les taux d'intérêt augmentent plus fortement, c'est la classe d'actifs qui paye le plus fort tribut.
01:59Aujourd'hui, je pense qu'on a deux récits ou deux choses différentes sur l'immobilier.
02:03On a dans le résidentiel les gens qui vivaient sur les métiers du flux, les promoteurs, les agents immobiliers, les gens qui vivaient de la mise en location.
02:14Tous ces gens-là ont été très fortement impactés.
02:16Ils ont été très fortement impactés parce que tout d'un coup, on a eu une contraction de la demande.
02:21Les gens ne pouvaient plus acheter de logement, que ce soit les ménages primo-accédants, que ce soit les investisseurs institutionnels, que ce soit même les bailleurs sociaux.
02:29Ils ont contracté leur demande de logement.
02:31Les promoteurs, eux, se sont trouvés avec beaucoup moins de recettes.
02:34De fil en aiguille, cette moindre production de logement a eu des impacts sur le marché locatif.
02:39Comme il y avait moins de logements disponibles, les gens retardaient leur projet d'acquisition.
02:44Le taux de mise en location a beaucoup chuté.
02:46Tous les métiers liés à la transaction, au flux, ont été fortement impactés.
02:51Les métiers liés au stock, eux, ont été relativement épargnés.
02:54Vous êtes un administrateur de biens, vous êtes une foncière logement, vous êtes un bailleur social.
02:59Au contraire, il y a eu un peu mieux puisqu'il y a eu moins de rotation.
03:03En réalité, il y a eu une augmentation du taux de remplissage ou d'occupation de vos biens.
03:10Cela a été relativement business as usual.
03:12Après, il y a un autre segment qui est le segment du bureau qui a vécu une crise relativement forte.
03:18Il est lié à deux choses.
03:20On a beaucoup produit du bureau quand les taux d'intérêt étaient bas.
03:23Il y avait tous les projets autour du Grand Paris Express qui ont poussé beaucoup de gens à produire du bureau, notamment en blanc.
03:30On a eu une accélération avec le Covid de la tendance à la réduction du nombre de mètres carrés par employé.
03:37C'était une tendance déjà existante.
03:39Le Covid n'est pas une rupture en disant « avant, c'était génial et maintenant, ce n'est pas génial ».
03:43C'est-à-dire qu'on va moins au bureau et on a vu des entreprises qui réduisaient leur surface.
03:47Exactement. On a des nouveaux modes d'occupation du bureau, ce qu'on appelle le travail hybride, le travail à distance, le flex office.
03:53Tous ces modes-là de production ont plutôt eu tendance à réduire la surface privative ou la surface par salarié.
04:02Cela a eu des impacts assez forts et qui fait qu'aujourd'hui, on a un surstock d'immeubles de bureaux à l'intérieur des grandes métropoles mondiales.
04:10Paris est très concerné, mais les autres villes mondiales le sont aussi.
04:13On a vu les effets sur les produits financiers de Pierre Papier, les fameuses SCPI qui ont dû dégrader leur valorisation pour refléter la valeur des immeubles.
04:24Tout à fait. Les propriétaires de ces bureaux, ce n'est pas la SCPI.
04:28Le propriétaire du bureau, à la fin des fins, c'est l'épargnant qui a confié son argent à la SCPI, qui a acheté un bureau avec ça.
04:35L'épargnant qui avait des actifs bureaux, qui avait une exposition aux actifs bureaux, a perdu ce qu'il avait à perdre.
04:44En valeur, quand on regarde en rendement, la perte est beaucoup moins importante aussi.
04:49Je pense que c'est un des facteurs d'explication de la relative stabilisation, au final, de ces produits Pierre Papier,
04:55qui ont connu un coup de chaud l'année dernière, mais qui, au final, se sont relativement stabilisés en 2024.
05:01Tout simplement parce que s'il y a eu une dégradation des valeurs, le rendement de ces produits a continué.
05:08Il y a quelques actifs où il n'y a plus de locataires, et donc là, il n'y a plus de rendement.
05:12Mais sur la globalité du parc, il reste encore des locataires qui arrivent à payer.
05:16D'ailleurs, de manière très stable, il y avait un avantage entre des taux sans risque extrêmement élevés et de la SCPI qui était bien évidemment plus risquée.
05:23On a l'impression que ça va mieux. On a même de nouveau un changement de paradigme, peut-être, avec des banques centrales qui se disent qu'on a réussi à terrasser l'inflation.
05:32On ne reviendra peut-être pas des taux à zéro ou à un, mais on a l'impression que ça va aller mieux. Qu'est-ce que ça va changer dans les mois à venir ?
05:39Effectivement, pour l'instant, on a des banques centrales qui ont réussi à terrasser l'inflation, comme je le disais au préalable, et c'est extraordinaire.
05:46Il faut quand même être conscient de ça. On a connu des épisodes inflationnistes dans les années 70 où on n'a pas réussi à éjuguler l'inflation à ces niveaux-là.
05:52Alors, on n'est pas à l'abri de reprise, mais on est quand même, et c'est ça qui est intéressant, on n'était pas sur une inflation structurelle.
05:58On a vraiment été sur un choc inflationniste, notamment lié à l'invasion russe de l'Ukraine qui a créé ce choc sur l'énergie et qui s'est venu se superposer à la perturbation des chaînes logistiques
06:10qui était liée notamment à l'épisode Covid en Chine. Et donc, on a vraiment une inflation qui était conjoncturelle. Elle a été vaincue.
06:17Aujourd'hui, si on regarde l'inflation totale eurozone, on est à 1,4%, donc on est en dessous de la cible d'inflation normale de la banque centrale.
06:25Et donc, ça pousse les banques centrales à se dire qu'il est temps, effectivement, de redescendre, de rebaisser les taux directeurs.
06:32La question qui reste entière, et ça, il faut être très prudent, c'est que la contagion entre les taux directeurs et les taux commerciaux peut être longue, peut être lente.
06:41Aux Etats-Unis, c'est l'inverse qui s'est produit. Depuis la banque centrale, la Fed a baissé ses taux d'intérêt directeur de 50 points de base, de 0,5%.
06:49Ça a fait augmenter le taux commercial de 0,5 points de base, tout simplement parce que la bonne nouvelle était déjà incorporée dans les taux depuis très longtemps.
06:58Et donc, la contagion peut être longue, la transmission, comment dire, en politique monétaire peut être longue.
07:03Donc, il faut rester prudent, mais en tout cas, la tendance est la bonne et on sait qu'on est vers une baisse de ces taux d'intérêt.
07:09Alors, bonne nouvelle, effectivement, pour les ménages qui vont voir les taux baisser à nouveau.
07:14Parce qu'on sait que la demande est là, les Français, ils ont envie de se loger, ils ont envie de changer de logement, la vie évolue.
07:20Est-ce que ça va changer ? Est-ce que ça va resolvabiliser certains ménages ?
07:24Alors déjà, on le voit très concrètement sur des indicateurs qui sont la capacité à convertir les projets, notamment dans le résidentiel neuf pour la VFA,
07:33où on avait un taux de casse entre les gens qui avaient un projet et la concrétisation de ce projet qui avait explosé depuis deux ans.
07:40Et là, aujourd'hui, il commence à rebaisser avec des gens qui arrivent à aller du projet jusqu'à l'offre ferme et donc l'engagement,
07:48évidemment avec le soutien d'une banque. Donc ça, c'est plutôt une bonne nouvelle, c'est un signe avant-coureur.
07:54Et il faut bien avoir en tête que les ménages qui ont restreint leur projet depuis maintenant deux ans,
08:00parce qu'ils ont quand même eu un enfant en plus, donc il leur faut une chambre en plus, ils ont quand même déménagé,
08:05donc il faut bien qu'à un moment, ils veulent devenir propriétaires à l'endroit où ils ont déménagé.
08:08Ils sont mariés ou ils ont même divorcé ou que sais-je encore.
08:12Toutes ces choses-là, ces projets, on peut les contraindre pendant un temps.
08:15Et puis au bout d'un moment, c'est comme l'eau qui déborde d'un barrage, il faut bien finir par les concrétiser.
08:19Et on est quand même à ce point d'inflexion aujourd'hui.
08:21Est-ce que ça veut dire, Robin Riventon, qu'on peut s'attendre à une meilleure année pour l'immobilier ?
08:25Je pense qu'on va avoir une année 2025 qui va être meilleure évidemment que 2024.
08:33Après, encore une fois, prudence sur le retour à l'euphorie.
08:37Vous l'avez dit, et je pense qu'il faut en être très conscient, les taux à 0% ou à 1% étaient des taux exceptionnels.
08:44Ce qui était lié à des facteurs exceptionnels.
08:47On ne reviendra pas à ça.
08:49Ce n'est pas la stratégie des banquiers et ce n'est pas la volonté ni même des politiques.
08:53Donc on va revenir à un taux qui devrait être proche de la cible d'inflation des banques centrales, c'est-à-dire à 2, 2,5.
09:00Mais bon, c'est sûr que ça apportera déjà beaucoup d'oxygène à un marché qui a vécu sous pression depuis deux ans.
09:05Et bien voilà, optimisme donc prudent face à cet immobilier.
09:09Mais on peut dire que ça va aller mieux effectivement avec cette baisse des taux.
09:12Merci Robin Rivaton, je rappelle que vous êtes directeur général de Stonal.
09:15Et à très bientôt sur BeSmart4Change.
09:17Avec plaisir.