Alors que de nombreuses surfaces peinent à trouver preneur, il est temps pour les assets managers de mobiliser leurs talents. Les vacances peuvent en effet être mises à profit pour rafraîchir certains biens ou anticiper l’instauration de normes toujours plus strictes.
Débat entre Odile Batsère, Présidente Observatoire de l'Immobilier Durable, Directrice RSE et Innovation Société de la Tour Eiffel, Antoine Aubry, Directeur général d'Amundi Immobilier et Laetitia George, Directrice de l'Immobilier du Groupe ADP
Débat entre Odile Batsère, Présidente Observatoire de l'Immobilier Durable, Directrice RSE et Innovation Société de la Tour Eiffel, Antoine Aubry, Directeur général d'Amundi Immobilier et Laetitia George, Directrice de l'Immobilier du Groupe ADP
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00:00Et tout de suite dans Smartimo, en direct du Ciaty, on s'intéresse à l'Asset Manager,
00:10le rôle clé de l'Asset Manager, pour en discuter trois experts.
00:13On est ravi d'accueillir Odile Batser.
00:15Bonjour Odile.
00:16Bonjour.
00:17Vous êtes présidente de l'OID, l'Observatoire de l'Immobilier Dural et également directrice
00:21RSE Innovation à la société de la Tour Eiffel.
00:23Bienvenue à vous.
00:24Tout à fait.
00:25A vos côtés, Antoine Aubry.
00:26Bonjour Antoine.
00:27Bonjour.
00:28Vous êtes directeur général d'Amundi Immobilier.
00:29On verra dans un instant ce que ça représente.
00:31Et puis enfin Laetitia Georges.
00:33Bonjour Laetitia.
00:34Bonjour, enchantée.
00:35Vous êtes directrice de l'Immobilier du groupe ADP depuis un petit peu moins d'un
00:39an.
00:40Alors je suis ravi de vous avoir sur le plateau pour discuter effectivement, on va commencer
00:43avec vous Antoine Aubry, de ce rôle clé de l'Asset Manager.
00:47C'est vrai que dans toute crise, il y a évidemment des menaces, mais il y a également des opportunités
00:52et un rôle renforcé pour cet Asset Manager.
00:55Expliquez-nous ce que c'est qu'un Asset Manager dans ces conditions et qu'est-ce qu'il doit
00:58faire en ce moment.
01:00L'Asset Manager, en fin de compte, c'est la personne qui va avoir la responsabilité
01:03de gérer au mieux un actif.
01:06Gérer au mieux un actif, ça veut dire quoi ? Ça veut dire en extraire toute sa valeur
01:11de façon à ce qu'on en fasse un investissement performant.
01:14Et l'Asset Manager a toujours été un élément vital dans la performance d'un actif immobilier.
01:19Sauf que pendant les 20 dernières années, on va dire que c'était l'acteur principal
01:25pour sa composante performance, assurer que la valeur était la bonne, que les revenus
01:29étaient touchés.
01:30Et puis, il y a eu un marché qui a été très performant aussi pour créer de la valeur
01:35sur une appréciation de la valeur du capital.
01:37Aujourd'hui, on est dans un contexte où tout se joue plus que sur la composante gestion,
01:43optimisation de l'immeuble.
01:44Ce qui fait que ça nous renforce encore plus la dépendance de l'Asset Manager.
01:49Le rôle clé d'un Asset Manager dans cette nouvelle histoire immobilière qu'on est en
01:54train d'ouvrir.
01:55Entretenir l'actif, le valoriser et maintenir aussi cette valeur dans le temps, c'est important,
01:59à l'heure où il y a pas mal d'actifs qui sont en train d'être dépréciés.
02:02Exactement, et sachant qu'on voit bien que depuis 4 ans, on est en train de vivre une
02:07véritable révolution sur l'évolution de l'immobilier.
02:10Révolution parce que le contexte économique a changé, révolution parce que les modes
02:14d'usage de l'immobilier sont en train d'évoluer et aussi une dernière révolution parce que
02:19les attentes des locataires.
02:21Et donc, l'Asset Manager, qui est au milieu de tout ça, doit s'assurer que les actifs
02:25dont il a la responsabilité permettent de suivre cette évolution, cette révolution,
02:31toujours dans l'intérêt de valoriser au mieux l'immobilier.
02:34Odile Batteur, je vois l'opinion du chef.
02:36Effectivement, cet Asset Manager, on a l'impression qu'il n'a jamais autant été sollicité.
02:40Peut-être que le rôle est augmenté en ce moment ?
02:43Oui, tout à fait.
02:45Les expertises auxquelles il doit répondre sont nombreuses.
02:49D'autant plus que pour préserver cette valeur, il faut qu'aujourd'hui, l'actif
02:57réponde aussi à des critères environnementaux.
03:01C'est là où je pense que le Property Manager a également un rôle qui va devenir clé
03:10aux côtés de l'Asset Manager.
03:12On explique peut-être ce que fait exactement le Property Manager par rapport à l'Asset
03:16Manager.
03:17Notamment la gestion technique, c'est-à-dire la maintenance, les CAPEX, les contrôles
03:23réglementaires, la conformité réglementaire.
03:25Jusqu'à présent, c'était une conformité plutôt sur la sécurité des biens et des
03:30personnes.
03:31Aujourd'hui, c'est une conformité qui va s'étendre au sujet et aux réglementations
03:35environnementales.
03:36Donc, le gestionnaire technique va apporter son expertise à l'Asset Manager pour lui
03:45permettre de cocher les cases qui vont apporter une valeur environnementale à l'actif et
03:55lui permettre ainsi de pérenniser sa valeur et son existence.
03:59Et ces règles qui doivent être conformes, toutes les réglementations, le décret tertiaire,
04:14le décret BACS, la loi LOM, la loi sur les énergies renouvelables, toutes ces réglementations
04:21sont très techniques en fait.
04:23Et le seul acteur aujourd'hui qui est en mesure de s'assurer de sa conformité, c'est
04:31le gestionnaire technique et qui doit faire son rapport auprès de l'Asset Manager.
04:37Voilà, donc c'est un duo qui gère les actifs.
04:41C'est un combi.
04:42Le Property Manager qui a vu depuis quelques années, vous l'avez cité, une inflation
04:49de règlementations à respecter.
04:51C'est ce que vous pouvez vivre également du côté du groupe ADP, Laetitia Georges.
04:57Oui, tout à fait.
04:58Alors nous, on a à peu près 4 milliards d'actifs valorisés aujourd'hui, ça fait
05:02à peu près 500 bâtiments sur lesquels il y a des problématiques.
05:05Donc, on a des murs d'hôtels, on a du bureau et on a aussi beaucoup de hangars, de fret,
05:09etc.
05:11Donc, ces problématiques s'appliquent.
05:13Si on suit la grille AFREXIM qui est l'Association française des experts immobiliers, il y a
05:19bien sûr la trajectoire CRÈME qui est quand même un outil assez intéressant pour voir
05:24au niveau du portefeuille et d'embarquer tout le monde, l'Asset, mais aussi le Portfolio
05:30qui regarde un peu les risques globalement et aussi le Property Manager.
05:33Le Property Manager, c'est le métier le plus noble de l'immobilier.
05:38C'est celui dont on ne parle pas, mais c'est celui le plus noble.
05:41Donc, il faut vraiment revaloriser.
05:43Pourquoi ?
05:44C'est un peu les infirmières de notre secteur parce qu'ils prennent soin de notre locataire,
05:48ils prennent soin du confort, ils ont une relation directe et surtout, ils sont au quotidien
05:53sur le site.
05:55Il faut savoir que l'immobilier, on a de la chance, c'est matériel.
05:58Et le carbone, 40% du carbone dans un bâtiment dans la stig de 150 ans, 40%, c'est la matérialité
06:05du bâtiment.
06:06Qu'est-ce qu'on en fait ? C'est une ressource.
06:08Demain, qu'est-ce qu'on en fait ? Est-ce qu'on fait du réemploi ? Est-ce qu'on l'utilise
06:13pour changer d'activité, du logement au bureau ?
06:16En fait, c'est une ressource géniale, je dirais, qui ne se reproduit que très peu.
06:23Et ensuite, le reste, c'est l'énergie renouvelable.
06:25L'énergie renouvelable, on est à la bourre en France parce qu'on a le nucléaire, donc
06:29on a l'impression qu'on est au-dessus du monde.
06:31En fait, l'énergie renouvelable, c'est hyper important, structurant.
06:34Je pense que tout bâtiment qui n'ait pas au moins un 50% ENR d'ici 10, 20 ans, perdra
06:43quand même un grand nombre de sa valeur.
06:44Je terminerai juste par ça.
06:45L'Asset Manager est là pour répondre aussi aux besoins réglementaires, financiers, l'offre
06:51et la demande.
06:52C'est répondre à la CSRD avec l'ensemble des six critères environnementaux.
06:56L'eau, il faut toujours, toujours, toujours mettre le carbone et l'eau, la biodiversité,
07:01la pollution, c'est la qualité de l'air aussi, et l'impact aussi sur la santé des
07:05personnes, santé psychique aussi, et on voit bien avec le Covid, il y a quelques trucs
07:11quand même, et l'économie circulaire.
07:13C'est-à-dire que l'ensemble de la branche, il y a 100 métiers dans l'immobilier, tout
07:17le monde doit s'y mettre.
07:18Il n'y a pas de petit ou grand, c'est tout le monde tous les jours.
07:21Tout est ressource.
07:22Tout est ressource.
07:23Et valeur.
07:24Ressource qui dit valeur.
07:25Le regard sur les valeurs va changer.
07:27Je vais vous interroger.
07:28Juste, on va faire réagir.
07:29Aude, vous vouliez répondre ou réagir à ce que disait à l'instant le siègeur ?
07:33Oui, effectivement.
07:34Il y a aussi ce sujet de la raréfication des ressources qui entraîne un besoin plus
07:43performant de la maintenance pour augmenter la durée de vie des équipements et pour
07:49augmenter leur réparabilité.
07:51Et ça, c'est à nouveau un sujet gestion technique qui va permettre de limiter les
07:58CAPEX et de faire durer la valeur de l'actif au travers de ces équipements existants.
08:07Faire durer l'existant.
08:08On a l'impression, pour Schematica, qu'il y a une prise de conscience avec la crise
08:11énergétique où tout le monde a cherché à faire des économies.
08:13On n'a jamais autant parlé de GTB, gestion technique du bâtiment, comment faire des
08:17économies, comment ne pas chauffer là où il n'y a personne, etc.
08:20D'autant que c'est vrai que le bureau a également évolué, on y vient moins, on
08:24l'habite différemment.
08:25Il faut aussi ajouter une chose, il y a eu la COP sur la biodiversité qui vient de se
08:32fermer.
08:33L'immobilier représente 50% des extractions de matières premières de la planète.
08:3950% ?
08:40Voilà.
08:41C'est un nouveau chiffre qui vient d'être publié.
08:44C'est vrai qu'on a plutôt le véhicule, la voiture en tête ? Non, c'est le bâtiment
08:47qui est loin devant.
08:48Le béton, le verre, tous les équipements, l'acier, tous les équipements techniques.
08:54C'est pour ça aussi qu'il faut faire durer la vie des équipements, faire durer ce qui
09:00existe déjà.
09:01Comment on appréhende ce problème au sein des entreprises, avec l'asset manager, avec
09:07le property manager ? Est-ce que ça passe par de la formation, de la sensibilisation
09:11aussi des occupants qui sont touchés au premier chef ?
09:15En fait, déjà, ça passe par la proximité entre un property manager et un asset manager.
09:19C'est véritablement des métiers qui sont clés et donc la proximité entre ce métier
09:25est phare.
09:26Et encore, j'irais même plus loin, c'est la proximité entre tous les acteurs qui fait
09:30que du haut de la chaîne, on va mettre le client investisseur jusque à l'extrémité
09:34qui va être le locataire.
09:35Il faut qu'on ait cet engagement de tous ces acteurs pour travailler ensemble, pour
09:40faire de l'immobilier plus qualitatif, plus performant, mais qui soit aussi un performant
09:45financièrement, performant en termes d'énergie, performant en termes d'émission de CO2.
09:51En fait, cet engagement, il doit être fait sur tous les sujets.
09:53Le seul problème, c'est qu'il y a quand même énormément de critères et donc l'équation
09:58est sacrément compliquée.
09:59Et donc en fait, on s'inscrit dans un temps court par des actions qu'il faut mettre maintenant
10:04en place avec des objectifs que l'on a à terme.
10:06C'est aussi la capacité à accepter un engagement aujourd'hui pour peut-être que ce soit un
10:11retour sur un investissement, pour une atteinte d'une qualité énergétique à long terme.
10:16Et donc, en fait, c'est tous les défis de la profession qui nécessitent que l'asset
10:20manager ne soit pas juste quelqu'un qui gère un immeuble, mais en fait, je dirais que ce
10:25soit quelqu'un qui embarque toute une équipe derrière laquelle on va du client jusqu'au
10:30locataire et ça couvre notamment le property manager, le fund manager, toutes ces professions
10:35qui tournent et qui s'impliquent pour faire de l'immobilier de qualité.
10:39Alors, la théorie, on l'a compris, le chemin, on l'a, les réglementations, on peut dire
10:44qu'on en a aussi suffisamment.
10:46Maintenant, je voudrais savoir très concrètement, à travers peut-être des exemples concrets,
10:49qu'est-ce qu'on fait par exemple chez ADP ? Quelles sont les premières choses que vous
10:53avez faites ? Est-ce qu'il y a un démonstrateur, un bâtiment particulier en pointe, un exemple
10:58un peu emblématique ?
10:59Oui, alors, on a un bâtiment qui s'appelle DUO, qui est dans une zone cargo ou une zone
11:07de fret très concentrée.
11:09En fait, on a fait un bâtiment à deux étages avec de l'énergie renouvelable.
11:14Donc ça, je l'ai imposé quand je suis arrivé et géothermie plus photovoltaïque.
11:19Et en plus, on est connecté au réseau de chaleur et d'électricité de notre propre
11:25aéroport.
11:26Donc, ce qui est important, c'est de regarder aussi à l'échelle.
11:30Donc, on va faire des schémas ENR par quartier.
11:32Je pense qu'aujourd'hui, la logique d'un actif, c'est un actif dans un quartier.
11:35On est beaucoup plus sensible à l'autre.
11:37Sur une commune, vous avez 80% des arbres qui sont privés.
11:40Et généralement, il y a moins d'arbres où ? Dans les quartiers les plus défavorisés.
11:46Donc, ce n'est plus une réflexion à un usage unique, c'est à l'échelle de l'ILO, du
11:49quartier.
11:50Je pense que la responsabilité du quartier sur le plan des ressources est quand même
11:53une piste.
11:54Ensuite, il y a aussi une autre piste qui est l'économie de fonctionnalité.
11:58C'est-à-dire, je n'achète plus un système technique, je loue un système technique.
12:04Donc, je bascule un peu de CAPEX en OPEX, mais pour que l'entreprise qui me permet
12:09de ce service puisse continuer à vivre parce qu'il va y avoir un manque de ressources.
12:12Et aussi, petit à petit, ces nouvelles valeurs puissent être revues dans les business plans
12:18et que petit à petit, il y ait plusieurs valeurs.
12:20Il y a plusieurs valeurs en fait.
12:21Surtout, la première valeur, c'est le bon sens, préserver les ressources, ne pas être
12:25dans le dogme, jouer collectif et ensuite, expliquer aussi à l'ensemble de la chaîne
12:30parce qu'à un moment donné, le marché, que ce soit aujourd'hui ou dans 10 ans, le
12:36marché va intégrer le risque.
12:39En fait, on ne parle pas assez de risque, de valorisation du risque.
12:42J'ai envie de vous demander, on a l'impression qu'il y a un mode de faire.
12:46Les gens n'aiment pas changer ses habitudes.
12:50Est-ce que ça progresse ?
12:51Est-ce qu'il y a des résistances au changement ?
12:52Je crois beaucoup à la jeunesse, je crois beaucoup aux nouvelles technologies.
12:55Par exemple, il y a d'optimiser les modèles numériques sans trop stocker de data, mais
13:02je pense qu'il y a énormément de nouvelles façons de construire, d'optimiser.
13:06Je pense qu'une nouvelle génération va nous aider à avancer plus vite par rapport
13:09à ces sujets-là parce que tout est ressource, on ne peut rien perdre, on ne peut rien jeter.
13:15Réaction rapide de Nibetia ?
13:17Oui, nous aussi, sur nos actifs, sur nos rénovations de plateau notamment et les réhabilitations,
13:24on utilise beaucoup l'économie circulaire, beaucoup.
13:28D'ailleurs, on a été récompensé, on a eu des trophées pour ça.
13:31Là, je mets ma casquette Tour Eiffel.
13:32Oui.
13:33Et je suis d'accord avec Laetitia.
13:36En fait, il y a des freins encore, c'est indéniable.
13:40On a encore du mal à embarquer les locataires, mais les choses bougent, les choses évoluent.
13:45Et effectivement, la crise énergétique a été un accélérateur de la prise de conscience.
13:51Voilà, quelque chose d'adhérent.
13:52Et je rajouterais juste un point.
13:53Je pense que le monde du privé a quand même marqué son engagement sur cette volonté de faire.
14:00Ça vient des sociétés de gestion, ça vient des investisseurs institutionnels, mais même les particuliers.
14:05Donc, je pense qu'il y a un engagement qui est très clair du privé.
14:09Dans un contexte, c'est quand même un contexte de financiarisation, c'est-à-dire qu'il faut donner une valeur à l'argent
14:13et les investisseurs, malgré les engagements, en attendent aussi une performance.
14:17Là où aujourd'hui, je pense qu'un engagement supplémentaire serait assez utile, ce serait de la part du public.
14:23On a besoin de cet engagement des acteurs, du public, avec toutes leurs contraintes qu'ils ont eux-mêmes embarquées, dont on a bien conscience.
14:30Mais c'est véritablement une adhésion collective.
14:32Et je pense que le monde du privé a vraiment démontré son envie de faire et le fait qu'il est prêt à s'engager.
14:38Maintenant, il faut qu'on y aille tous.
14:40On en sait un petit peu plus sur le rôle de l'asset manager, mais également du property manager.
14:44On a bien compris.
14:45Et puis, pour avancer au-delà des réglementations, des normes un peu obligatoires, le bon sens.
14:51Laetitia Georges, je pense que c'était le message que vous vouliez faire passer.
14:54Oui, alors je dirais que innover, agir, transformer l'immobilier, c'est un peu le titre du CIATI.
14:59Il faut continuer.
15:01Eh bien, merci.
15:02Merci à nos trois invités, Odel Batzer, présidente de l'Observatoire de l'Immobilier Durable,
15:07Antoine Aubry, Amundi Immobilier et Laetitia Georges.
15:09Groupe ADP, à très bientôt sur Bismarck.
15:11Merci.