Samedi 23 novembre 2024, SMART IMMO reçoit Robin Rivaton (fondateur, Real Estech) , Benoist Apparu (présient, Emerige) et odile Batsere (Présidente Observatoire de l'Immobilier Durable, Directrice RSE et Innovation, Société de la Tour Eiffel)
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00:00Bonjour, bienvenue à tous. Je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition de Smartimo.
00:12Nous sommes sur le Ciaty, le sommet, pour innover, agir et transformer l'immobilier.
00:17Plus de 200 décideurs se sont retrouvés à l'hôtel de Poulpry, en plein cœur de Paris, avec ce mot d'ordre, reconstruire.
00:24Il est vrai qu'on a connu une crise de l'immobilier sans précédent avec cette hausse fulgurante des taux d'intérêt.
00:29Est-ce que ça va mieux ? Où en est-on ? Comment se passe la promotion immobilière ?
00:34Ce sont les questions qu'on va poser à nos experts dans un instant, Benoît Apparu et Robin Rivaton.
00:39Et puis, on terminera par le débat, un débat sur l'immobilier tertiaire, alors valeur verte ou déco de gris ?
00:46C'est ce qu'on va voir dans un instant, Smartimo spécial Ciaty. C'est parti !
00:52Benoît Apparu est avec nous en direct du Ciaty, juste après la conférence « Les acteurs de l'immobilier face aux crises ».
01:01Bonjour M. Apparu. Bonjour.
01:03Avec vous, on évoque justement cette crise de l'immobilier. On a l'impression que ce sont un cycle de crise de l'immobilier,
01:08notamment sur la promotion. Où en est-on actuellement du côté d'Aimery ?
01:12Peut-être un premier bémol, ça fait 10 ans, 15 ans, 20 ans que je suis dans le secteur et on est de toute façon tout le temps grise.
01:20Donc, petit peu de bémol par rapport à ça, sur effectivement ce mot qui est souvent galvaudé, utilisé à tort et à travers.
01:27Il n'en demeure pas moins que nous avons eu une crise de solvabilisation de nos clientèles ces dernières années liée à la montée des taux d'intérêt.
01:35En gros, pour résumer les choses, quelqu'un qui prenait un crédit de 200 000 euros sur 25 ans, avant la guerre d'Ukraine,
01:42il payait son crédit sur 25 ans à 250 000 balles. C'est passé à 350 avec la montée de 400 points de base des taux.
01:49On a désolvabilisé la clientèle. A partir du moment où les taux baissent, on resolvabilise mécaniquement la clientèle.
01:56On a vécu effectivement une crise de solvabilisation de la clientèle. On est en train, semble-t-il, d'en sortir.
02:03Ce qui ne signifie pas qu'on sorte des crises de l'immobilier que l'on connaît les uns et les autres,
02:09qui sont principalement liées à la rareté et à la cherté du foncier.
02:13La rareté et la cherté du foncier, ça, on a l'impression que ce n'est pas prêt de s'améliorer.
02:17Est-ce qu'à un moment, justement, les prometteurs sont allés trop loin ?
02:19On y a eu un petit peu la course à l'échalote, justement, avec des mesures fiscales qui sont en train d'être débranchées ?
02:24En tout état de cause, il est certain que nous avons un manque de matière première pour produire ce dont la France a besoin.
02:32Et il me semble que nous avons aujourd'hui principalement une problématique d'offres, notamment sur le résidentiel,
02:37d'offres et non pas un problème de demandes.
02:39Or, la politique économique qui est poursuivie dans le secteur de l'immobilier,
02:42notamment à la demande des professionnels depuis un certain nombre d'années,
02:45c'est d'abord et avant tout une politique de soutien à la demande.
02:48Soutenir la demande quand on a un problème d'offres, ça me semble relativement contradictoire.
02:52Et qu'est-ce qu'on peut faire, justement, peut-être dans la fin déjà de ce quinquennat ?
02:56Je pense qu'il faut, comme on l'évoquait à l'instant, soutenir l'offre, c'est-à-dire des outils d'aide à la production
03:02pour produire, libérer, évidemment, le foncier dont on a besoin,
03:05et puis aider à la construction des fonds de fonds propres, des fonds d'investissement,
03:09différents outils qui peuvent exister, qui permettent d'investir dans le secteur de l'immobilier
03:14plutôt que subventionner un secteur de l'immobilier.
03:16Surtout quand on subventionne, là encore, je le répète, la demande,
03:19c'est-à-dire quand on est dans une espèce de course-poursuite, de course à l'échalote,
03:24de solvabiliser celui qui veut acheter pour investir ou pour habiter.
03:27Dernière question, Lausanne, zéro artificialisation net ne sera pas remise en question.
03:31La solution, c'est de construire dans la ville, sur la ville ?
03:35Lausanne est à long terme une très bonne politique, puisqu'il faut arrêter d'artificialiser les sols
03:40parce que c'est cet étalement urbain qui génère le plus d'effets négatifs
03:44en termes d'impact à effet de serre et d'évolution du climat.
03:47Donc on a besoin, effectivement, de limiter la consommation de l'espace naturel.
03:51Si vous limitez la consommation à plat, il faut forcément travailler en vertical,
03:55et donc travailler les sous-sols, travailler le sol, travailler les hauteurs
03:59et maximiser l'utilisation de chaque mètre carré de matière première indispensable à l'immobilier.
04:04Qu'elle fonctionne !
04:05Merci Benoît Apparue et Président Emmerich, ancien ministre en direct du CIATI.
04:09A très bientôt sur Bismarck.
04:15Smartimo en direct du CIATI, on est ravi d'accueillir Robin Rivaton.
04:19Il est directeur général de Stonehall, une plateforme SAS
04:22pour les grands propriétaires et investisseurs immobiliers.
04:25Bonjour Robin.
04:26Bonjour.
04:27Avec vous, on refait la séquence de cette crise de l'immobilier,
04:31mais une des crises de l'immobilier.
04:33C'est vrai qu'on a eu des taux qui sont montés de façon pratiquement exponentielle.
04:36On dirait que ça va mieux.
04:38Est-ce qu'on peut retracer un petit peu le panorama de ce qui s'est passé ces dernières années ?
04:42Pour répondre à la question sur la crise ou les crises du monde du secteur de l'immobilier,
04:48je pense qu'effectivement on a déjà la question des taux d'intérêt qui est la question majeure.
04:53On a connu la plus forte augmentation des taux d'intérêt directeurs depuis l'histoire économique moderne,
04:59de quasiment 400-450 points de base entre les États-Unis et l'Europe,
05:04dans un intervalle de temps extrêmement court.
05:07Et la bonne nouvelle, quelque part, c'est qu'on n'a pas connu de récession.
05:10C'est quand même quand on prend un peu de recul et qu'on sort du cadre de l'immobilier.
05:13Il y a deux ans, la plupart des économistes planifiaient ce qu'on appelait un hard landing,
05:17donc un atterrissage forcé d'urgence qui allait faire qu'on allait rentrer en récession en Europe, aux États-Unis.
05:22On a pour l'instant conjuré la récession et c'est assez extraordinaire quand on y pense.
05:27Ce pilotage des banques centrales, à la fois sur l'accélérateur et sur le frein, l'accélérateur budgétaire...
05:32A plutôt été une réussite, puisqu'elles ont jugulé l'inflation,
05:35qui aujourd'hui est revenue au niveau en dessous des cibles d'inflation aux États-Unis et en Europe,
05:40donc elles ont réussi leur pari.
05:41Alors elles ont mis deux ans pour le faire, mais ça reste quand même une performance,
05:45quand on le regarde encore une fois du point de vue de l'économiste avec les lunettes de l'extérieur,
05:49ça reste une performance extraordinaire.
05:50Là-dedans, l'immobilier a été plus impacté que les autres secteurs.
05:53Pour une réponse, c'est une question très simple.
05:55L'immobilier, c'est le secteur d'activité qui est le plus leveragé, qui a le plus gros effet de levier.
05:59On va emprunter beaucoup d'argent pour réaliser soit un projet personnel,
06:02soit la construction d'un immeuble à titre professionnel.
06:05Et donc quand les taux d'intérêt augmentent plus fortement, c'est la classe d'actifs qui payent le plus fort tribut.
06:10Aujourd'hui, je pense qu'on a deux récits ou deux choses différentes sur l'immobilier.
06:14On a dans le résidentiel les gens qui vivaient sur les métiers du flux,
06:20donc les promoteurs, les agents immobiliers, les gens qui vivaient de la mise en location.
06:25Tous ces gens-là ont été très fortement impactés.
06:27Ils ont été très fortement impactés parce que tout d'un coup, on a eu une contraction de la demande.
06:32Les gens ne pouvaient plus acheter de logement,
06:34que ce soit les ménages primo-accédants, que ce soit les investisseurs institutionnels,
06:38que ce soit même les bailleurs sociaux.
06:40Ils ont contracté leur demande de logement.
06:42Les promoteurs, eux, se sont trouvés avec beaucoup moins de recettes.
06:45Et de fil en aiguille, cette moins de production de logement a eu des impacts sur le marché locatif.
06:50Comme il y avait moins de logements disponibles, les gens retardaient leur projet d'acquisition.
06:54Ils restaient dans leur logement en location, et donc le taux de mise en location a beaucoup chuté.
06:58Donc tous les métiers liés à la transaction, au flux, ont été fortement impactés.
07:02Les métiers liés au stock, eux, ont été relativement épargnés.
07:05Vous êtes un administrateur de biens, vous êtes une foncière logement, vous êtes un bailleur social.
07:10Au contraire, il y a eu...
07:11Business as usual.
07:12Même un peu mieux, puisqu'il y a eu moins de rotation.
07:14Donc en réalité, il y a eu une augmentation du taux de remplissage ou d'occupation de vos biens.
07:21Donc ça, ça a été relativement business as usual.
07:23Et après, il y a un autre segment, qui est le segment plutôt du bureau,
07:26qui, lui, a vécu quand même une crise relativement forte, qui est liée à deux choses.
07:31On a beaucoup produit du bureau quand les taux d'intérêt étaient bas.
07:35Et puis, il y avait tous les projets, notamment autour du Grand Paris Express,
07:38qui poussaient beaucoup de gens à produire du bureau, notamment en blanc.
07:41Et on a eu une accélération avec le Covid de la tendance à la réduction du nombre de mètres carrés par employé,
07:49qui était une tendance déjà existante.
07:51Le Covid n'est pas une rupture en disant avant c'était génial et maintenant c'est pas génial.
07:54C'est-à-dire qu'on va moins au bureau et on a vu des entreprises qui réduisaient leur surface.
07:58Exactement.
07:59Donc on a des nouveaux modes d'occupation du bureau, ce qu'on appelle le travail hybride, le travail à distance, le flex office.
08:05Tous ces modes-là de production ont plutôt eu tendance à réduire la surface privative ou la surface par salarié.
08:12Et donc, ça a eu des impacts assez forts et qui fait qu'aujourd'hui, on a un surstock d'immeubles de bureau à l'intérieur des grandes métropoles mondiales.
08:21Paris est très concerné, mais les autres villes mondiales le sont aussi.
08:24Et on a vu les effets, évidemment, sur les produits financiers.
08:27Il y a Pierre Papier, les fameuses SCPI, qui là aussi, certains ont dû dégrader leur valorisation pour refléter la valeur des immeubles.
08:36Tout à fait, parce que les propriétaires de ces bureaux, ce n'est pas la SCPI.
08:39Le propriétaire du bureau, c'est à la fin des fins, c'est l'épargnant qui a confié son argent à la SCPI, qui a acheté un bureau avec ça.
08:46Et donc, l'épargnant qui avait des actifs bureaux, qui avait une exposition aux actifs bureaux, il a perdu ce qu'il avait à perdre en valeur.
08:56Quand on regarde en rendement, la perte est beaucoup moins importante aussi.
09:00Et je pense que c'est un des facteurs d'explication de la relative stabilisation, au final, de ces produits Pierre Papier,
09:06qui ont connu un coup de chaud l'année dernière, mais qui, au final, se sont quand même relativement stabilisés en 2024.
09:12Tout simplement parce que s'il y a eu une dégradation des valeurs, le rendement de ces produits, lui, a continué.
09:18Il y a quelques actifs où il n'y a plus de locataires, et donc là, il n'y a plus de rendement.
09:23Mais sur la globalité du parc, il reste encore des locataires qui arrivent à payer.
09:27D'ailleurs, de manière très stable. Et puis, il y avait un avantage, évidemment, entre des taux sans risque extrêmement élevés,
09:32et puis de la SCPI, qui était bien évidemment plus risquée.
09:34On a l'impression que ça va mieux. On a même, de nouveau, un changement de paradigme, peut-être,
09:38avec des banques centrales, ça y est, qui se disent qu'on a réussi à terrasser l'inflation.
09:43On ne reviendra pas des taux à zéro ou à un, mais on a l'impression que ça va aller mieux.
09:48Qu'est-ce que ça va changer dans les mois à venir ?
09:50Alors, effectivement, pour l'instant, on a des banques centrales qui ont réussi à terrasser l'inflation,
09:54comme je le disais au préalable, et c'est extraordinaire. Il faut quand même être conscient de ça.
09:58On a connu des épisodes inflationnistes dans les années 70, où on n'a pas réussi à éjuguler l'inflation à ces niveaux-là.
10:03Alors, on n'est pas à l'abri de reprise, mais on est quand même, et c'est ça qui est intéressant,
10:07on n'était pas sur une inflation structurelle. On a vraiment été sur un choc inflationniste,
10:11notamment lié à l'invasion russe de l'Ukraine, qui a créé ce choc sur l'énergie,
10:17et qui s'est venu se superposer à la perturbation des chaînes logistiques,
10:21qui était liée notamment à l'épisode Covid en Chine.
10:24Et donc, on a vraiment une inflation qui était conjoncturelle.
10:27Elle a été vaincue. Aujourd'hui, si on regarde l'inflation totale eurozone,
10:31on est à 1,4%, donc on est en dessous de la cible d'inflation normale de la banque centrale.
10:36Et donc, ça pousse les banques centrales à se dire qu'il est temps, effectivement,
10:39de redescendre, de rebaisser les taux directeurs.
10:43La question qui reste entière, et ça, il faut être très prudent,
10:46c'est que la contagion entre les taux directeurs et les taux commerciaux peut être longue,
10:51peut être lente. Aux États-Unis, c'est l'inverse qui s'est produit.
10:54Depuis la banque centrale, la Fed a baissé ses taux d'intérêt directeur de 50 points de base,
10:59de 0,5%. Ça a fait augmenter le taux commercial de 0,5 points de base,
11:03tout simplement parce que la bonne nouvelle était déjà incorporée dans les taux depuis très longtemps.
11:09Donc, la contagion peut être longue, la transmission, comment dire, en politique monétaire peut être longue.
11:14Donc, il faut rester prudent. Mais en tout cas, la tendance est la bonne
11:17et on sait qu'on est vers une baisse de ces taux d'intérêt.
11:20Alors, bonne nouvelle, effectivement, pour les ménages qui vont voir les taux baisser à nouveau.
11:25Parce qu'on sait que la demande est là. Les Français, ils ont envie de se loger,
11:28ils ont envie de changer de logement. La vie évolue.
11:31Est-ce que ça va changer ? Est-ce que ça va resolvabiliser certains ménages ?
11:35Alors, déjà, on le voit très concrètement sur des indicateurs
11:38qui sont la capacité à convertir les projets, notamment dans le résidentiel neuf pour la VFA,
11:44où on avait un taux de casse entre les gens qui avaient un projet
11:48et la concrétisation de ce projet qui avait explosé depuis deux ans.
11:51Et là, aujourd'hui, il commence à rebaisser avec des gens qui arrivent à aller du projet jusqu'à l'offre ferme
11:57et donc l'engagement, évidemment, avec le soutien d'une banque.
12:02Donc ça, c'est plutôt une bonne nouvelle. C'est un signe avant-coureur.
12:05Et il faut bien avoir en tête que les ménages qui ont restreint leur projet depuis maintenant deux ans,
12:11parce qu'ils ont quand même eu un enfant en plus, donc il leur faut une chambre en plus,
12:15ils ont quand même déménagé, donc il faut bien qu'à un moment,
12:17ils veulent devenir propriétaires à l'endroit où ils ont déménagé,
12:19ils sont mariés ou ils ont même divorcé ou que sais-je encore.
12:23Toutes ces choses-là, ces projets, on peut les contraindre pendant un temps
12:26et puis au bout d'un moment, c'est comme l'eau qui déborde d'un barrage.
12:28Il faut bien finir par les concrétiser et on est quand même à ce point d'inflexion aujourd'hui.
12:32Est-ce que ça veut dire, Robin Riventon, qu'on peut s'attendre à une meilleure année pour l'immobilier ?
12:36Je pense qu'on va avoir une année 2025 qui va être meilleure évidemment que 2024.
12:44Après, encore une fois, prudence sur le retour à l'euphorie.
12:48Vous l'avez dit et je pense qu'il faut en être très conscient,
12:51les taux à 0% ou à 1% étaient des taux exceptionnels,
12:56qui étaient liés à des facteurs exceptionnels.
12:58On ne reviendra pas à ça, ce n'est pas la stratégie des banquiers
13:01et ce n'est pas la volonté ni même des politiques.
13:04On va revenir à un taux qui devrait être proche de la cible d'inflation des banques centrales,
13:09c'est-à-dire à 2, 2,5.
13:11Mais c'est sûr que ça apportera déjà beaucoup d'oxygène à un marché
13:14qui a vécu sous pression depuis deux ans.
13:16Optimisme, donc prudent face à cet immobilier.
13:20Mais on peut dire que ça va aller mieux effectivement avec cette baisse des taux.
13:23Merci Robin Rivaton, je vous rappelle que vous êtes Directeur Général de Stonal
13:26et à très bientôt sur Be Smart For Change.
13:28Avec plaisir.
13:33Et tout de suite dans Smartimo, en direct du Ciaty,
13:36on s'intéresse à l'Asset Manager, le rôle clé de l'Asset Manager,
13:40pour en discuter trois experts.
13:42On est ravis d'accueillir Odile Batser.
13:44Bonjour Odile.
13:45Bonjour.
13:46Vous êtes Présidente de l'OID, l'Observatoire de l'Immobilier Dural
13:49et également Directrice RSE Innovation à la Société de la Tour Eiffel.
13:52Bienvenue à vous.
13:53À vos côtés Antoine Aubry.
13:54Bonjour Antoine.
13:55Bonjour.
13:56Vous êtes Directeur Général d'Amundi Immobilier.
13:58On verra dans un instant ce que ça représente.
14:00Et puis enfin Laetitia Georges.
14:02Bonjour Laetitia.
14:03Bonjour, enchantée.
14:04Vous êtes Directrice de l'Immobilier du groupe ADP depuis un petit peu moins d'un an.
14:08Alors je suis ravi de vous avoir sur le plateau pour discuter effectivement,
14:12on va commencer avec vous Antoine Aubry,
14:14de ce rôle clé de l'Asset Manager.
14:16C'est vrai que dans toute crise, il y a évidemment des menaces,
14:20mais il y a également des opportunités.
14:21Il y a un rôle renforcé pour cet Asset Manager.
14:24Expliquez-nous ce que c'est qu'un Asset Manager dans ces conditions
14:26et qu'est-ce qu'il doit faire en ce moment ?
14:28Alors l'Asset Manager en fin de compte,
14:30c'est la personne qui va avoir la responsabilité de gérer au mieux un actif.
14:36Alors gérer au mieux un actif, ça veut dire quoi ?
14:38Ça veut dire en extraire toute sa valeur de façon à ce qu'on en fasse un investissement performant.
14:43Et l'Asset Manager a toujours été un élément vital dans la performance d'un actif immobilier.
14:49Sauf que pendant les 20 dernières années,
14:52on va dire que c'était l'acteur principal pour sa composante performance,
14:56assurer que la valeur était la bonne, que les revenus étaient touchés.
14:59Et puis, il y a eu un marché qui a été très performant aussi
15:03pour créer de la valeur sur une appréciation de la valeur du capital.
15:05Aujourd'hui, on est dans un contexte où tout se joue
15:08plus que sur la composante gestion, optimisation de l'immeuble.
15:13Et ce qui fait que ça nous renforce encore plus la dépendance de l'Asset Manager.
15:19Le rôle clé d'un Asset Manager dans cette nouvelle histoire immobilière qu'on est en train d'ouvrir.
15:24Donc entretenir l'actif, le valoriser et maintenir aussi cette valeur dans le temps,
15:28c'est important à l'heure où il y a pas mal d'actifs qui sont en train d'être dépréciés.
15:32Exactement. Et sachant qu'on voit bien que depuis 4 ans,
15:35on est en train de vivre une véritable révolution sur l'évolution de l'immobilier.
15:39Révolution parce que le contexte économique a changé.
15:42Révolution parce que les modes d'usage de l'immobilier sont en train d'évoluer.
15:47Et c'est aussi une dernière révolution parce que les attentes des locataires.
15:50Et donc l'Asset Manager qui est au milieu de tout ça,
15:53doit s'assurer que les actifs dont il a la responsabilité,
15:56permettent de suivre cette évolution, cette révolution,
16:00toujours dans l'intérêt de valoriser au mieux l'immobilier.
16:03Odile Batter, je vois l'opinion du chef.
16:06Effectivement, cet Asset Manager, on a l'impression qu'il n'a jamais autant été sollicité.
16:10Peut-être le rôle est augmenté en ce moment.
16:12Oui, tout à fait. Les expertises auxquelles il doit répondre sont nombreuses.
16:18D'autant plus que pour préserver cette valeur,
16:23il faut qu'aujourd'hui l'actif réponde aussi à des critères environnementaux.
16:30Et c'est là où je pense que le Property Manager a également un rôle
16:37qui va devenir clé aux côtés de l'Asset Manager.
16:41On explique peut-être ce que fait exactement le Property Manager.
16:44Le Property Manager, c'est notamment la gestion technique,
16:48c'est-à-dire la maintenance, les CAPEX, les contrôles réglementaires, la conformité réglementaire.
16:54Jusqu'à présent, c'était une conformité plutôt sur la sécurité des biens et des personnes.
17:00Aujourd'hui, c'est une conformité qui va s'étendre au sujet et aux réglementations environnementales.
17:06Donc, le gestionnaire technique va apporter son expertise à l'Asset Manager
17:13pour lui permettre de cocher les cases qui vont apporter une valeur environnementale à l'actif
17:24et lui permettre ainsi de pérenniser sa valeur et son existence.
17:29Et ces règles qui doivent être conformes, toutes les réglementations,
17:39le décret tertiaire, le décret BACS, la loi LOM, la loi sur les énergies renouvelables,
17:48toutes ces réglementations sont très techniques.
17:52Le seul acteur aujourd'hui qui est en mesure de s'assurer de sa conformité, c'est le gestionnaire technique
18:01et qui doit faire son rapport auprès de l'Asset Manager.
18:06Voilà, donc c'est un duo qui gère les actifs.
18:10C'est un combi.
18:11Le Property Manager qui a vu depuis quelques années, vous les avez cités,
18:15une inflation de règlementations à respecter.
18:20C'est ce que vous pouvez vivre également du côté du groupe ADP, Laetitia Georges.
18:25Oui, tout à fait.
18:26Alors nous, on a à peu près 4 milliards d'actifs valorisés aujourd'hui.
18:30Ça fait à peu près 500 bâtiments sur lesquels il y a des problématiques.
18:34Donc on a des murs d'hôtels, on a des bureaux et on a aussi beaucoup de hangars de fret, etc.
18:39Donc ces problématiques s'appliquent.
18:41Si on suit la grille AFREXIM qui est l'Association française des experts immobiliers,
18:47il y a bien sûr la trajectoire CRÈME qui est quand même un outil assez intéressant
18:53pour voir au niveau du portefeuille et d'embarquer tout le monde.
18:57L'Asset, mais aussi le Portfolio qui regarde un peu les risques globalement
19:01et aussi le Property Manager.
19:03Le Property Manager, c'est le métier le plus noble de l'immobilier.
19:08C'est celui dont on ne parle pas, mais c'est celui le plus noble.
19:10Donc il faut vraiment revaloriser.
19:12Pourquoi ?
19:13C'est un peu les infirmières de notre secteur.
19:14Parce qu'ils prennent soin de notre locataire, ils prennent soin du confort,
19:20ils ont une relation directe et surtout ils sont au quotidien sur le site.
19:24Il faut savoir que l'immobilier, on a de la chance, c'est matériel.
19:28Et le carbone, 40% du carbone dans un bâtiment, dans la STIC de 150 ans,
19:3340% c'est la matérialité du bâtiment.
19:35Qu'est-ce qu'on en fait ? C'est une ressource.
19:37Demain, qu'est-ce qu'on en fait en fait ?
19:39Est-ce qu'on fait du réemploi ?
19:41Est-ce qu'on l'utilise pour changer d'activité, du logement au bureau ?
19:46En fait, c'est une ressource géniale, je dirais.
19:50Qui qui se reproduit que très peu en fait.
19:52Le reste, c'est l'énergie renouvelable.
19:54L'énergie renouvelable, on est à la bourre en France.
19:57Parce qu'on a le nucléaire, donc on a l'impression qu'on est au-dessus du monde.
20:00En fait, l'énergie renouvelable, c'est hyper important, structurant.
20:03Et je pense que tout bâtiment qui n'ait pas au moins un 50% ENR d'ici 10, 20 ans,
20:11perdra quand même un grand nombre de sa valeur.
20:13Et je terminerai juste par ça.
20:15L'Asset Manager, il est là pour répondre aussi aux besoins réglementaires,
20:19financiers, l'offre et la demande.
20:21C'est répondre à la CSRD avec l'ensemble des 6 critères environnementaux.
20:25L'eau, il faut toujours, toujours, toujours mettre le carbone et l'eau.
20:29La biodiversité et la pollution, c'est la qualité de l'air aussi.
20:32L'impact aussi sur la santé des personnes, santé psychique aussi.
20:36Et on voit bien avec le Covid, il y a quelques trucs quand même.
20:41Et l'économie circulaire.
20:43C'est-à-dire que l'ensemble de la branche, il y a 100 métiers dans l'immobilier,
20:46tout le monde doit s'y mettre.
20:47Il n'y a pas de petit ou grand, c'est tout le monde tous les jours.
20:50Tout est ressource.
20:51Tout est ressource.
20:52Et valeur.
20:53Ressource qui dit valeur.
20:54Le regard sur les valeurs va changer.
20:56Je vais vous interroger.
20:57Juste, on va faire agir.
20:58Audith, vous voulez répondre ou réagir à ce que disait à l'instant le siègeur ?
21:02Oui, effectivement, il y a aussi ce sujet de la raréfication des ressources
21:07qui entraîne un besoin plus performant de la maintenance
21:13pour augmenter la durée de vie des équipements
21:16et pour augmenter leur réparabilité.
21:20Et ça, c'est à nouveau un sujet gestion technique
21:25qui va permettre de limiter les capex
21:28et de faire durer la valeur de l'actif au travers de ces équipements existants.
21:36Faire durer l'existant.
21:37On a l'impression, pour Schematica, qu'il y a une prise de conscience avec la crise énergétique
21:40où tout le monde a cherché à faire des économies.
21:42On n'a jamais autant parlé de GTB, gestion technique du bâtiment,
21:45comment faire des économies, comment ne pas chauffer là où il n'y a personne, etc.
21:49D'autant que c'est vrai que le bureau a également évolué.
21:52On y vient moins, on l'habite différemment.
21:56Il faut aussi ajouter une chose.
21:59Il y a eu la COP sur la biodiversité qui vient de se fermer.
22:02L'immobilier représente 50% des extractions de matières premières de la planète.
22:0950% !
22:10C'est un nouveau chiffre qui vient d'accumuler.
22:13C'est vrai qu'on a plutôt le véhicule, la voiture en tête.
22:15Non, c'est le bâtiment qui est loin devant.
22:17C'est le béton, le verre, tous les équipements.
22:20L'acier, tous les équipements techniques.
22:23C'est pour ça aussi qu'il faut faire durer la vie des équipements,
22:27faire durer ce qui existe déjà.
22:30Comment on appréhende ce problème au sein des entreprises,
22:34avec l'asset manager, avec le property manager ?
22:37Est-ce que ça passe par de la formation, de la sensibilisation des occupants
22:41qui sont touchés au premier chef ?
22:43Déjà, ça passe par la proximité entre un property manager et un asset manager.
22:48C'est véritablement des métiers qui sont clés,
22:51et donc la proximité entre ce métier est phare.
22:55Et encore, je dirais même plus loin, c'est la proximité entre tous les acteurs
22:58qui fait que du haut de la chaîne, on va mettre le client investisseur
23:02jusqu'à l'extrémité qui va être le locataire.
23:05Il faut qu'on ait cet engagement de tous ces acteurs pour travailler ensemble,
23:09pour faire de l'immobilier plus qualitatif, plus performant,
23:13mais qui soit aussi performant financièrement, performant en termes d'énergie,
23:17performant en termes d'émissions de CO2.
23:20En fait, cet engagement doit être fait sur tous les sujets.
23:23Le seul problème, entre guillemets, c'est qu'il y a quand même énormément de critères,
23:27et donc l'équation est sacrément compliquée.
23:29Et donc en fait, on s'inscrit dans un temps court par des actions
23:32qu'il faut mettre maintenant en place avec des objectifs que l'on a à terme.
23:35Donc c'est aussi la capacité à accepter un engagement aujourd'hui
23:39pour peut-être que ce soit un retour sur un investissement,
23:42pour une atteinte d'une qualité énergétique à long terme.
23:45Et donc en fait, c'est tous les défis de la profession qui nécessitent
23:49que l'asset manager ne soit pas juste quelqu'un qui gère un immeuble,
23:53mais en fait, je dirais que ce soit quelqu'un qui embarque toute une équipe,
23:57derrière laquelle on va du client jusqu'au locataire,
24:00et ça couvre notamment le property manager, le fund manager,
24:03toutes ces professions qui tournent et qui s'impliquent pour faire de l'immobilier de qualité.
24:08Alors, la théorie, on l'a compris, le chemin, on l'a.
24:12Les réglementations, on peut dire qu'on en a aussi suffisamment.
24:15Maintenant, je voudrais savoir très concrètement, à travers peut-être des exemples concrets,
24:18qu'est-ce qu'on fait par exemple chez ADP ?
24:20Quelles sont les premières choses que vous avez faites ?
24:22Est-ce qu'il y a un démonstrateur, un bâtiment particulier en pointe,
24:26un exemple un peu emblématique ?
24:29Oui, alors on a un bâtiment qui s'appelle DUO,
24:33qui est dans une zone cargo ou une zone de frette très concentrée.
24:38En fait, on a fait un bâtiment à deux étages avec de l'énergie renouvelable.
24:43Donc ça, je l'ai imposé quand je suis arrivé.
24:45Géothermie plus photovoltaïque.
24:48Et en plus, on est connecté au réseau de chaleur et d'électricité de notre propre aéroport.
24:54D'accord.
24:55Donc, ce qui est important, c'est de regarder aussi à l'échelle.
24:59Donc, on va faire des schémas ENR par quartier.
25:01Je pense qu'aujourd'hui, la logique d'un actif, c'est un actif dans un quartier.
25:04D'accord.
25:05On est beaucoup plus sensible à l'autre.
25:06Sur une commune, vous avez 80% des arbres qui sont privés.
25:10Et généralement, il y a moins d'arbres où ? Dans les quartiers les plus défavorisés.
25:15Donc, ce n'est plus une réflexion à usage unique, c'est à l'échelle de l'IO du quartier.
25:18Je pense que la responsabilité de quartier sur le plan des ressources est quand même une piste.
25:23Ensuite, il y a aussi une autre piste qui est l'économie de fonctionnalité.
25:27C'est-à-dire, je n'achète plus un système technique.
25:31Je loue un système technique, donc je bascule un peu de CAPEX en OPEX.
25:36Mais pour que l'entreprise qui me permet de ce service puisse continuer à vivre,
25:40parce qu'il va y avoir un manque de ressources.
25:42Et que aussi, petit à petit, ces nouvelles valeurs puissent être revues dans les business plans.
25:48Et que petit à petit, il y ait plusieurs valeurs.
25:49Il y a plusieurs valeurs en fait.
25:50D'accord.
25:51Surtout, la première valeur, c'est le bon sens.
25:53Préserver les ressources.
25:54Ne pas être dans le dogme.
25:55Jouer collectif.
25:56Et ensuite, expliquer aussi à l'ensemble de la chaîne.
25:59Parce qu'à un moment donné, le marché, que ce soit aujourd'hui ou dans 10 ans,
26:05le marché va intégrer le risque.
26:08En fait, on ne parle pas assez de risque.
26:10De valorisation du risque.
26:11J'ai envie de vous demander, on a l'impression qu'il y a un mode de faire.
26:15Les gens n'aiment pas changer ses habitudes.
26:19Est-ce que ça progresse ou est-ce qu'il y a des résistances au changement ?
26:22Je crois beaucoup à la jeunesse.
26:23Je crois beaucoup aux nouvelles technologies.
26:25Par exemple, à l'IA, d'optimiser les modèles numériques sans trop stocker de data.
26:31Mais je pense qu'il y a énormément de nouvelles façons de construire, d'optimiser.
26:35Je pense qu'une nouvelle génération va nous aider à avancer plus vite par rapport à ces sujets-là.
26:39Parce que tout est ressources.
26:40On ne peut rien perdre.
26:41D'accord.
26:42Voilà.
26:43On ne peut rien jeter.
26:44Réaction rapide, Nibeth.
26:45Oui, oui.
26:46Nous aussi, sur nos actifs, sur nos rénovations de plateau notamment et les réhabilitations,
26:53on utilise beaucoup l'économie circulaire.
26:55Beaucoup.
26:56D'ailleurs, on a été récompensé.
26:58On a eu des trophées pour ça.
27:00Là, je mets ma casquette Tour Eiffel.
27:01Oui.
27:02Et je suis d'accord avec Laetitia.
27:04En fait, il y a des freins encore.
27:07C'est indéniable.
27:08On a encore du mal à embarquer les locataires.
27:11Mais les choses bougent.
27:13Les choses évoluent.
27:14Et effectivement, la crise énergétique a été un accélérateur de la prise de conscience.
27:19Voilà.
27:20Quelque chose d'agréable.
27:21Et je rajouterai juste un point.
27:22Je pense que le monde du privé a quand même marqué son engagement sur cette volonté de faire.
27:28Ça vient des sociétés de gestion.
27:30Ça vient des investisseurs institutionnels, mais même les particuliers.
27:34Donc, je pense qu'il y a un engagement qui est très clair du privé dans un contexte qui est quand même un contexte de financiarisation.
27:40C'est-à-dire qu'il faut donner une valeur à l'argent.
27:42Et les investisseurs, malgré les engagements, en attendent aussi une performance.
27:46Là où aujourd'hui, je pense qu'un engagement supplémentaire serait assez utile, ce serait la part du public.
27:52On a besoin de cet engagement des acteurs du public.
27:55Avec toutes leurs contraintes qu'ils ont eux-mêmes à embarquer, dont on a bien conscience.
27:59Mais c'est véritablement une adhésion collective.
28:01Et je pense que le monde du privé a vraiment démontré son envie de faire.
28:05Et le fait qu'il est prêt à s'engager.
28:07Maintenant, il faut qu'on y aille tous.
28:09Voilà.
28:10On en sait un petit peu plus, en tout cas, sur le rôle de l'asset manager, mais également du property manager.
28:13On a bien compris.
28:14Et puis, voilà, pour avancer au-delà des réglementations, des normes un peu obligatoires, le bon sens.
28:20Laetitia Georges, je pense que c'était le message que je voulais faire passer.
28:23Oui.
28:24Alors, je dirais qu'innover, agir, transformer l'immobilier, c'est un peu le titre du CIATI.
28:28Il faut continuer.
28:30Eh bien, merci.
28:31Merci à nos trois invités.
28:32Aude Elbesser, présidente de l'Observatoire de l'Immobilier Durable.
28:36Antoine Aubry, Amundi Immobilier.
28:37Et Laetitia Georges, groupe ADP.
28:39A très bientôt sur Bismarck.
28:41Merci.