Samedi 30 novembre 2024, SMART IMMO reçoit Fabrice Cousté (Journaliste, BSmart) , Charlotte Halpern (Enseignante à l'Ecole urbaine de Sciences Po) , Marion le Gaudu (Responsable Maîtrise d’Ouvrage Immobilière et Insertion Urbaine, Groupe RATP) , Geogina Mendes (Direction des gares et de la ville, Société des Grands Projets) et Thierry Laget (Directeur adjoint, CDC Habitat)
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette édition Smartimo
00:12spécial forum des projets urbains. Tout de suite l'inviter, on va se poser la question
00:16comment évaluer les projets d'aménagement dans le débat. Nous verrons qu'est-ce qui fait le
00:22succès d'une opération d'aménagement d'envergure à travers l'exemple du renouveau du pôle
00:26multimodal Villejuif-Louis-Aragon. Enfin avec notre expert, on se posera cette question en
00:31pleine crise immobilière et du logement. CDC Habitat est-il l'acheteur en dernier
00:36ressort ? Réponse tout de suite dans Smartimo. Smartimo en direct du forum des projets urbains,
00:47on a une invitée spéciale, c'est Charlotte Halpern. Bonjour Charlotte, vous êtes chercheure
00:53à Sciences Po, on va utiliser ce néologisme, et directrice de l'executive master gouvernance
00:59territoriale et développement urbain. Bienvenue à vous, avec vous on va se poser cette question
01:03sur les projets d'aménagement durable. Alors on voit une multiplication de ces projets,
01:08on en parle beaucoup sur ce forum, mais qu'en est-il au-delà des objectifs fort louables de
01:14l'évaluation de ces projets ? Est-ce que ça fonctionne ? Est-ce que dans le temps, quel est
01:18l'impact ? Est-ce qu'il y a une méthodologie qui existe ? Et puis quels sont les résultats ? Autant
01:23de questions qu'on va vous poser tout de suite. On démarre justement avec ces projets d'aménagement
01:27durable, vous les observez depuis longtemps, mais comment on les évalue ? Alors comment est-ce qu'on
01:34les évalue ? Il y a énormément de méthodes qui ont été développées ces dernières années,
01:37surtout exemptées, avant qu'un projet soit livré pour accompagner sa conception, pour réfléchir par
01:43exemple à la manière de consulter la population, pour réfléchir à la manière de se donner
01:48des objectifs en termes d'impact environnemental, en termes d'évolution du quartier. Et nous, ce qui
01:53nous a beaucoup intéressé dans le cadre de ce forum des projets urbains, c'est de réfléchir à la
01:57notion d'héritage. On en a énormément parlé cet été pendant les Jeux Olympiques. Qu'est-ce que ça
02:01veut dire d'évaluer un projet d'aménagement dans une perspective d'héritage ? C'est-à-dire pas
02:04simplement à court terme, pas simplement exempté au moment de la conception, mais de s'interroger
02:09sur l'accompagnement du projet tout au long de la vie, de manière à voir si tout d'abord les
02:14objectifs ont été atteints, à cinq ans, à dix ans, peut-être même à vingt ans. Parce que l'héritage,
02:19on entend tout de suite l'héritage de génération en génération, ça veut dire peut-être sur une,
02:22deux générations, sur, vous le disiez, vingt ans, vingt-cinq ans, trente ans ? Si on pouvait
02:26déjà le faire à dix ans, par exemple, ou à vingt ans, donc peut-être une génération, ce serait déjà
02:31pas mal. On ne le fait pas beaucoup en ce moment. Les principaux indicateurs portent surtout sur les
02:36questions d'impact environnemental, par exemple, mais on ne mesure pas nécessairement la manière
02:40dont les usages évoluent, les enjeux de mixité fonctionnelle. Comment est-ce que les quartiers
02:45évoluent dans la durée, en termes de mixité des usages, de mixité fonctionnelle, en termes de flux
02:50de matières, on parle beaucoup de métabolisme urbain, en termes de flux dans la gestion de l'eau,
02:55la gestion des déchets, en termes de biodiversité ? Comment est-ce qu'on prend en compte, dans une
02:59approche très holistique, l'ensemble des dimensions, des déterminants qui font que ce quartier,
03:04sur la longue durée, est ou pas un quartier durable ? Et c'est tout l'enjeu de votre projet,
03:09ou plutôt de recherche. Aujourd'hui, il n'y a pas vraiment d'organisme, il n'y a pas vraiment de
03:13société ou d'entreprise qui s'occupe de ça, mais les chercheurs s'y penchent très précisément.
03:19Alors, les chercheurs s'y penchent en lien avec nos étudiants. Généralement, on travaille beaucoup
03:23avec nos étudiants, nos étudiants, avec des partenaires. Donc là, on a travaillé avec Citidev
03:28Bruxelles, qui est un aménageur public qui est basé dans la ville de Bruxelles et des communes
03:33alentours, qui a en gestion un certain nombre de projets d'aménagement. Et avec nos étudiants,
03:39ils se sont interrogés sur une méthodologie qui permettrait justement de s'inscrire dans la longue
03:45durée pour mener l'évaluation de ces projets. Donc pas quelque chose qui soit uniquement de
03:49l'impact à court terme, ou qui soit uniquement réservé aux projets exantés et à leur conception,
03:55mais qui permettent véritablement de prendre en compte l'évolution des usages, l'évolution de
03:59ces métabolismes, et puis la manière aussi dont on voit évoluer un quartier en termes de mixité
04:03fonctionnelle. Derrière, ça pose la question de, tout d'abord, est-ce qu'on se dote simplement
04:08d'objectifs un peu tonitruants quand on adopte un projet et quand on le lance ? Ou est-ce qu'il
04:12s'agit aussi, à cinq ans, à dix ans, à vingt ans, de réfléchir aux effets que ça a pu produire
04:16en termes d'efficacité, en termes de performance environnementale, en termes de performance aussi
04:20sur les usagers ? C'est un changement de démarche un peu plus holistique, un peu plus intégré. C'est
04:26un changement aussi dans le rôle de l'aménageur, qui va accompagner le projet tout au long de sa
04:29vie. Et puis c'est aussi une manière de réfléchir à la déconnexion qu'il y a parfois entre les
04:34objectifs de projets d'aménagement, c'est-à-dire des objectifs politiques, c'est-à-dire des objectifs
04:37économiques, des objectifs sociaux également, et puis de voir qu'est-ce que ça atteint sur le plus
04:41long terme. Oui, on voit que la méthodologie est en train de changer. Les aménageurs, ils sont
04:46beaucoup dans la concertation, dans la co-construction, on intègre les habitants. Alors,
04:50en début de projet, vous l'avez dit, avec Santé, mais qu'en est-il effectivement en sortie ou après ?
04:55Est-ce qu'il y a des études d'impact ? Est-ce qu'on mesure finalement le bien-être des habitants ?
04:59Est-ce que c'est le cas, par exemple, pour ce qui a été fait du côté de nos amis belges ?
05:04Je crois qu'on est toujours sur un fil entre, d'une part, la volonté de comprendre
05:11quelle est l'évolution des usages, l'évolution des demandes des usagers, et puis de ne pas être trop
05:16dans le pilotage, parce qu'il faut quand même laisser vivre un quartier, laisser vivre des
05:19usagers, et puis que la vie se fasse dans ces quartiers d'aménagement. Trouver le bon fil,
05:23ça peut se faire par exemple en développant des méthodes qui sont peut-être plus qualitatives,
05:27qui vont permettre de travailler à partir d'observations, d'approches un peu plus sensibles,
05:31qui vont permettre de suivre la manière dont ces habitants évoluent dans un quartier,
05:36de voir comment est-ce qu'ils s'emparent ou non des dispositifs qui leur sont proposés,
05:40en termes de tri des déchets, en termes de limitation des usages de la voiture par exemple,
05:43en termes de sobriété dans la gestion de l'eau, dans l'utilisation de l'eau,
05:47ou de rapport à la nature. Donc de prendre en compte l'ensemble de ces dimensions tout en
05:51ayant une approche un peu à distance également, qui va permettre de ne pas avoir un suivi ultra
05:57paternaliste au fil des décennies.
05:59On a l'impression qu'on découvre cette méthode, c'est vrai qu'on n'en pense pas forcément,
06:03peut-être les aménageurs non plus, pas encore en tout cas. Est-ce qu'il y a déjà des résultats ?
06:08Qu'est-ce que vous avez observé ou qu'est-ce qu'ont observé les chercheurs du côté de Bruxelles ?
06:11Du côté des résultats qui ont été mis en avant, nos étudiants ont proposé une matrice.
06:16Ils ont proposé une matrice qui permet de prendre en compte l'ensemble de ces dimensions avec toute
06:22une batterie d'indicateurs qui est proposée. Pour l'instant, elle est encore un petit peu
06:25robuste, un peu touffue. Et donc tout le travail qui se met en place aujourd'hui, en lien avec
06:29Cité Bruxelles, mais également avec d'autres aménageurs qui sont partenaires de l'école urbaine
06:34de Sciences Po, c'est de réfléchir à la manière dont cette matrice qui a déjà été testée sur un
06:37quartier, qui a fait ses preuves sur ce quartier et ses lois, pourrait être tout d'abord systématisée,
06:42opérer un passage à l'échelle, peut-être en faisant en sorte qu'elle soit simplifiée par
06:46certains aspects pour que ça ne se transforme pas en quelque chose de trop bureaucratique,
06:49de trop chronophage pour l'aménageur, mais que cela soit intégré à la manière de prendre en compte
06:55cet héritage dans la longue durée. Alors on a beaucoup parlé de la Belgique, de Bruxelles,
06:59on va revenir à Paris, tiens, vous parlez en introduction du village olympique. Est-ce qu'il
07:03va y avoir, par exemple, les mêmes travaux sur le village olympique dans la durée ? Qu'est-ce
07:06que ça va devenir ? Alors ça je ne le sais pas, il faudrait demander à ce vidéo et puis
07:11aux différents acteurs qui aujourd'hui se sont emparés de ce village olympique. J'espère
07:16qu'il y aura ce type d'approche, s'inscrire dans une perspective d'héritage, et c'est
07:20principalement celle qui a été faite pour les Jeux olympiques de Paris, mais c'était un moyen
07:25de prendre en compte cette évaluation sur la longue durée. Il faut voir maintenant
07:29qu'est-ce qu'il va effectivement être fait. On a vu que dans le cas de Londres, poser cette
07:33question de l'héritage sur la longue durée pouvait se faire à l'échelle de l'îlot,
07:37à l'échelle du quartier, et puis plus généralement à l'échelle de quelle était la place du village
07:40olympique dans le Grand Londres et dans la manière dont évoluait la métropole. Et c'est sans doute
07:44l'un des défis pour Paris que de s'inscrire là aussi dans une longue durée et puis d'adapter
07:49ces différents indicateurs sur la durée. Un défi en tout cas passionnant. Voilà l'évaluation
07:53des projets d'aménagement durable. Merci Charlotte Alperne pour nous avoir sensibilisés sur ce sujet.
07:58Je rappelle que vous êtes donc chercheure à Sciences Po et directrice de l'executive master
08:01gouvernance territoriale développement urbain. A très bientôt sur Bismarck dans Smartimo.
08:06On va avec nos experts du jour aller du côté de Villejuif, Louis Aragon qui va connaître des
08:16évolutions, un pôle multimodal en transformation qui a été fait, on va le voir, en concertation
08:21avec les habitants. On est ravi d'accueillir Georgina Mendes. Bonjour Georgina. Vous parlez
08:27bien dans le micro. Vous êtes responsable des espaces publics et quartiers de gare,
08:30la société des grands projets. Bienvenue à vous. Et puis à vos côtés Marion Legaudu. Bonjour Marion.
08:34Bonjour. Vous êtes responsable maîtrise d'ouvrages immobilières et insertion urbaine à la RATP.
08:41On connaît bien en Méditerranée la RATP, opérateur de transport mais également propriétaire d'une
08:47grande partie du foncier. Avec nos experts, on s'intéresse justement au pôle multimodal Villejuif,
08:53Louis Aragon qui va connaître des évolutions avec l'arrivée du Grand Express. Alors concrètement
08:57comment ça va se matérialiser ? Comment les habitants étaient associés à cette réflexion ? C'est la
09:02question qu'on pose et on démarre avec vous Georgina. On rappelle justement rapidement ce que
09:08signifie cet ensemble, ce pôle multimodal Villejuif-Louis Aragon. Oui. Alors tout d'abord
09:14peut-être quelques éléments de contexte. Le Grand Paris Express, dont la maîtrise d'ouvrages est
09:19assurée par la société des grands projets, comprend 200 kilomètres de métro, 68 gares,
09:27dont les six premières sont ouvertes aux voyageurs depuis juin de cette année. La gare de Villejuif,
09:33qui sera une des prochaines ouvertes, dessinée par Philippe Gazeau, va accueillir à peu près
09:39100 000 voyageurs par jour. C'est une gare qui ressemble à une grande halle rectangulaire avec
09:47une façade vitrée, dont on peut depuis l'extérieur retrouver la profondeur. C'est vraiment une des
09:52caractéristiques des gares du Grand Paris, c'est qu'elles sont la lumière directe, elle va
09:59jusqu'au quai. Et donc, puisque nous parlons de l'intérieur, le Grand Paris Express à Villejuif
10:06est en correspondance avec la ligne 7 du métro. Et en surface, le Grand Paris Express est en
10:12correspondance avec la ligne 7 du tramway. Et un ensemble, une gare routière qui est desservie par
10:19une dizaine de grandes lignes, qui sont également en correspondance avec toutes ces grandes
10:24infrastructures. Voilà, ça c'est pour l'aspect, on l'a bien compris, multimodal. Donc le métro,
10:29les bus et puis voilà, 100 000 visiteurs au jour. La Société Grand Paris, Georgina,
10:34elle travaille aussi sur le réaménagement de ces pôles, justement. Exactement, c'est d'ailleurs,
10:38on a initié pour l'ensemble des 68 gares, une réflexion autour de l'intermodalité et des
10:44espaces publics aux abords de chacune. L'objectif est effectivement de prendre en considération
10:48l'ensemble des besoins des futurs usagers en rabattement vers les 68 gares, comme à Villejuif.
10:55D'abord le piéton qui est majoritairement représenté, les vélos, les cyclistes qui sont
11:00de plus en plus présents et évidemment les usagers des bus. Et puis tout ça en correspondance avec
11:07les besoins des habitants, puisque ce sont aussi les grands usagers de ce qu'on est en
11:11train de construire collectivement de ce quartier de gare. Bien sûr, vous avez fait un constat
11:18justement à Villejuif-Leragon, lequel ? Nous avons fait le constat qui est qu'effectivement,
11:22contrairement à ce qu'on a l'habitude de faire, de travailler autour des espaces publics et
11:28de l'intermodalité, puis d'un autre côté avec notre filiale immobilière, travailler sur la
11:33valorisation immobilière. La présence de la RATP qui est un grand propriétaire foncier aussi dans
11:38ce secteur. On ne pouvait pas décemment construire chacun un petit morceau de son côté, mais qu'il
11:44fallait qu'on se constitue en groupement pour pouvoir justement traiter l'ensemble des questions
11:49urbaines et de mobilité, de façon à faire projet avec évidemment l'appui de la collectivité à la
11:55Villejuif, qui est extrêmement présente avec nous. Alors justement, vous avez décidé donc de faire un
11:59projet urbain avec la RATP, bien sûr avec le concours de la ville. Marine Le Godu, on se
12:04prend vers vous pour rappeler aussi l'historique de la RATP et son rôle dans le secteur.
12:09En effet, la RATP a un double rôle dans le secteur. Elle est à la fois l'opérateur de transport
12:15historique avec l'exploitation de la ligne 7 du métro, de la ligne 7 du tramway et des lignes de
12:23bus jusqu'à maintenant, et le statut de propriétaire foncier puisqu'à l'arrivée de la ligne 7 du
12:28métro et du prolongement de cette ligne jusqu'à Villejuif ou Aragon. Au-delà de la construction
12:34de la station, qui est une station souterraine et qu'on ne voit pas forcément beaucoup, la RATP a
12:38construit un parking silo de 500 places au-dessus de cette station, qui était le parking de
12:45rabattement à l'époque, puisque le mode principal d'accès au métro était la voiture. Et donc ce
12:51parking de 500 places, qui marque une frontière et un élément assez imposant dans la ville,
12:56a aujourd'hui complètement tombé en déshérence avec l'évolution des modes de vie, avec l'arrivée
13:01du tramway et avec le fait que ce parking n'a plus du tout cette fonction d'usage pour les
13:09usagers du métro. C'est intéressant parce qu'on parlait de la profondeur. Justement, on est
13:13loin d'imaginer qu'il y ait une 4 niveaux, 30 mètres sous terre, etc. Pourtant, le parking, c'est
13:18vraiment la vision emblématique à l'entrée de Villejuif, Louis Aragon. Tout le monde le voit
13:22avec cette espèce de résille autour. En tout cas, les habitants de l'Île-de-France, sans doute, le connaissent.
13:27Et aujourd'hui, ça va être complètement transformé. Et aujourd'hui, ça va être complètement transformé
13:31parce que ça ne correspond plus du tout aux usages et ça ne correspond plus du tout à ce qu'on veut
13:35faire de la ville aujourd'hui. Et donc, la RATP, dans la transformation de ces sites, qui sont
13:40souvent des sites industriels, cherche à les ancrer mieux dans la ville d'aujourd'hui. Et c'est aussi
13:45le cas de ce pôle, qui doit venir beaucoup plus en relation avec la ville et s'insérer beaucoup
13:51mieux dans le tissu urbain et la transformation de ce tissu urbain pour répondre aux usages
13:57d'aujourd'hui et de demain. Alors, un petit mot sur la méthodologie. Comment vous avez procédé au départ
14:03quand il fallait imaginer ce nouveau pôle ? Alors, en effet, c'est ce que Georgina rappelait, c'est
14:08qu'on s'est alliés et on s'est mariés sur les réflexions sur ce pôle. La Société des
14:14Grands Projets et la RATP, avec la ville et avec les acteurs urbains, le département, l'autorité de
14:24transport organisatrice et Île-de-France Mobilité, pour arriver à réfléchir ensemble à la
14:31transformation à la fois urbaine et à la fois du pôle de transport. Et donc, on s'est appuyés
14:36pour ça sur un groupement de compétences en maîtrise d'œuvre avec une
14:42fabrique de la ville en mandataire, et un groupement qui a regroupé autour d'une
14:52fabrique de la ville une équipe d'architectes, de paysagistes, de juristes, de spécialistes du
15:01transport aussi, pour arriver à construire ensemble ce pôle. Alors justement, on est curieux, par exemple,
15:07Marion, décrivez-nous un petit peu le projet. Qu'est-ce que ça va devenir, notamment ce fameux
15:12parking silo ? Qu'est-ce qu'il va devenir ? Alors avant de dire ce qu'il allait venir, je voulais
15:18aussi revenir sur la méthode, c'est-à-dire qu'on a travaillé sur la base de plusieurs phases qui
15:23sont parties d'abord de constats et de diagnostics sur le devenir de ce parking
15:32et les attentes des habitants. Il y avait une volonté à la fois de réduire la place des
15:39infrastructures pour dégager du terrain, pour pouvoir avoir des espaces publics à l'échelle du
15:46piéton, il y avait des porosités à créer, il y avait un lien à recréer avec le centre-ville de
15:51Villejuif qui est au nord, et pour ça la décision a été prise de certes conserver une partie de
15:56l'infrastructure de ce parking pour éviter un poids carbone trop important du projet, donc
16:03essayer de conserver au maximum ce qu'il pouvait l'être, mais de le transformer complètement et
16:06radicalement, et donc ce ne sera plus demain un parking, mais dans cette ossature qui va rester,
16:13on va créer environ 200 logements, plus des logements qui vont être créés aussi sur les
16:18parcelles du Grand Paris, donc une opération qui va créer à peu près 250 logements au total,
16:23dont 36% de logements sociaux, des commerces, des stationnements pour les vélos, et une grande
16:28partie de désimperméabilisation du sol avec des espaces publics végétalisés au carrefour.
16:35Très bonne nouvelle, parce qu'il y a des parkings, des voitures, ce n'est pas très intéressant, on
16:39retrouve de la vie finalement, des commerces, des habitants, des logements dont on a cruellement
16:43besoin actuellement, et l'intérêt c'est aussi que vous avez associé les habitants à cette démarche
16:49grâce à des concertations qui ont été organisées, et c'est de plus en plus le cas, on demande,
16:56parce qu'ils vont habiter ce quartier les habitants, donc forcément il faut leur dire
17:00comment vous voulez habiter demain. Comment s'est passée cette concertation ?
17:03Alors effectivement, en complément du travail institutionnel que Marion a décrit avec l'ensemble
17:13des partenaires avec qui nous avons l'habitude de travailler autour des abords des gares,
17:17nous avons effectivement initié avec la Ville une intégration à cette construction du projet,
17:26des usagers, les usagers du pôle, alors quand je dis les usagers, c'est à la fois les usagers
17:30des transports, mais aussi les habitants, de manière à intégrer l'ensemble des besoins et
17:34cela de manière à alimenter notre travail et ajuster, préciser un certain nombre de choses.
17:41Alors il faut savoir qu'on est vraiment dans une phase de programmation et qu'on est très en
17:46amont du projet et que là c'est vraiment assez particulier d'avoir associé les usagers très
17:52en amont, et nous avons initié un certain nombre de dispositifs tout au long de ces trois ans de
17:59démarche, ça fait trois ans que nous y sommes, à travers un questionnaire d'abord, assez classique,
18:04distribué sur site, mais aussi diffusé sur internet de manière à avoir un maximum de réponses.
18:10Combien de répondants à peu près quand on lance ce questionnaire ?
18:13Alors nous on a réceptionné à peu près 500 questionnaires de l'ensemble de la Ville,
18:19mais aussi particulièrement des gens du quartier, puisqu'il a été diffusé sur site,
18:24et ce qui est remonté de ce questionnaire, c'est effectivement, il n'y a pas de remise en
18:28question de la fonctionnalité de transport, il y a besoin de ce pôle, de cette centralité de la
18:34gare routière, mais il y a besoin aussi de l'améliorer en termes de sécurité, la question
18:38de l'éclairage est ressortie, la question du paysage est ressortie, et le besoin d'avoir des
18:43services autour de ça. Et puis nous avons continué par un atelier en interquartier,
18:51il y en a quatre dans la Ville, au conseil de quartier, donc on a eu un premier atelier,
18:58et on a ponctué cette concertation par, on a voulu discuter, parler avec les enfants du secteur,
19:08avec le conseil des enfants. Les enfants étaient associés, alors c'est eux qui ont décidé du
19:13nouveau pôle multimodèle vis-à-vis de Loirac ? Ils n'ont pas décidé, en tout cas ils ont apporté
19:18leurs petites pierres, on les a fait visiter, du coup c'est assez drôle de visiter une gare avec
19:24des enfants. Pour le coup c'est eux qui vont grandir dans ce nouveau pôle. Il y a eu deux
19:29ateliers de co-construction, alors là on peut parler en marketing de focus group, c'est 20
19:32personnes très très impliquées, les rapports sont très intéressants, de voir effectivement ce que
19:37ressentaient les personnes, ce qu'ils ont dit également dans ces petits groupes. Exactement,
19:40on est parti sur un certain nombre de scénarios, et petit à petit on a affiné avec justement ce
19:46panel de citoyens dont certains sont issus des conseils de quartier, et d'autres vraiment des
19:53volontaires, des habitants qui n'ont pas l'habitude d'être dans le conseil de quartier, d'être dans
19:57cette concertation, et qui sont effectivement impliqués, qui sont très demandeurs, qui ont
20:03participé activement au travail sous forme d'atelier, et qui vont alimenter et vont suivre le
20:09travail avec nous une fois qu'on sera plus avancé dans la phase de conception. La concertation de
20:14plus en plus importante est pratiquement indispensable maintenant sur tous les grands
20:18projets d'aménagement, et c'est bien normal aussi que les habitants ou futurs habitants soient
20:22associés. Il nous reste peu de temps Marion, j'ai envie de vous demander quel sera finalement le
20:26symbole de ce site, on voit que vous l'avez dit tout à l'heure, c'était un peu un symbole des années
20:3070, le tout bagnole finalement, aujourd'hui qu'est ce que ça va devenir ? Ça va devenir on
20:36espère un symbole des années 2030, avec une place très forte à un transport collectif, urbain,
20:44de grande qualité et fluide, une intégration des habitants et de lieux de vie à ces pôles de
20:51transport, qui montre quand même qu'on est capable aujourd'hui de transformer des lieux d'intensité
21:02multimodale avec effectivement deux lignes de métro, une ligne de tramway, des lignes de bus,
21:06des piétons, des vélos, et pour autant en faire une centralité urbaine avec aussi des commerces,
21:13de la végétation et des lieux apaisés. Donc on espère que ce sera le symbole de cette nouvelle
21:19urbanité de Villejuif-Ouérac. Pas douté, en tout cas on préfère lieu de vie qu'intensité
21:25multimodale, ça c'est sûr. Merci en tout cas à nos expertes du jour Georgina Mendès pour la Société
21:30des Grands Projets, Marion Legaudu pour la RATP, on se retrouve très prochainement sur BeSmart dans
21:36Smartimo. Notre invité spécial, on est ravi de l'accueillir, c'est Thierry Lagé, bonjour Monsieur
21:45Lagé. Bonjour. Vous êtes directeur général adjoint de CDC Habitat et on a beaucoup de questions pour
21:51vous, notamment sur l'ampleur de votre tâche, j'allais dire, mais aussi le logement intermédiaire
21:57et puis plus largement la fabrique de la ville. On démarre tout de suite, Thierry Lagé, avec cette
22:02question, on est en pleine crise économique, crise du logement, les promoteurs sont dans des
22:07difficultés abyssales, on ne voit pas vraiment de lumière au bout du tunnel et pourtant dans ce
22:12marasme, il y a quelqu'un qui surnage, qui est même peut-être l'acheteur en dernier ressort, c'est
22:17CDC Habitat. Est-ce que vous êtes d'accord avec ce constat ? Alors CDC Habitat est un acteur
22:22contracyclique. En 2023, on a engagé un plan de soutien au logement qui a permis de réaliser 12 000
22:29logements intermédiaires et 5000 logements sociaux. En 2024, on aura à peu près, j'allais dire, les mêmes
22:36résultats, mais je nuancerais peut-être un peu cette notion d'acheteur en dernier ressort. La
22:41vocation de CDC Habitat, c'est produire du logement, du produire du logement abordable, accessible au
22:47plus grand nombre. Alors si effectivement, dans les partenariats qu'on a avec les acteurs du monde
22:52de la construction, les promoteurs, on peut avoir un rôle utile et si on peut favoriser des projets,
22:57évidemment, donc c'est très bien qu'on le fasse. Mais notre rôle, c'est avant tout de loger le plus
23:03grand nombre. Et effectivement, cette crise, elle a des répercussions sur notre manière de faire, sur
23:08notre manière de travailler. Moi, je vois trois évolutions qui me paraissent importantes. La
23:13première, et vous le soulignez, c'est vrai que l'achat de ce qu'on appelle en bloc, c'est-à-dire en
23:18partie d'immeuble par rapport à l'achat au détail, prend beaucoup d'importance. Et le fait qu'on
23:23sécurise des acteurs de la construction sur partie en bloc, eh bien, permet de lancer de nouveaux
23:29projets. C'est une première évolution. Deuxième évolution, on achète beaucoup en VFA, donc en état
23:35futur d'achèvement. Mais aujourd'hui, on se positionne un peu plus largement dans notre manière
23:41de faire. En particulier, on peut aider les acteurs de la construction à porter des terrains ou des
23:48actifs. On peut faire de la copromotion. On peut faire aussi de l'investissement, de la sécurisation.
23:55Et puis, évidemment, on est gestionnaire, ce qui est bien quand même important. Et dernier point, notre
23:59modèle. Notre modèle est un modèle de foncière et de logement intermédiaire. Les premiers logements
24:04intermédiaires qu'on a réalisés en 2015 arrivent à maturité. Là, véritablement, on a un modèle de
24:09foncière qui nous sécurisera notre production.
24:11Et pourtant, Thierry Lagé, on sent que les Français ont du mal à se loger. Est-ce qu'on est à l'échelle
24:17aujourd'hui ? Est-ce que l'offre rencontre la demande ? On n'a pas l'impression.
24:20On a une crise qui est à la fois effectivement une crise de la demande. C'est vrai que les Français ont perdu
24:30une capacité d'emprunt.
24:31Oui, du pouvoir d'achat immobilier.
24:32Voilà, 300 points de base d'emprunt, ça fait 30% de capacité d'emprunt à moins. Et on a aussi une crise de
24:42l'offre, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, l'offre nouvelle a beaucoup de difficultés à être produite.
24:49C'est pour ça que des produits comme le logement intermédiaire sont importants, parce que le logement
24:55intermédiaire, bien sûr, c'est un outil puissant en termes de crise, mais c'est surtout un outil qui permet,
25:01qui a fait ses preuves, son efficacité sociale, parce qu'on a des loyers sur le logement intermédiaire qui sont
25:0715% inférieurs aux loyers du marché.
25:11On a surtout des politiques que l'on développe auprès des travailleurs clés, auprès des fonctionnaires,
25:16auprès de l'ensemble des soignants, par exemple, des fonctionnaires de police, justement.
25:21On a beaucoup de conventions avec les hospitaliers.
25:26Et puis, en termes de régulation des marchés, comme on est obligé de vérifier la corrélation entre le prix de sortie et la
25:32rentabilité locative, ce n'est pas un produit inflationniste.
25:35Et puis, je le disais tout à l'heure, c'est aussi, et ça, les collectivités apprécient beaucoup, c'est un produit d'accession
25:41à terme, ce qui fait qu'actuellement, on met sur le marché une offre locative, et une offre locative de qualité, et à
25:48terme, ce sera aussi un produit d'accession différé.
25:50Oui, on rappelle d'ailleurs, brièvement, les critères d'AGBT, mais je crois qu'il y a une grande partie de la population
25:54française, finalement, qui est axée, ce n'est pas comme on peut le penser, on entend l'IHLM, on se dit c'est vraiment pour les très
26:01bas revenus, pas forcément.
26:03Non, c'est effectivement les mêmes conditions d'accès que le dispositif fidèle, c'est exactement les mêmes.
26:11Et en fait, il y a une complémentarité entre le logement social et le logement intermédiaire.
26:17Le logement intermédiaire, qui est très complémentaire avec le logement social, d'abord, souvent, les opérations sont
26:23mixtes. Et puis, le logement intermédiaire, il permet d'engager des opérations, il permet aussi aux organismes, effectivement, une
26:31complémentarité dans leur bilan.
26:33Donc, il y a vraiment une réelle complémentarité entre les deux produits.
26:36Vous parlez justement de mixité dans les habitats, effectivement, avec l'habitat social, du logement intermédiaire, peut-être les
26:44derniers étages, peut-être, sont atteints par des investisseurs privés.
26:47Pourquoi pas ? Est-ce que c'est une façon aussi de remettre de la mixité là où, dans certains quartiers, on en manque actuellement ?
26:53Ah oui, aujourd'hui, c'est ça, tous les segments, finalement, sont liés.
26:56Dans une crise immobilière, tous les segments sont liés.
26:58Et si, donc, on a un segment, il y a du mal, actuellement, le segment privé a du mal.
27:02Effectivement, c'est toute la chaîne qui empathique.
27:04Et c'est la raison pour laquelle, lorsqu'on réalise des opérations en bloc, que l'on peut sécuriser une partie de programme, on arrive
27:10quand même à faire sortir des projets et des opérations de par ce que peut amener cette part de bloc dans la capacité de financement.
27:19Thierry Lager, on est au Forum des projets urbains.
27:21Alors, on va parler, justement, des opérations de renouvellement urbain.
27:25Il faut reconstruire la ville sur la ville.
27:27Voilà, on sait qu'avec le ZAN, on ne construira plus en plein champ et c'est tant mieux.
27:30Comment vous vous intéressez, justement, à la CDC Habitat, à ces projets ?
27:34C'est un enjeu, effectivement, la reconstruction de la ville sur la ville majeure, parce que l'urbanisme de demain, ce sera un urbanisme de renouvellement urbain.
27:41Donc, CDC Habitat est très directement acteur de cette reconstruction, à la fois dans la transformation de bureaux dans le logement,
27:50la transformation de zones d'activité ou industrielles en logement, à la fois aussi sur la transformation d'une zone commerciale.
27:58On peut prendre cet exemple de la transformation des zones commerciales parce que finalement, ce sont des zones qui sont bien situées dans les métropoles,
28:04souvent bien desservies par les transports collectifs.
28:07Or, c'est vrai que c'est des zones où on a un peu du mal à aller, où on a qualifié de France moche.
28:11Donc, il faut inverser le regard et vous parliez de mixité tout à l'heure.
28:15C'est bien en créant des quartiers mixtes que l'on va arriver à changer le regard sur ces zones, sur ces entrées de ville.
28:26Et alors, par contre, il faut effectivement des acteurs qui soient capables de le faire.
28:31Et c'est ça toute la difficulté.
28:32Tout le monde est d'accord, j'allais dire, selon Constat.
28:34Mais la question, c'est comment on arrive à le faire ?
28:36Effectivement, on a nous développé, dans le cadre d'actions groupes que l'on fait avec les autres entités de la Caisse des dépôts,
28:44des actions qui permettent finalement d'intervenir sur des secteurs et les transformer.
28:48Alors, on a deux exemples.
28:50Le premier exemple, c'est un véhicule qu'on a monté avec la foncière Offret, la Banque des Territoires et CDC Habitat pour intervenir sur ces quartiers.
28:58Et actuellement, dans le cadre aussi du groupe Caisse, on discute avec des foncières de commerce pour pouvoir intervenir sur des fonciers qui sentent la part de logement,
29:10parce qu'on urbanisera le commerce avec du logement, en quelque sorte.
29:13Sans cette part de logement, on ne créera pas de la ville.
29:16Et nous, on peut amener, CDC Habitat peut amener cette part de logement qui permet finalement de transformer la programmation de ces quartiers et d'intervenir sur les secteurs qui sont les plus propices à la construction de logements.
29:27En tout cas, on sait que c'est là où sont les réserves de fonciers pour reconstruire la ville de demain, reconstruire la ville sur la ville.
29:35Voilà, en tout cas, danser un petit peu plus sur l'action de CDC Habitat, acteur incontournable du paysage immobilier.
29:41Merci Thierry Lagé, je rappelle que vous êtes directeur général adjoint de CDC Habitat et à très bientôt sur Bismarck dans Spartimo.