Vincent EGO, Directeur général France d'Altarea Promotion propose des solutions et des idées pour sortir de la crise immobilière. Un entretien réalisé par Fabrice Cousté lors du Forum des Projets Urbains le 19 novembre à Paris, Palais des Congrès.
Category
🗞
NewsTranscription
00:00Bonjour Vincent, vous êtes Directeur Général d'Altarea Promotions, donc les anciennes
00:08Cogedim, Woodium, Peach entre autres. Avec vous on est ravi de vous avoir parce que c'est vrai
00:13que les promoteurs font un peu gris mine en ce moment dans cette crise immobilière plus
00:16largement cette crise du logement. Pourtant vous dites voilà on se débat, on fait finalement avec
00:22le contexte actuel et on trouve même des solutions. Oui, le problème de notre
00:29activité dans le secteur c'est qu'il est cyclique des crises et moi j'ai le poil gris, j'en ai connu
00:35un certain nombre. Quand on a déjà vécu on sait qu'il y a des sorties à la crise et que la meilleure
00:40façon d'en aborder le plus rapidement possible cette perspective c'est d'être acteur dans la
00:45limite de ses moyens. Ce que je veux partager c'est que quelle que soit la difficulté de la situation
00:49qu'on vit globalement aujourd'hui, elle est indéniable et probablement la crise qu'on vit
00:54aujourd'hui est une des plus difficiles de ces 25 dernières années. Néanmoins il y a des
01:00chemins de sortie moins intenses sur des volumes moins importants mais qui permettent d'avancer et
01:04surtout apporter un témoignage très modeste c'est dire en ce moment c'est possible, c'est possible
01:10tous ensemble parce que je rappelle qu'on n'est rien qu'un acteur qu'une pièce d'une chaîne et la
01:16chaîne ça démarre par et vous le connaissez par d'abord et avant tout des territoires puisque le
01:20propre de notre activité c'est qu'on le fait dans des territoires avec un droit de l'urbanisme
01:24qui est très local, qui est à l'échelle des villes ou des métropoles et aujourd'hui on voit
01:31qu'en utilisant ce qui existe, c'est à dire des PLU opérationnels, il en existe beaucoup, en mettant
01:37de côté l'ambition d'éventuellement d'attendre la modification ultérieure, le PLUH qui va inspirer
01:45d'autres ambitions, en utilisant l'urbanisme opérationnel aujourd'hui on peut déjà lancer
01:49des projets qui sont déjà très performants. Oui parce que vous dites le coût du foncier il ne va
01:54pas changer les contraintes réglementaires, on a vu l'avalanche de normes qui vient d'arriver ça
01:58ça va pas changer non plus, les aides du côté de l'état il n'y en aura sûrement plus beaucoup mais
02:02on peut faire des choses avec ce qui existe avec ce PLU, le problème Vincent Legault c'est qu'il
02:07est aujourd'hui insuffisamment appliqué, les maires se restreignent par rapport à ce qu'ils pourraient
02:10faire. Il y a beaucoup de choses, on ne peut pas se permettre de gaspiller des ressources rares
02:17donc le foncier constructif il est rare, les PLU c'est des autorisations, il faut appliquer le PLU
02:21dans ce qu'il les autorise et je sais combien d'élus sont parfois réticents par rapport à ça,
02:26le process d'élaboration d'un PLU il est extrêmement contradictoire, beaucoup d'associations,
02:33bon donc il a fait l'objet de concertation, il faut l'appliquer en tant que tel et donc valoriser
02:38dans la meilleure façon possible le foncier qui est rare. Appliquons les PLU tels qu'ils sont,
02:44ne rajoutons pas aujourd'hui des chartes qui certifient chacune, on peut faire un peu mieux
02:49mais le un peu mieux aujourd'hui les projets ne se font plus. Aujourd'hui les chiffres sont en tête,
02:53la constructivité c'est divisé par deux, la constructivité c'est un peu abstrait, c'est des
02:58logements pour lesquels il y a des gens qui n'ont pas de réponse. Mais il faut dire qu'il y a une
03:02équation financière qui est compliquée, on a vu avec l'AESDETO, là aussi des solutions existent
03:07et vous avez mis en place certaines de ces solutions pour favoriser l'accession. Pour
03:11favoriser l'accession et donc lancer des projets avec une thématique dominante qui est l'accession
03:15à la propriété. Ça fait plus consensus par rapport et revient aux élus pour lesquels c'est
03:21difficile de mettre en avant des projets. Au moins la primo-accession ça concerne tout le monde,
03:27ça parle à tout le monde et ça fait consensus. On a lancé une offre autour d'access qui vise à
03:33faire à partir de quels constats les primo-accédants sont ceux qui sont les plus impactés par la hausse
03:39des taux, moins de 5 ou moins de 30% de capacité à se financer. Ils n'ont pas des perspectives
03:44d'augmentation de leurs ressources qui va dans ce sens là. Qu'est ce qu'on fait ? Ils n'ont pas
03:47beaucoup d'apport. D'abord ils n'ont pas d'apport. Hier globalement, des banques,
03:51ces gens sans apport ne finançaient pas. On a pris des partenariats avec cet nombre de banques
03:55qui s'engagent à financer 100% du besoin financement. 100% donc sans apport. Des gens
04:01dès l'instant où ils ne dépassent pas les taux d'endettement qui sont 35%. Donc première
04:07chose, vous n'avez pas d'apport. Vous n'avez pas d'apport, néanmoins vous pouvez acheter. Deuxièmement,
04:11vous n'avez pas la capacité à payer à la fois votre loyer et par ailleurs les appels de fonds.
04:15On met en place un dispositif, c'est-à-dire qu'on porte, vous réservez avec 500 euros et vous payez
04:21100% du prix de votre appartement le jour de la livraison. Et globalement l'idée étant, c'est pas
04:26de reporter une difficulté, c'est de dire que ce montant d'instabilité, il sera adressable parce
04:31qu'il correspond au montant du loyer libre de l'appartement que vous disposez aujourd'hui.
04:35Cette économie, sur le papier, on se dit pourquoi on ne l'a pas fait avant. Aujourd'hui, d'abord, on peut le
04:40faire parce que d'abord il existe un prêt à taux zéro qui est très performant. Donc on utilise le dispositif
04:46prêt à taux zéro. On utilise le dispositif dont il rappelle qu'il a été recentré sur le collectif au mois d'avril,
04:51c'est pas vieux. Donc on l'utilise tel qu'il est là. Deux, on l'améliore, là aussi en prenant des accords
04:57avec un certain nombre de banques qui viennent rajouter une tranche supplémentaire de 10-15% de
05:01sorte que, globalement, là où on veut avoir un financement libre à 100%, on peut avoir jusqu'à 65% de prêt à
05:06taux zéro. Globalement, les taux à 4 et quelques, ça revient à dire un financement moyen entre 1,5 et 1,8.
05:12Et là, ça passe.
05:13Ça rend les choses à nouveau possibles. Et ça, c'est ce que l'on est censé se dire sans faire du tout d'économie sur la
05:20qualité du projet. On fait des projets avec des ambitions architecturales, des grands architectes, des projets où il y a
05:25la même ambition en matière de qualité d'ouverture sur la ville et puis une ambition, la même qualité de
05:33programmation. On fait partie des maîtres d'ouvrage qui intégreront des architectes qui dessinent chaque
05:40appartement, qui meublent chaque appartement parce que l'importance, c'est pas un appartement, c'est un appartement
05:46qui est bien conçu. Et aujourd'hui, bien conçu, ça veut dire on sublime les mètres carrés habitables et on fait
05:51l'économie des mètres carrés de mauvaise distribution. Et donc, on peut arriver à faire des appartements plus petits avec
05:56les mêmes valeurs d'usage. Plus petits, c'est moins de mètres carrés construits.
06:01Mais tout aussi habitables finalement, sinon mieux. J'ai l'impression en vous écoutant, Vincent Legault, vous nous dites
06:05« Bon, appliquez le PLU, rien que le PLU, mais tout le PLU. » Deux, revenir finalement aux fondamentaux, c'est-à-dire pour le client,
06:12qu'est-ce qu'il est en capacité de faire ou pas ? Et on s'adapte au niveau du financement. Et trois, la construction également,
06:17on la repense parce que peut-être on habite aujourd'hui moins grand, on a besoin de T4, T5, alors que les gens veulent un T2, T3.
06:22Ça, c'est un agrade humanitaire. La sociologie fait que la taille moyenne des ménages, c'est plutôt 2,1 personnes moyennes par foyer,
06:27alors que c'était 2,7 il y a 30 ans. Ça veut dire qu'on a besoin de 2 pièces et de 3 pièces. Et là aussi, il ne faut pas qu'on produise
06:36dans des conditions hors de proportion des typologies pour lesquelles il n'y a pas de clients. Quand on les impose, on les fabrique,
06:41mais on est obligé d'en baisser le prix et de faire reporter l'économie sur ceux qui en ont le plus besoin.
06:47L'autre sujet, c'est qu'on affirme un peu plus notre rôle de maître d'ouvrage sans forfenterie, en disant qu'il y a des projets qu'on fait
06:54et des projets qu'on ne fait pas. Il y a des projets qu'on ne fait pas où le champ des contraintes ne permet pas à la fin d'arriver
07:00à un bénéfice client et bénéfice territoire, une liste d'hostos, on ne les fait pas. En faisant tout ça, on ne transforme pas les choses,
07:06on ne vient pas au volume d'activité qui a été extrêmement important ces dernières années, mais on ré-enclenche des projets.
07:11On ré-enclenche des projets avec ce point d'entrée qui est la primo-accession. Dans un projet, il n'y a pas une classe de clientèle unique.
07:16Avec ça, on embarque aussi la part de logements sociaux. Avec le gouvernement, la moitié de la production de logements sociaux
07:22l'est dans le cadre des opérations construites par des opérateurs privés et 75 % en zone tendue. En faisant ces projets
07:28à dynamique résidence principale primo-accession, on ré-embarque leur part de logement social. Et puis là-dedans, on a aussi d'autres clients
07:34qui assistent dans une logique patrimoniale, dans une logique de meublé. Donc, on fait repartir une économie globale de projets.
07:42Et ça, on peut le faire. Pas dans tous les projets, on peut le faire. Pour notre part, on a relancé près de 2 000 logements dans cet actif-là.
07:48Et on voit très clairement combien on va acheter à l'occasion des lancements. On voit des clients qui disent « je ne comprends pas, où est le lot ?
07:55Je ne peux pas. » Si vous pouvez acheter, si vous avez des revenus, il faut avoir des revenus, même modestes, mais en utilisant ces dispositifs.
08:03On espère en tout cas que les autres promoteurs vont vous emboîter le pas. Il n'y a pas de raison.
08:06C'est ce que certains ont fait en utilisant les accords avec des banques. Et c'est très heureux parce que tous qui contribueront à apporter ce message général
08:13n'attendons pas « du ciel qui nous aide » alors qu'on n'attend pas le grand soir finalement. Soyons tous acteurs d'une partie du mouvement qu'il s'agit de ré-engager.
08:23Le danger profond dans le secteur d'activité serait l'arrêt de la machine industrielle. C'est comme si on arrêtait les forges à relancer. C'est très compliqué.
08:30Or, globalement, le marché est divisé par deux. Et c'est ce contre quoi on veut lutter. C'est le ralentissement trop brutal de ce marché.
08:38Justement, dernière question très rapide, Vincent Régaux. Face à cette crise, on n'en voit pas beaucoup la fin. On atteint le fond de l'épicine.
08:46On a l'impression qu'on continue à creuser. Est-ce que vous, qui êtes sur le terrain en permanence, vous voyez quand même des signes d'amélioration et pour 2025 notamment ?
08:54Je vais voir le verre à moitié plein. Globalement, on arrive beaucoup plus à être entendu par les territoires, par les mers, par les eaux, sur les projets qu'il faut faire partir.
09:05Il faut faire partir des projets en rajoutant pas des ambitions sur des ambitions qui ne les rendent pas susceptibles de sortir.
09:12Et donc, il est possible de sortir des projets en l'état actuel des dispositifs. Donc ça, on l'arrive. Il y a beaucoup de projets qui, hier, ne sortaient pas, qu'on arrive à mieux faire sortir.
09:20Les volumes ne seront pas sur les mêmes natures parce que globalement, durablement, les choses seront assez contraintes.
09:25Mais moi, je suis assez optimiste parce que de l'autre côté, on voit un succès commercial évident. Et il y a une économie derrière tout ça parce que l'enjeu derrière tout ça, c'est de baisser les prix.
09:35Dans des projets de primo-accession, on n'a pas à dépenser des dépenses de publicité, de captation de prospects, de commercialisation, beaucoup en direct.
09:43La clientèle est là. Elle n'a pas besoin de dépenser. On fait des économies sur ça. On a moins de risques. Donc, on réduit nos marges parce qu'il y a aussi, là aussi, beaucoup de marges.
09:50C'est notre intérêt, bien compris, de relancer, là aussi, la production de nos secteurs d'activité qui nous fait vivre.
09:56On peut continuer cette promotion immobilière avec une équation économique tout à fait remplie. Et c'est tant mieux pour nos villes et pour le futur.
10:03Merci, Vincent Rigaud. Je rappelle que vous êtes directeur général d'Altaria Promotion. Et à très bientôt sur Spartibo, sur Visparti.
10:09Merci. Bonne fin de journée.