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CDC Habitat est il le soutien en dernier ressort d'un marché immobilier à l'arret ? Réponse avec le Thierry Laget, Directeur adjoint de CDC Habitat. Un entretien réalisé par Fabrice Cousté lors du Forum des Projets Urbains le 19 novembre à Paris, Palais des Congrès.

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Transcription
00:00Notre invité spécial, on est ravi de l'accueillir, c'est Thierry Lager. Bonjour Monsieur Lager.
00:08Bonjour.
00:09Vous êtes directeur général adjoint de CDC Habitat et on a beaucoup de questions pour vous,
00:14notamment sur l'ampleur de votre tâche, j'allais dire, mais aussi le logement intermédiaire et puis plus largement la fabrique de la ville.
00:22On démarre tout de suite Thierry Lager avec cette question, on est en pleine crise économique, crise du logement.
00:29Les promoteurs sont dans des difficultés abyssales, on ne voit pas vraiment de lumière au bout du tunnel.
00:34Et pourtant, dans ce marasme, il y a quelqu'un qui surnage, qui est même peut-être l'acheteur en dernier ressort, c'est CDC Habitat.
00:41Est-ce que vous êtes d'accord avec ce constat ?
00:43Alors, CDC Habitat est un acteur contracyclique. En 2023, on a engagé un plan de soutien au logement qui a permis de réaliser 12 000 logements intermédiaires et 5000 logements sociaux.
00:56En 2024, on aura à peu près, j'allais dire, les mêmes résultats, mais je nuancerais peut-être un peu cette notion d'acheteur en dernier ressort.
01:04La vocation de CDC Habitat, c'est de produire du logement, du produire du logement abordable, accessible au plus grand nombre.
01:11Alors, si effectivement, dans les partenariats qu'on a avec les acteurs du monde de la construction, les promoteurs, on peut avoir un rôle utile et si on peut favoriser des projets,
01:22c'est très bien qu'on le fasse. Mais notre rôle, c'est avant tout de loger le plus grand nombre.
01:27Et effectivement, cette crise, elle a des répercussions sur notre manière de faire, sur notre manière de travailler.
01:32Moi, je vois trois évolutions qui me paraissent importantes.
01:35La première, et vous le soulignez, c'est vrai que l'achat de ce qu'on appelle un bloc, c'est-à-dire un parti d'immeuble par rapport à l'achat au détail, prend beaucoup d'importance.
01:45Et le fait qu'on sécurise des acteurs de la construction sur partie en bloc permet de lancer de nouveaux projets.
01:52C'est une première évolution. Deuxième évolution, on achète beaucoup en VEFA, donc en état futur d'achèvement.
01:59Mais aujourd'hui, on se positionne un peu plus largement dans notre manière de faire.
02:04En particulier, on peut aider les acteurs de la construction à porter des terrains ou des actifs.
02:11On peut faire de la copromotion. On peut faire aussi de l'investissement, de la sécurisation.
02:17Et puis, évidemment, on est gestionnaire, ce qui est important.
02:20Et dernier point, notre modèle. Notre modèle est un modèle de foncière.
02:24Et le logement intermédiaire, les premiers logements intermédiaires qu'on a réalisés en 2015 arrivent à maturité.
02:29Là, véritablement, on a un modèle de foncière qui nous sécurisera notre production.
02:33Et pourtant, Thierry Lagé, on sent que les Français ont du mal à se loger.
02:38Est-ce qu'on est à l'échelle aujourd'hui ? Est-ce que l'offre rencontre la demande ? On n'a pas l'impression.
02:43On a une crise qui est à la fois effectivement une crise de la demande.
02:48C'est vrai que les Français ont perdu une capacité d'emprunt.
02:53Du pouvoir d'achat immobilier.
02:55Voilà, 300 points de base d'emprunt, ça fait 30% de capacité d'emprunt à moins.
03:03Et on a aussi une crise de l'offre.
03:05C'est-à-dire qu'aujourd'hui, l'offre nouvelle a beaucoup de difficultés à être produite.
03:12C'est pour ça que des produits comme le logement intermédiaire sont importants.
03:17Parce que le logement intermédiaire, bien sûr, c'est un outil puissant en termes de crise.
03:21Mais c'est surtout un outil qui a fait ses preuves, son efficacité sociale.
03:27Parce qu'on a des loyers sur le logement intermédiaire qui sont 15% inférieurs aux loyers du marché.
03:34On a surtout des politiques que l'on développe auprès des travailleurs clés, auprès des fonctionnaires,
03:39auprès de l'ensemble des soignants par exemple, des fonctionnaires de police.
03:44Justement, on a beaucoup de conventions avec les hospitaliers.
03:49Et puis en termes de régulation des marchés, comme on est obligé de vérifier la corrélation entre le prix de sortie et la rentabilité locative,
03:56ce n'est pas un produit inflationniste.
03:58Et puis, je le disais tout à l'heure, c'est aussi, et ça les collectivités apprécient beaucoup,
04:03c'est un produit d'accession à terme.
04:05Ce qui fait qu'actuellement, on met sur le marché une offre locative, et une offre locative de qualité.
04:10Et à terme, ce sera aussi un produit d'accession différé.
04:13Oui, on rappelle d'ailleurs, pour brièvement les critères d'LGBT,
04:16mais je crois qu'il y a une grande partie de la population française finalement qui est axée.
04:19Ce n'est pas comme on peut le penser.
04:22Quand on entend LLI, HLM, on se dit que c'est vraiment pour les très bas revenus. Pas forcément.
04:26Non, c'est effectivement les mêmes conditions d'accès que le dispositif LIDL.
04:32C'est exactement les mêmes.
04:34Et en fait, il y a une complémentarité entre le logement social et le logement intermédiaire.
04:40Le logement intermédiaire est très complémentaire avec le logement social.
04:44D'abord, souvent les opérations sont mixtes.
04:47Et puis, le logement intermédiaire permet d'engager des opérations.
04:51Il permet aussi aux organismes une complémentarité dans leur bilan.
04:56Donc, il y a vraiment une réelle complémentarité entre les deux produits.
04:59Vous parlez justement de mixité dans les habitats.
05:02Effectivement, entre l'habitat social, du logement intermédiaire,
05:05peut-être les derniers héritages sont atteints par des investisseurs privés. Pourquoi pas ?
05:10Est-ce que c'est une façon aussi de remettre de la mixité là où, dans certains quartiers, on en manque réellement ?
05:15Oui, aujourd'hui, c'est ça.
05:17Tous les segments, finalement, sont liés. Dans une crise immobilière, tous les segments sont liés.
05:21Et si on a un segment, il y a du mal. Actuellement, le segment privé a du mal.
05:25Effectivement, c'est toute la chaîne qui empathique.
05:27Et c'est la raison pour laquelle, lorsqu'on réalise des opérations en bloc,
05:31que l'on peut sécuriser une partie de programme,
05:33on arrive quand même à faire sortir des projets et des opérations
05:37de par ce que peut amener cette part de bloc dans la capacité de financement.
05:42Thierry Lager, on est au Forum des projets urbains.
05:44On va parler justement des opérations de renouvellement urbain.
05:47Il faut reconstruire la ville sur la ville.
05:49On sait qu'avec le ZAN, on ne construira plus en plein champ et c'est tant mieux.
05:53Comment vous vous intéressez, justement, à la CDC Habitat, à ces projets ?
05:56C'est un enjeu, effectivement, la reconstruction de la ville sur la ville majeure
06:00parce que l'urbanisme de demain, ce sera un urbanisme de renouvellement urbain.
06:04CDC Habitat est très directement acteur de cette reconstruction,
06:10à la fois dans la transformation de bureaux dans le logement,
06:13la transformation de zones d'activité ou industrielles en logement,
06:17à la fois aussi sur la transformation de zones commerciales.
06:21On peut prendre cet exemple de la transformation des zones commerciales
06:24parce que finalement, ce sont des zones qui sont bien situées dans les métropoles,
06:27souvent bien desservies par les transports collectifs.
06:29Or, c'est vrai que c'est des zones où on a un peu du mal à aller.
06:32On a qualifié de France moche.
06:34Donc, il faut inverser le regard et vous parliez de mixité tout à l'heure.
06:37C'est bien en créant des quartiers mixtes que l'on va arriver à changer le regard sur ces zones,
06:47sur ces entrées de ville.
06:49Par contre, il faut effectivement des acteurs qui soient capables de le faire.
06:53C'est ça toute la difficulté.
06:55Tout le monde est d'accord, j'allais dire, selon Constat.
06:57Mais la question, c'est comment on arrive à le faire ?
06:59Effectivement, on a nous développé dans le cadre d'actions groupes
07:04que l'on fait avec les autres entités de la Caisse des dépôts,
07:07des actions qui permettent finalement d'intervenir sur des secteurs et les transformer.
07:11Alors, on a deux exemples.
07:12Le premier exemple, c'est un véhicule qu'on a monté avec la foncière Offret,
07:16la Banque des Territoires et CDC Habitat pour intervenir sur ces quartiers.
07:21Et actuellement, dans le cadre aussi du groupe Caisse,
07:24on discute avec des foncières de commerce pour pouvoir intervenir sur des fonciers
07:30qui sentent la part de logement parce qu'on urbanisera le commerce avec du logement.
07:35En quelque sorte, sans cette part de logement, on ne créera pas de la ville.
07:38Et nous, on peut amener, CDC Habitat peut amener cette part de logement
07:41qui permet finalement de transformer la programmation de ces quartiers
07:45et d'intervenir sur les secteurs qui sont les plus propices à la construction de logements.
07:50En tout cas, on sait que c'est là où sont les réserves de fonciers
07:53pour reconstruire la ville de demain, reconstruire la ville sur la ville.
07:57Voilà, en tout cas, on en sait un petit peu plus sur l'action de CDC Habitat,
08:00acteur incontournable du paysage immobilier.
08:03Merci Thierry Lager, je rappelle que vous êtes directeur général adjoint de CDC Habitat.
08:07Et à très bientôt sur Bismarck dans ce Parti Mo.

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