Comment répondre au problème du logement dans une ville dynamique ? Exemple : la reconversion des bureaux en logements à Fontenay-sous-Bois.
Un entretien avec réalisé par Fabrice Cousté lors du Forum des Projets Urbains le 19 novembre à Paris, Palais des Congrès.
Un entretien avec réalisé par Fabrice Cousté lors du Forum des Projets Urbains le 19 novembre à Paris, Palais des Congrès.
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00:00Et dans le débat tout de suite sur Smartimo, on va se poser cette question, comment renaturer,
00:09réhabiliter, comment aussi faire de la réversibilité des bureaux en logement. C'est la question qu'on
00:15va poser à nos deux experts. On est ravi d'accueillir Jean-Philippe Gautret. Bonjour Jean-Philippe.
00:18Bonjour. Vous êtes maire de Fontenay-sous-Bois et président de Mardebois, la société publique
00:22locale et vous êtes venu avec François Bourvik. Bonjour François. Bonjour. Qui est directeur
00:27général de Mardebois, donc la société publique locale. Avec vous, je l'ai dit, on va parler de
00:32votre commune, bien évidemment, qui est en pleine transformation, un petit peu comme tout le Grand
00:36Paris, on va dire aujourd'hui, ce qu'il faut appeler désormais le Grand Paris. Parlez-nous
00:39justement de cette commune et des chantiers que vous avez entamés. Fontenay, c'est 52 000 habitants,
00:44on trouve pareil par le Bois de Vincennes, ville de la zone dense, qui est partie intégrante de
00:50la métropole du Grand Paris. Premier pôle de développement économique de l'Est parisien,
00:54un pôle-gare extrêmement important puisque nous sommes la deuxième gare d'Ile-de-France hors
00:59Paris après la Défense. Et du coup, grâce au contrat de plan Etat-région qui vient d'être
01:03signé, mes travaux ont démarré de la ligne 15, ligne 15 est de la ligne du Grand Paris. Le tramway
01:10sera opérationnel qui est le T1 en 2028. Et puis le pôle-gare a été a été validé. Donc c'est 300
01:18millions d'euros d'investissement pour retravailler à la ville. Donc ce qui est extrêmement important,
01:22recoudre la ville grâce aux mobilités, c'est un élément important de notre démarche bas carbone.
01:26Donc le point fort sur les mobilités, on a dit démarche ligne 15, métro horizon 2030. Donc
01:32c'est pas demain mais après demain. Le T1 est pratiquement fait en 2028, c'est vrai que ça va
01:36un peu plus vite en surface. Et puis, prolongement de la ligne 1 pour l'instant, point d'interrogation.
01:40Et avec ce pôle-gare, vous l'avez dit, deuxième gare. Combien de voyageurs? Aujourd'hui c'est
01:45un peu plus de 100 000 voyageurs au jour et on nous en prévoit avec les projets qui arrivent,
01:50200 000 voyageurs au jour à horizon 2035. Donc c'est extrêmement important et c'est un nœud
01:54extrêmement important. On est la porte d'entrée de l'Est francilien. Donc voilà pour le chapitre
02:00mobilité. On l'a dit aussi, vous êtes engagé dans une démarche 3R, réhabilitation, réemploi,
02:06renaturation. Démarche bas carbone qui s'appuie sur le pôle de mobilité et sur notre réseau de
02:11chaleur qui doit passer à la géothermie à horizon 2028. Et donc les 3R, réhabilitation,
02:16transforment des bureaux en logement. Il y a cinq ans, ce n'était pas mûr. Il n'y avait pas de
02:21bureau vide à Val-de-Fontenay. Télétravail, la crise de l'énergie, la crise immobilière fait
02:25qu'on a du bureau obsolète et ancien. Et donc voilà comment les projets sont arrivés pour
02:30transformer du bureau en logement. Et on est venu au Forum des projets urbains présenter une très
02:36belle opération d'un architecte qui s'appelle Oscar Niemeyer, qui n'est pas des moindres,
02:40dont on est très fiers. Et voilà, donc habiter Niemeyer à Val-de-Fontenay, ça va être l'ambition.
02:45C'est vrai qu'on parle beaucoup de réversibilité. On dit beaucoup, voilà, les bureaux qui sont
02:49obsolètes qu'on pourrait transformer en logement. Dans les faits, il y en a peu et on est content
02:53que vous ayez cet exemple. Expliquez-nous comment ça se passe, cette opération. Alors cette opération,
02:57en l'occurrence, est assez exemplaire pour trois raisons. La première raison, c'est qu'on a réussi
03:03à mobiliser, nous, aménageurs publics, le bâtiment de bureau qui était, on va dire,
03:08le plus caractéristique des bureaux de Val-de-Fontenay, avec la Société Générale comme
03:11utilisateur au proche du RER. On l'a acheté il y a un an et demi maintenant. On a fait un concours
03:18pour le transformer en logement avec un bailleur social, en l'occurrence Immobilière 3F, qui est
03:23le nouveau propriétaire du bâtiment et qui a fait une consultation ensuite d'architectes. Et c'est
03:29NRAU, Nicolas Raimond, qui l'a gagné et qui va essayer de réinterpréter l'architecture de Niemeyer,
03:34tout en étant effectivement très respectueux de ce que sont les caractéristiques d'un bâtiment
03:39de Niemeyer pour passer d'un immeuble de bureau à un immeuble de logement. La condition quand même
03:45pour que ça puisse se faire, c'est qu'on est dans une économie extrêmement contrainte à chaque
03:50étape. Contrainte, nous, dans la discussion avec l'ancien propriétaire des bureaux pour acheter le
03:55bâtiment au bon prix et parfois le prix est trop élevé et empêche cette transformation,
04:01cette réversibilité. Et ensuite, des contraintes et des coûts techniques assez importants pour le
04:06bailleur, mais qui doit malgré tout mesurer et tenir parce qu'on parle de logement social à la
04:11clé et donc avec des loyers qui devraient rester modérés pour tous les Français qui pourront s'y
04:15loger. Comment justement on remplit cette équation économique ? Alors on négocie bien évidemment pour
04:20acheter au bon prix, vous l'avez dit, mais ensuite on sait que le coût des matériaux en ce moment est
04:26inflationniste. On sait qu'ensuite, si c'est du logement social, le retour entre guillemets sur
04:30l'investissement va se faire dans un temps long. Comment on arrive à cadrer le projet ?
04:35Effectivement, une des solutions c'est le temps. C'est-à-dire que nous-mêmes, lorsqu'on est en
04:39discussion avec le propriétaire des bâtiments de bureau, il faut qu'on arrive à projeter l'avenir
04:44du bâtiment, cette seconde vie du bâtiment, dans un temps plus long et donc mettre un peu derrière
04:50nous des rendements trop agressifs qu'étaient ceux d'un monde passé où l'immobilier tertiaire
04:55pouvait être extrêmement rentable, donc se projeter sur un temps plus long. Et effectivement, de
04:59travailler avec un bailleur social qui peut se projeter à 50 ans, à 60 ans, à 70 ans,
05:04c'est une manière de projeter et de rendre possible des équations financières compliquées
05:08parce que le temps joue en l'occurrence en faveur du projet. Alors monsieur le maire, Fontenay-sous-Bois
05:13est extrêmement dynamique. C'est vrai que c'est une ville attractive. Comment on gère justement
05:18cette attractivité aujourd'hui avec de plus en plus d'habitants, des gens qui osent loger et là,
05:24on est un peu contraints en ce moment ? D'abord, un des atouts de Vallée de Fontenay, c'est notre
05:31position stratégique, une demi-heure des deux aéroports, trois, quatre autoroutes à proximité
05:36et le pôle intermondial. Deuxièmement, c'est le projet qui arrive à maturité et c'est un atout
05:42extrêmement fort, cette démarche bas carbone, engager la décarbonation de notre projet. On a
05:48rencontré à plusieurs reprises des utilisateurs, des investisseurs qui parient dessus et qui en font
05:53une force de notre territoire. Et puis la troisième chose qui est importante à prendre en compte et qui
05:59nous inquiète là aujourd'hui, c'est qu'il faut des financements de la puissance publique pour
06:03engager la transition et pour répondre aux attentes des investisseurs, des acteurs économiques mais
06:08aussi de la population et répondre à l'urgence climatique. C'est là où le bât blesse un petit
06:11peu la science publique. C'est là où le bât blesse, on est en plein congrès des maires, en pleine
06:14perspective du projet de loi de finances et on est très inquiets du projet de loi de finances
06:20puisque notre réseau de chaleur doit recevoir des subventions de l'ADEME. Il semblerait que les
06:27financements de l'ADEME dans notre projet de loi de finances sont remis en cause. Le son vert,
06:32les subventions ou les dotations des collectivités locales qui font 70% de l'investissement et pour
06:38ce qui nous concerne participent aussi au projet d'aménagement pourraient être remis en cause si
06:44le projet de loi de finances allait au bout en ces termes. Donc évidemment qu'il y a besoin
06:47d'investissements majeurs de la puissance publique. On s'est doté d'outils, on a une convention,
06:51la deuxième convention la plus importante en les temps avec l'établissement public foncier
06:55d'Ile-de-France. La SPL est un autre aménageur qui participe aussi à construire un projet
07:01d'aménagement qui répond aux besoins de la population et des acteurs du territoire mais
07:04pour ça il y a besoin de financement public. Oui ce qui est compliqué à comprendre c'est
07:09que justement on parlait de réseau de chaleur, on sait très bien que dans le temps on va économiser
07:14une fois que c'est mis en place la molécule du temps de la crise énergétique. C'est vrai que le
07:20prix a baissé mais là c'est une énergie finalement inépuisable. Inépuisable et puis François en
07:25parlerait mieux que moi puisqu'il est aussi directeur du réseau de chaleur. Le projet on l'avait depuis
07:30longtemps mais on prenait notre temps et c'est la crise de 2022, l'explosion des prix du gaz qui
07:37nous fait accélérer le changement et le passage opérationnel à la géothermie. Oui François
07:45aujourd'hui ça devient un enjeu majeur cette géothermie, il faut réussir à passer à l'échelle
07:50j'ai envie de dire. Alors c'est un enjeu absolument majeur pour nous c'est 90% de NR d'énergie
07:55renouvelable à terme et donc pour la totalité à la fois du grand ensemble de Fontenay-suis-Bois
08:00et du pôle tertiaire de Val-de-Fontenay donc c'est la totalité du quartier plus de 30 000 habitants
08:04et presque 400 000 m² de bureaux, 30 000 emplois qui vont être accordés à une géothermie
08:09et à une biomasse pour être à 90% de NR. Aujourd'hui nous on fait le pari et c'est
08:16très important de garder la mobilisation de tous les acteurs publics qui nous accompagnent sur cette
08:21démarche de décarbonation. On est démonstrateur de la vie durable avec la banque des territoires,
08:26on continue de travailler avec la région et l'ADEME malgré les annonces effectivement
08:30très préoccupantes et très récentes du gouvernement. Ces enjeux sont importants
08:35et la transition énergétique est très importante pour que ça s'arrête alors qu'on est en train de
08:40déploser les dossiers administratifs d'autorisation de travaux. Donc on est vraiment
08:44au moment de l'enclenchement des travaux et c'est pas le moment que les financements s'arrêtent.
08:47Nul doute que les maires qui vont se réunir très prochainement à Paris vont se mobiliser,
08:53c'est quelque chose que vous appelez de vos voeux, vous allez monter au créneau.
08:56On a commencé, on va poursuivre, on n'a pas le choix y compris parce qu'on sent bien que
09:00les acteurs économiques sont inquiets alors qu'ils sentent qu'il y a des possibles et
09:07qu'il y a des enjeux extrêmement forts et qu'ils sont prêts à jouer le jeu de la transition
09:11écologique et de répondre à un besoin qui est aujourd'hui urgent, c'est de répondre à l'urgence
09:17climatique et donc on va se mobiliser, on va faire en sorte que le gouvernement
09:23prenne en compte nos besoins et nos besoins qui dépassent Fontenay-sous-Bois j'ai envie de dire,
09:26mais qui comprennent l'ensemble de l'Est parisien et qui répondent aux besoins à la fois de la
09:30population mais aussi des acteurs économiques. Et on comprend que ce n'est pas le moment de
09:33baisser les bras ni de baisser les financements, on l'a bien compris, pour accompagner cette
09:38transition et éviter peut-être des catastrophes, on l'a vu récemment dans l'actualité. En tout cas
09:42c'était un plaisir de vous avoir pour ce point sur Fontenay-sous-Bois, merci Jean-Philippe Gautré,
09:48vous êtes le maire de Fontenay-sous-Bois, président de Marneau-Bois la société publique locale,
09:52merci à François Bourvik, directeur général de Marneau-Bois et à très bientôt sur Smartimo.