SMART PATRIMOINE - Immo : quel niveau de reprise ?
À l'approche de la fin du premier semestre 2024, Delphine Herman, porte-parole de Guy Hoquet l'Immobilier, dresse un premier bilan du marché immobilier. Depuis quelques mois, on observe une reprise timide de ce marché, notamment grâce à la stabilisation puis à la baisse des taux d'intérêt. Les acquéreurs ont recommencé à franchir les portes des agences immobilières, bien qu'une période d'ajustement ait été nécessaire pour permettre une augmentation des transactions. Les prix restent néanmoins élevés et ne sont pas encore en adéquation avec les capacités financières des acheteurs potentiels.
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00:00Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous donc dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09Nous avons le plaisir aujourd'hui d'être accompagné par Delphine Hermand. Bonjour Delphine Hermand.
00:12Bonjour Nicolas.
00:13Vous êtes porte-parole de Guillauquel Immobilier. Nous sommes à mi-année 2024.
00:17On peut commencer à faire un premier bilan des six premiers mois de l'année.
00:22On a vu depuis quelques mois une réouverture du crédit et donc une reprise timide du marché de l'immobilier,
00:29même s'il y a quand même toujours ce questionnement du niveau de prix, du bon niveau de prix face à un coût de financement plus élevé.
00:35Avant d'aller sur la situation actuelle et sur ce que le contexte politique pourrait avoir comme incidence sur cette reprise,
00:42vous constatez, vous aussi chez Guillauquel Immobilier, que ça va mieux globalement. Le marché repart un petit peu quand même.
00:48Oui, le marché repart un petit peu, notamment grâce aux taux d'intérêt qui, à fin mai, étaient en moyenne autour de 3,74.
00:57Ils se sont d'abord stabilisés en début d'année, puis ont continué à baisser un petit peu.
01:02Les acquéreurs notamment, puisque c'étaient eux les grands absents l'année dernière du marché, ont recommencé à pousser la porte des agences immobilières.
01:11Aujourd'hui, on constate quand même un nombre de transactions qui repart à la hausse, où ça reste timide.
01:16Vous dites que les acquéreurs étaient les grands absents, mais les vendeurs, eux aussi,
01:20essayaient quand même d'avoir des prix plus élevés que ce que les acquéreurs attendaient de l'autre côté, non ?
01:25Il y a eu un temps d'ajustement, et c'est notamment le rôle des professionnels de l'immobilier, d'essayer de trouver un terrain d'entente entre un acquéreur et un vendeur.
01:33Les deux ont envie de faire une bonne affaire. Il y a la réalité de la valeur du bien dans son marché local et avec ses caractéristiques.
01:41C'est un travail d'experts et de négociation pour faire en sorte que le souhait du vendeur rencontre le souhait de l'acquéreur.
01:48Avec des acquéreurs qui sont redevenus un petit peu plus nombreux à être solvables depuis le début de l'année,
01:53mais aussi avec des freins, comme vous le disiez tout à l'heure, des prix qui restent élevés malgré les baisses qu'on a pu observer sur certains territoires,
02:00et donc la nécessité pour les vendeurs de se remettre dans le marché, d'une certaine manière.
02:04Personne n'a de boule de cristal, mais personne ne s'attend non plus à ce que les taux reviennent à des niveaux aussi bas que ce qu'ils étaient avant,
02:12donc les décisions de monter les taux de la part de la BCE.
02:16Est-ce que quand même ce contexte, alors je mets des guillemets puisqu'effectivement le contexte politique peut venir changer les choses,
02:24mais si on s'était posé la question il y a deux semaines, est-ce qu'on s'attendait globalement à avoir de la visibilité sur le marché de l'immobilier
02:30et à une reprise progressive sur ce marché avec un équilibre qui se serait trouvé entre offre et demande ?
02:36Oui, je pense qu'on pouvait s'y attendre avec quand même un nombre de transactions, notamment sur le marché ancien,
02:43qui a priori restera inférieur en 2024 à celui de 2023, mais tout en revenant à des niveaux extrêmement classiques,
02:49c'est-à-dire que ce qui s'est passé entre 2022 et 2023, ça a été une contraction extrêmement abrupte,
02:54on est passé de 1 200 000 transactions à 850 000 transactions.
02:57Oui bien sûr, sachant qu'on parlait quand même d'une des meilleures années en matière d'immobilier.
03:00Exactement, en fait elles étaient exceptionnelles ces années-là post-Covid à court terme,
03:03et puis là 850 000 ou 800 000 ou 900 000 transactions selon les syndicats ou la police.
03:09Bien sûr.
03:10En l'occurrence, entre 800 000 et 900 000 transactions, c'est un marché tout à fait classique et normal,
03:15pour le marché de l'immobilier ancien, donc oui on s'attend plutôt à revenir à quelque chose de normal
03:20et donc à une forme de stabilité sur ce marché-là.
03:24Si on parle un peu de contexte politique, on tourne cette émission entre les deux tours,
03:30au lendemain du premier tour des législatives suite à la dissolution de l'Assemblée nationale
03:34et à une semaine du deuxième tour, est-ce que le contexte politique peut avoir une incidence sur la reprise du marché immobilier ?
03:39Le contexte politique a déjà une incidence. Il a déjà eu une incidence au soir de la dissolution,
03:46et l'incidence continue si je puis dire, laquelle est-elle ?
03:50L'immobilier ne fait pas bon ménage avec l'incertitude ni avec les extrêmes.
03:55Donc en ce moment, je vous disais tout à l'heure que les acheteurs avaient recommencé à pousser la porte des agences,
04:00au moment où on se parle et depuis le soir de la dissolution, acheteurs et vendeurs se sont mis en retrait.
04:04D'accord.
04:05Une forme d'attentisme qu'on ressent très concrètement sur le terrain, exactement.
04:08Et quand je vous dis que l'immobilier ne fait pas non plus bon ménage avec les extrêmes,
04:11c'est qu'on s'attend potentiellement au soir du deuxième tour à avoir soit une politique du logement
04:17qui va être très très très favorable aux locataires et au logement social en cas de passage de l'extrême gauche,
04:23ou bien en cas de passage de majorité d'extrême droite,
04:26plutôt une politique qui va être très très très favorable aux propriétaires, à leur fiscalité, etc.
04:30Bien sûr.
04:31Donc des mondes parfaitement opposés, y compris sur le logement,
04:34et donc au moment où on se parle, ça met de l'incertitude dans les projets des Français.
04:38D'accord.
04:39Et à l'issue du second tour, il faudra voir effectivement quelles seront les premières mesures qui seront prises pour le logement.
04:45Ça pourrait venir enrayer cette dynamique timide de reprise qu'on connaît depuis quelques mois ?
04:50Alors ça l'a déjà enrayé, là en l'occurrence sur le fin juin, début juillet.
04:55Ça pourrait venir la stopper du coup ?
04:56Oui, selon les dispositions qui pourraient être prises, ça pourrait effectivement venir la stopper
05:00et faire en sorte que la fin d'année 2024 soit inférieure à l'année dernière.
05:04Donc on regarde de manière très précise finalement ce qui se passe au niveau politique aujourd'hui,
05:12quand on suit le marché de l'immobilier ?
05:14Oui, on regarde. Alors je parle notamment pour les investisseurs.
05:16Après, pour quelqu'un qui cherche à acheter ou à vendre sa résidence principale,
05:20l'incidence est moindre, notamment parce que depuis l'année dernière,
05:23on était revenu d'un marché de confort à un marché de besoin.
05:26C'est-à-dire qu'on ne déménageait plus ou on n'achetait plus ou on ne vendait plus
05:29parce qu'on souhaitait aller un petit peu plus au vert ou parce qu'on avait un peu plus de télétravail,
05:32mais plutôt parce qu'on avait un besoin absolu, un nouvel enfant et on ne peut pas pousser les murs,
05:38un divorce, un décès dans les cas les plus tristes.
05:42Mais en l'occurrence, on était déjà sur un marché de besoin.
05:44Donc de toute façon, les personnes qui ont des projets et qui n'ont pas d'autre choix que de vendre ou d'acheter
05:47continueront à le faire.
05:49Et en l'occurrence, on s'attend quand même à un marché qui tourne autour des 800 000 transactions.
05:52Donc pas de quoi appeler la famille.
05:55Le sujet rénovation énergétique, vente de passeport thermique qui a porté quand même le marché pendant un moment,
05:59alors qui a aussi amené à négocier assez durement ces acquisitions,
06:04c'est aussi aujourd'hui un driver du marché ou c'est complètement relégué du coup maintenant qu'on a
06:09un peu plus de crédit et une incertitude politique au lieu d'avoir une incertitude réglementaire ?
06:14Alors ça n'est pas complètement relégué, ça dépend des territoires.
06:17Vous avez des villes ou des régions sur lesquelles l'étiquette de DPE
06:22va avoir un impact plus important dans la négociation que d'autres.
06:25Je vous prends le cas de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par exemple,
06:29où il y a une très très faible proportion de biens F et G par exemple.
06:32Là en l'occurrence, ça devient un très très gros défaut.
06:34Donc un point de négociation possible pour un acquéreur.
06:37A l'inverse, je prends Paris, où près de 25% de l'offre mise en vente est en étiquette F et G
06:42et donc généralement dans un immeuble haussmanien avec du charb, du parquet, des cheminées, des hauteurs sous plafond, etc.
06:48Là en l'occurrence, ça n'est pas forcément un point de négociation tant la demande est forte.
06:52On finira justement avec cette région PACA.
06:54Vous constatez chez Guéauquel Immobilier que c'est pour le coup une région qui tire son épingle du jeu en matière de reprise immobilière ?
06:59Alors oui, puisque les prix ont baissé principalement dans les grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux, Lyon, etc.
07:04et en première couronne d'Ile-de-France.
07:06Mais ils n'ont pas baissé en PACA non plus, mais en règle générale sur l'ensemble des zones littorales.
07:12On est le littoral atlantique et vous allez jusqu'à au moins La Rochelle, Royan, vous verrez que les prix n'ont pas baissé non plus.
07:16Il y a eu, post-Covid, un très fort appel, une très forte attractivité de ces territoires, notamment avec l'essor du télétravail.
07:23Sur des biens qui étaient déjà sur des territoires pour certains où les prix étaient déjà très élevés, je pense notamment à la Côte d'Azur,
07:29ou d'autres autour de Perpignan où les prix sont plus attractifs parce que plus bas.
07:33Mais la demande a été tellement forte avec des acquéreurs qui à ce moment-là étaient extrêmement solvables,
07:38souvent parce qu'ils avaient vendu leur résidence principale pour préparer une fin de carrière puis une retraite.
07:44En l'occurrence, les prix sont restés extrêmement dynamiques.
07:46Globalement pour cette fin d'année 2024, alors c'est très compliqué dans le contexte d'incertitude, mais on reste optimiste, on reste prudent, optimiste ?
07:52On est optimiste et prudent, les hommes capitaines.
07:55C'est-à-dire qu'on est optimiste, comme je vous le disais, parce que le marché est en train de revenir à la normale.
07:59Ce sont les années précédentes, ces années 2020, 2021, 2022, qui étaient anormales, alors anormalement élevées.
08:05Et on est en train de revenir à un volume de transactions classique et à un rapport vendeur-acquéreur qui est moins tronqué, justement,
08:11avant le marché était au vendeur.
08:13Aujourd'hui, il est un petit peu plus aux acquéreurs et en l'occurrence, il est surtout à comment on les met d'accord ensemble,
08:18donc comment on retrouve la vraie valeur des biens.
08:20Merci beaucoup, Delphine Hermand, de nous avoir accompagnée dans Smart Patrimoine.
08:23Je rappelle que vous êtes porte-parole de Guy Hocker, l'immobilier.
08:25Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.