Après deux années de hausse, c’est la première fois que les taux de crédit se stabilisent au mois de novembre. Sera-t-il plus simple d’emprunter d’ici quelques semaines ? Les robinets du crédit se rouvrent progressivement, et certaines banques sont plus souples sur les octrois de crédits et recommencent à financer leurs clients. Bonne nouvelle pour 2024 !
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00:00 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
00:07 de Smart Patrimoine et j'ai le plaisir d'être actuellement au plateau avec Stéphane Fritz,
00:11 président de Guillauquel Immobilier.
00:12 Bonjour Stéphane Fritz.
00:13 Bonjour Nicolas.
00:14 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:15 On va essayer de tenter de comprendre ensemble un petit peu quel est le contexte en matière
00:19 d'acquisition immobilière en cette fin d'année mais surtout à quoi s'attendre pour l'année
00:23 prochaine à la lumière quand même de plusieurs études et notamment l'Observatoire Crédit
00:28 Franc qui estime que l'année prochaine on pourrait assister à une stabilisation des
00:33 taux de crédit immobilier après l'année qu'on a connue et les hausses de taux des
00:38 banques centrales qui ont eu pour incidence de faire monter les taux de crédit immobilier.
00:42 Est-ce que cette annonce, cette anticipation, si tout va bien par ailleurs, précisons-le,
00:48 d'une stabilisation des taux de crédit immobilier est-ce que c'est une bonne nouvelle pour une
00:51 éventuelle reprise du marché en 2024 ?
00:53 Aujourd'hui compte tenu de l'inflation, de la perte de pouvoir d'achat qui est de
00:57 20% aujourd'hui des français, toutes les mesures en ce sens sont bien évidemment bonnes
01:01 à prendre.
01:02 Alors oui c'est une bonne nouvelle, faut-il encore qu'elle arrive.
01:04 Ce jour aujourd'hui on enregistre un ralentissement de la hausse on peut dire, attendons la stabilisation.
01:11 Pour l'instant ça continue à monter c'est ça ? Et d'ailleurs on s'attend à ce que
01:14 ça dépasse peut-être les 4% avant la fin de l'année, bon il nous reste un mois encore
01:17 globalement jusqu'à la fin de l'année, mais on n'est pas encore dans une phase de
01:20 stabilisation c'est ça ?
01:21 On a, je le redis là aujourd'hui, la hausse ralentie.
01:25 Ce qui est une bonne nouvelle déjà en soi et une meilleure nouvelle si jamais ça venait
01:28 à se stabiliser.
01:29 Si ça se stabilisait en 2024 ça suffirait peut-être à relancer un marché immobilier,
01:34 ça donnerait, alors effectivement on serait dans un environnement de taux plus élevés,
01:37 mais on aurait entre guillemets un peu plus confiance dans l'avenir ou un contexte général
01:44 de financement un peu plus stable ?
01:45 Alors un peu plus stable ça c'est une certitude, aujourd'hui est-ce que ça suffirait ? Non,
01:50 je ne pense pas que ça suffirait à relancer le marché immobilier.
01:52 En revanche ça aiderait à ce que ce soit déjà beaucoup plus fluide, ce qui n'est
01:56 pas le cas aujourd'hui, il va falloir qu'il y ait des efforts de tous les côtés, l'inflation
02:00 recule c'est plutôt une bonne nouvelle, je pense que les vendeurs devront faire des
02:03 efforts de toute façon et puis après l'accès un peu plus cher à l'argent ce qui n'est
02:11 pas en soi un drame, mais il faut se rééquilibrer.
02:14 En fait ce qui a été la difficulté de 2023 c'est la brutalité avec laquelle c'est.
02:18 Je peux rappeler ce qu'il y a aujourd'hui, dans quel contexte on achetait les gens, sur
02:22 1%, 1000 euros par mois on pouvait emprunter 230 000 euros, aujourd'hui à 5% on ne peut
02:28 emprunter que plus que 160 000 euros.
02:30 C'est ça aujourd'hui qui a été assez brutal.
02:32 Avec de l'autre côté des vendeurs qui n'ont pas baissé suffisamment leur prix pour compenser
02:39 la baisse de pouvoir d'achat liée au crédit immobilier ?
02:42 Non, aujourd'hui pour en clair, si jamais on devait revenir à l'équilibre d'avant
02:47 2022, il aurait fallu que les vendeurs baissent leur prix de 20 à 30%, ce qui est impossible.
02:54 Ce qui n'a pas eu lieu et ce qui est impossible.
02:55 Ce n'arrivera bien évidemment pas, aujourd'hui ils sont sortis de la vente et c'est ce qu'on
02:59 conseille d'ailleurs à nos vendeurs, de dire si vous avez les moyens de ne pas vendre
03:04 aujourd'hui ou alors de louer éventuellement, on trouve des solutions de dégagement, ne
03:08 vendez pas parce que ce n'est pas le moment et que demain si vous attendez les prix reviendront
03:12 à nouveau à la hausse.
03:13 Mais donc ça veut dire, si je continue sur cette question de retrouver l'équilibre
03:18 d'avant, si les taux de crédit immobilier se stabilisent mais restent élevés demain
03:22 et qu'on ne peut pas anticiper une baisse de prix équivalente pour retrouver l'équilibre
03:26 d'avant, est-ce que 2024-2025 vont rester des années compliquées ou on peut quand
03:31 même espérer qu'elles soient plus simples, qu'il y ait un peu plus de fluidité sur
03:34 le marché immobilier ?
03:35 Il y a beaucoup de paramètres, dans ce que vous dites il y a beaucoup de paramètres.
03:39 Il n'y a pas seulement l'augmentation des taux, c'est pas seulement ça, il y a l'inflation
03:42 qui fait perdre 20% du pouvoir d'achat des Français.
03:44 Il y a aussi le marché de l'immobilier qui a été artificiellement boosté par une période
03:49 Covid.
03:50 Il faut se rappeler quand même que le Covid c'est… d'abord rappeler ce qu'est le
03:54 marché de l'immobilier.
03:55 C'est cinq faits importants, les mariages, les naissances, des faits malheureux, les
03:59 décès et les divorces et les mutations.
04:02 Aujourd'hui les décès et les divorces ont fait exploser le marché de l'immobilier
04:05 globalement.
04:06 Donc on a eu beaucoup plus de décès, beaucoup plus de divorces, c'était 25% de divorces
04:10 en plus à la sortie 2020, la sortie de l'été 2020.
04:13 Donc ça a boosté artificiellement ce qui a créé des vocations.
04:16 On se retrouve avec autant d'acteurs pour couvrir ce 1,2 million de transactions de
04:20 2021.
04:21 Aujourd'hui je crois qu'il y a trop d'acteurs sur le marché donc il va falloir que ça
04:24 se rééquilibre.
04:25 Donc il y a un, les acteurs sur le marché, il y a deux, le pouvoir d'achat des Français
04:29 qui est certainement le plus important et les taux de crédit qui ont augmenté.
04:32 C'est intéressant de regarder ce marché immobilier avec les événements de vie.
04:37 Effectivement on a tendance à regarder des courbes qui évoluent de prix, de volume ou
04:40 autre mais d'essayer de trouver les explications et on les trouve dans les événements de
04:44 vie majeurs des Français finalement.
04:46 Le déménagement, enfin l'emménagement, la transaction immobilière est due principalement
04:52 à ces quatre faits, ces cinq faits, les mutations, les mutés.
04:55 C'est pour ça que je disais, on a un marché de besoin, un marché de confort.
04:58 Ce n'est pas tant un marché de besoin, un marché de confort, c'est plutôt un marché
05:01 de contrainte.
05:02 On est là aujourd'hui, si vous n'avez pas le choix que de vendre, il faudra vendre
05:04 et donc baisser vos prix.
05:05 Donc aujourd'hui si on doit vendre, on baisse son prix ?
05:08 Oui.
05:09 On n'a pas le choix ?
05:10 Je vais faire une mathématique simple.
05:12 Quand vous avez cinq biens et un acheteur, le prix descend.
05:14 On a vécu ces cinq dernières années où on avait un bien et cinq acheteurs.
05:18 C'était normal que le prix monte.
05:19 Donc aujourd'hui aussi il faut se rappeler que la résidence principale, si elle n'est
05:24 pas fiscalisée sur sa plus-value, c'est parce que ce n'est pas une obligation la plus-value.
05:28 Il faut se le dire quand même, c'est aujourd'hui, c'est fait pour bien habiter, bien se loger.
05:32 Depuis ces dernières années, la résidence principale est devenue l'objet d'une plus-value
05:38 systématique.
05:39 On ne fait pas toujours une plus-value avec une acquisition immobilière et une revente
05:43 immobilière, c'est ce que vous nous dites.
05:44 Il ne faut pas prendre les dernières années qui se sont écoulées, peut-être les dix
05:47 dernières années, comme argent comptant pour un marché d'immobilier normal ?
05:50 Non, si ça arrive, c'est bien et grand bien face à tous ceux qui l'ont fait.
05:55 Mais aujourd'hui, ce n'est pas la réalité.
05:56 On doit déjà capitaliser.
05:57 C'est toujours mieux d'acheter que de louer à fonds perdus, de capitaliser.
06:01 Mais il ne faut pas s'attendre en plus, c'est ce qui est arrivé ces dernières années,
06:04 à une plus-value forte.
06:05 C'est la raison pour laquelle la résidence principale aujourd'hui n'est pas fiscalisée
06:09 sur la plus-value.
06:10 Quand on est dans la nécessité de vendre, il faut donc baisser son prix.
06:14 Ça, on l'a compris.
06:15 Quand on n'est pas dans la nécessité de vendre, mais qu'on se pose la question de
06:17 savoir si on ne vendrait pas pour acheter plus grand, pour déménager ou autre, là,
06:22 le conseil d'un professionnel de l'immobilier, c'est attendez un petit peu.
06:26 Si vous pouvez, attendez.
06:28 Évidemment, les prix continueront de monter.
06:30 On n'a pas suffisamment de logements, on voit bien que la construction est en panne,
06:33 on n'arrive pas à loger l'intégralité des Français.
06:35 Alors après, il y a des divergences de points de vue au sein de l'État.
06:39 Il y a le Secrétariat général à la planification écologique qui dit 250 000 logements à construire
06:45 par an.
06:46 Tous les rapports successifs, que ce soit à Bordeaux, à la Baie-Pierre, ont dit à chaque
06:49 fois 400 000, 500 000.
06:50 Donc on a une divergence de points de vue sur ça.
06:52 Bien sûr, oui.
06:53 C'est important quand même la divergence de points de vue.
06:54 Ça va du simple au double.
06:55 Plus qu'un sparrateau, plus qu'une fourchette.
06:57 Aujourd'hui, on a dans le même temps, on voit bien qu'on n'a pas suffisamment de logements.
07:01 Les gens ne peuvent plus acheter parce qu'ils n'ont pas les moyens de faire.
07:04 On se parle de l'inflation, plus les taux de crédit qui ont augmenté.
07:06 Beaucoup de gens sont sortis de l'assiette des gens solvables, en tout cas pour pouvoir
07:10 acquérir un bien.
07:11 Ce sont principalement les ménages les plus faibles et les primo-accédants.
07:15 Ils se sont reportés de facto sur la location.
07:18 Et je vais citer les chiffres de la FNIM, la Fédération nationale des agents immobiliers.
07:22 C'est 66% de demandes en plus de location et c'est 34% de biens en moins sur la location.
07:30 C'est ce que j'allais dire.
07:31 C'est qu'aujourd'hui, il y a de moins en moins d'offres locatives justement sur ce
07:34 marché.
07:35 Parce que dans le même temps, et c'est pour ça que c'est un ensemble de faits aujourd'hui
07:38 qui bloquent le marché, c'est qu'on a fait fuir les petits investisseurs.
07:43 Il faut rappeler que l'investisseur, 65% des investisseurs sont des particuliers privés
07:49 qui achètent un bien et qui ont besoin du loyer pour pouvoir payer le crédit.
07:53 Et ces gens-là, on les fait fuir par la rénovation énergétique, l'encadrement des loyers, la
07:58 fiscalité sur aujourd'hui la propriété.
08:01 Donc aujourd'hui, ces gens vont se reporter et à mon avis durablement sur d'autres solutions
08:07 d'épargne.
08:08 Justement pour boucler, et ce sera ma dernière question à la boucle avec quand on parlait
08:11 des vendeurs tout à l'heure, les acheteurs dans un contexte comme celui-là, on pourrait
08:14 se dire que c'est un moment d'opportunité.
08:17 Ce n'est pas si simple que ça finalement, c'est ce que vous nous dites, c'est qu'il
08:20 n'y a pas que l'opportunité potentielle du prix pour l'acheteur, il y a aussi les
08:23 engagements de celui qui devient propriétaire vis-à-vis de la rénovation énergétique
08:27 ou autre.
08:28 Pour les investisseurs, c'est sûr que tu as fait fuir.
08:29 Pour le coup, on voit très bien que les investisseurs sortent aujourd'hui de l'achat immobilier.
08:34 En revanche, est-ce que c'est une opportunité ? De tout temps, ça a été une opportunité
08:38 pour les gens qu'on le cache.
08:39 Oui, c'est ça.
08:40 Pour ceux qui n'ont pas besoin d'emprunter.
08:41 Exactement, c'est toujours une opportunité pour ceux-là et ça l'était déjà dans
08:45 le marché fast.
08:46 Merci beaucoup Stéphane Fritz de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:49 Je rappelle que vous êtes président de Guillauquet l'immobilier.
08:51 Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.