Après une fin d'année marquée par une baisse de la valeur du prix de leur part, quelles perspectives pour les SCPI en 2024 ? Quelles sont les typologies où il y a le moins de risque ? Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance analyse pour SMART PATRIMOINE le marché des SCPI.
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00:04 Et c'est parti pour les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09 Aujourd'hui, une thématique liée autour des SCPI.
00:12 Nous allons nous demander ensemble quelle est la stratégie à mettre en œuvre vis-à-vis des SCPI en 2024.
00:18 Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Jérémy Chor.
00:22 Bonjour Jérémy Chor.
00:23 Bonjour Nicolas.
00:24 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:25 Vous êtes directeur commercial de Primalions et Bienprévoir.fr.
00:29 On avait envie de se poser la question au début d'année de la stratégie d'investissement en SCPI pour cette année 2024.
00:35 Puisque médiatiquement, et pas que, 2023 a été une année un peu compliquée pour la classe d'actifs SCPI,
00:41 mais surtout pour certaines SCPI en particulier quand on regarde un peu plus dans le détail.
00:46 Est-ce qu'après une année 2023 où on a vu des revalorisations sur un certain nombre de prix de part de SCPI,
00:54 on change totalement de stratégie sur la classe d'actifs ?
00:59 Est-ce qu'on garde les fondamentaux ?
01:00 Est-ce qu'on se pose d'autres questions au début d'année ?
01:03 Alors déjà, je vous remercie de nuancer un petit peu dans la classe d'actifs de la SCPI.
01:09 Effectivement, il y a différentes SCPI.
01:11 C'est comme sur le marché de l'immobilier, il y a différents marchés sur l'immobilier.
01:14 Bien sûr.
01:14 Sur la SCPI, c'est pareil.
01:15 Une année un peu chahutée, une vingtaine de SCPI qui ont dû baisser leur prix de part
01:19 à cause des baisses de valorisation de l'immobilier,
01:22 qui elles-mêmes sont liées à différentes hausses de taux sur les marchés.
01:26 Bien sûr.
01:27 Donc on garde finalement la même stratégie que celle qu'on évoque déjà depuis un an maintenant.
01:32 On continue à investir sur les SCPI parce que c'est un bon véhicule pour chercher des compléments de revenus,
01:37 pour faire du rendement, qui eux, non pas baissés, devraient même être orientés à la hausse.
01:43 Et on se dirige vers certaines SCPI.
01:45 Il faut être très sélectif dans le choix de ces SCPI.
01:47 On n'investit pas comme ça sur n'importe quelle SCPI.
01:50 Donc, si je comprends bien, on utilise toujours de la même façon la SCPI dans la gestion de son patrimoine,
01:56 mais on ne va plus vers les mêmes que début 2023 ?
01:59 Oui, c'est vrai que début 2023, il n'y avait pas encore de mouvement de baisse de prix de part qui était annoncé.
02:05 Donc, les stratégies étaient peut-être un peu différentes.
02:07 Maintenant, nous, chez PrimaLia, on sait bien prévoir qu'on va y faire.
02:09 Ça fait presque neuf mois qu'on répète à nos clients finalement les mêmes conseils.
02:14 Et on choisit ces SCPI selon principalement trois critères.
02:17 D'accord.
02:18 Le premier, c'est le niveau de collecte.
02:19 C'est très important aujourd'hui d'aller se positionner sur une SCPI qui a une forte capacité de collecte.
02:25 D'accord.
02:25 Parce qu'elle a du cash à investir, donc elle est dans une bonne dynamique.
02:28 Le marché immobilier aujourd'hui offre beaucoup d'opportunités parce que, justement, les actifs ont été dévalorisés.
02:34 Donc, une société de gestion qui a du cash à investir, elle est en force.
02:38 Elle peut négocier des nouveaux actifs avec des très bons rendements.
02:41 Le deuxième point, c'est bien sûr la stratégie d'investissement.
02:44 On a eu une mode de SCPI thématique arrivée sur le marché il y a quelques années.
02:50 Il y en a quelques-unes qui fonctionnent encore très bien.
02:53 Mais on revient sur une thématique de SCPI plus diversifiée et plus opportuniste.
02:59 Aujourd'hui, une société de gestion, et on le voit sur les nouvelles SCPI qui se créent notamment,
03:04 on est énormément sur des SCPI qui sont tournées sur la diversification en France et à l'étranger.
03:09 Il y a de plus en plus de SCPI qui investissent aussi à l'étranger parce que là aussi, sur certains marchés,
03:13 il y a des opportunités à les chercher.
03:14 Donc, le côté thématique ne marche plus pourquoi ?
03:17 Parce que c'est trop risqué d'avoir tous ces œufs dans le même panier,
03:20 même si on parle d'immobilier, que ce soit de bureau, de commerce ou de résidentiel ?
03:24 Alors, je n'ai pas dit ne marche plus. Il y en a qui marchent encore très bien.
03:27 Comme la logistique et la santé, par exemple.
03:29 Mais l'hôtellerie aussi se porte bien.
03:31 Simplement, les clients ont un peu du mal à revenir sur la thématique de l'hôtellerie à tort, à mon avis,
03:36 parce que les rendements sont bons, les fondamentaux sont bons,
03:38 les valorisations ont augmenté l'année dernière.
03:41 On voit que la santé fonctionne encore très très bien.
03:44 La SCPI, une des plus connues sur la santé, c'est Pierre Val Santé, qui est éditeur par EUREAL,
03:49 et une des SCPI qui a le plus collecté, et certainement celle qui aura le plus collecté l'année dernière.
03:54 La logistique aussi fonctionne très bien.
03:56 Plusieurs SCPI tournaient sur cette thématique-là, en France et à l'étranger maintenant.
04:00 Mais la façon de gérer aujourd'hui, c'est vrai que c'est un petit peu plus risqué de se mettre que sur une seule thématique,
04:07 parce qu'on l'a vu par le passé.
04:10 Quand on est sur une thématique et que cette thématique va mal,
04:12 bien sûr, s'il y a un changement de contexte économique qui a particulièrement d'incidence sur cette thématique,
04:18 on peut plus en voir les conséquences.
04:22 Ça, c'était le deuxième point. Troisième point, une SCPI qui collecte, une SCPI diversifiée.
04:29 Et on regarde beaucoup les rendements, bien sûr, parce qu'on a un rendement moyen en 2023
04:34 qui devrait sensiblement être le même qu'en 2022, à savoir 4,5 à peu près.
04:39 Néanmoins, on remarque de très fortes disparités aujourd'hui.
04:41 Il y a une dizaine d'années, le rendement moyen était à 5 %
04:44 et on avait toutes les SCPI entre 4,5 et 5,5, schématisé.
04:49 Aujourd'hui, on va avoir un rendement à 4,5 avec des SCPI qui vont servir du 2 et des SCPI qui vont servir plus de 8 %.
04:55 Là, on a les premières annonces qui sont tombées.
04:57 Alors, étrangement, ce sont les SCPI qui ont les meilleurs rendements qui communiquent en premier.
05:02 On a des SCPI qui ont annoncé un taux 8,16 %, assez inédit sur la SCPI de rendement.
05:08 On a plusieurs SCPI qui vont être situés entre 7 et 8 et de très nombreux SCPI à plus de 6 %.
05:14 Donc, on voit qu'il y a un marché à deux vitesses.
05:16 Et ça, c'est en lien avec les nouvelles acquisitions de SCPI qui collectent ou c'est sur les actifs passés ou déjà achetés ?
05:23 Non, ce qu'on constate, c'est que de nombreux SCPI qui ont une capitalisation importante,
05:30 beaucoup d'immobiliers embarqués ont plus de mal à augmenter leur rendement
05:34 parce que forcément, ils ont tout un stock qui ne rapporte pas autant.
05:37 Ces rendements qu'on observe aujourd'hui qui sont très élevés, c'est sur la nouvelle collecte.
05:41 Parce qu'aujourd'hui, on achète sur des rendements supérieurs à 7, 8, 9 %, parfois supérieurs à 10 %.
05:47 Donc, ça permet de distribuer aux associés.
05:49 Parce qu'on achète des actifs moins chers et que derrière, les loyers ne bougent pas.
05:52 Donc, mécaniquement, c'est le rendement qui augmente.
05:54 Exactement. On achète moins cher.
05:56 Il y a des décotes parfois sur certains marchés à -30, -40 % par rapport à il y a un an ou à 18 mois.
06:01 Donc, mécaniquement, ça fait augmenter le taux de rendement qui sera servi ensuite à l'associé.
06:06 2023, Jérémy Chor, c'était l'année des hausses de taux des banques centrales
06:12 qui a eu une incidence sur toutes les classes d'actifs.
06:15 2024 sera peut-être l'année des baisses de taux des banques centrales.
06:20 C'est en tout cas ce dont sont convaincus beaucoup d'experts sur les marchés financiers.
06:26 Est-ce que cela peut avoir une incidence sur une stratégie SCPI ?
06:29 Oui, bien sûr, puisque ce sont ces différentes hausses qui ont engendré ces baisses
06:35 sur les valorisations des acteurs.
06:37 Je ne sais pas si les taux vont baisser. On remarque une légère baisse aujourd'hui
06:41 en espérant bien sûr que ça se stabilise.
06:43 Mais déjà, il n'y a plus de hausses, ça s'est stabilisé.
06:45 Et donc, ça rassure un petit peu les épargnants.
06:48 On voit un peu plus maintenant où on va.
06:50 On remarque qu'il y a un peu plus d'intérêt aujourd'hui pour la classe d'actifs de l'immobilier de nouveau.
06:55 Parce que c'est sûr que quand les taux baissent, ça encourage davantage les investisseurs à revenir sur ce marché.
07:01 Dernière question, vous parliez de SCPI qui collectent. On parle de nouvelles SCPI systématiquement
07:06 ou on peut avoir des SCPI historiques qui continuent à afficher des forts taux de collecte aujourd'hui ?
07:10 Alors, il y a les deux.
07:11 SCPI historique, ce ne sont pas celles qui collectent le plus.
07:15 Néanmoins, des SCPI qui ont une dizaine, une douzaine d'années qui collectent beaucoup, il y en a.
07:20 Je pense aux SCPI de Corum par exemple, Corum Origine.
07:23 Mais on a aussi Épargne-Pierre par exemple, de Atlantes voisins.
07:26 On a Pierre Balsanté qui collecte beaucoup aussi.
07:28 Et on a des nouvelles SCPI qui collectent aussi, comme Hiroko par exemple, Hiroko Zen ou Remake Live.
07:33 Donc on a les deux.
07:34 Aujourd'hui, ce n'est pas parce qu'elles sont jeunes ou parce qu'elles sont vieilles, parce qu'elles sont petites ou parce qu'elles sont grosses,
07:39 qu'elles sont bonnes ou pas bonnes.
07:40 Il faut regarder au cas par cas.
07:42 Il y a certaines SCPI qui tirent très bien leur épingle du jeu malgré leur âge parfois.
07:47 Et il y a des nouvelles SCPI qui n'arrivent pas non plus à entraîner les épargnants et donc à collecter beaucoup.
07:52 Moralité, regardez de près mais continuez à regarder la classe d'actifs SCPI.
07:56 C'est ce qu'il faut comprendre Jérémy Chor.
07:58 Si on a besoin de compléments de revenus, de se constituer un patrimoine, et on peut le faire à travers l'immobilier,
08:03 évidemment les SCPI répondent bien à ces objectifs-là.
08:06 Merci beaucoup Jérémy Chor, directeur commercial de Prima Alliance et Bien Prévoir.fr.
08:09 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.