Jeudi 13 février 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Paul Bourdois (Cofondateur, France SCPI) et Vincent Danis (Président, Savinianne)
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00:00Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble comment appréhender l'investissement
00:09SCPI en ce début d'année 2025 avec des informations diverses qui nous parviennent notamment en matière de SCPI et surtout selon les différentes
00:18SCPI analysées. Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Paul Bourdois. Bonjour Paul Bourdois.
00:24Bonjour Nicolas. Vous êtes cofondateur de France SCPI. Vous comparez, vous analysez les SCPI chez France SCPI et à vos côtés, nous avons le plaisir
00:32d'avoir avec nous Vincent Danis. Bonjour Vincent Danis. Bonjour Nicolas. Vous êtes président de Savignan. Alors vous, pour le coup, vous accompagnez
00:37directement vos clients dans différents types d'investissement dont les SCPI et vous suivez ce marché de près. On va peut-être commencer avec vous,
00:46Paul Bourdois. Je vous disais juste avant l'émission, quand on se concentre uniquement sur les articles de presse, pas sur les chiffres mais sur les articles
00:53de presse, on a l'impression que d'un article à l'autre, où tout va bien, où c'est la catastrophe sur les SCPI avec encore dix SCPI qui ont baissé leur prix de part
01:02depuis le début de l'année, des rendements et notamment des dividendes qui diminuent sur les SCPI au global en 2024 et un certain nombre de SCPI qui arrivent à
01:11tirer l'enrepingue du jeu. Déjà, alors vous allez nous expliquer ce que vous en pensez mais est-ce que c'est uniquement les jeunes SCPI qui offrent du rendement
01:17aujourd'hui ? Globalement oui et vous avez raison, tout ce que vous lisez est vrai, la presse a toujours raison. En général, ce dont on s'aperçoit en effet pour 2024 et je pense que ça va être
01:27encore plus vrai pour 2025, c'est que le marché est polarisé, c'est-à-dire qu'on a soit des très bonnes SCPI, quand je dis très bonnes, on s'entend c'est...
01:36Il n'y a pas de jugement de valeur mais il y a des rendements à la clé. Exactement, qui servent du rendement et puis d'un autre côté, vous avez en effet des SCPI qui corrigent et qui sont
01:44un peu plus dans une impasse, en tout cas dans une impasse de liquidité, donc un marché extrêmement fragmenté. Un marché extrêmement fragmenté qui pose question quand on veut accompagner
01:54ses clients en matière d'investissement ? Vincent Danys ou alors la réponse est toute trouvée, on va vers les jeunes SCPI, on ne peut pas se poser pas plus de questions que ça ?
02:02Alors nous, on est là pour simplifier le choix de nos clients et les accompagner et simplifier leur choix aujourd'hui, ce n'est pas simplement les jeunes et les anciennes, ce sont les SCPI qui
02:11collectent et qui ont la chance de pouvoir investir et qui n'ont pas de problème de liquidité dans le marché actuel et celles qui, par contre, ne collectent plus, qui parfois ont des problèmes
02:20de liquidité de part en attente de retrait et pour celles-là, elles sont probablement à l'infirmerie pendant un certain temps et toute l'année 2025. Et celles-là, oui, effectivement, il n'y a pas d'espoir à
02:31court terme parce que de toute façon, il y a encore des personnes en attente de récupérer leur mise quelque part et il n'y a pas suffisamment de collecte, donc on sent un certain immobilisme, voire des SCPI un peu figés.
02:44On a vu pour certaines d'entre elles des baisses de prix de part cinglantes, mais comme ces baisses de prix de part provenaient également d'une baisse anticipée de la distribution en 2025,
02:54ces baisses n'ont pas pour conséquence d'améliorer le rendement facial pour des nouveaux entrants qui, tout à coup, se diraient « j'investis au plus bas et ça peut être opportun ».
03:02Le fait de couper dans la distribution, c'est un signal que, comme je le disais, la SCPI est à l'infirmerie et malheureusement, il est prévu qu'elle reste à l'infirmerie probablement toute l'année.
03:12Et ça, c'est quelle proportion du marché, ces SCPI, pour qui la situation est vraiment compliquée ? Vincent Danis ou Paul Bourdois ? Je ne sais pas qui a la réponse.
03:23Les deux, très bien. Vincent Danis puis Paul Bourdois, oui.
03:27En fait, un nombre limité de SCPI, une dizaine de SCPI, concentrent deux tiers des parts en attente de retrait.
03:34Donc là, il y a vraiment des problèmes très localisés. Après, dans les SCPI qui vont mieux, là, par contre, c'est beaucoup plus diffus puisqu'effectivement,
03:41on va trouver toutes les jeunes SCPI qui, par nature, collectent, investissent au bon moment. Mais on trouve aussi quelques véhicules qui ont plutôt bien traversé la crise,
03:48qui continuent de collecter et qui bénéficient aussi de ces investissements relutifs. Donc globalement, il y a des problèmes très concentrés.
03:56Mais par contre, sur les attractions et les potentiels de meilleure fortune en 2025, on va trouver des SCPI de toute nature.
04:02Donc les SCPI pour lesquels la situation est vraiment compliquée restent une part concentrée, minoritaire du nombre de SCPI en France, Paul Bourdois, si je comprends bien.
04:12Oui, je suis tout à fait d'accord avec vous. Et j'ajoute que les SCPI qui posent des problèmes aujourd'hui, des problèmes de liquidité, puisque c'est la majeure partie du problème,
04:21ce sont des SCPI qui ont toujours le même portrait robot. C'est des SCPI qui sont plutôt anciennes, en tout cas entre 20 et 30 ans,
04:29qui se sont investis sur des bureaux en Ile-de-France, donc bureaux vieillissants, et qui évidemment, comme on le sait, n'ont pas réussi à arbitrer ou n'ont pas voulu arbitrer leur patrimoine.
04:39Elles se retrouvent un peu dans la panade, comme on le disait. Je précise également que ce qui se passe, et la raison pour laquelle ces SCPI doivent dévaloriser leur prix de part,
04:47sans rentrer trop dans le technique, c'est qu'elles ont profité d'une collecte qui était importante et massive ces dernières années.
04:54Et ce qu'on leur reproche finalement, c'est ce qu'on encense aujourd'hui pour ces nouvelles SCPI qui donnent du rendement.
05:00On dit, regardez, c'est génial, ces jeunes SCPI, ces nouvelles SCPI, elles ont une collecte qui est massive. Oui, mais c'est exactement ce qui pose problème aujourd'hui pour les anciennes SCPI.
05:08Donc, attention.
05:09Peut-être qu'on peut préciser, parce que je ne suis pas sûr d'avoir compris, on a des anciennes SCPI qui ont beaucoup collecté, qui ont réalisé beaucoup d'acquisitions et d'investissements,
05:20et c'est ce qu'on est en train d'encenser pour les nouvelles SCPI aujourd'hui, et c'est ce qu'on leur reproche, et c'est ce qu'on reproche à celles d'hier, c'est ça ?
05:25La SCPI ne peut pas vivre sans collecte.
05:27Oui.
05:28C'est quelque chose qui est important.
05:30Donc, les SCPI, les nouvelles SCPI qui se sont créées, il y en a une vingtaine l'année dernière à peu près, un tout petit peu moins.
05:35Elles collectent beaucoup.
05:36Elles collectent beaucoup, parce qu'elles ont des rendements qui sont attractifs.
05:39Et il n'y a pas d'historique.
05:40Et il n'y a pas d'historique, absolument.
05:41Donc, pas de problème.
05:42Et c'est exactement cette énorme collecte, cette collecte massive, c'est ce qui pose problème aujourd'hui à ces vieilles SCPI, ces SCPI plus anciennes, parce qu'elles ont collecté massivement.
05:52En général, elles sont issues de réseaux bancaires.
05:54Et donc, elles ont dû forcément investir, et investir sur des actifs pas au bon moment, et des actifs…
06:00Dans un marché immobilier plus haut.
06:01Exactement.
06:02Et qui corrigent aujourd'hui.
06:03Donc, attention, pardon si vous m'avez compris.
06:06Les SCPI aujourd'hui, qui collectent beaucoup, elles pourraient avoir des problèmes demain, en effet, de rendement ou de correction de prix de part.
06:14Vrai sujet, Vincent Dranis.
06:15Est-ce que ça veut dire qu'aujourd'hui, à la lumière de ce qu'on a pu connaître depuis un an, un an et demi sur le marché des SCPI,
06:21alors, ce n'est pas la première crise que connaissent les SCPI, mais en tout cas, à la lumière de ce qu'on a connu ces derniers mois,
06:25on investit différemment aujourd'hui en SCPI ?
06:28On regarde des critères un peu différents en fonction du contexte économique actuel ?
06:31Alors, effectivement, parmi les critères qui demeurent, il y a ce côté cohérence entre la collecte et les investissements.
06:36Mais là où il y a un changement, et c'est heureux, c'est que, de plus en plus, on pratique en gestion immobilière ce qu'on pratiquait en gestion financière,
06:44c'est-à-dire un principe de base qui est la diversification du portefeuille.
06:47Bien sûr.
06:48Et avoir plutôt une allocation entre plusieurs SCPI, ne pas emmener un épargnant sur une seule SCPI en disant,
06:55là, on prend un risque sur un placement long terme, où ça peut bien se passer, mais il peut aussi y avoir des déviations.
07:00Et notamment pour le risque sur les jeunes SCPI, c'est qu'un épargnant qui entre aujourd'hui dans une jeune SCPI,
07:05par nature, il ne connaît que 10% du patrimoine que la SCPI aura dans 4 ans, dans 5 ans.
07:10Bien sûr. Et donc ça, c'est à avoir en tête.
07:12Il y a une carte blanche donnée au gérant.
07:14Tant que le gérant reste raisonnable et a des investissements qui restent en phase avec ce qu'il a fait depuis le départ, tout va bien.
07:21Si d'aventure, la collecte se poursuit et que le gérant n'adopte pas une politique d'investissement raisonnée en phase avec cette collecte,
07:27là, par contre, il y a intérêt à suivre et peut-être sortir avant que les problèmes n'arrivent.
07:31Voilà. Ce que vous dites est très clair.
07:33Mais j'ai encore du mal à comprendre si je me positionne du point de vue du particulier.
07:37C'est-à-dire que d'un côté, si on me dit, cette SCPI existe depuis 30 ans, il n'y a pas de risque, ça a toujours fonctionné.
07:42Ce que je comprends, c'est qu'il faut que ça allume une petite alerte rouge dans ma tête en me disant,
07:46attention, parce que ce n'est pas forcément toujours bien.
07:49Mais en même temps, une jeune SCPI qui n'a pas encore complètement réalisé ses investissements,
07:54ce n'est pas non plus toujours, effectivement, exempt au risque.
07:57Donc stratégiquement, ça devient compliqué pour l'investisseur particulier.
08:00Mais le choix de l'investisseur, c'est de bénéficier de la granularité de la SCPI.
08:03Et pour le montant d'investissement qu'il souhaite faire, avoir la capacité de répartir entre plusieurs véhicules.
08:08Par exemple, en 2025...
08:10Plusieurs véhicules diversifiés ou pas forcément ?
08:12Pas forcément, mais le critère sera plutôt véhicule par véhicule.
08:16Aujourd'hui, par exemple, on regarde beaucoup les SCPI à capital fixe qui sont quasiment des oubliés du marché
08:22parce qu'elles ne comportent pas d'enjeu commercial.
08:24Mais elles ont subi parfois les mêmes décotes que des SCPI à capital variable,
08:28tout en ayant à la fois des réserves et des potentiels de plus-value qu'elles peuvent réaliser
08:33parce qu'elles ont acheté à bon compte des immeubles il y a très longtemps
08:36et qu'elles pourront aussi alimenter par les plus-values futures beaucoup plus rapidement que les SCPI nouvelles.
08:40D'accord.
08:41À côté, on voit des jeunes SCPI qui n'ont pas fait tout pour le rendement,
08:45ce rendement facial qui est très attractif et qui peut-être préjuge des collectes à venir mais pas des performances futures.
08:50Eh bien, certaines jeunes SCPI ont commencé à doter très tôt leur report à nouveau
08:54et donc probablement seront des meilleurs véhicules à moyen-long terme
08:58que des SCPI qui ont un peu trop parié sur leur capacité à maintenir un rendement fictivement élevé.
09:04Paul Bourdois, comment est-ce qu'on fait le choix dans toutes les SCPI existantes ?
09:07Moi, il y a quand même une question qui me taraude quand je traite ce sujet,
09:11c'est une SCPI qui a baissé son prix de part,
09:14est-ce que c'est forcément une SCPI qu'il faut tenir à l'écart de futurs investissements ?
09:19Alors, ça dépend de combien elle a baissé son prix de part.
09:22D'accord.
09:23Nous, ce qu'on conseille...
09:24Ça peut lui redonner du souffle un peu aussi.
09:26Oui, mais alors Nicolas, je vous laisse investir sur ces SCPI qui viennent de dévaloriser.
09:30D'accord.
09:31Moi, pour l'instant, je n'y vais pas et je ne conseille pas nos clients
09:33puisque FranceSCPI accompagne ses clients dans l'investissement de SCPI.
09:36On déconseille aujourd'hui d'aller sur ces SCPI.
09:39D'accord.
09:40Et en effet, le principe de diversification dont on parlait à l'instant, il est extrêmement important.
09:45Diversification à l'intérieur d'une SCPI.
09:48En effet, elle peut investir de manière diversifiée.
09:50Diversification sur plusieurs véhicules quand on investit
09:53et diversification sur plusieurs typologies d'actifs.
09:57On parle de la diversification géographique aussi.
10:04On peut investir en Europe, on peut investir hors de France, etc.
10:07Donc, principe de diversification, d'opportunisme si on peut dire ça autrement
10:12ou de ne pas mettre tous les ceux dans le même panier plus couramment.
10:15Est-ce que vous constatez que les SCPI diversifiés sont plus attractifs
10:21ou en tout cas, il y a une appréhension plus grande des...
10:23Appréhension, pardon, ce n'est pas le bon terme,
10:25mais est-ce qu'il y a une envie plus grande d'investir dans des SCPI diversifiés
10:28que dans des SCPI plus spécifiques aujourd'hui, Paul Bourdois ?
10:32Alors, c'est un peu... Moi, je me méfie un peu des termes généraux
10:36parce que diversifier aujourd'hui, on met un peu...
10:38Toutes les SCPI veulent être diversifiées.
10:40C'est vrai qu'il y a, disons, 10 ans, 15 ans, 20 ans même,
10:44la mode était un peu aux SCPI monotypologiques.
10:47Donc, c'était des SCPI spécialisés dans les bureaux, dans les commerces,
10:50dans la logistique, etc.
10:52Et on se rend compte aujourd'hui qu'il faut répondre à différents cycles,
10:55que la logistique est un marché qui est moins profond que celui des bureaux,
10:59la santé, pareil.
11:01Donc, je me méfie un peu de...
11:04Il faut investir dans les SCPI diversifiés.
11:06Aujourd'hui, toutes se réclament d'être des SCPI diversifiées,
11:10toutes, j'exagère peut-être un peu,
11:12mais la majorité, donc, non, il faut être sélectif avant tout.
11:15Vincent Danis, je reviens sur ces SCPI qui ont fait baisser leur prix de part.
11:19Est-ce qu'on peut s'attendre à ce qu'il y en ait d'autres dans l'année ?
11:21Est-ce que c'est toujours forcément un signal d'alarme
11:24quand on accompagne des investisseurs dans leur stratégie ?
11:27Oui, pour certaines.
11:28Parce que pour les immeubles de bureaux de plus de 50 millions d'euros,
11:31là, le marché n'est pas stabilisé encore.
11:33On a bien du mal à trouver un prix.
11:35Et très probablement, il y a une donnée qui nous échappe,
11:38mais qui impactera fortement les expertises,
11:40qui va être l'évolution des taux à long terme,
11:42pour déterminer quel est l'écart qui convient encore d'appliquer à ces patrimoines-là.
11:46Donc, ça, c'est pas stabilisé.
11:48Pour le côté ancienne SCPI, est-il opportun d'y entrer ?
11:52Quand même, deux remarques.
11:53La première, c'est que ça dépasse le cadre des SCPI,
11:56mais on a rarement envie d'entrer dans un endroit dont on ne peut pas sortir.
11:59Et la deuxième remarque, c'est que s'il y a une baisse des taux à long terme,
12:03pour les SCPI qui ont ramené leur prix de part au minimum de la fourchette réglementaire,
12:09elles n'auront pas d'autre choix que de procéder à une hausse rapide du prix de part.
12:13D'accord.
12:14Donc, on va se trouver sur quelque chose qui n'est pas complètement intuitif,
12:17ou finalement, quel que soit l'état de la situation de ce patrimoine,
12:20qui va peut-être pas toujours très bien,
12:22on peut malgré tout avoir un léger rebond en fin d'année.
12:25Et alors, comment est-ce qu'on fait pour naviguer dans tout ça ?
12:29Vincent Danis, on se fait conseiller, il n'y a pas d'autre moyen aujourd'hui ?
12:32On se fait ça très attentivement.
12:33Nous, on passe au scalpel.
12:35Tous les trois mois, quand il y a les bulletins trimestriels,
12:37la plupart des SCPI de la place, qu'une fois qu'on a ces bulletins,
12:41on pose des questions aux sociétés de gestion,
12:43parce qu'on trouve qu'il manque des informations dans les bulletins,
12:45donc on va les chercher ailleurs.
12:47En fait, on sait qu'on est mieux, mais on cherche à voir plus clair.
12:49Et bien, on finira là-dessus.
12:50Merci beaucoup, Vincent Danis, président de Savignan.
12:52Merci Paul Bourdoin, cofondateur de France SCPI.
12:54Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.