SMART PATRIMOINE - Quelle rentrée pour les crédits immobiliers ?
Mercredi 28 août 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Pierre Chapon (Cofondateur, Pretto)
Category
🗞
NewsTranscript
00:00Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, avec une question centrale.
00:08Quelle rentrée en matière de crédit immobilier, ou plutôt quelle tendance pour la rentrée
00:13en matière de crédit immobilier ? Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir
00:17un expert du crédit immobilier sur le plateau de Smart Patrimoine, Pierre Chapon est avec
00:21nous.
00:22Bonjour Pierre Chapon.
00:23Bonjour.
00:24Vous êtes cofondateur de Préto, Préto courtier en crédit immobilier notamment, est-ce que
00:28vous constatez une différence sur les derniers mois comme on peut le lire à gauche à droite
00:33et notamment un passage du taux de crédit immobilier sous la barre des 4% contrairement
00:40à ce qu'on pouvait en connaître il y a encore quelques mois ?
00:41Oui tout à fait, depuis le début de l'année, la tendance baissière est clairement installée
00:47et on est largement passé sous la barre des 4% alors qu'on l'avait largement dépassé
00:52on était à 4,2, 4,4 sur le dernier trimestre 2023 et maintenant on se situe à peu près
00:57à 3,6 donc c'est une baisse très franche qu'on connaît depuis le début de l'année
01:02avec aussi un accès au crédit qui est très très bon.
01:05D'accord donc il n'y a pas qu'un sujet taux, il y a derrière une augmentation du volume
01:08de crédit ou en tout cas des conditions d'accès au crédit qui sont facilitées au niveau
01:12des banques ?
01:13Oui tout à fait, alors le volume de crédit il est déterminé principalement par le nombre
01:18de transactions donc ça ce n'est pas à la main des banques, pour ce qui est de l'offre
01:22de crédit on a toutes les banques qui sont sur le marché parce qu'elles ont récupéré
01:27de la marge en fait la baisse des taux même les anticipations de baisse de taux qu'elles
01:31font déjà depuis un petit moment font qu'elles s'y retrouvent à produire du crédit donc
01:36elles sont toutes sur le marché ça veut dire que quand on a un dossier qui rentre dans
01:40les clous quand on est acheteur en fait les banques se battent un petit peu pour le dossier
01:43et donc ça facilite l'accès au crédit.
01:45Là en septembre 2024, fin août septembre 2024 les banques se battent pour les dossiers
01:49pourquoi pour finir l'année en matière d'objectifs commerciaux ou parce qu'il n'y a pas suffisamment
01:53il y a moins de bons dossiers finalement qu'il y a un an puisque les conditions sont un petit
01:55peu plus complexes ?
01:56Tout à fait le marché on pourra peut-être en reparler il est sans doute en train de
02:01repartir en termes de volume de transactions mais c'est encore tôt la réalité c'est
02:05qu'on est sur des volumes au global sur l'année de transactions qui sont sans doute sous
02:10les 800 000 c'est un marché qui tourne quand même au ralenti comparé à ce qu'on a connu
02:14sur les dernières années qui étaient des années exceptionnelles mais les banques
02:18se sont quand même dimensionnées pour ça il y a de l'inertie quand même dans le système
02:23et donc oui il y a moins de bons dossiers sur lesquels prêter alors que toutes les
02:28banques sont là pour prêter donc oui un dossier c'est très attractif pour une banque.
02:31Avant d'aller peut-être sur la tendance et se demander si effectivement le marché
02:35est en train de repartir un mot quand même sur qu'est-ce qui fait qu'à septembre 2024
02:40on puisse emprunter moins cher quelque part qu'en décembre 2023 il y a des baisses de
02:47taux ou en tout cas une baisse de taux qui a été pratiquée par la banque centrale
02:50européenne mais ça avait commencé avant puisque c'était en lien avec les anticipations
02:53de baisses de taux Pierre Chapon. Tout à fait, tout part de l'inflation et des anticipations
03:01sur l'activité économique les hausses de taux avaient été provoquées par une flambée
03:07d'inflation et depuis maintenant plusieurs mois il y a une décrue de l'inflation très
03:12très nette que ce soit en Europe aux Etats-Unis et donc on se rapproche de la cible des banques
03:17centrales qui est des 2% on doit être dans les 3% dans pas mal d'endroits du monde et
03:23la conséquence c'est que du coup les taux baissent pour accompagner cette baisse d'inflation.
03:28Les normes HTSF ont également souvent été mises en avant pour dire on a du mal à aller
03:34emprunter plus parce qu'effectivement le crédit immobilier en France est très cadré
03:38est-ce que ça c'est toujours une problématique aujourd'hui où finalement de ce que je comprends
03:42le marché se réouvre et on arrive quand même à travailler même avec un encadrement quelque
03:48part du crédit immobilier ? C'est toujours un problème puisqu'on a toujours des dossiers
03:53qui sont bloqués à 35% alors que la réalité du risque pour des ménages qui ont des bons
04:00revenus n'est pas là donc c'est toujours un problème. Le marché marcherait de manière un
04:08petit peu plus dynamique si on n'avait pas ces contraintes là on a juste un effet de la baisse
04:13de taux qui fait qu'il y a un gain de pouvoir d'achat même avec ces contraintes là mais ces
04:18contraintes ont toujours un effet de freinage sur le marché. Ce marché immobilier est-ce
04:26qu'il repart est-ce qu'on voit alors effectivement on l'a évoqué dans l'interview précédente on voit
04:31des prix repartir à la hausse effectivement dans un certain nombre de villes en France est-ce que
04:35on peut dire pour autant qu'on est sur une tendance de redémarrage après un an un an et demi de
04:41pause sur le marché immobilier français ? Alors redémarrage je pense que le redémarrage va
04:49suivre une phase où le marché se rend compte que les prix se stabilisent et de
04:57mon point de vue la stabilisation des prix est là pour s'installer parce que le pouvoir d'achat
05:04immobilier a augmenté en fait sur les derniers mois puisque on l'a dit les taux baissent
05:10les prix ont déjà baissé et l'inflation a aussi apporté des hausses de salaire sur les deux
05:16dernières années et pas de manière anecdotique c'est à peu près 4-5% par an sur les deux
05:21dernières années d'accord fait cumuler 10% ça ça joue dans le pouvoir d'achat immobilier à la hausse
05:26donc le pouvoir d'achat est là immobilier et donc les premiers frémissements sur les prix
05:33stabilisation hausse dans certaines villes de taille importante comme ça a été dit c'est là
05:39pour durer puisque c'est vraiment les fondamentaux du marché ensuite du coup quand les acheteurs et
05:48les vendeurs voient que les prix se stabilisent ça crée de la confiance pour la suite et donc ça
05:54peut être de nature à faire revenir encore plus d'acheteurs puisqu'on se dit j'achète un bien
06:00qui va pas perdre en valeur sur le court terme d'accord ça dans la psychologie de l'acheteur
06:05c'est important ça veut dire que vraiment ce qui ce qui marquera si je comprends bien le redémarrage
06:10c'est une stabilisation c'est à dire que là il suffit pas de se dire sur les trois derniers mois
06:13les prix commencent à remonter un petit peu donc on inverse une tendance et ça y est tout va repartir
06:18il faut de la stabilité que ce soit en matière de crédit ou en matière de prix pour se pour savoir
06:22où on va quelque part alors de la stabilité en tout cas pour les prix la fin de la baisse la fin de
06:27la baisse je pense c'est de nature à faire repartir les transactions puisque encore une fois on est
06:30acheteur on n'a pas envie d'acheter quand ça va encore perdre mais et là on est on est tout
06:36près de ça l'acheteur il se dit aussi la baisse des taux est largement enclenchée donc j'achète
06:42maintenant je pourrais probablement renégocier mon crédit dans un ou deux ans et ça c'est
06:49positif pour déclencher des décisions d'achat aussi et ça justement cette idée de renégocier
06:54son crédit vous l'avez vu par exemple pendant la dernière année et demie qui s'est qui s'est
06:58passé où on sait où on pouvait se dire si on peut déjà si on avait les moyens de le faire et si
07:02on pouvait passer outre les différentes normes en lien avec le crédit immobilier mais de se dire
07:06bon ben j'emprunte un petit peu cher mais je parie sur une baisse et j'irai renégocier dans dans
07:11quelques mois ça vous avez vu des acquéreurs qui acceptaient cette idée là plutôt que de décaler
07:16simplement le projet immobilier tout à fait les et c'est les acquéreurs assez malins du moment
07:21puisque on est dans un marché d'acheteurs pour la capacité à négocier les prix bien sûr c'est
07:26clair donc on fait des bonnes affaires d'une certaine manière et donc l'acheteur malin c'est
07:30celui qui dit le taux est encore un petit peu élevé mais je sais que je vais pouvoir renégocier et oui
07:37on a pas mal de clients qui sont dans cette situation là et je pense qu'ils font des très
07:40belles opérations d'accord donc en fait d'abord il négocie le prix de l'immobilier mais ils
07:43empruntent cher et ensuite il parie sur le fait d'aller négocier le prix le taux de crédit
07:48immobilier dans quelques mois lorsque il se sera dans une situation un petit peu plus favorable
07:52pour eux si je comprends bien exactement et c'est pas un pari très risqué puisque là toutes les
07:56anticipations vont dans une sense de la baisse des taux va continuer le rythme ça c'est toujours un
08:03petit peu incertain mais la tendance elle est nette donc donc ces acheteurs sont bien avisés
08:07d'avoir cette cette vision de leur de leur opération ça n'a peut-être aucun lien mais je vous pose
08:12quand même la question quand on regarde l'actualité récente en france on a effectivement eu des jeux
08:17olympiques qui se sont terminés des jeux paralympiques qui sont qui ont tout juste
08:22débuté on a également une instabilité politique à l'heure actuelle est ce que tout ça est de nature
08:27à avoir un impact sur le marché de l'immobilier à court au moyen terme alors sur sur l'immobilier
08:34il y a on lit des phénomènes assez particulier sur des endroits particulièrement iconique de
08:40paris peut-être ça c'est ça je sais pas trop de manière générale je pense assez peu sur dans
08:49l'ensemble du marché pour ce qui est des jeux olympiques peut-être qu'il y avait des gens
08:54qui retenaient certaines opérations avant de vendre peut-être voilà pour pour louer voilà
08:58peut-être que ça va remettre quelques biens sur le marché mais je pense pas que ça soit massif
09:01comme effet le plus important et c'est un peu l'incertitude c'est comment vivent les français
09:08d'un point de vue un peu psychologique la situation politique est ce que le fait de ne pas savoir ce
09:12qui va se passer est ce que ça fait repousser des projets c'est encore tôt pour le dire d'accord c'est
09:17encore tôt pour le dire on voit quand même un frémissement est ce que le frémissement pourrait
09:20être plus rapide si on avait plus de visibilité honnêtement c'est la seule incertitude parce que
09:25sinon les conditions on va dire économiques de taux d'accès au crédit sont là d'accord faire
09:31repartir le marché c'est la seule incertitude qui nous reste c'est la même tendance partout en
09:36france oui de manière générale en tout cas au niveau du crédit toutes les banques même s'il y a
09:42des banques qui ont qui ont des spécificités régionales toutes les banques ont retrouvé un
09:46équilibre financier dans dans l'octroi de crédit et donc sont présentes pour pour pour accorder des
09:52prêts donc il n'y a aucun problème d'accès au crédit et on finira avec cette question quand on
09:56est courtier on peut de nouveau retravailler avec toutes les banques ça a été évoqué dans
09:59l'interview précédente parfois certaines arrêtés de travailler avec certains courtiers est-ce qu'aujourd'hui
10:04on est revenu à une situation je sais pas comment 2018 par exemple alors comment 2018 ça remonte
10:09déjà un petit peu 2019 oui global la situation est très très normalisée ce qu'il faut bien avoir
10:15en tête c'est que ce qui a marqué 2022 2023 c'est surtout certaines banques assez peu nombreuses
10:22qu'ont décidé de presque arrêter leur production de crédit oui c'était pas forcément les courtiers
10:26c'était de toute façon ne prête plus exactement exactement donc par votre conséquence ça a
10:30impacté les courtiers mais mais dès que ces mêmes banques veulent refaire du crédit alors
10:36elles veulent retravailler que les courtiers c'est c'est ça qui est plus important que finalement le
10:41sujet du courtage merci beaucoup pierre japon de nous avoir accompagné dans smart patrimoine
10:45je rappelle que vous êtes cofondateur de préto et quand à nous on se retrouve tout de suite dans
10:48l'oeil de l'expert