Mercredi 25 septembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Loïc Cantin (Président, FNAIM)
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement ou à l'achat immobilier de Smart Patrimoine et aujourd'hui, une question va nous animer.
00:12Faut-il anticiper la montée des eaux ou les anticipations de montée des eaux sur le littoral français lorsque l'on veut acheter un actif immobilier, notamment une maison en bord de mer ?
00:24La question, nous la posons à Loïc Quentin, président de la FNAIM. Bonjour Loïc Quentin.
00:27Bonjour.
00:28Merci d'être avec nous dans Smart Patrimoine. Alors, vous avez travaillé sur le sujet à la FNAIM, vous avez notamment créé une carte qui reflète les anticipations de montée des eaux.
00:38On est évidemment dans des projections, des probabilités, on n'a pas de certitude mais on a quand même un certain nombre de scientifiques qui s'accordent à dire que c'est un phénomène des plus probables.
00:47Est-ce que c'est un phénomène qu'il faut prendre en compte, la montée des eaux futures sur le littoral français lorsque l'on veut réaliser un investissement immobilier en bord de mer, Loïc Quentin ?
00:56Oui, bien sûr. C'est un sujet qui doit préoccuper tous les acquéreurs dès lors qu'on projette une acquisition sur le littoral.
01:02Pour plusieurs raisons. D'une part, parce que la montée des eaux est inéluctable, elle est progressive, elle est régulière depuis très très longtemps, depuis des millions d'années, on le sait.
01:14Il y a encore quelques millions d'années, on franchissait la France à la Grande-Bretagne à pied.
01:19Aujourd'hui, dans cet intervalle, les eaux ont monté de 400 mètres et donc elles continuent à monter.
01:24Donc c'est un sujet qui doit préoccuper tous les acheteurs.
01:28Et d'ailleurs, le GIEC, dans le cadre du réchauffement climatique, l'a bien mis en évidence.
01:33Puisque, je dirais, un degré de plus en température, c'est 45 centimètres de montée des eaux en complément.
01:40D'accord.
01:41C'est-à-dire l'impact que cela peut avoir.
01:42Il y a deux phénomènes sur le littoral. Il y a le phénomène d'érosion, parce qu'on peut avoir bien évidemment un phénomène d'érosion.
01:50On arrive à franchir et gratter le littoral. Et à ce moment-là, avec des maisons qui sont trop proches du littoral,
01:55elles peuvent être sources d'effondrement. Et là, le patrimoine disparaît.
01:59D'accord.
02:00Et aussi, il y a les autres types de produits qui sont soumis à une montée des eaux.
02:03Alors la montée des eaux, est-ce qu'elle est si dramatique que ça ?
02:06Il y a une cartographie qui a été établie par le GIEC, avec une projection à 2120.
02:11Et c'est à partir de cette cartographie qu'on a de bons éléments de renseignement.
02:15C'est dans 95 ans, donc on n'est pas pour tout de suite.
02:18Bien sûr.
02:19Est-ce que ça remet en cause des projets d'acquisition ? Vous allez certainement me poser la question.
02:23Bah oui. Est-ce que ça les remet en cause aujourd'hui, ce qu'on a le temps d'acheter et de vendre, si c'est dans 95 ans ?
02:28Je me mets à la place d'un acheteur immobilier.
02:30Voilà. Alors je vais vous dire qu'on constate que le plaisir l'emporte plus sur la raison parfois.
02:36D'accord.
02:37Le plaisir, parce que quand on se projette à 95 ans, imaginez quelqu'un qui a 50 ans se fout complètement de sa projection à 95 ans.
02:46Voilà. Et s'il a les moyens de l'acheter, le plaisir va l'emporter.
02:50Alors bien évidemment, toute raison gardée.
02:52Mais aujourd'hui, d'abord en 2120, d'ici là, il y aura certainement des évolutions.
02:59Moi, je connais des propriétaires qui ont une maison.
03:04Elle est sur ville sanitaire.
03:07En 2120, la maison sera au ras de la porte d'entrée.
03:11Est-ce que c'est un problème ?
03:12Ça ne les effraie pas.
03:13D'accord.
03:14Vous savez pourquoi ?
03:15Simplement parce qu'ils se disent qu'elle est sur ville sanitaire.
03:17On pourra d'ici là la découper, mettre des vérins, la monter en fonction des marées.
03:21D'accord. Donc l'acheteur n'est pas, ou en tout cas le propriétaire, ne doit pas anticiper une baisse de valorisation de son bien immobilier ?
03:29Si, il y aura une baisse de valorisation.
03:31Mais il y aura peut-être une revalorisation à partir du moment où on pourra modifier aussi le site et le bien en fonction, je dirais, d'une montée des eaux.
03:39Parce que ça arrive.
03:40J'ai une maison sur vérins.
03:41C'est tout à fait possible.
03:42Mais là, vous prenez l'exemple d'une personne déjà propriétaire.
03:46Est-ce qu'un futur acquéreur doit... ?
03:48Oui, bien sûr.
03:49Alors moi, j'espère aussi que la lutte contre le réchauffement climatique aura raison, notamment de cette montée des eaux inéluctable.
03:56C'est quelque chose de dramatique.
03:58Quand vous voyez, si vous connaissez le golfe du Morbihan, l'île d'Ars, elle est quasiment submergée aux trois quarts.
04:04C'est catastrophique pour nos patrimoines.
04:06Mais cela veut-il dire qu'il y a des zones où, lorsque l'on veut acheter, il faut éviter d'aller aujourd'hui ?
04:11Oui.
04:12Il y a des endroits, je dirais, qui...
04:14Notamment, s'il y a l'érosion côtière, là, effectivement, c'est très dangereux.
04:18D'accord.
04:19Donc, il faut éviter d'aller trop proche de la mer.
04:20C'est une restriction systématique du bien.
04:21D'accord.
04:22Maintenant, la montée des eaux sur les projections du GIAC, il faut la regarder.
04:26Voir jusqu'où le fil d'eau va arriver.
04:29Je dirais que ce n'est pas si catastrophique que ça.
04:33Mais il faut bien avoir cela en tête.
04:35Éviter des secteurs qui seront trop soumis, justement, à une montée des eaux et trop rapide.
04:41Si la FNAIM a mis en place une carte, effectivement, c'est pour prendre en compte ce phénomène.
04:46Cette carte est basée, j'imagine, sur la carte du GIEC.
04:50Oui.
04:51Oui, bien sûr.
04:52Traduite pour des investisseurs immobiliers.
04:53Tout à fait.
04:54Tout à fait.
04:55Et si vous voulez, ça permet aussi de se projeter dans l'évaluation et le montant de l'acquisition qui est projeté.
05:00Parce que tout se vend.
05:01C'est pas parce qu'il y a une contrainte que ça ne se vend pas.
05:03Bien sûr.
05:04On voit encore des transactions à des prix très élevés sur le littoral.
05:06Oui.
05:07À ce niveau, si vous voulez, on commence à considérer dans les méthodes d'expertise un abattement en fonction des années qui restent à courir sur le bien.
05:14D'accord.
05:15C'est-à-dire que si on se projette à 90 ans, on va considérer que le bien va au moins perdre un point de sa valeur chaque année.
05:21Donc, il y a une sorte de date de péremption d'un certain type d'immobilier quand tu es sur le littoral.
05:24Oui.
05:25Et qui est même reconnue, je dirais, par les services fiscaux en matière d'évolution successorale.
05:28Parce qu'il faut le prendre en compte, ce sont des biens qui sont destinés à disparaître s'il n'y a pas de changement climatique et d'évolution.
05:35Au-delà de la disparition, il y a un autre sujet qui monte aussi plutôt dans le domaine des assurances.
05:39C'est les intempéries qui pourraient être de plus en plus grandes dans certaines régions, en lien notamment avec le changement climatique.
05:47Est-ce que c'est à prendre en compte dans la valorisation d'un bien immobilier dans les années à venir ?
05:50Oui.
05:51C'est un sujet très préoccupant.
05:52Notamment, je pense, tout ce qui est retrait, gonflement d'argile.
05:55Donc là, je crois que c'est 3 millions de maisons qui sont concernées.
05:58Et il y a des territoires encore où des propriétaires l'ignorent.
06:02Donc l'abondance de crues, de réchauffement, d'assèchement, de retrait provoque un gonflement, un retrait des argiles.
06:09Et à ce moment-là, une mise en cause des fondations et de la structure de la maison.
06:13Donc ce sont des vraies problématiques.
06:16Mais dans l'ensemble, le réchauffement climatique a des conséquences.
06:20On voit les crues et les inondations.
06:22Bien sûr.
06:24On se pose vraiment des questions sur l'évolution de ce climat et l'impact qu'il aura sur les biens immobiliers.
06:30D'autant que c'est quelque chose qui n'est pas assurable aujourd'hui.
06:33Peut-être faudra-t-il l'envisager dans un horizon le plus prochain.
06:37Mais rien n'est garanti et on n'est pas garanti de cette évolution.
06:41Donc je crois que l'acquéreur va de plus en plus faire attention à cette carte climatique et à ses risques.
06:46Ça fait partie des mesures de précaution, des mesures de prévention.
06:49On finira là-dessus.
06:50Effectivement, on est dans le domaine de la probabilité.
06:53Plus ou moins certaine selon les prévisions scientifiques.
06:56Mais personne n'a de boule de cristal.
06:58On ne saura jamais à quel niveau exactement ira une montée des eaux.
07:02Comment l'intégrer au mieux quand on est investisseur immobilier ?
07:07Au-delà de la carte, qu'est-ce qu'on peut regarder ?
07:09Est-ce qu'on décide de ne pas aller du tout dans la zone ?
07:11Est-ce qu'on prend le risque ?
07:12Est-ce qu'on négocie mieux son bien pour anticiper une éventuelle décote ?
07:16Je crois que c'est un calcul de risque.
07:17Dans ce cas-là, si risque il y a, il est mesuré.
07:20Et à ce moment-là, il faut l'anticiper par une décote et un prix de négociation à la base.
07:24Puisque ce bien sera notamment condamné à se déprécier.
07:29C'est vrai que nous, on a une culture latine.
07:31On n'a pas une culture anglo-saxonne.
07:32On considère qu'un bien, il faut le garder pendant un siècle.
07:35On peut aussi peut-être considérer qu'un bien, aujourd'hui,
07:38est une valeur de consommation comme une autre.
07:40Et à 50 ans ou à 100 ans, elle disparaît.
07:42Et puis, sa valeur nominale est réduite à zéro, peut-être un jour.
07:46Merci beaucoup Loïc Quentin de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
07:49Je rappelle que vous êtes le président de la FNAI.
07:50Merci beaucoup.
07:51Merci.
07:52Et Quentin, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.