Mercredi 12 mars 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Jérémy Schorr (Directeur Commercial, Primaliance)
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de LIMO, le rendez-vous dédié à l'investissement
00:07immobilier de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous allons revenir sur le sujet SCPI avec une
00:14question, une problématique aujourd'hui. Quelle question faut-il se poser lorsque l'on veut
00:18investir en SCPI en 2025 ? Et pour en parler nous avons le plaisir de retrouver sur le plateau de
00:23Smart Patrimoine Jérémy Chor. Bonjour Jérémy Chor. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau
00:27de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur commercial de Prima Alliance. Prima Alliance
00:30qui accompagne justement les investisseurs dans les choix des SCPI en fonction de leurs enjeux
00:36mais aussi de la réalité de marché. Je vais commencer avec une question peut-être un petit
00:40peu provocatrice. Quand on lit la presse, quand on écoute un certain nombre d'interviews, on peut
00:44avoir le sentiment que début 2025 il y a encore un sujet sur la SCPI que ce soit en matière de
00:49dividendes ou en matière de baisse de prix de part pour certaines d'entre elles. Je crois
00:52une dizaine depuis le début de l'année. Peut-on encore, Jérémy Chor, investir en SCPI en 2025 ?
00:56Bien sûr on peut investir en SCPI en 2025. Il faut être très vigilant bien sûr sur la
01:02sélection qu'on va faire de ces SCPI mais dès lors qu'on a un projet à long terme, qu'on souhaite
01:07créer des compléments de revenus ou se constituer un patrimoine, la SCPI est une des classes d'actifs
01:11qui peut répondre à ces objectifs-là. Et alors vous nous avez dit il faut être vigilant. Vers
01:17quoi est-ce qu'on dirige sa vigilance en 2025 quand on veut investir en SCPI et quand on doit
01:22faire des choix d'investissement ? Nicolas, on a eu un marché qui était un peu compliqué. On a eu
01:2618 mois de turbulence sur le marché des SCPI. On a le dernier trimestre 2024 qui a amorcé un
01:33léger rebond sur ce marché-là donc ce qui montre le regain de confiance des épargnants pour le
01:38marché de l'immobilier. Maintenant il faut être vigilant sur plusieurs critères. Alors on parle
01:43beaucoup de rendement. C'est la période aujourd'hui où on dresse le bilan de 2024. Il y a beaucoup de
01:47classements qui sont publiés. On parle beaucoup de rendement début 2025 mais de rendement 2024
01:53pour le coup. Oui bien sûr, on regarde toujours le rendement de l'année écoulée et on a la
01:57plupart des sociétés de gestion qui communiquent sur des objectifs de performance mais
02:01le classement se fait sur les taux de distribution pour l'année 2024. Alors certes c'est un critère
02:07qui est important puisque la plupart des épargnants achètent des SCPI pour avoir des compléments de
02:11revenus donc le rendement est un élément essentiel. Néanmoins il ne faut pas regarder que le rendement
02:15et le rendement moyen par exemple en 2024 il est de 4,72% mais ce rendement ne veut plus rien dire
02:22puisque aujourd'hui sur le marché il y a des écarts qui sont très très importants entre les plus bas
02:26et les plus hauts rendements puisque ça va jusqu'à plus de 10% pour les rendements les plus élevés.
02:33Ça veut dire qu'il faut regarder un peu plus en détail. On ne peut plus juste se contenter de
02:36regarder un rendement moyen en disant je vais vers cette classe d'actifs. Il faut regarder par
02:39typologie presque. Il faut ajouter d'autres critères que simplement le rendement pour comprendre dans
02:44quoi on veut investir. Oui bien sûr alors effectivement il y a des taux de rendement par
02:47typologie de SCPI mais également par SCPI au sein des typologies en fait. On a aujourd'hui donc plus
02:55d'une centaine de SCPI qui sont accessibles sur le marché parmi 200 et quelques SCPI qui existent.
02:59Je rappelle qu'il y a eu 19 créations de SCPI l'année dernière. Bien sûr. Ce qui montre aussi le
03:04dynamisme du marché et parmi ces SCPI on a plus de 25 SCPI qui ont distribué des taux de
03:10distribution supérieur à 6%. D'accord. Donc évidemment ce sont des SCPI qui vont attirer
03:15plus de collecte que celles qui distribuent du 3 ou du 4%. Ça ne veut pas dire qu'une SCPI à 5% n'est
03:20pas intéressante et n'est pas bonne. Aujourd'hui ce sont clairement les SCPI diversifiés qui ont
03:24le vent en poupe. D'accord. C'est elle qui attire le plus de collecte. C'est la catégorie qui a le
03:28taux de rendement moyen le plus élevé. D'accord. J'allais vous demander s'il y avait des catégories
03:32communes enfin ou en tout cas des critères communs chez celles qui distribuaient les
03:35taux de rendement plus élevés. Donc c'est les diversifiés. Les diversifiés bien sûr mais il
03:39y a aussi des SCPI encore spécialisés qui fonctionnent très bien. Foncières des praticiens
03:44par exemple pour la santé, Activimo pour la logistique, Kianéospierre pour le résidentiel,
03:49ce sont des spécialisés qui fonctionnent très bien. Mais il y a aujourd'hui beaucoup de diversifiés
03:54notamment parmi les derniers lancements. Pourquoi ? Parce que les SCPI aujourd'hui veulent pouvoir
03:59saisir toutes les opportunités qui se présentent sur le marché de l'immobilier. Le critère qu'on
04:04va regarder en plus du rendement c'est la collecte. D'accord. Parce qu'aujourd'hui alors
04:09jeunes ou anciennes SCPI arrêtons le débat des jeunes et contre les vieilles SCPI. On ne les
04:15oppose pas jeunes et anciennes ? Trop souvent. D'accord. Trop souvent. Et donc selon vous il
04:20ne faudrait pas opposer jeunes et anciennes c'est ça ? Ce n'est pas comme ça qu'on fait
04:22une sélection de SCPI ? Non pas forcément parce qu'il y a des très jeunes SCPI qui ne vont pas
04:26forcément faire les meilleures opérations sur le marché, qui ne collectent pas forcément beaucoup.
04:32Est-ce qu'elles vont être en capacité demain de servir des rendements importants sur le long
04:36terme pour les associer ? On ne sait pas. En revanche il y a des SCPI anciennes pour le coup
04:40qui ont beaucoup d'historique, un vrai savoir-faire et qui sont aujourd'hui en capacité de collecter
04:44encore des capitaux. D'accord. Et ces SCPI qu'elles soient jeunes ou anciennes quand elles sont en
04:48capacité de collecter, elles ont des fonds qu'elles peuvent investir dans une période qui
04:52est propice aujourd'hui pour les investisseurs. Parce qu'on négocie bien, parce qu'on achète
04:56sur des rendements élevés. Donc on regarde le rendement, on regarde la collecte, on regarde
05:01la typologie de SCPI et là globalement on a une idée un peu quand même, ça nous aide à faire un
05:06choix d'investissement ? Oui bien sûr et on regarde aussi la qualité de la société de gestion surtout
05:10puisqu'on confie les clés à la société de gestion. C'est l'avantage des SCPI quand on investit en SCPI,
05:16on délègue complètement la gestion à des professionnels de l'immobilier qui eux vont
05:20acheter, louer, faire les travaux, encaisser les loyers etc. Donc c'est important de savoir à qui
05:25on donne les clés de son épargne. Là on parle de l'équipe, c'est ça ? De l'équipe de gestion,
05:29de la qualité de la société de gestion. Alors on peut en citer quelques-unes, allez dans l'ordre
05:33alphabétique comme ça il n'y aura pas de classement. Aclan de voisins par exemple, Corom, Norma Capital,
05:40Sofidi, voilà ce sont des sociétés de gestion établies qui ont traversé plusieurs crises
05:45immobilières, qui sont là depuis des dizaines d'années et qui ont démontré leur savoir-faire,
05:48leur résilience. Donc quand on a affaire à des sociétés de gestion aussi sérieuses, on peut
05:53dormir sur ses deux oreilles. J'aimerais revenir sur la fausse opposition entre jeunes et anciennes
06:00SCPI, ça veut dire que, parce qu'on entend un certain nombre d'experts en tout cas nous dire
06:06les jeunes aujourd'hui collectent, ont toutes les cartes en main donc potentiellement c'est vers elles
06:11qu'il faut aller, puis on entend d'autres experts dire attention certaines jeunes font les mêmes
06:14erreurs que les anciennes et elles achètent à tout va et on ne sait pas quel sera le rendement
06:17demain. Donc là c'est pour bien battre en brèche une idée reçue, il ne faut pas opposer jeunes et
06:22anciennes, il faut regarder les critères que vous venez de nous donner. Oui exactement, il ne faut pas
06:25les opposer, elles sont complémentaires dans une allocation. Je rappelle que quand on fait des
06:29SCPI, même si la SCPI est déjà un véhicule diversifié, c'est bien quand même de faire un
06:33portefeuille, une allocation des SCPI pour diversifier les sociétés de gestion, les stratégies
06:38d'investissement, répartition sectorielle et aussi géographique. Il y a des SCPI qui investissent
06:42qu'en France, quand de plus en plus de SCPI investissent à l'étranger, ces critères là aussi
06:46il faut les regarder. Bien sûr. Mais oui c'est pas parce qu'une SCPI est jeune qu'elle est forcément
06:50de bonne qualité et qu'on fait un bon investissement et qu'on s'assure des compléments de revenus sur du
06:54très long terme. Je rappelle que c'est la collecte, il y a eu 19 SCPI lancés l'année dernière, est-ce
07:00qu'elles vont toutes être en mesure de collecter suffisamment pour saisir les bonnes opportunités ?
07:04C'est la question qui se pose aujourd'hui alors que certaines sociétés de gestion plus anciennes
07:08sont en capacité et l'ont démontré ces dernières années, malgré le Covid, malgré les mois de
07:13turbulence qu'on a traversé, de encore ramener des capitaux et acheter des immeubles. C'est
07:18intéressant Jérémy Chor, on a parlé des différents critères, vous m'avez parlé de diversifier et
07:22spécialiser, mais on n'a pas du tout parlé de sous-jacents, c'est pas quelque chose qu'on
07:24regarde aujourd'hui quand on veut investir en SCPI, que ce soit la santé, les bureaux ou le
07:28résidentiel ou le commerce ? Evidemment bien sûr, ça reste de l'immobilier donc on regarde
07:34les immeubles qui sont achetés, on fait régulièrement des points avec les sociétés de
07:37gestion justement pour lever un peu le capot de la SCPI et regarder ce qui a été acheté, à qui
07:42c'est loué etc. Evidemment c'est des éléments très importants. Vous disiez précédemment il y a
07:46certaines jeunes SCPI qui font peut-être les bêtises qu'ont faites les anciennes. Oui parce
07:51que quand on a beaucoup d'argent à investir, parfois on l'investit pas forcément à bon escient
07:55parce qu'on est pressé d'acheter, on achète surtout sur la base du rendement mais est-ce qu'on
08:00réfléchit bien à qui est le locataire, comment je reloue cet actif si mon locataire s'en va demain,
08:07est-ce que je le reloue sur le même prix ou est-ce que le prix va devoir baisser parce que je suis
08:11sur un loyer de marché qui est trop élevé ? Et donc tout ça c'est lié à l'immeuble bien sûr, la
08:14qualité de l'immeuble, son emplacement et la qualité du locataire qui est quand même un point
08:20clé dans la SCPI puisque l'immeuble va avec le locataire et c'est les deux qui font la valeur
08:25du patrimoine. Merci beaucoup Jérémy Chor de nous avoir accompagné dans la première partie de
08:29Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes directeur commercial de Prima Alliance. Merci
08:33beaucoup. Merci Nicolas. Et quand à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.