Mardi 4 juin 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Gaëtan Pierret (journaliste en finances patrimoniales, Agefi Actifs)
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00:04 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:08 Nous allons ensemble faire un tour d'horizon des différentes façons d'investir en immobilier avec Gaëtan Pierret.
00:13 Bonjour Gaëtan Pierret.
00:14 Bonjour Nicolas.
00:15 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:16 Vous êtes journaliste en finance patrimoniale au sein de l'AGFI.
00:19 Vous suivez de près les différents sujets immobiliers, que ce soit SCPI, SCI, crowdfunding ou autre.
00:26 On trouvait intéressant de faire un sort d'état des lieux avec vous de l'investissement en immobilier.
00:31 Je vous propose de commencer sans plus tarder par les SCPI qui ont fait couler beaucoup d'encre depuis ces derniers mois.
00:36 Et qui continuent.
00:37 Alors on peut partir des chiffres que Lassmy m'a présentés.
00:40 C'est le bilan officiel du premier trimestre de l'année et qui donne du coup déjà de bonnes indications sur comment se sont comportés les SCPI en ce début d'année.
00:50 Alors les chiffres sont forcément a priori apparemment plutôt positifs.
00:53 Mais quand on les compare à certains éléments, la réalité est un peu plus complexe.
00:56 D'accord.
00:56 Je vais essayer de ne pas vous noyer sur tous les chiffres Nicolas.
00:59 Bien sûr.
01:00 La collecte nette des SCPI au premier trimestre est 765 millions d'euros.
01:04 Alors c'est un peu moins par rapport au dernier trimestre 2023.
01:07 C'était 800 millions d'euros.
01:08 Mais c'est un effondrement de 70% par rapport au premier trimestre 2023.
01:12 D'accord.
01:13 Donc d'un an à l'autre en fait, on est passé sur la même période de 70% de collecte de moins.
01:18 Et ce chiffre en fait, ça dit clairement qu'on est passé en fait dans un autre paradigme de marché.
01:23 On n'est plus du tout sur les mêmes tendances de collecte qu'ont pu connaître les sociétés de gestion jusque là.
01:28 Ça veut dire que ça devient un peu moins le réflexe numéro un d'une partie des professionnels de la gestion de patrimoine si je vous suis.
01:33 C'est même plus du tout le réflexe effectivement.
01:35 On le voit aussi dans les demandes de rachat.
01:37 Alors elles sont un petit peu en baisse, mais quand même elles restent très élevées.
01:40 Et surtout sur le premier trimestre, il y a eu 625 millions d'euros de demandes de rachat.
01:45 Et il n'y a que la moitié qui a pu être servi.
01:47 Les parts en attente de retrait continuent d'augmenter.
01:49 On est maintenant à peu près à 2,4 milliards d'euros de parts qui sont toujours dans les stocks des sociétés de gestion et qu'elles n'arrivent pas à servir.
01:56 Si on souhaite continuer à investir en SCPI aujourd'hui, Gaëtan Piret, parce qu'on voit pas mal de SCPI, notamment des jeunes SCPI,
02:04 qui disent "nous on a collecté, c'est un peu le moment pour nous de faire des bonnes affaires".
02:07 Est-ce qu'il y a des points de vigilance à avoir sur le secteur aujourd'hui ou des choses à avoir en tête, des questions à se poser ?
02:13 Alors c'est sûr que les jeunes SCPI bénéficient d'un bon moment de marché.
02:16 C'est plutôt elles qui communiquent beaucoup d'ailleurs en ce moment, parce qu'elles partent d'une page blanche, donc elles ont vraiment un boulevard devant elles.
02:23 Si on veut investir dans une SCPI qui existe déjà, oui c'est possible, bien évidemment.
02:28 Juste quelques points de vigilance à avoir.
02:29 Alors j'avais prévu toute une liste, mais je vous en donne trois principaux.
02:33 Premier, la liquidité.
02:34 Se renseigner sur l'état de la liquidité de la SCPI.
02:37 Ça passe par poser des questions, regarder les parts en attente de retrait.
02:41 Combien de parts sont en attente de retrait ?
02:43 Comment se passe cette dynamique-là ? Est-ce qu'elles sont en hausse ou plutôt est-ce qu'elles sont en baisse ?
02:47 Vous pouvez pour ça comparer les reporting du premier trimestre, deuxième trimestre 2023 et le comparer au reporting du premier trimestre 2024.
02:55 Ça vous donne une bonne idée de comment se comporte la liquidité de SCPI.
03:00 Ensuite, il y a aussi regarder s'il existe un fonds de remboursement.
03:03 Le fonds de remboursement c'est quoi ?
03:04 C'est en gros quand il y a trop de demandes de retrait pour une SCPI, la société de gestion crée un fonds et en gros elle va vendre des actifs immobiliers
03:11 pour récupérer du cash et rembourser les investisseurs.
03:14 Deuxième point, checker les gates.
03:15 Les gates ce sont les mécanismes de plafonnement des retraits.
03:18 Ça fait un peu barbardique quand on explique comme ça.
03:20 Mais en fait c'est très simple, une société de gestion quand elle a trop de parts à servir, elle peut limiter les sorties.
03:25 C'est-à-dire, au-delà de 2 millions d'euros de demandes sur un trimestre, je bloque les sorties et vous ne pourrez sortir qu'au trimestre d'après.
03:32 Et ça c'est prévu quand on rentre dans la SCPI ?
03:35 Oui.
03:35 Ou ça peut être prévu... Non, c'est quand on rentre dans la SCPI, donc on peut le voir effectivement dans les documents contractuels.
03:39 Exactement, dans les conditions de la SCPI, regardez bien les contrats.
03:41 Alors je sais que personne n'a envie de lire les contrats en général déjà, mais pour la SCPI, il faut le faire.
03:46 Et de manière générale, en investissement.
03:48 En gros, ces gates-là, les sociétés de gestion peuvent les activer et dans les conditions c'est prévu avec quelles modalités elles peuvent les appliquer.
03:58 Et enfin le troisième point, interroger la société de gestion sur le poids des gros porteurs capitaux des SCPI.
04:04 Alors ça c'est simple, il y a les petits porteurs, des investisseurs particuliers qui vont investir dans la SCPI pour quelques milliers, centaines de milliers d'euros, dizaines de milliers d'euros.
04:12 Et il y a des gros porteurs, des entreprises, des institutionnels, des investisseurs professionnels qui vont investir et eux, quand ils investissent,
04:18 ce n'est pas quelques milliers d'euros, c'est plutôt des millions ou des centaines de milliers d'euros à minima.
04:23 Et ça c'est une bonne nouvelle ou c'est un risque d'avoir des gros porteurs au sein d'une SCPI ?
04:27 Alors ça peut être positif à l'entrée pour la SCPI parce que ça lui fait un gros afflux de capitaux d'un coup, donc ça lui permet d'acheter rapidement des actifs.
04:33 Par contre le problème c'est quand les gros porteurs veulent sortir, du coup il faut les rembourser.
04:36 Ça crée une dépendance et là ça peut être un peu compliqué.
04:38 Exactement.
04:39 Vous l'avez dit, celle qui communique beaucoup en ce moment c'est les jeunes SCPI, elles espèrent bénéficier de certains points d'entrée, comment on fait pour les analyser ?
04:46 Est-ce que cette idée que les jeunes SCPI ont des points d'entrée plus intéressants aujourd'hui est vraie ?
04:50 Alors il n'y a pas de SCPI miracle, ça c'est sûr.
04:53 C'est un peu compliqué d'avoir une vision globale puisque finalement elles sont très récentes, donc elles n'ont pas un track record.
04:58 Je pense que les points sur lesquels il faut interroger ces gérants-là, c'est sur leur stratégie globale pour le futur,
05:04 quelles vont être leurs politiques en termes de présence des gros porteurs, en termes d'endettement,
05:07 essayer de comprendre vraiment là où ils veulent aller puisqu'on sait où ils sont aujourd'hui mais on ne sait pas où ils vont aller.
05:13 Il faut essayer d'avoir une vision claire.
05:14 Maintenant il faut aussi faire attention à deux, trois petits trucs, essayer de savoir qui sont d'ailleurs ces SCPI.
05:18 Et d'ailleurs ça me fait penser à deux petits jeux qu'il faudra continuer à regarder dans les prochains mois.
05:23 C'est un, le jeu des chaises musicales.
05:24 En gros c'est des gérants, des directeurs immobiliers qui changent de maison et en fait ça a déjà commencé à envoyer des noms comme ça à circuler sur le marché.
05:30 Le deuxième jeu, c'est le jeu des fusions de SCPI.
05:32 Ça on l'a vu aussi, ça commence à arriver.
05:36 En gros on prend une SCPI A qui marche bien, une SCPI B qui ne marche plus très bien et hop, la SCPI A absorbe l'autre.
05:42 Et du coup ça permet de relancer et de se débarrasser finalement d'un véhicule qui était complètement planté.
05:48 Donc attention à ça aussi.
05:49 Un mot rapide du crowdfunding immobilier, pareil qui défraye pas mal la chronique.
05:54 On en a beaucoup entendu parler, des difficultés à sortir de projets qui font qu'il y a des difficultés à obtenir le rendement ou la rentabilité attendue.
06:01 Le marché aujourd'hui se comporte comment sur les cinq, six premiers mois de l'année ?
06:06 Bah plutôt cinq pour le moment Gaëtan Pierre.
06:07 Alors c'est un peu compliqué sur le crowdfunding comme on n'a pas justement ces bilans qui sont assez intéressants,
06:12 ces bilans complets qui arrivent comme ça par trimestre.
06:15 Il y a quelques semaines j'avais écrit un article qui titrait "Le crowdfunding entame sa crise d'ado".
06:20 Alors c'est pas ado en terme d'âge puisque le marché a quoi une dizaine d'années ? Donc à 10 ans généralement.
06:23 Oui c'est un peu tôt.
06:25 C'est plus par rapport à sa maturité puisque le marché pèse déjà quelques milliards d'euros.
06:28 Et en fait là il a un peu, en fait il subit sa première crise et finalement pour les acteurs c'est un peu un moment de vérité.
06:33 Et ce qu'on voit c'est que les investisseurs commencent à se plaindre de certains points,
06:36 un manque de transparence, de communication des équipes commerciales qui sont obligés de gérer une situation qu'elles n'ont jamais connue jusqu'à présent.
06:42 Jusque là les acteurs étaient sur une pente ascendante, une très forte dynamique.
06:45 Et puis là maintenant il y a un instant de vérité qui a levé le voile sur toutes les pratiques qu'on pouvait voir.
06:50 Et ce qu'on a pu voir c'est qu'il y a certaines plateformes confrontées à une concurrence de plus en plus forte
06:55 qui ont accepté de dégrader leur critère de sélection des porteurs de projets
07:00 et qui ont financé des porteurs de projets qui n'auraient pas dû l'être.
07:03 Et donc maintenant il y a des pommes pourries dans le panier qui commencent déjà à peser sur le marché.
07:06 Et c'est ce qui fait que finalement c'est l'arbre qui cache la forêt quelque part quand on parle de crowdfunding immobilier.
07:11 C'est-à-dire qu'il y a quelques projets un peu pommes pourries comme vous dites
07:14 qui viennent cacher finalement un secteur qui marche bien aujourd'hui ?
07:16 Exactement.
07:17 Malgré la hausse des taux ?
07:18 Oui c'est ça. Alors il y a un peu un effet loup parce que quand on se balade par exemple sur les investisseurs,
07:21 sur les formes d'investisseurs pardon, ou quoi, on leur parle directement.
07:24 Forcément vous savez ce que c'est.
07:25 Quand on est content on ne se plaint pas, on ne parle pas et dès qu'on n'est pas content on va se plaindre.
07:29 Donc il y a un peu un scope déformant.
07:30 Par contre ce qui est assez étonnant de voir c'est que c'est les noms qui reviennent.
07:34 Les noms de porteurs de projets qui reviennent régulièrement, les noms de plateformes aussi qui reviennent régulièrement,
07:37 y compris des plateformes qui ont opinion sur eux, qui sont très connues, qu'on voit beaucoup dans la presse.
07:42 En fait jusque-là tout allait bien et maintenant que tout va moins bien,
07:45 c'est un peu compliqué, c'est là qu'on voit du coup ce qui se passe vraiment en coulisses.
07:48 Merci beaucoup Gaëtan Piret de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
07:51 Je rappelle que vous êtes journaliste en finance patrimoniale au sein de l'AGFI.
07:54 Merci beaucoup et quand on en se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.