Lundi 28 août 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Arnaud Groussac (President Fondateur, Patrimoine Store)
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00:00 Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09 Nous avons le plaisir de retrouver en duplex Arnaud Groussac, président fondateur de Patrimoine Store. Bonjour Arnaud Groussac.
00:15 Bonjour Nicolas.
00:16 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Ravis de vous retrouver après la trêve estivale pour une nouvelle saison dédiée à l'investissement immobilier.
00:24 En l'occurrence, Arnaud Groussac, si les questionnements vont toujours bon train sur les niveaux de prix en matière d'investissement immobilier,
00:31 sur les difficultés parfois à obtenir un crédit également, vous constatez que les investisseurs particuliers reviennent sur l'immobilier d'investissement.
00:41 Oui, alors, ravi aussi avant de démarrer de vous retrouver pour cette nouvelle saison.
00:46 Oui, on constate depuis le mois de juin un retour qui a été timide sur fin mai, qui a été beaucoup plus marqué sur fin juin et début juillet.
00:54 Alors après la trêve estivale oblige, ça s'est calmé. Mais on voit sur les datas du site un retour depuis fin mai, début juin.
01:02 Alors, c'est vrai que les comportements des investisseurs se matérialisent comme s'ils avaient compris ou comme s'ils avaient assimilé que la hausse d'etaux avait été brutale,
01:12 comme s'ils l'avaient digéré et que finalement la pierre restait toujours la valeur refuge et que maintenant qu'on voit à peu près où on va et qu'on sait à peu près que la hausse d'étaux arrive vers son point haut,
01:23 alors avec des guillemets, mais voilà, il recommence à venir en se disant finalement même si on investit aujourd'hui dans cette valeur refuge là,
01:30 on va peut-être se retrouver dans un an et demi ou deux ans à racheter notre crédit, mais on aura fait une bonne affaire à l'investissement parce qu'on aura investi et profité pourquoi pas davantage fiscaux ou autre.
01:41 Mais on l'aura fait et c'est vrai qu'on constate ce nouveau retour des investisseurs.
01:47 Alors, on parle ici Arnaud Groussac d'investissement immobilier en direct, d'un achat d'un bien immobilier par exemple pour faire du locatif.
01:57 Ce que vous dites, c'est que les investisseurs anticipent déjà finalement de meilleurs jours pour l'immobilier alors même que toutes les conséquences potentiellement de la hausse d'étaux et donc du coût du crédit
02:09 n'ont peut-être pas encore été digérées par le marché immobilier aujourd'hui.
02:13 On est exactement d'accord et exactement en phase. Ils anticipent cela. Alors, il y a une chose qui est quand même très différente des années précédentes, c'est que la notion d'apport et la notion d'investissement d'épargne est vraiment rentrée dans les mœurs.
02:26 Donc, on voit beaucoup plus de dossiers avec beaucoup plus d'apport comme un souhait de diversification finalement et de ne pas tout laisser à la banque, de vraiment répartir.
02:35 Et c'est vrai qu'on voit beaucoup plus de demandes, notamment sur du meublé un peu haut de gamme ou sur des supports comme ça qui permettent de mettre de l'épargne sans être trop refiscalisé et limiter aussi l'impact des intérêts d'emprunt.
02:47 Mais c'est vrai qu'ils anticipent ce retour de l'immobilier alors même que, effectivement, toutes les conséquences ne sont pas digérées.
02:55 Mais ce qu'ils ont compris aussi, c'est que peut-être, peut-être, et je mets des guillemets, le crash immobilier tant annoncé ne sera pas finalement là parce qu'on assiste globalement sur l'ensemble du territoire à très peu de grosses baisses de prix.
03:09 Il y a des régulations suivant les marchés, des -5, -6 par-ci, par-là. Mais au global, le marché résiste plutôt très bien parce qu'il reste cette valeur refuge malgré tout et que les volumes de demandes restent quand même assez conséquents.
03:22 Et qu'on voit surtout une baisse de l'offre toujours qui est très très marquée depuis maintenant quelques mois.
03:28 Le sujet baisse de prix tout de même, Arnaud Groussac, c'est quand même un sujet qui a alimenté un certain nombre de questionnements sur les derniers mois.
03:35 Ça reste une inquiétude aujourd'hui vis-à-vis des investisseurs ou même des professionnels de l'investissement immobilier ?
03:40 Alors ça reste une inquiétude mais aujourd'hui on commence à avoir quand même un peu de recul sur justement comment va se comporter le marché.
03:50 Et effectivement, ce dont on se rend compte c'est que la baisse de l'offre, quels que soient les marchés, on en avait déjà parlé, est quand même toujours importante.
03:57 Ça n'a pas l'air de vouloir s'arranger entre les promoteurs qui ne construisent plus et les passoires thermiques qui sortent quand même très fort du marché.
04:03 Effectivement, la baisse de prix n'est pas si significative que ça et les clients commencent à le comprendre en se disant finalement on attend peut-être -15 ou -20 qui n'aura jamais lieu.
04:14 Et on risque de reporter, de reporter, on veut préparer la retraite et on veut diversifier notre épargne.
04:19 Et c'est exactement en ce sens que les investisseurs reviennent.
04:24 Alors attention, il faut rester toujours très prudent, on verra la rentrée, on va voir comment ça va se passer.
04:28 Il va falloir que les banques aussi acceptent de repréter parce que c'est l'énorme fringue actuelle.
04:33 Mais il n'empêche que côté investisseurs, on voit ce retour parce qu'ils ont le sentiment que c'est une nécessité de densifier leur parc immobilier.
04:41 Justement en matière de financement, d'obtention de crédit, quand on voit, comme vous nous le dites, que les investisseurs estiment que le plus gros du chemin a été fait en matière de hausse de taux.
04:54 Est-ce qu'on est revenu sur des dynamiques d'obtention de crédit plus fluides que ce qu'on a pu connaître il y a quelques mois ?
05:01 Alors non, et c'est même encore pire.
05:05 C'est-à-dire que là, on a clairement une fermeture des robinets assurée par les banques et assumée par les banques.
05:12 Parce que certaines répondent de même qu'elles ont déjà fait les objectifs.
05:15 Donc il faut se poser la question de quels objectifs elles avaient pour prêter si peu.
05:19 Mais globalement aujourd'hui, concernant les investisseurs, elles ne font strictement aucun effort.
05:26 C'est-à-dire que c'est soit les conditions requises exactes, soit vous sortez.
05:31 Quels que soient les profils, même sur des très beaux profils patrimoniaux, aujourd'hui les banques ne prêtent pas.
05:36 On le voit, on a à peu près entre 55 et 65% des dossiers qui ne sortent pas en financement.
05:42 Alors même qu'on fait un travail tout à fait normal de gestionnaire de patrimoine et de conseiller à l'investissement.
05:47 Et que notre métier ce n'est pas de faire du dossier pour le faire.
05:50 Mais là on assiste vraiment à une fermeture colossale des banques.
05:53 Et il va falloir quand même qu'elles réouvrent.
05:55 Parce que si problématiques structurelles du marché de l'immobilier, il doit y avoir,
06:00 ce sera en grande partie à cause des banques, pas à cause de la demande d'investisseurs.
06:04 On se souvient à nos gros sacs du léger coup de pouce qu'il y avait eu justement pour l'obtention de crédit
06:09 des investisseurs immobiliers de la part du HCSF.
06:15 Est-ce que ce que je comprends c'est que finalement ça n'a pas amélioré à court terme la situation des emprunteurs ?
06:20 Alors non seulement ça n'a pas amélioré, le coup de pouce était vraiment très faible.
06:24 Mais il n'y a pas eu non plus de directive et d'obligation de la part de l'exécutif et du HCSF de dire aux banques
06:31 "prêtez, faites un effort, il faut soutenir même s'il y a des taux hauts et que vous restructurez vos marges".
06:37 Parce que quand on prête à 5%, les banques aujourd'hui font de la marge.
06:41 Donc il n'y a aucune raison technique pour ne pas prêter.
06:44 Je ne sais pas pourquoi elles ne prêtent pas, mais pour en discuter avec des courtiers et avec les banques en direct
06:49 ou nos clients, aujourd'hui il y a une volonté de ne pas prêter et de ne même pas appliquer les petits coups de pouce du HCSF
06:55 puisqu'aujourd'hui en investisseurs, elles partent d'un principe, c'est qu'elles ne veulent pas utiliser les 20% de dérogation
07:01 auxquelles elles ont droit pour des investisseurs.
07:03 Donc ça veut dire que dans les conditions bancaires par exemple, aucune banque aujourd'hui ne prête sur 25 ans à un investisseur.
07:08 Donc les taux d'endettement, si vous prenez 20 ans plus les plafonnements des loyers, plus les pondérations de loyers,
07:17 forcément qu'en termes d'endettement, on peut se retrouver sur des clients qui sont à 35,5% ou 36% de l'endettement.
07:23 Du coup, ça ne passe plus, même si le reste à vivre est très conséquent.
07:26 Il n'y a aucune volonté de faire des efforts de la part des banques.
07:29 Très très rapidement, Arnaud Groussac, quelle stratégie pour un investisseur immobilier en septembre, octobre ou novembre ?
07:35 C'est tout miser sur l'apport et sur des éléments rassurants pour les banques ?
07:43 Oui, c'est de dire aux banques ce qu'elles ont envie d'entendre,
07:47 donc de céder à leur chantage actuel de domiciliation de revenus, d'apport, etc.
07:52 Et concernant l'immobilier, de mettre en place et concernant la banque, de faire le dos rond.
07:59 Et on sera toujours à temps de renégocier dans l'année à venir ou dans les deux ans à venir,
08:03 car les conditions seront plus favorables pour les investisseurs.
08:06 Mais aujourd'hui, je crois que les investisseurs l'ont déjà compris et c'est ce qu'ils nous demandent déjà.
08:10 Merci beaucoup Arnaud Groussac de nous avoir accompagné sur Smart Patrimoine.
08:13 Je rappelle que vous êtes président fondateur de Patrimoine Store.
08:16 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.