Mercredi 29 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Jean-David Lépineux (fondateur, Opinion System)
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00:00Et nous commençons donc tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine et nous allons tenter de comprendre ensemble où en est le moral des agents immobiliers sur le terrain début 2025.
00:18Et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Jean-David Lépineux. Bonjour Jean-David Lépineux.
00:23Bonjour.
00:24Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes le fondateur d'Opinion Systems. Alors Opinion Systems c'est un organisme de sondage mais dédié principalement au secteur, à la profession immobilière.
00:35Par principe aujourd'hui nous avons beaucoup d'agents immobiliers et clients. Alors on s'adresse à d'autres secteurs d'activité comme là nous pénétrons très prochainement sur le monde des assurances.
00:45D'accord.
00:46Mais on est vraiment spécialisé sur les agences immobilières.
00:48Alors on voit que le marché immobilier se dégrippe, repart un petit peu effectivement ce début d'année. On voit des banques qui communiquent sur le fait qu'elles vont redonner un petit peu de souffle au crédit immobilier.
01:04On voit des acquéreurs qui reviennent sur le marché. Qu'est-ce que vous constatez vous en ce début d'année en ce qui concerne le moral des agents immobiliers ? Je rappelle donc que Opinion Systems a édité sa troisième édition du baromètre du moral des agents immobiliers.
01:19J'imagine que si on le compare à l'année dernière on voit quand même une évolution assez franche. Le moral repart un peu à la hausse non ?
01:26Si vous voulez pour ne pas rentrer dans des choses assez basiques, si on rentre dans des sujets un petit peu plus profonds, finalement qu'est-ce qui s'est passé durant cette crise ? Parce que c'est ça qu'il faut regarder avec un vrai oeil.
01:38La première chose qui s'est passée c'est que dans cette vraie crise il y a eu véritablement deux salles, deux ambiances des agents immobiliers.
01:44Hier soir j'étais à une convention d'un réseau renommé et on a vu dans un marché extrêmement délicat des performances exceptionnelles sur l'année dernière.
01:55Donc il y avait des agents immobiliers qui arrivaient à vendre en 2024 ?
01:58C'est pour ça que je vous dis qu'il y a finalement dans ce marché deux salles, deux ambiances.
02:01Quand on parle de deux salles, deux ambiances, vous avez les agents immobiliers qui ont réagi parce que finalement ils se sont aperçus d'une chose.
02:10C'est que sur un stock vendeur que nous avions dans un marché de crise, vous aviez deux stocks.
02:15Vous aviez tout d'abord le stock d'opportunité, donc les vendeurs qui voulaient vendre de façon opportuniste et vous avez le stock de nécessité.
02:21Et donc tous les bons agents immobiliers se sont réorientés à faire leur métier humain, c'est-à-dire accompagner le vendeur sur des vendeurs qui étaient sur un marché de nécessité.
02:30Qui avaient l'obligation de vendre ou le besoin de vendre rapidement, quel que soit le marché.
02:34Voilà parce que tout ce qui a faussé finalement le marché, vous savez quand vous faites un état des stocks sur 100 stocks,
02:38si on prend quelque chose de concret pour donner des exemples aux auditeurs, vous prenez sur 100 mandats.
02:43Sur 100 mandats, on avait à peu près 60 personnes qui vendaient de façon opportuniste en disant c'est cher, si vous me le vendez à ce prix-là, vendons-le.
02:50Et au final, on ne se concentrait plus forcément sur l'ensemble des mandats et sur les personnes qui avaient besoin de nécessité.
02:57Et donc le marché, tous ceux qui se sont reconcentrés essentiellement à repartir devant leurs propriétaires vendeurs,
03:03reparlés avec eux, recommuniqués humainement avec ces propriétaires vendeurs, ont sorti leur épée du chapeau.
03:09Pourtant il ne suffisait pas d'accompagner les vendeurs puisque côté acquéreur, il y avait plus de difficultés à obtenir un crédit, le crédit coûtait plus cher.
03:15Il y avait un questionnement aussi sur les prix. Donc là quand même, quand on arrive à sortir son épingle du jeu en 2024,
03:21ça veut dire qu'on a été beaucoup plus patient, qu'on a accepté que la vente ne marche pas la première fois,
03:26mais se fasse peut-être la troisième fois avec le troisième acquéreur. Il a fallu plus de résilience en 2024 ?
03:30Alors des ventes, comme vous dites, one-shot, elles sont assez rares dans l'immobilier.
03:35Très souvent, ça nécessite beaucoup de visites, beaucoup de choses, il y a beaucoup de travail qui est fait auprès de l'agent immobilier
03:41avant de pouvoir signer une vente, c'est la chose qu'on ne voit pas, c'est la partie émergée de la hiérarchie.
03:46Les acheteurs, vous savez, le marché immobilier finalement, il est complexe et simple à la fois.
03:50Les acheteurs ne peuvent pas acheter, ils sont bloqués à un certain niveau et les vendeurs sont juste au-dessus.
03:54Quand vous arrivez à rééquilibrer, si vous faites un bon travail auprès des vendeurs qui sont nécessaires, vous retrouvez les acheteurs.
04:01Et ça, ça se faisait au niveau entre guillemets du marché de nécessité, où il y avait cette possibilité peut-être de jouer un petit peu sur le prix ?
04:06Oui, c'était le marché de nécessité, ce qui a fait qu'on a vu une chute aussi des transactions.
04:10La chute des transactions, c'est qu'on s'est orienté vers un marché de nécessité.
04:13Alors, quand il y a une chute des transactions en 2024, on imagine que le moral des agents immobiliers n'est pas au beau fixe non plus,
04:19parce que ça veut dire qu'il y a moins de transactions, donc moins de transactions par agent immobilier,
04:22peut-être plus de difficultés à aller au bout d'une transaction.
04:25Dans ce troisième baromètre du moral des agents immobiliers, qu'est-ce que vous constatez, fin d'année 2024 et peut-être aussi 2025,
04:34en tout cas, espérance pour l'année 2025 ?
04:36Tout d'abord, il y a moins de transactions, c'est une certitude, mais surtout beaucoup plus d'acteurs.
04:40Ce qui veut dire que le marché est beaucoup plus complexe.
04:44Beaucoup plus d'acteurs de ventes ?
04:47D'acteurs commerciaux sur le marché immobilier, qu'il n'en a été.
04:51Aujourd'hui, les chiffres et les prédictions sont à la hausse, puisqu'on a un marché qui est atterré sur 775 000 transactions.
04:57Il y a déjà une prédiction qui annonce le dépassement des 800 000 transactions pour l'année prochaine.
05:03On devrait commencer déjà à regrimper.
05:05Le moral revient, on le sent aussi chez nous.
05:08On ressent ça et surtout, ce que nous avons chez nous, c'est en règle générale, ce qui a été très triste de ce que nous avons vécu dans cette crise,
05:16c'est le nombre de liquidations judiciaires que nous recevions, parce que les agents immobiliers sont adhérents chez nous.
05:21Le nombre de liquidations judiciaires que nous recevions.
05:23Donc de professionnels de l'immobilier ?
05:24De professionnels de l'immobilier pour un désabonnement de chez nous, mais sur une liquidation judiciaire.
05:28Ça, ça a été dramatique.
05:29Et ça, vous en avez eu beaucoup en 2024 ?
05:30On en a eu énormément entre 2023 et 2024.
05:33Et là, on a immédiatement vu sur les six derniers mois, vraiment un très fort ralentissement de ces courriers malencontreux.
05:42D'accord.
05:43Oui, donc en fait, quand vous parliez du marché de nécessité, c'était le cas pour un certain nombre d'agents immobiliers,
05:48mais ce n'était pas le cas pour toute la profession non plus, parce qu'effectivement, il n'y en avait plus pour tout le monde,
05:52mais il y a toute une partie de la profession pour qui ça a été plus difficile.
05:54Et là, au global, vous constatez quand même qu'il y a espoir de reprise sur 2025, donc d'augmentation du volume de transactions,
06:01potentiellement stabilisation des prix et aussi du coût de financement pour que le marché puisse repartir et se dégripper quelque part,
06:08alors qu'il est grippé depuis plusieurs années quand même.
06:10Alors là, de toute façon, mécaniquement, nous allons repartir sur un volume de transactions,
06:15mais surtout, ce qu'il faut regarder, c'est que sur marché immobilier que nous avons pu voir et la façon dont il se dégrippe,
06:22c'est premièrement la baisse des taux d'intérêt.
06:26Ça, c'est quelque chose, c'est un signal très fort.
06:28Maintenant, de l'autre côté, les agents immobiliers, on ne les a pas beaucoup aidés durant ces derniers mois.
06:33Ils sont toujours en attente d'une loi de finances.
06:36Il y a eu un ministre qui est resté, un ministre du logement qui a enfin été nommé, qui est resté pour le moment dans le nouveau gouvernement.
06:45Donc, il y a quand même de bons signaux et je dirais que le crédit reste tout de même un très bon signal.
06:5156% des professionnels attendent une politique stable sur plusieurs années.
06:55Selon votre baromètre, comment interpréter ce chiffre ?
06:59C'est un espoir ou c'est une croyance dans l'avenir malgré un contexte politique assez compliqué potentiellement pour l'immobilier à l'heure actuelle ?
07:10Ils ont toujours, je vais vous répondre concrètement, c'est un espoir maintenant.
07:14Maintenant, c'est de passer à l'espoir.
07:17Avant, c'était une vraie volonté.
07:19Une conviction.
07:20Maintenant, aujourd'hui, c'est un véritable espoir.
07:22Ils n'ont pas eu de ministre pendant des années.
07:25Ensuite, il y a un ministre, c'est reparti, ça revient.
07:28À un moment donné, quand on se concentrera sur le logement et qu'on comprendra que le logement, c'est quelque chose qui est crucial et qui est vital,
07:34je pense que les agents immobiliers auront de belles années devant eux.
07:39Dernière question.
07:40On a vu la première échéance du calendrier des passoires thermiques et notamment de l'interdiction de mise en location sur le marché.
07:51Est-ce que ça joue sur le moral des agents immobiliers ?
07:55De toute façon, c'est intégré, on le sait depuis plusieurs années.
07:57On sait quel impact ça peut avoir en matière de logement, mais globalement, de toute façon, c'était déjà prévu.
08:02Ils n'ont pas eu d'impact particulier.
08:05Ce qui les impacte plus aujourd'hui, c'est la loi de finances.
08:09C'est l'incertitude ?
08:10L'incertitude de la loi de finances, surtout avec un second marché pour eux qui est le marché de l'investissement locatif.
08:16Ça, c'est quelque chose qui les impacte plus aujourd'hui.
08:19Notamment, par exemple, l'arrêt du Pinel ?
08:21Par exemple, oui.
08:22On finira là-dessus.
08:24Merci beaucoup Jean-David Lépineux de nous avoir accompagné dans la première partie de Smart Patrimoine.
08:27Je rappelle que vous êtes le fondateur d'Opinion System.
08:29Merci beaucoup.
08:30Merci à vous.
08:31Merci à vous également de nous avoir suivi.
08:32On se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.