Mercredi 3 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Ghislaine Seguin (Directrice Générale Déléguée, Nexity Entreprise) et Eric Groven (Responsable de la direction immobilière France, Société Générale)
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00:00 Et nous enchaînons avec Enjeu patrimoine où nous allons à présent évoquer l'investissement dans l'immobilier de bureau.
00:09 Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la dynamique en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau en 2023.
00:15 Certains disent que l'immobilier de bureau est à la peine, d'autres disent qu'il est à l'arrêt.
00:19 C'est le sujet qui va nous animer aujourd'hui et que nous allons commenter ensemble.
00:23 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Gisleine Seguin.
00:28 Tout d'abord, bonjour Giseline Seguin. Bonjour.
00:30 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directrice générale déléguée chez Nexity Entreprises.
00:34 Nous avons le plaisir de recevoir également Eric Groven. Bonjour Eric Groven. Bonjour.
00:38 Vous êtes responsable de la direction immobilière en France chez Société Générale.
00:42 On va commencer avec vous, Giseline Seguin. J'ai un chiffre sous les yeux, -35 %,
00:48 -35 % qui correspond au volume d'investissement dans l'immobilier d'entreprise,
00:52 à savoir bureau, commerce, locaux d'activité et entrepôts, en 2023 par rapport à 2022.
00:59 Est-ce qu'il faut comprendre qu'on est toujours dans une situation d'attentisme
01:04 en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau en début 2023 ?
01:08 Exactement. On est toujours dans une situation d'attente.
01:11 Ce qu'on constate, c'est que la hausse des taux avait commencé à produire ses effets en 2022
01:16 et puis que finalement, on est toujours dans une période où les taux de financement continuent à augmenter.
01:21 Pour juguler l'inflation, sur laquelle on n'a pas tellement noté d'effet encore.
01:27 Et bien sûr, en investissement en immobilier d'entreprise, on est extrêmement dépendant des taux de financement
01:32 puisque nos clients, ce sont les investisseurs et qui vont se financer sur les marchés.
01:36 Donc actuellement, on est dans une situation où on a probablement une décompression des taux qui est encore à venir.
01:46 Il y a un début de décompression des taux, mais je crois qu'on n'a pas atteint réellement ce qu'il devrait être
01:52 au regard des taux de financement.
01:55 Donc dans cette situation, les investisseurs sont un peu bloqués puisqu'ils regardent la manière dont ça va évoluer.
02:01 Ils souhaitent investir, mais ils deviennent extrêmement sélectifs.
02:05 Les vendeurs, que ce soit d'actifs existants ou les promoteurs,
02:09 sont aussi dans l'incertitude sur le prix réel de l'actif qu'ils détiennent.
02:15 La hausse des taux entraîne une attente de baisse de prix, c'est ce que vous nous dites par exemple ?
02:19 Forcément oui, puisque les investisseurs qui vont sur le marché chercher de la dette pour financer leurs acquisitions,
02:27 ils la payent beaucoup plus cher que nous.
02:30 Bien sûr, donc ils veulent répercuter cette hausse du coût quelque part.
02:33 Oui, ce n'est même pas qu'ils veulent, c'est qu'ils en ont besoin,
02:35 puisqu'ensuite, eux-mêmes servent des rendements à leurs porteurs de part pour les CPI ou à leurs actionnaires.
02:43 Et il faut bien que le rendement continue à avoir l'effet qu'ils en attendent.
02:49 Est-ce qu'il faut s'inquiéter aujourd'hui du niveau d'investissement dans l'immobilier de bureau ?
02:54 On évoquait sur ce plateau avec Éric Greven d'ailleurs une fois précédente,
02:59 une année 2023 en deux moments, un premier semestre qui potentiellement serait encore un peu compliqué,
03:05 avant un marché qui repartirait au second semestre de l'année.
03:08 Est-ce qu'on est toujours dans ce scénario-là ?
03:11 Alors je dirais que traditionnellement, dans cette période qu'on vit, où on est sur un effet d'attentisme,
03:16 on remarque que les premiers semestres sont particulièrement bas,
03:19 et puis que souvent au second semestre, il y a quand même de la collecte pour les CPI
03:23 ou quand même des capitaux à investir et qu'il faut bien les investir.
03:27 Donc effectivement, c'est possible que le deuxième semestre soit un peu plus animé que le premier.
03:33 Malgré tout, je ne pense pas que 2023 soit une année extraordinaire.
03:37 Ce ne sera pas une grande année de l'immobilier de bureau ?
03:39 Je ne pense pas, non.
03:40 On sent de la prudence quand vous évoquez effectivement ce sujet.
03:44 Eric Groven, même question, est-ce qu'il faut s'inquiéter du niveau d'investissement
03:47 dans l'immobilier de bureau qu'on constate sur le premier trimestre 2023 ?
03:51 Alors moi, s'inquiéter, je crois que non.
03:54 Très clairement, l'activité est fortement ralentie,
03:58 mais l'immobilier, les taux d'intérêt ne font pas bon ménage entre eux,
04:01 comme l'a très bien expliqué Ghislaine.
04:03 Et pour cette raison-là, on va avoir une année à front renversé par rapport aux années précédentes.
04:08 En général, les transactions se font sur les trois premiers trimestres de l'année,
04:13 et puis quand les investisseurs ont terminé leur programme, la fin de l'année est en roue libre.
04:16 Là, cette année, probablement que les investisseurs qui devront procéder à des arbitrages sur leur portefeuille
04:24 attendront le dernier moment pour lâcher de la valeur,
04:27 ce qui fait que la fin de l'année pourrait être plus active que le début.
04:30 Mais dans l'ensemble, le retard qui sera pris à l'allumage de 2023
04:34 ne sera de toute façon, de mon point de vue, pas rattrapé.
04:39 Ça n'est pas très grave parce que n'oublions quand même pas
04:43 que nous venons d'une période de cinq ans qui avait été très favorable à l'investissement,
04:47 en dehors des années Covid, et que donc globalement, ne jamais oublier non plus que,
04:52 comme tous les marchés, le marché de l'immobilier et en particulier de l'investissement est cyclique.
04:58 Et de ce fait, c'est drôle de le dire, mais il faut le rappeler, ça descend et ça remonte.
05:04 Là, on est en train plutôt de redescendre, mais ça repartira.
05:07 Ce qu'on peut lire sur le sujet, c'est qu'on est vraiment dans une phase d'attente
05:10 avec des prix qui restent hauts et des acquéreurs ou des investisseurs
05:15 qui attendent que les prix baissent avant de se positionner.
05:18 Est-ce qu'il faut craindre ? Alors effectivement, je suis peut-être un petit peu alarmiste,
05:21 ou en tout cas, est-ce qu'il faut s'attendre à une correction des prix
05:24 sur un certain nombre d'immobiliers de bureaux ?
05:26 Alors oui, mais pour plusieurs raisons.
05:28 D'abord, sur le scénario taux, les avis divergent,
05:31 puisque dans sa lutte contre l'inflation, la politique monétaire des banques centrales
05:36 n'a pas nécessairement épuisé son potentiel de hausse.
05:40 Et on parle encore de 50 points de base de hausse des taux à venir d'ici la fin 2023,
05:45 avant une décompression de 150 points de base en 2024.
05:50 Tant que les taux ne se sont pas stabilisés avec une perspective de détente,
05:54 même si on voit sur certaines maturités un peu de décompression,
05:58 les investisseurs vont rester frileux.
06:01 Ceux qui seront obligés de vendre, vendront évidemment dans des conditions un peu moins bonnes,
06:06 mais l'amplitude de la baisse et sa durée sont impossibles à prévoir aujourd'hui,
06:12 parce qu'il n'y a pas un marché de l'immobilier, mais des marchés de l'immobilier,
06:17 en fonction de la qualité du bien, en fonction de son emplacement,
06:20 en fonction de ses performances énergétiques.
06:22 Il y a énormément d'éléments qui vont être partie prenante du prix,
06:27 et donc les prévisions sont assez difficiles à faire.
06:30 On parle d'une fourchette de 5 à 15% de baisse,
06:34 on verra bien en fonction du scénario de taux qui se dessinera à ce moment-là.
06:39 Gisèle Henselgaen, c'est vrai que ce que nous dit Éric Greven,
06:41 c'est ce qu'on entend assez souvent, c'est qu'il n'y a pas un marché de l'immobilier de bureau,
06:44 mais plusieurs marchés de l'immobilier de bureau.
06:46 Alors il y a effectivement l'emplacement,
06:48 il y a la rénovation énergétique potentiellement des biens et les coûts qui va y avoir à supporter.
06:52 Est-ce qu'il faut du coup être beaucoup plus attentif quand on est épargnant sur la localisation,
06:59 sur le niveau de rénovation énergétique des biens ?
07:03 Est-ce qu'on peut avoir cette information en tant qu'épargnant particulier ?
07:07 Oui, alors c'est important.
07:09 Alors ça l'est aussi bien d'ailleurs dans le résidentiel maintenant que dans l'immobilier de bureau.
07:12 Bien sûr, oui.
07:13 Oui, c'est les mêmes dynamiques finalement.
07:15 On a aussi le diagnostic de performance énergétique.
07:17 Donc oui, quand on est épargnant, je pense qu'il faut bien lire les brochures
07:21 des organismes de placement dans lesquels on investit son argent.
07:26 En période de crise, il y a une chose est certaine,
07:29 c'est que les investisseurs se recentrent sur les actifs les plus qualitatifs.
07:33 Donc aujourd'hui, quand on parle de crise de l'immobilier de bureau...
07:38 On peut parler de crise de l'immobilier de bureau aujourd'hui ?
07:40 Il y a un début de crise, parce qu'on voit bien quand même que c'est bien bloqué
07:44 et qu'il y a quand même pas mal de... Tout ça est bien grippé.
07:48 Mais dans cette période, on remarque quand même que tous les actifs qui sont centraux,
07:53 qui sont bien placés, bien connectés au transport en commun,
07:56 qui sont des actifs neufs, vertueux sur le plan de l'environnement,
08:01 ceux-ci n'ont aucun problème à trouver preneur.
08:04 D'accord.
08:05 Mais il y en a beaucoup des biens comme ceux-là sur le marché aujourd'hui ?
08:08 Il y en a quand même et ils continuent de se construire.
08:12 Alors ce qui est sûr, c'est qu'au centre de Paris, il y en a peu.
08:16 Et puis dans les années à venir, il y en aura encore moins.
08:18 Bien sûr.
08:19 Parce qu'avec ce qu'on voit du PLU bioclimatique,
08:22 de la volonté vraiment de remettre beaucoup de logements au centre de Paris
08:25 et de moins en moins de bureaux,
08:27 ce qui est certain, c'est que les actifs de bureaux dans Paris vont aller en s'appréciant.
08:31 Et là, pour le coup, ces actifs-là, ils sont vraiment, même en ce moment, extrêmement recherchés.
08:37 Et on a même un manque d'offres, puisqu'on est en plein centre de Paris
08:42 et quasiment dans tous les arrondissements, peut-être à l'exception du 19e et du 20e.
08:48 Mais sur les autres arrondissements, on est vraiment sur un taux de vacances qui est extrêmement faible.
08:52 Et Éric Greven, alors là, effectivement, on a parlé des immeubles les mieux placés
08:58 ou en tout cas les plus intéressants.
08:59 Que va-t-il advenir des autres immeubles de ceux qui sont peut-être un petit peu moins favorisés
09:05 par les dynamiques et les bouleversements qui sont au cours ?
09:08 Alors d'abord, la correction de valeur sur les immeubles les moins bien valorisés
09:12 risque d'être assez sévère.
09:14 Il faut bien s'en rendre compte parce que ce phénomène de fly-to-quality,
09:18 qui fait que les investisseurs se tournent plutôt vers des biens de qualité,
09:22 ça c'est vrai pour le quartier central des affaires d'ailleurs.
09:25 Il faut quand même se rendre compte que sur certaines valeurs locatives,
09:28 on dépasse les 1000 euros du mètre carré par an,
09:32 ce qui est une valeur quand même qui continue à monter,
09:34 ce qui est quand même assez contre-intuitif avec la notion de crise de l'immobilier.
09:38 Alors ces immeubles qui sont soit mal situés, soit obsolètes,
09:42 ils devront être transformés.
09:44 Transformés en quoi ?
09:45 Si on peut les transformer en logements, on essaiera de le faire,
09:47 mais ça n'est pas toujours possible, ni techniquement, ni financièrement,
09:51 parce que les opérations ne tournent pas toujours
09:53 en fonction des circonstances même dans lesquelles l'immeuble initialement a été construit.
10:01 Et puis si on ne peut pas les transformer, il faudra les détruire et en reconstruire d'autres.
10:04 Parce que même si ça n'est pas vertueux d'un point de vue
10:09 de responsabilité sociale et environnementale,
10:12 seule une petite partie du parc pourra être transformée.
10:16 L'autre partie pourra être rénovée.
10:18 Certes, on a de très très belles rénovations,
10:20 je pense par exemple à celles qu'on a en cours à la Défense,
10:23 mais globalement quand même, des immeubles qui seraient des années 70,
10:27 passoires thermiques en deuxième courante parisienne,
10:30 pour donner cet exemple, et c'est valable aussi dans les autres villes de province,
10:34 ceux-là seront durablement affectés.
10:37 Mais ça n'est pas le produit de la crise, c'est surtout l'évolution
10:41 à la fois du télétravail, du flex office, de la décarbonation,
10:46 qui font que ces actifs deviennent obsolètes.
10:48 - Parce qu'on en a moins besoin ?
10:49 - On a moins besoin de mètres carrés structurellement.
10:52 Et donc de ce fait, on peut se concentrer vers ceux,
10:55 soit qui sont rénovés, soit qui sont construits, qui eux sont aux normes.
10:58 Et du coup, par comparaison, ceux qui ne le sont pas, ça saute aux yeux.
11:02 Et ceux-là ont difficile à trouver preneur.
11:04 Et c'est pour ça que le taux de vacances sur 54 millions de mètres carrés de bureaux
11:08 en Ile-de-France, 4 millions de mètres carrés sont vides aujourd'hui.
11:12 - Et resteront vides demain du coup.
11:14 - En partie.
11:16 - Je lisais avant cette émission qu'un certain nombre de gestionnaires immobiliers
11:19 s'exprimaient dans la presse et disaient "je vais profiter de cette année
11:22 pour rénover mes bâtiments plutôt que d'aller acheter des nouveaux bâtiments".
11:26 Est-ce que ça ne va pas venir accentuer encore plus la dynamique qu'on voit actuellement ?
11:29 Peut-être Giseleine Seguin pour commencer ?
11:32 - Alors qui rénove leur portefeuille, ce n'est pas seulement cette année à mon avis.
11:36 - C'est tous les ans.
11:37 - Les obligations deviennent quand même assez drastiques.
11:43 Donc ce marché-là, il va se poursuivre.
11:47 Moi je ne pense pas que ça va atteindre l'immobilier neuf plus
11:52 parce que nous on construit, on est promoteur donc forcément on fait de la réhabilitation
11:58 mais on fait aussi de l'immobilier neuf et ce qu'on constate c'est qu'il y a toujours quand même
12:01 une forte demande d'immeubles qui sont neufs parce qu'ils sont extrêmement bien configurés,
12:07 qu'on arrive à implanter des services qui aujourd'hui est très important pour ramener,
12:12 parce qu'on parlait du télétravail, mais il y a quand même des entreprises
12:15 qui veulent aussi ramener leurs salariés au bureau.
12:19 Parce que c'est important pour la vie de l'entreprise, pour l'esprit d'entreprise.
12:23 Donc on voit que ces immeubles neufs, ils ont vraiment quand même beaucoup d'attrait.
12:27 Vous voyez qu'il y a encore une transaction qui s'est faite à Lyon,
12:31 AEW a acheté le siège d'Enedis.
12:34 C'est une transaction de 100 millions d'euros,
12:36 quand même une transaction qui fait référence sur le marché lyonnais.
12:40 Donc je ne suis pas très inquiète pour les immeubles neufs.
12:43 On peut être un peu plus inquiet sur les immeubles neufs dans certains quartiers.
12:47 Donc on le disait, en périphérie, peut-être au nord de l'île de France, etc.
12:53 Mais sur les immeubles neufs bien placés, je pense qu'on n'aura pas de sujet.
12:57 D'autant que la demande locative est quand même assez vive.
13:00 Ça c'est aussi ce qui change par rapport aux autres crises.
13:03 C'est qu'en fait il y a plus une crise aujourd'hui de l'investissement
13:06 qu'une crise de la demande locative.
13:08 Rapidement, côté épargnant en particulier, Eric Groven,
13:12 est-ce que quand on est détenteur de parts de SCPI par exemple,
13:15 ou d'autres véhicules d'investissement,
13:17 on peut craindre une petite crise de liquidité pour l'année 2023
13:20 si on a du mal à acheter et vendre des immeubles ?
13:22 Alors les gestionnaires de SCPI se trouveront face à cette difficulté.
13:29 C'est pour ça que certains arbitrages d'actifs
13:31 pourraient se faire dans des conditions difficiles.
13:34 Mais si vous regardez quand même les taux de rendement
13:36 qui ont été servis jusqu'à présent,
13:38 je pense que ce marché-là, pour l'épargne des Français,
13:43 reste un marché porteur.
13:45 Donc il faut là pour le coup avoir bien choisi
13:49 sa SCPI au départ,
13:51 - Bien sûr, ou son gestionnaire.
13:54 - Voilà, parle de ça.
13:56 Une fois que c'est fait, il y a un trou d'air incontestable,
13:59 puisque là pour le coup,
14:02 certains fonds arriveront à maturité
14:04 ou certains actifs devront être cédés.
14:06 Ce sera sans doute une période un tout petit peu plus difficile,
14:09 mais la collecte des SCPI a continué de très bonne façon.
14:13 - Oui, bien sûr, ça continue à convaincre.
14:15 - En fait, fondamentalement, les Français aiment la pierre.
14:18 Et la SCPI présente beaucoup d'attraits
14:21 en dehors du risque de capital,
14:23 qui existe pour tout placement avec un certain rendement,
14:26 et puis également par le fait qu'elle ne vous oblige,
14:28 à la différence de l'investissement direct,
14:29 à aucune difficulté de gestion quotidienne.
14:32 Donc ça explique pourquoi les Français
14:35 restent attachés à ce type de placement.
14:36 Et puis quand on regarde le rendement comparé
14:38 de ce type de placement par rapport aux autres,
14:40 on voit que pour ceux qui s'y intéressent,
14:42 ça reste un bon placement.
14:43 - Merci beaucoup, Eric Greven,
14:44 responsable de la Direction immobilière en France,
14:46 chez Société Générale,
14:47 d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
14:49 Merci également, Gisélène Seguin,
14:50 directrice générale déléguée chez Nexity Entreprises.
14:52 Merci à vous de nous avoir suivis
14:54 et je vous donne rendez-vous très vite sur Bsmart.
14:57 Sous-titrage Société Radio-Canada
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