Au-delà de la construction de logements, comment organiser les territoires pour recréer les conditions de relocalisation et de développement de notre industrie nationale ?
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00:00Et sur Smart IMO, toujours depuis le MIPIM à Cannes, on est ravi d'accueillir Jean-Claude
00:09Bassien.
00:10Bonsoir Jean-Claude.
00:11Bonsoir.
00:12Vous êtes directeur général délégué de Nexity, on va s'intéresser avec vous à
00:15la transformation du leader de la promotion immobilière en France et leader de loin.
00:20Cette transformation, elle passe par une nouvelle identité visuelle qu'on peut découvrir
00:25mais pas seulement.
00:26Elle repose sur quoi cette transformation que vous avez entamée depuis quelques mois
00:30déjà ?
00:31Transformation, c'est le bon mot parce qu'effectivement, le marché de l'immobilier,
00:35ça n'a échappé à personne, subit un choc historique.
00:38Deux chiffres pour donner l'impact du choc, moins 44% des réservations résidentielles
00:45en trois ans et moins 60% de l'investissement tertiaire en trois ans.
00:50Je ne connais aucun secteur qui ait subi un tel choc en aussi peu de temps.
00:53Dans un environnement comme celui-là, il faut s'adapter.
00:56S'adapter, c'est se transformer.
00:57Se transformer, ce n'est pas la révolution.
01:00L'immobilier sera toujours l'immobilier.
01:02Par contre, il faut prendre en compte les nouveaux besoins des territoires et les nouveaux
01:07besoins de nos clients dans un marché où le pouvoir d'achat immobilier s'est réduit.
01:11Comment on fait quand on est justement le leader ?
01:13Ça veut dire aussi une grosse machinerie, un paquebot, certains pourraient dire, ce
01:17n'est pas évident à manœuvrer.
01:20Vous avez diminué la voilure.
01:23Comment vous avez procédé ?
01:24Je ne suis pas super heureux de l'image du paquebot parce que ça donne quelque chose
01:29d'assez monolithique.
01:30On oublie souvent que Nexity est le promoteur le plus implanté territorialement.
01:35On est d'abord local avant d'être central.
01:37Ça, c'est le premier point.
01:39Le deuxième point sur comment s'adapter, oui, il faut s'adapter à son nouvel environnement
01:46de marché.
01:47Quand un marché baisse en moyenne de 45%, vous devez redimensionner votre dispositif.
01:52C'est ce que nous avons fait.
01:53Nous avons réduit nos coûts.
01:54Notre base de coûts a été réduite de 16% en l'espace de deux ans.
02:00Ça va continuer ou vous êtes arrivé au bout ?
02:01On continuera à faire ce qu'on doit faire, c'est-à-dire gérer nos entreprises et nos
02:06filiales en fonction des volumes d'activité.
02:09Mais des gros sujets du type EPSE sont derrière nous.
02:12Il y avait un sujet de désendettement sur lequel vous avez été très actif.
02:15Comment ça se traduit aujourd'hui ?
02:17L'endettement nous a beaucoup servi pour accélérer lorsque le marché était booming,
02:22parce qu'effectivement, les volumes se réduisent, il faut se désendetter.
02:25Nous l'avons fait de manière très significative, moins 45% en un an de la dette.
02:30Comment nous avons fait ?
02:31Comme tout bon père de famille, en vendant des actifs pour pouvoir se désendetter.
02:36On a vendu nos activités d'administration de biens et nos activités de property management,
02:43ce qui nous a permis d'allouer le produit de sécession au désendettement.
02:46Dans ces cas-là, est-ce qu'on n'a pas tendance à « vendre les bijoux de famille » ?
02:50Oui, c'est ce qu'on dit classiquement.
02:52Si on vend des bijoux de famille, c'est qu'on en a.
02:55On a été suffisamment prudent pour se diversifier et avoir des actifs disponibles pour se développer
03:02et pour parfois parer au moment difficile.
03:05Non, ce n'est pas vendre les bijoux de famille, c'est une bonne gestion saine financière
03:09où pour pouvoir rembourser ses dettes, on vend des actifs qu'on a à disposition.
03:14Parce que l'alternative, c'est quoi quand vous êtes une entreprise cotée en plus ?
03:18C'est une augmentation de capital.
03:19Et une augmentation de capital, c'est extrêmement dilutif pour les actionnaires.
03:23Donc, il n'a jamais été question de ça pour nous, jamais.
03:25Et ça ne le sera pas.
03:27La transformation passe par une réorganisation au niveau des pôles de décision notamment.
03:32C'était autrefois très centralisé.
03:34Vous avez décidé de donner plus de latitude à chaque entité dans les territoires.
03:38Expliquez-nous.
03:39Précédemment, notre organisation était une organisation où on avait un pilotage haut des métiers.
03:47En centrale et avec des filiales de production sur le territoire.
03:51Ce que nous avons changé, c'est de descendre la décision au plus près de la demande du marché.
03:56On s'est rendu compte que, oui, le marché a beaucoup baissé, mais qu'il continue à y avoir une demande.
04:02Par contre, cette demande, c'est une demande qui émane des territoires,
04:05qui veulent avoir une écriture urbaine différente.
04:07Un territoire ne ressemble pas à un autre.
04:09Si vous prenez des décisions du haut, vous n'adressez pas les spécificités de chaque territoire.
04:13Donc, il faut se mettre au plus près des territoires.
04:15Première chose.
04:16Deuxième chose.
04:17Nous avons plusieurs expertises.
04:18Nous sommes effectivement promoteurs, mais nous sommes aussi aménageurs et exploitants.
04:23Et sur les territoires, il y a souvent un besoin de mixité d'usages.
04:27Et donc, cette mixité d'usages, il faut comprendre qu'elle est naturellement ce besoin.
04:30Il n'est pas le même à Lyon qu'à Nantes.
04:33Et donc, il faut que les patrons régionaux puissent exprimer et nous transmettre,
04:38effectivement, le besoin du territoire.
04:40Et puis enfin, les particuliers ont aussi des demandes.
04:44On a oublié dans le moment d'accélération du marché pendant 10 ans,
04:47on a oublié que le client, d'abord, il veut vivre quelque part et il a des besoins.
04:52Et donc, il faut se rapprocher de ce besoin, surtout quand son pouvoir d'achat est réduit par la hausse des taux d'intérêt.
04:58Ça passe par de nouvelles propositions, de nouvelles offres au niveau de Nexity.
05:02Bien sûr.
05:03Nous ne sommes pas des chauds partisans de la réduction de la taille, de faire toujours plus petit, etc.
05:09Oui, c'est un chemin et c'est un chemin qu'on prend en compte dans une approche plus compacte de notre offre.
05:17Mais surtout, ce que nous travaillons, nous, c'est la flexibilité de nos coques,
05:21la possibilité qu'un même logement puisse demain pouvoir être utilisé différemment.
05:27C'est par exemple lorsque vous êtes une grande famille, vous avez un T4 et que demain,
05:31cette famille se réduit parce que les enfants vont faire autre chose.
05:35Pour pouvoir diviser en partie ce T4, c'est une option.
05:39Et donc, dire je ne fais plus de T4, c'est une option.
05:42Nous, nous considérons que ça répond à des besoins des familles et que ce besoin évolue dans le temps
05:46et qu'il faut leur donner les moyens de faire évoluer leur lieu de vie avec leur façon de vivre.
05:52Et ça, c'est vraiment notre signature.
05:53Une autre transformation, c'est bien sûr la crise climatique.
05:56Juste avant la crise immobilière, elle est passée par là avec des innovations,
06:00notamment des bâtiments non seulement bas carbone, mais aussi avec une basse consommation d'énergie.
06:05Vous avez plus qu'un prototype, un vrai projet vers Confluence à Lyon, un bâtiment 22-26. Expliquez-nous.
06:11Bâtiment 22-26, c'est effectivement un bâtiment à usage résidentiel qui fonctionne sur l'inertie du bâtiment.
06:19En fait, franchement, ce n'est pas une révolution.
06:21On redécouvre ce qui avait déjà été fait en partie avec les appartements haussemaniens,
06:27des murs épais avec multimatériel, réfractaires, réfractaires de la chaleur
06:34et qui capte quand c'est nécessaire cette chaleur et la conserve.
06:39Donc ça, ce sont des vraies évolutions.
06:42Ce qu'on a rajouté avec le 22-26, c'est un pilotage digital qui permet de gérer les ouvrants pour pouvoir aérer les locaux le temps nécessaire
06:54et qui permet aussi de gérer la chaleur humaine et de la diffuser dans l'ensemble de l'espace.
07:0022-26, c'est la température garantie entre 22 et 26 degrés toute l'année dans les locaux.
07:07Et pour la petite histoire, lorsque nous avons pris la licence,
07:11nous avons d'abord nous-mêmes expérimenté avec des thermomètres dans les poches,
07:15expérimenté les locaux qui étaient déjà construits comme ça et on a vérifié par tout temps,
07:20très froid, très chaud, qu'on était bien dans 22-26 et c'était effectivement le cas.
07:25Donc là, c'est les modes constructifs qui se transforment et bien sûr à dupliquer, à répliquer pour faire aussi des économies.
07:31On termine Jean-Claude Bastien avec justement les perspectives de Nexity.
07:34Une fois qu'on a fait cette transformation qui est toujours en cours, qui continue,
07:38quelles sont les perspectives pour cette année 2025 ?
07:40On voit du côté des taux, il y a des vents contraires, une BCE qui est en train de baisser,
07:44une OAT qui est en train de remonter pour des raisons géopolitiques ou de réarmement en ce moment,
07:50ou de paquets budgétaires en Allemagne.
07:52Comment vous voyez la suite pour votre groupe ?
07:54Écoutez, si on gère des entreprises comme les nôtres en étant collé à l'actualité du moment, on n'arrive pas à gérer.
08:02Un dirigeant, ce n'est pas ça.
08:03Un dirigeant, ce n'est pas quelqu'un qui surréagit à l'événement du jour
08:06parce que le lendemain, il y a un autre événement et le surlendemain, un autre événement.
08:10Donc le vrai sujet, c'est la trajectoire.
08:12Et donc pour nous, c'est revenir aux fondamentaux de nos métiers.
08:15Les fondamentaux de nos métiers, c'est quoi ?
08:17Le logement, c'est un besoin essentiel.
08:20C'est l'endroit où on vit.
08:21C'est l'endroit où on fait du commerce.
08:23C'est l'endroit où on échange.
08:24Et donc, il faut travailler cette offre immobilière pour qu'elle soit accessible, accessible en prix.
08:30Ça veut dire que nous, promoteurs, nous devons faire baisser nos prix de revient
08:34pour pouvoir effectivement continuer à offrir des logements accessibles.
08:37On doit prendre en compte les nouveaux besoins des usagers pour pouvoir offrir des projets mixtes, mixité d'usages.
08:45On doit pouvoir proposer au territoire une autre façon d'écrire leur trajectoire territoriale
08:50et proposer à leurs citoyens une vie ensemble qui soit une belle vie ensemble.
08:56Et une belle vie ensemble, c'est quelque chose où l'autre est accepté.
09:02Et l'autre est d'autant plus accepté si on vit soi-même assez bien.
09:05C'est vrai.
09:06Pour reboucler sur ma question qui était plutôt sur les perspectives, par exemple pour les investisseurs
09:11qui regardent le cours aussi du Dynex City, la perspective du groupe, c'est de continuer le désendettement,
09:17continuer cette transformation.
09:18Nous avons une promesse très simple.
09:20Notre promesse très simple avec Véronique Bédag, notre président et directrice générale,
09:23est très simple pour nos collaborateurs et ensuite nos investisseurs.
09:29C'est que nous nous préparons en nous transformant à accélérer plus vite que la sortie de crise.
09:37Dès que les éléments de sortie de crise seront là durablement, tout le monde retrouvera un peu de croissance.
09:42La promesse que nous faisons, c'est que nous allons croître plus vite que les autres
09:45parce que nous nous sommes transformés plus profondément et plus vite que les autres.
09:49On verra ça et la transformation se poursuit au niveau des équipes aussi
09:51puisque vous inaugurez très prochainement votre nouveau siège.
09:54Le mardi prochain, le 18, nous sommes à Saint-Ouen dans notre nouveau siège
09:58qui est symbolique de notre transformation.
10:01Comme notre identité de marque nouvelle, c'est un nouvel endroit sur un territoire, Saint-Ouen,
10:06que nous connaissons très bien et qui symbolise ce que nous sommes aujourd'hui,
10:10c'est-à-dire un promoteur très proche des territoires et très proche de ses clients.
10:15Merci Jean-Claude Bastien, je vous rappelle que vous êtes directeur général délégué du Dynex City.
10:18C'était un plaisir.