Comment intensifier les usages d'un bâtiment ? Comment utiliser les espaces moins utilisés avec de nouveaux utilisateurs ? Réponses avec l'expert Fabrice Bonnifet, président C3D
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00:00Et sur Bismarck tout de suite on accueille le président du C3D, le collège des directeurs du développement durable, Fabrice Bonifay, bonjour.
00:11Bonjour.
00:12On se pose cette question, est-ce que le modèle, en tout cas de la promotion immobilière, est à repenser ?
00:17On vient de vivre une crise sans précédent, on a vu qu'il y avait des ajustements à faire, on ne peut plus construire comme avant.
00:23Si on fait ce qu'on a toujours fait, on obtiendra ce qu'on vient d'obtenir.
00:26Le modèle est caduque parce qu'il y a des fondamentaux, les règles du jeu ont changé.
00:32Les taux d'intérêt, la défiscalisation, les problématiques de régulation qui imposent aux constructeurs des choses qu'on n'avait pas à prendre en compte dans le temps, notamment ces histoires de ZAN.
00:42Les règles du jeu ont changé et elles ne vont pas se remettre dans la même lignée que ce qu'on avait avant.
00:48Forcément, si les promoteurs veulent maintenir leur activité, il faut réinventer le modèle parce que les besoins en logement existent encore.
00:55Les Français veulent se loger, l'équation financière c'était un peu l'alpha et l'oméga jusqu'ici.
01:00Vous dites maintenant qu'il faut aller plus loin, il faut prendre plus en compte le capital humain, le capital nature également.
01:07Pour aligner les planètes, modifier le modèle constructif pour prendre en compte l'équation environnementale, à la fois baisser les émissions mais aussi s'adapter à un climat qui est en train de changer, on s'en aperçoit tous les jours.
01:22On ne peut pas obéir à ça, on ne peut pas dire qu'on n'en tient pas compte.
01:26Ça veut dire quoi ? Ça veut dire changer le modèle constructif, utiliser des formes architecturales mais aussi des matériaux qui vont être foncièrement différents que ce qu'on a utilisé depuis 70 ou 80 ans.
01:38Ça va nécessiter aussi d'avoir une réflexion sur l'usage.
01:43Aujourd'hui, on utilise les bâtiments et les logements d'une certaine manière.
01:48À un moment donné dans sa famille, parce qu'on a une cellule familiale qui est scalée et puis après les enfants s'en vont et on peut avoir de temps en temps des appartements qui sont trop grands par rapport au nombre d'habitants.
01:59On pourrait imaginer demain d'avoir la possibilité de segmenter ces espaces pour recréer des logements dans des logements et augmenter l'intensité d'usage des mètres carrés.
02:10Ça paraît peut-être saugrenu mais c'est peut-être une piste à explorer parce qu'en plus ça ferait des compléments de revenus pour certaines personnes lorsque les enfants sont partis par exemple.
02:20Alors pas évident, c'est vrai, dans son propre foyer difficile à imaginer.
02:22En revanche, on en parle de plus en plus pour les bureaux, l'intensification des usages ou cette fameuse chronotopie.
02:29Je crois qu'il y a eu des exemples plutôt réussis.
02:31Est-ce que ce sont encore des démonstrateurs ou est-ce que c'est quelque chose qui a vocation à s'étendre ?
02:36On voit bien qu'avec l'histoire du télétravail qu'aujourd'hui de construire un bâtiment tertiaire au pic de son utilisation supposée ça n'a plus aucun sens.
02:46Parce que ce pic d'utilisation supposée c'est quelques pourcents du temps dans l'année et ça n'arrive quasiment jamais.
02:51Donc ce qui est important de savoir c'est comment les utilisateurs utilisent réellement les espaces et les différents types d'espaces dans un bâtiment tertiaire.
02:58Une moyenne ça ne veut rien dire. Il y a des espaces qui sont plus utilisés que d'autres.
03:02Essayez d'avoir une réflexion sur comment utiliser les espaces moins utilisés avec d'autres types d'utilisateurs.
03:07Ça veut dire hybrider les espaces mais aussi faire venir des utilisateurs secondaires dans les espaces moins utilisés.
03:13Parce que faire venir des utilisateurs secondaires qui ne sont pas les utilisateurs habituels, ça apporte des recettes d'exploitation additionnelles.
03:20Ce qui permet d'avoir un meilleur retrentien du bâtiment.
03:22Exemple ?
03:23Les parkings, tout le monde parle de ça depuis des années mais ça commence à se faire.
03:26Les salles polyvalentes, les restaurants entreprises, des rooftops, certaines salles de réunion quand il y a des business centers.
03:32C'est de penser le bâtiment pour que le bâtiment puisse être utilisé par différents types d'utilisateurs en fonction de la chronotopie d'usage du bâtiment.
03:40Vous avez parlé de mesure également. On peut mesurer aujourd'hui si un mètre carré est utilisé, si une salle de réunion est utilisée ?
03:47Bien sûr, ça fait longtemps qu'on sait le faire.
03:49Maintenant le problème c'est une fois qu'on a ces datas de l'utilisation réelle, c'est qu'est-ce qu'on en fait ?
03:54Qu'est-ce qu'on en fait pour que ces datas se transforment en valeur ?
03:57Parce que le problème des datas, on en a besoin pour tout évidemment mais après qu'est-ce qu'on en fait ?
04:01Quelles décisions opérationnelles on prend et qu'est-ce que ça induit comme conséquences ?
04:05Parce qu'on se dit que c'est du bon sens de faire l'intensification d'usage mais il y a tout un tas d'obstacles réglementaires.
04:11Il faut rendre attractifs ces usages pour que les utilisateurs secondaires aient envie de les utiliser ces mètres carrés.
04:17Il y a des questions d'assurance, il y a des questions de marketing d'usage.
04:21Il y a plein de trucs à aligner pour que le bâtiment puisse avoir un taux moyen d'utilisation plus important.
04:28Et si on a un taux moyen d'utilisation plus important, le bâtiment sera juste plus rentable.
04:33C'est uniquement ça.
04:34Donc c'est à transformer ? Est-ce que justement au sein du C3D, on étudie ces sujets ?
04:39Est-ce qu'il y a de l'attraction ? Est-ce qu'il y a quelque chose qui est entendu, qui est compris, qui est mis en oeuvre ?
04:43Si c'était compris par la majorité, on n'en parlerait même pas aujourd'hui parce qu'on le ferait.
04:49Au C3D, on ne parle pas spécifiquement de ce sujet, on parle de la transformation des modèles d'affaires.
04:53Parce que si on fait ce qu'on a toujours fait, on obtiendra ce qu'on a toujours obtenu, c'est-à-dire une économie qui va très très bien,
04:59mais une écologie, une planète qui va très très mal.
05:02Et on va s'apercevoir que ce n'est pas compatible au bout d'un moment.
05:06On va avoir besoin de réconcilier l'écologie et l'économie parce que sinon, il n'y aura plus d'économie.
05:10Donc nous, notre spécialité au C3D, c'est de proposer à nos membres de mettre en place des modèles d'affaires à visée régénérative.
05:17Donc des modèles d'affaires qui permettent de concilier l'impératif économique parce qu'il y a des salaires à payer et l'impératif écologique
05:23parce qu'il faut baisser en absolu nos émissions de gaz à effet de serre, il faut protéger la biodiversité et protéger les ressources.
05:28C'est ça, en fait, ce que doivent faire les chefs d'entreprise, ce que doivent faire les entreprises.
05:33Et pour ça, il faut passer d'un modèle linéaire à un modèle permacirculaire.
05:37Permacirculaire, c'est-à-dire moins d'extraction de matières premières, mais des produits qui durent plus longtemps,
05:42des produits qui vont être plus utilisés à haute intensité d'usage et des solutions qui vont pouvoir être réemployées très longtemps
05:50pour éviter d'avoir à refabriquer sans cesse les mêmes produits.
05:53Parce que dès lors qu'on est sur une approche de refabrication, on est sur une approche de prédation des ressources.
05:58Et c'est ce qu'il faut arrêter de faire.
06:00Tout à fait. Merci Fabrice Boniface, on va peut-être vous être président du C3D.
06:03Merci.
06:04A très bientôt sur l'Islam.