Mercredi 9 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Jonathan Levy (Cofondateur et Président, BienPrévoir.fr) , Jonathan Dhiver (Fondateur, MeilleureSCPI.com) , Antoine Barbier (Directeur, AEW Patrimoine) et Guillaume Jouvin (Directeur de l’ingénierie patrimoniale, BRED Banque Privée)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change mais également sur
00:22les réseaux sociaux de BeSmart4Change et vous pouvez évidemment nous écouter en podcast
00:27sur toutes les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons
00:31tout d'abord avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
00:34de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous ferons un point sur les SCPI et notamment
00:38les SCPI les plus jeunes. Faut-il viser uniquement les SCPI les plus jeunes qui auraient pu bénéficier
00:44des conditions de marché favorables de ces derniers mois ? Nous poserons la question
00:48à Jonathan Diver, fondateur de MeilleurSCPI.com, ce sera donc la première partie de l'émission.
00:53Nous enchaînerons ensuite avec un enjeu patrimoine consacré aux véhicules d'investissement
00:57lorsque l'on veut investir sur les marchés financiers. Faut-il favoriser une assurance
01:01vie ou un PEA ? Voir les deux, nous poserons la question à nos deux experts, Guillaume
01:06Jouvin, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Bred, banque privée, mais aussi à Jonathan
01:10Lévy, président et cofondateur de Bienprévoir.fr. Et puis enfin dans la troisième partie de
01:15l'émission, dans l'œil de l'expert, nous ferons un point global sur la situation en
01:20matière d'immobiliers à l'heure actuelle en France avec Antoine Barbier, directeur
01:25de AEW Patrimoine. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:28Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement
01:37immobilier de Smart Patrimoine. Et nous allons nous demander ensemble s'il faut, lorsque
01:40l'on veut investir en SCPI, se focaliser uniquement sur les SCPI les plus jeunes. Et pour cela,
01:45nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Jonathan Diver. Bonjour
01:49Jonathan Diver. Bonjour Nicolas. Vous êtes fondateur de MeilleurSCPI.com. Si on pose
01:53la question de cette manière, c'est parce qu'on entend souvent cet argument aller uniquement
01:58ou aller en priorité vers les SCPI les plus jeunes, avec cette idée que c'est celles
02:02qui auraient pu le plus bénéficier de la baisse de valorisation sur l'immobilier ces
02:05derniers mois. Et potentiellement, c'est celles qui ont le moins finalement d'immobilier emmagasiné
02:13sur les dernières années, avec des valorisations plus élevées ces dernières années, qui
02:16auraient baissé récemment. Est-ce que vous partagez cette vision Jonathan Diver ? C'est
02:22un peu une vision rapide. D'accord. Et c'est un peu une vision, j'allais dire, très marketing.
02:27On a l'impression que parce qu'on a des nouvelles SCPI qui vont afficher des rendements
02:31qui vont être records cette année. On va avoir des SCPI qui vont, à mon avis, plus
02:35d'une vingtaine de SCPI qui vont distribuer plus de 6% de rendement. Il y en a certaines
02:38qui vont distribuer plus de 8, plus de 9%. Donc c'est quand même des performances qui
02:42sont assez significatives. Il faut déjà avoir une grille de lecture. Ces SCPI jeunes ont un
02:48effet relutif, c'est-à-dire qu'elles achètent très vite. Elles n'ont pas d'actifs qui sont
02:54vacants. Bien sûr. Mécaniquement, j'ai une performance qui est importante. Mais il faut
02:58savoir avoir une grille de lecture complète. Et quand on regarde le marché, le marché des
03:03opportunités, il est vraiment beaucoup plus important sur les actifs qui sont de taille
03:10significative supérieure à 25-30 millions d'euros. Donc ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si
03:14j'ai une jeune SCPI, acheter ce type d'actifs, ça ne va pas être possible. Donc il faut se tourner
03:20sur des véhicules peut-être un petit peu plus anciens qui vont être capables d'acheter des
03:24actifs à 30, 40, 50, 100 millions d'euros, sur lesquels il y a des décotes très significatives,
03:28sur lesquels on peut faire vraiment des bons coûts. On a vu récemment plusieurs sociétés
03:33de gestion réaliser des acquisitions dans des conditions extrêmement favorables. On peut donner
03:38l'exemple de Sofidi avec la SCPI Morante. Ils ont acheté un actif dans le nord de Paris sur un
03:44rendement supérieur à 10% parce qu'ils ont acheté cet actif, c'était un actif stress, et ils l'ont
03:49acheté à la banque directement. Donc on voit qu'il y a des opportunités à saisir. Une jeune SCPI
03:53n'aurait pas été capable d'acheter cet actif. L'idée de dire que dans un contexte où il y a des
03:57baisses de valorisation en immobilier, les jeunes SCPI ont du cash et donc ont les mains libres
04:02entre guillemets pour faire des bonnes affaires par rapport aux SCPI traditionnels ou historiques,
04:06vous nous dites que ce n'est pas tout à fait vrai parce que les historiques ont l'assise financière
04:10peut-être pour aller chercher des bons coûts comme vous disiez. Voilà, des bons coûts, des actifs de
04:13taille très significative. Une jeune SCPI va acheter des actifs compris entre 0 et 10 millions
04:18d'euros. Le temps qu'elle ait une taille significative, 500 millions d'euros de capitalisation,
04:23etc. Donc mécaniquement, une ancienne SCPI, on a donné l'exemple d'Immorante, Coram Origines,
04:31alors sans qu'elle soit très ancienne, va pouvoir, grâce à la collecte, saisir des opportunités.
04:40Et quelque part, l'indicateur dans le momentum actuel, c'est plutôt les SCPI les plus collectrices,
04:45celles qui collectent le plus, qui vont saisir les opportunités du marché. Donc vous voyez qu'il y a
04:49une différence entre les plus jeunes, les plus collectrices et puis un peu les plus anciennes.
04:53Donc c'est vraiment les plus collectrices qu'il faut regarder. Il faut regarder les plus collectrices,
04:56celles qui collectent le plus et celles qui peuvent bénéficier des opportunités de marché.
04:58Un mot là-dessus, des opportunités de marché, il y en a encore aujourd'hui ? On voit par exemple
05:03le coût du crédit qui commence à baisser. Forcément, si le coût du crédit baisse,
05:08la prime de risque en immobilier augmente. Si la prime de risque en immobilier augmente,
05:12forcément il y a plus d'investisseurs qui sont capables de se positionner. On voit bien,
05:17et c'est vraiment un signal de marché, d'instituts de statistique immobilier d'entreprise,
05:22de gérants, etc. que la fenêtre est encore là, mais elle ne va pas rester ouverte très longtemps.
05:28Le time to market, il est maintenant et on voit bien que sur les actifs de moins de 10 millions
05:33d'euros, vu qu'il y a plus d'investisseurs qui sont capables de se positionner, la compétition
05:38est là. Alors que sur les actifs supérieurs à 40 millions d'euros, c'est no man's land.
05:44Donc forcément, vous êtes société de gestion, vous collectez énormément sur votre fonds qui est
05:49très important. On vous apporte des dossiers à 25, 30, 40 millions d'euros, etc. C'est vous
05:54qui décidez du prix. Si on prend les SCPI les plus collectrices dont vous parliez tout à l'heure,
05:59est-ce qu'aujourd'hui, en tant qu'investisseurs, il faut se dire, vu qu'il reste encore des
06:04opportunités de marché, on va aller vers celles qui achètent le plus, que ce soit à Paris,
06:07en France, à l'international, ou au contraire, on va aller vers celles qui ont une vraie connaissance
06:11d'un marché local par exemple ? Le marché local, je pense aussi que c'est un point qui est très
06:15important parce qu'on voit beaucoup de sociétés de gestion qui se sont créées, beaucoup de nouvelles
06:20SCPI. Acheter de l'immobilier, ça se fait de façon locale. Vous n'achetez pas de l'immobilier à
06:25l'étranger de la même manière que vous en achetez en France. Il faut vraiment avoir un bureau et si
06:32vous n'avez pas de bureau local avec des équipes locales, vous êtes sûr que vous allez être un
06:35peu le dindon de la farce. Donc c'est un élément et un critère à regarder. Quand on investit dans
06:40une SCPI pan-européenne, de s'assurer qu'il y a des bureaux pour la société de gestion parce que
06:45bureau dit une meilleure connaissance du marché, une expertise très forte parce qu'on voit certaines
06:52SCPI qui travaillent avec des partenaires locaux mais le partenaire local travaille avec plusieurs
06:56investisseurs. Donc c'est important d'avoir vraiment un alignement d'intérêts, faire en sorte que
07:00l'immobilier acheté, il est acheté dans l'intérêt des épargnants parce que c'est eux qui ont besoin
07:05de ces revenus-là. Vous avez déjà plus ou moins répondu à la question mais je vous la repose de
07:08manière un peu différente. Est-ce que dans une stratégie d'investissement SCPI, il faut
07:14diversifier au maximum, je ne sais pas, par exemple entre historiques et jeunes SCPI parce
07:18qu'effectivement vous nous avez dit que les SCPI historiques pouvaient bénéficier d'opportunités de
07:23marché. Est-ce que ça veut dire qu'il faut oublier les jeunes pour autant ou composer un portefeuille
07:27diversifié avec les deux pour faire face à tout contexte de marché ? Alors là on était là
07:32aujourd'hui pour démystifier le fait de se dire qu'il faut que les jeunes. Il faut un mix bien
07:36évidemment et c'est ce qui est génial avec la SCPI, c'est qu'on ne va pas se constituer un
07:39portefeuille d'une SCPI mais on va se constituer un portefeuille de plusieurs SCPI à plusieurs
07:44moments de marché et dans le marché actuel on voit quand même des jeunes SCPI qui sont très
07:50intéressantes et qui ont une dynamique très forte. Je vous ai sélectionné quelques idées,
07:55on a la SCPI Sophie Dynamique qui est de la société de gestion Sophie Zy. D'accord,
08:00déjà rappelons-le, une jeune SCPI peut être une jeune SCPI proposée par un groupe historique.
08:05Historique, oui bien sûr et qui a finalement cette expertise, cette sagesse du passé de
08:11savoir bien acheter de l'immobilier. Donc Sophie Dynamique qui est une SCPI qui a un objectif de
08:17taux de distribution 2024 de 8%. D'accord. Donc vous voyez que c'est quand même, on a des niveaux
08:21qu'on n'avait pas vus depuis très longtemps. On a une autre SCPI, la SCPI Comet. Alors Comet c'est
08:27la société de gestion Alderans. Ils ont une expertise en immobilière qui est très importante.
08:33Ils ont lancé un fonds qui s'appelle Activimo il y a cinq ans, qui est spécialisé dans logistique
08:37et là ils ont lancé une SCPI qui s'appelle Comet, 8% de taux de distribution en objectif. Et puis
08:42la dernière SCPI qu'on vous recommande c'est la SCPI Alta Conviction. Alors derrière Alta il y a
08:48le nom Altaria, donc Altaria on connaît tous les foncières cotées, monsieur Alain Taravella,
08:53avec une SCPI qui est je trouve intéressante parce qu'il y a un véritable savoir-faire. Cette
08:59foncière cotée a une spécificité de très bien connaître le commerce, de connaître également la
09:06promotion immobilière et il faut avoir une vision très long terme. Une SCPI qui a une vision long
09:11terme, elle va pouvoir améliorer son bâtiment, elle va pouvoir pourquoi pas faire de la construction
09:16résiduelle. Si on veut vraiment gagner de l'argent en immobilier, il faut avoir une
09:21vision extrêmement long terme, 25-30 ans et les SCPI sont dans cette démarche là. Donc je pense
09:26quand on est épargnant, se constituer à différents moments de marché son portefeuille, c'est plutôt
09:32une bonne idée et en ce moment le momentum est très favorable. Donc ne pas viser uniquement les
09:37jeunes SCPI mais les intégrer quand même dans sa stratégie, c'est de bon augure pour un investissement
09:42immobilier Jonathan Diver. Merci beaucoup, merci de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine. Je
09:45rappelle que vous êtes fondateur de meilleuresscpi.com et quand à nous on se retrouve tout de suite dans
09:48Enjeu Patrimoine.
09:52Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine sur un format que vous appréciez
09:59particulièrement, un match entre deux types d'investissement ou deux véhicules d'investissement
10:03en l'occurrence aujourd'hui. Nous allons comparer les contrats d'assurance vie par rapport au PEA
10:08lorsque l'on veut investir sur les marchés financiers. Pour cela nous avons le plaisir de
10:12recevoir deux experts du sujet sur le plateau de Smart Patrimoine. Jonathan Lévy nous accompagne
10:16tout d'abord. Bonjour Jonathan Lévy. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine,
10:20vous êtes président et cofondateur de bienprévoir.fr et à vos côtés Guillaume Jouvin. Bonjour Guillaume
10:24Jouvin. Bonjour Nicolas. Bienvenue à vous, vous êtes directeur de l'ingénierie patrimoniale chez
10:29Brede Banque Privée. Peut-être qu'on va commencer par vous Guillaume Jouvin. Déjà ce questionnement
10:34assurance vie PEA vous le voyez régulièrement. On oppose souvent le PEA au compte-titres. Est-ce que
10:39le choix entre assurance vie ou PEA c'est quelque chose que vous voyez régulièrement ? Oui, très
10:44souvent. Ce sont deux enveloppes extrêmement complémentaires et extrêmement populaires toutes
10:48les deux. D'accord. L'assurance vie 40-45% des ménages en ont. Le PEA c'est 5 millions de titulaires
10:56en France. D'accord. On est vraiment sur deux enveloppes très représentatives en tout cas des
11:03véhicules d'investissement des français. En termes de chiffre, très connu, l'assurance vie c'est 1900
11:09milliards d'actifs en euros en France. Le PEA 100 milliards donc c'est évidemment un petit peu moins
11:16sur le PEA. Bien sûr. Mais on le verra ensuite. Il y a des raisons et notamment un plafond au niveau
11:20des versements. Alors pourquoi ces enveloppes sont extrêmement prisées des français ? Tout
11:26simplement parce que sur l'assurance vie on peut y mettre tout type d'actifs. Des actions, des actifs
11:31sans risque, de l'immobilier pourquoi pas du private equity. Bien sûr. Et historiquement c'est
11:36quand même ce qui permet de canaliser l'épargne des ménages sur un support sans risque qui est le
11:40fonds euro qui alimente d'ailleurs les obligations d'état et qui permet d'avoir un rendement sans
11:47risque garanti et dont le rendement baisse petit à petit et qui représente encore aujourd'hui 55% de
11:53la collecte brute tous les ans. Les 45% restants allant vers des véhicules plus risqués, unités
11:59de compte, actions ou immobiliers notamment. Jonathan Lévy c'est vrai que l'assurance vie fait
12:04partie des premiers réflexes d'investissement des français aujourd'hui. C'est justement parce
12:09qu'on peut investir sur tout type d'actifs ou en tout cas une grande partie d'actifs ce qui
12:14vient expliquer que beaucoup de français, une majorité de français aujourd'hui ont un contrat
12:18d'assurance vie ? Oui on le présente souvent comme le couteau suisse de la gestion de patrimoine. Il
12:23permet de faire énormément de choses. Il répond à beaucoup de besoins, beaucoup de problématiques
12:28patrimoniales des clients et c'est pour ça qu'il est autant souscrit et au delà même des plafonds.
12:34C'est pour ça qu'il y a autant d'encours sur le contrat d'assurance vie. Il s'adresse à tout le
12:39monde en fonction de son profil. On a toujours la bonne réponse en assurance vie. Le PA lui il va
12:44être plus contraint, il va s'adresser à une population plus contrainte sur des gens qui
12:50veulent placer. Plus contrainte ça veut dire plus spécialisé ? Plus spécialisé ou sans être
12:54spécialisé qui accepte en fait une dose de risque puisque c'est un placement comme son nom l'indique,
12:57placement en actions. L'assurance vie peut être investi en actions sur la part d'unités de compte
13:02mais pas seulement. Vous avez parlé de fonds en euros qui est la part garantie en capital de la
13:07part de l'assureur. L'assurance vie s'adresse aussi à des gens extrêmement prudents qui veulent
13:12placer de l'argent pour le long terme, qui veulent transmettre un patrimoine. Donc quelle que soit la
13:17cause, qu'ils veulent préparer la retraite, ils peuvent le faire dans le PEA mais ils peuvent
13:20aussi compléter dans l'assurance vie. L'assurance vie peut être un outil de préparation à la
13:25retraite ? Un PEA aussi tout à fait. De ce point de vue là, l'objectif de préparation à la retraite
13:33convient en assurance vie ou en plan d'épargne en actions. Ce que je veux dire c'est que ces deux
13:38véhicules conviennent au-delà du PER qui est très populaire en ce moment. C'est la période et c'est
13:44normal mais il y a des plafonds aussi sur le plan d'épargne retraite de réduction d'impôts, de
13:50déductibilité des versements. Donc pour compléter sa retraite, on voit bien aujourd'hui l'importance
13:56de préparer sa retraite le plus tôt possible. Tout le monde en a conscience je pense aujourd'hui.
14:00Donc l'assurance vie en particulier permet de compléter son dispositif de préparation à la
14:06retraite notamment. Guillaume Jouvin, si on rentre dans ce que j'imagine être un des facteurs clés
14:12de choix ou en tout cas de sélection, la fiscalité. Les deux proposent une fiscalité avantageuse
14:17de manière différente mais on parle des huit ans de l'assurance vie, des cinq ans du PEA,
14:22est-ce que ça aide à faire un choix ? Est-ce que c'est toujours d'actualité ? Est-ce que c'est
14:26à prendre en compte dans une stratégie ? Oui c'est à prendre en compte évidemment. Les deux sont
14:31des enveloppes fiscales, c'est-à-dire qu'on met des actifs à l'intérieur et à l'intérieur de cette
14:37assurance vie, à l'intérieur du PEA, les actifs produisent des intérêts, des plus-values sont
14:42réinvestis et toutes les opérations faites à l'intérieur de l'assurance vie ou du PEA ne sont
14:47pas taxées, c'est-à-dire que tant que ça reste, pas de fiscalité. On est taxé uniquement lors du
14:54retrait, que ce soit sur l'assurance vie ou le PEA, avec une fiscalité avantageuse qui est
14:59dégressive dans le temps. Alors sur l'assurance vie, effectivement à huit ans, on a un avantage
15:03fiscal optimal mais dans le pire des cas, si on retire pendant les huit premières années,
15:08finalement on paie la fiscalité qui aurait été due sur un autre actif, 30% de flat tax. Sur le PEA,
15:13l'avantage fiscal est acquis au bout de cinq ans et là la fiscalité c'est uniquement les
15:19prélèvements sociaux, donc 17,2% aujourd'hui. Sur l'assurance vie, au-delà de huit ans, on a
15:24une fiscalité qui va entre 17 et 2 de CSG et 30% au maximal en fonction des montants versés et des
15:31rachats effectués. Donc ça c'est à avoir en tête, ça veut dire quoi ? Il faut commencer par une
15:35assurance vie parce que le temps fiscal est plus long avant d'avoir accès aux... Il faut commencer
15:40par les deux. On peut les ouvrir avec un montant très faible juste pour prendre date. Petite
15:46question peut-être d'actualité, Jonathan Lévy, alors je sais que vous n'avez sûrement pas la
15:51réponse mais parce que personne ne l'a à l'heure actuelle, est-ce qu'on peut imaginer en tant que
15:57professionnel de la gestion de patrimoine, et Guillaume Jouvin si vous avez des éléments n'hésitez
16:00pas à nous les communiquer également, que le traitement fiscal actuel de l'assurance vie ou
16:04du PEA puisse être remis en cause dans les mois ou années qui viennent ? Je souris en écoutant
16:09votre question, je savais très bien que vous voulez en venir. Je vous confirme de ne pas avoir
16:14la réponse à votre question mais merci de me la poser. On peut dire effectivement que tout est ouvert
16:20aujourd'hui, compte tenu de la situation budgétaire et le déficit et les milliards qu'on cherche
16:26actuellement. Bien sûr. L'assurance vie, le PEA peuvent être une option pour essayer de gagner
16:33quelques centaines de millions voire quelques milliards. Maintenant ce qui est sûr c'est qu'on
16:39se retrouve un peu dans la situation de 2012. Vous vous rappelez en 2012 quand François Hollande est
16:43venu au pouvoir, il voulait, ça faisait partie des 30 propositions qu'il avait faites, il voulait
16:49aligner la fiscalité du patrimoine sur la fiscalité du travail et pour tout le patrimoine y compris
16:55l'assurance vie. En 2012 on était en pleine crise des dettes souveraines de la zone euro, il était
17:00impossible de le faire, il ne l'a pas fait sur l'assurance vie parce que comme vous l'avez dit,
17:04l'assurance vie est en grande partie via le fonds euro placé dans des obligations d'Etat français,
17:10dans les fameuses OAT et ça remettrait en cause la stabilité de la dette française. Actuellement on
17:18n'est pas dans la situation de 2012 mais on est dans une situation qui n'est pas tout à fait sereine
17:21sur la dette française. On a eu l'occasion d'en parler une autre fois Nicolas. On le sait très
17:26bien aujourd'hui depuis notamment la dissolution et le résultat des législatives de l'instabilité
17:33politique. On se demande tous que quand le gouvernement de Michel Barnier va perdurer,
17:39donc la réponse à votre question est quand même très très compliquée dans cette instabilité
17:43politique. Le résultat des cours c'est que la dette française est sous pression, on n'est pas en
17:48crise mais enfin il y a une sérénité qui est vraiment très très relative. Ce qui viendrait
17:54sauver l'assurance vie quelque part parce que dans un contrat d'assurance vie on a un certain
17:59nombre d'épargnants qui détiennent un bout de la dette française c'est ça ? Voilà ça c'est
18:03effectivement mon propos, c'est de dire on prendra aucun risque qui pourrait déstabiliser encore un
18:09peu plus la dette française dans le contexte actuel. Guillaume Jouvin sur le sujet, est-ce que
18:15c'est des choses que vous suivez de près ? Est-ce que c'est des questions que les épargnants vous
18:19posent régulièrement en disant bah oui est-ce qu'il vaut mieux que je l'ouvre avant la fin de
18:22l'année on sait jamais de quoi demain sera fait ou est-ce que c'est des sujets qui sont un peu plus
18:27soulevés aujourd'hui qu'il y a quelques mois ? Ce sont toujours des sujets d'actualité à partir du
18:32moment où 40% de la population détient ses enveloppes, ce sont des enveloppes incontournables
18:36donc on se pose tous les mêmes questions. Je voulais faire un petit rappel historique quand
18:41même sur la fiscalité de l'assurance vie et du PEA et regarder les évolutions qu'on a eues au
18:45cours des vingt dernières années. Sur le PEA on n'en a pas eu, c'est extrêmement stable, aucun
18:50changement, la seule nouveauté en fait c'est le taux de CSG qui augmente petit à petit et donc là
18:57sans toucher à l'assurance vie, sans toucher au PEA, on augmente le taux des prélèvements sociaux 17
19:01d'aujourd'hui, ça a été 15, 5, 12 par le passé etc donc en fait voilà ce qui peut arriver, une
19:05augmentation des prélèvements sociaux est possible. Sur l'assurance vie, pareil au cours des vingt
19:10dernières années, j'ai juste eu une seule modification en 2017 avec l'arrivée du président
19:16Macron sur les contrats qui ont plus d'huit ans et sur lesquels ont été versés plus de 150 000 euros,
19:21la fiscalité est un peu moins avantageuse, on a eu cinq points d'augmentation d'impôt pour passer de
19:267,5 à 12,8. Donc finalement très peu de changements. Donc une certaine stabilité fiscale quand même sur
19:30ces deux types de passements. Une énorme stabilité, par contre on ne prend pas en compte l'inflation, sur l'assurance vie on avait un avantage fiscal
19:36successoral avec 152 000 euros d'exonération aujourd'hui, qui correspondait à un million de
19:41francs en 98 et donc un million de francs en 98 n'a jamais été revu. Donc on reste à
19:49152 500 aujourd'hui, donc le changement c'est qu'il n'y a pas de changement. Même quand il y a
19:53effectivement des périodes d'inflation un peu plus conséquentes, effectivement il n'y a pas de changement.
19:57On a eu de l'inflation effectivement au cours des vingt-cinq dernières années. Alors peut-être un mot
20:02quand même sur les caractéristiques de l'assurance vie et du PEA, Guillaume Jouvin vous aviez
20:05notamment mentionné que les versements sont plafonnés sur le PEA. Oui 150 000 euros de
20:10versement maximum, alors 150 000 euros par personne, donc monsieur et madame peuvent chacun avoir un
20:16PEA, donc là c'est pour le PEA on va dire général dans lequel on peut investir sur tout type d'actions
20:21européennes. D'accord, parce que le PEA sert avant tout à acheter des actions en direct sur les
20:26marchés financiers, c'est ça ? Alors oui tout à fait, dans le PEA c'est un plan épargne actions, donc
20:32dans actions on ne peut acheter déjà que des actions et ce ne sont que des actions européennes. L'idée
20:38de départ c'était de faire en sorte de financer l'économie française en faisant en sorte que les
20:43petits porteurs aillent acheter des actions françaises. D'accord. C'est élargi sur le plan européen pour des
20:48raisons assez évidentes, donc on ne peut mettre que des actions européennes sur le PEA coté ou non
20:53coté et pour les titres non cotés on peut en plus ouvrir un PEA PME qui est un deuxième PEA sur
21:00lequel on a des plafonds de versements différents, 75 000 euros, ce qui fait qu'au total on peut
21:05avoir un PEA normal, un PEA PME et aller jusqu'à 225 000 euros de versements sur ces enveloppes.
21:11Jonathan Lévy, si on parle stratégie, j'ai envie à fin 2024 d'aller sur les marchés financiers, d'aller
21:19acheter des actions françaises ou européennes, alors je n'ai pas encore fait mon choix de savoir
21:23si j'ai envie de les acheter en direct ou si j'ai envie de passer par des fonds gérés par des
21:26professionnels. Est-ce qu'il y a un véhicule d'investissement entre l'assurance vie, le PEA ou
21:32autre qu'il faut favoriser lorsqu'on débute et qu'on veut aller massivement ou en tout cas
21:37majoritairement sur les marchés financiers, les marchés actions ? Je dirais que compte tenu de
21:41votre âge, je vous suggérerais d'ouvrir plutôt un PEA pour cette poche d'investissement en actions
21:50françaises européennes, qui est probablement plus adaptée en fait que l'assurance vie. Si vous le
21:55faites au travers des fonds, vous pouvez le faire très très bien, très facilement en assurance vie
21:59mais par contre si vous voulez le faire en direct, c'est souvent possible en assurance vie mais
22:03c'est plus adapté dans un PEA, on ne l'a pas dit mais il y a deux types de PEA, il y a le PEA
22:08bancaire et le PEA assurance. Le PEA bancaire est comme un compte-titres, vous pouvez acheter des
22:12actions à tout moment de la journée, les vendre à tout moment, c'est plus liquide, le fonctionnement
22:17est plus simple qu'au sein d'un contrat d'assurance vie. Dernière question pour vous Jonathan Lévy,
22:22les ETF, on le vend en poupe, est-ce qu'on peut acheter, est-ce qu'on peut investir sur des ETF
22:27via un PEA ou un contrat d'assurance vie ? Oui, dans les deux cas, c'est pour ça que ça me fait
22:35dire que vous pouvez sortir un petit peu de la zone euro et de l'Union Européenne, plus exactement,
22:41via des ETF, il y a des produits qui permettent d'investir indirectement sur des actions américaines
22:49par exemple, le S&P 500, le Nasdaq, tout en restant au sein de l'enveloppe PEA. Vous pouvez
22:55investir en assurance vie sur toute classe d'actifs, sur des ETF, sur tous les actifs, toutes les zones
23:01géographiques, tous les secteurs que vous voulez, l'assurance vie de ce point de vue-là est beaucoup
23:05plus souple, beaucoup plus large, mais vous pouvez aussi investir sur d'autres classes d'actifs, les
23:09obligations, les produits structurés, l'immobilier, vous avez parlé de SCPI, il y a des fonds obligataires
23:16à échéance qui ont le vent en poupe en ce moment, tout ça est disponible au sein d'un contrat
23:21d'assurance vie et vous pouvez jouer sur ces différentes poches. Aujourd'hui, vous voulez
23:24investir en actions, mais si ensuite vous voulez diversifier et aller sur d'autres classes d'actifs,
23:28alors l'assurance vie est plus adaptée à cette situation-là. Merci beaucoup Jonathan Lévy,
23:33président et cofondateur de bienprévoir.fr, merci Guillaume Jouvin, directeur de l'ingénierie
23:37patrimoniale au sein de Bred, banque privée, merci beaucoup et quant à nous, on se retrouve tout de
23:40suite dans l'œil de l'expert. Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert et aujourd'hui
23:49nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Antoine Barbier. Bonjour Antoine
23:53Nicolas, vous êtes directeur de AEW Patrimoine et ensemble on va essayer de comprendre en quelques
23:57minutes quels sont les drivers actuels du marché immobilier et notamment où est-ce qu'on en est,
24:03est-ce qu'on commence à atterrir un petit peu sur ce marché de l'immobilier ou est-ce qu'on
24:06est sur une tendance encore de long terme, sachant qu'on voit toujours quand même un sujet
24:10valorisation en matière d'immobilier, certaines SCP continuent à revoir à la baisse leur prix de
24:16part ou en tout cas la valorisation de leurs actifs. On voit aussi le coût du crédit qui
24:20recule par rapport à il y a quelques mois. Quelle est votre analyse de la situation au global Antoine
24:26Barbier ? Écoutez dans un premier temps on peut parler de ce marché immobilier d'investissement
24:31en France. 5 milliards 9 investis donc sur le premier semestre 2024. C'est une baisse de plus
24:38de la moitié par rapport à la moyenne décennale mais on constate déjà que le bureau conserve la
24:44faveur des investissements puisque plus de 30% sont toujours consacrés au bureau. Alors même que
24:51le bureau a pas mal défrayé la chronique justement sur la baisse de valorisation qu'on a pu voir dans
24:56un certain nombre de zones géographiques. La décompression des taux qu'on a pu constater
24:59rendent le bureau un peu plus attractif mais pas uniquement sur ces bureaux qui ont
25:05fortement décoté. Un signe extrêmement intéressant qu'on constate actuellement sur le marché du
25:08bureau si on parle de bureau exclusivement c'est que la compétition revient sur les bureaux de
25:12très bonne qualité qui sont positionnés dans le quartier central des affaires. A titre d'exemple
25:17il y a eu il y a un mois une transaction sur un volume assez important d'un immeuble de bureaux
25:21haussemaniens avec 4,25 de taux d'investissement. C'est un taux qui est assez compressé on va dire
25:28et surtout il y avait 7 bideurs sur l'opération donc une compétition qui revient parce qu'on a
25:32les assureurs qui doivent investir, on a les institutionnels qui cherchent à investir mais
25:36également des étrangers qui attendaient que le prix des bureaux se positionne, se stabilise pour
25:41pouvoir revenir. Donc tous ceux qui avaient du cash globalement reviennent sur le marché si je
25:44comprends bien. Alors ça commence à revenir il faut peut-être pas être aussi emballé par ce
25:50moment mais en tout cas la compétition revient c'est plutôt un bon point. L'hôtellerie, le commerce
25:56notamment les retail parks, la logistique voient eux les volumes d'investissement de bonne qualité
26:05on va dire avec un milliard 5 pour l'hôtellerie, un milliard 5 pour la logistique, un peu moins
26:11pour le commerce. S'agissant des valeurs maintenant nous avons réalisé chez Adoulet
26:15patrimoine des expertises de l'intégralité de nos patrimoines des SCPI au 30 juin par des experts
26:22indépendants c'est important on s'y est engagé dès 2023 à faire des expertises biannuelles et on a
26:28plutôt des bonnes surprises. Alors certes le bureau n'a pas fini de décompresser et on voit encore des
26:31valeurs à la baisse par contre pour les différents actifs que j'évoquais
26:36avant on a une stabilisation on va dire un atterrissage globalement voire des bonnes
26:41nouvelles puisqu'on constate des appréciations d'actifs. Je prends des exemples de retail
26:45park on a pu investir en France ou à l'étranger notamment en Espagne dont les valeurs
26:50s'apprécient. La santé également alors même s'il y a peu d'investisseurs aujourd'hui sur la santé
26:55on voit également dans les expertises un atterrissage voire une stabilisation. La santé
27:00qui avait moins décoté que le reste voire très peu décoté sur les derniers mois qui finalement
27:05recommence à s'apprécier c'est ça ? Effectivement on a cette bonne surprise sur notre SCPI de santé
27:10de voir donc effectivement des actifs qui commencent à progresser. Est-ce qu'on en est en
27:14phase d'atterrissage à l'heure actuelle ou est-ce qu'on est dans une mouvance encore de long terme
27:19qui va durer plusieurs mois voire plusieurs années ? Excepté le bureau comme j'évoquais à l'instant
27:24on est plutôt dans une phase d'atterrissage. On constate que et on comprend que le gros des
27:31corrections est passé. On a eu déjà deux annonces de la BCE qui sont venues corriger les
27:40taux pour 0,50. Christine Lagarde la semaine dernière annonçait qu'elle envisage de faire
27:45également deux nouvelles baisses d'ici la fin de l'année. Tout ça ce sont quand même des nouvelles
27:50qui devraient faire revenir les épargnants sur les SCPI et faire revenir les investisseurs sur
27:56l'immobilier donc redonner on va dire la valeur qu'on connaît à l'immobilier. Merci beaucoup
28:02Antoine Barbier de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine et notamment dans l'œil de
28:05l'expert. Je vous rappelle que vous êtes directeur de AEW Patrimoine. Merci beaucoup. Et quant à nous
28:09on se retrouve très vite sur Bsmart.