Mardi 26 septembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Cédric Pavao (Avocat fiscaliste spécialisé innovation dont Web 3, Cabinet Parhélie) , Victor Piriou (Responsable des Relations Investisseurs, Axipit REP) , Jonathan Dhiver (Fondateur, MeilleureSCPI.com) et Marc Fabayre (Associé, LGF Patrimoine)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12 dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15 avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:20 émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart, sur bsmart.fr, sur les réseaux
00:23 sociaux de Bsmart mais vous pouvez également nous écouter en podcast sur toutes les plateformes
00:28 de podcast et au sommaire de cette édition nous commencerons tout d'abord avec l'écho
00:32 des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies, aux cryptoactifs de Smart Patrimoine et en
00:36 l'occurrence nous reviendrons sur la directive DAC 8, cette directive qui impose aux prestataires
00:42 donc en service numérique de transmettre les informations fiscales des personnes qui
00:49 les accompagnent notamment dans le cadre d'échanges sur l'année qui s'est écoulée, nous reviendrons
00:54 dessus dans un instant avec Cédric Pavao, avocat fiscaliste spécialisé innovation
00:58 dont Web3 mais aussi fondateur du cabinet Parelli.
01:02 Nous enchaînerons ensuite avec enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine consacré encore une fois
01:07 de plus au sujet des SCPI dans un contexte qui pose question aujourd'hui pour un certain
01:11 nombre d'épargnants ou d'investisseurs, nous nous demanderons comment une nouvelle
01:15 SCPI peut s'intégrer dans le contexte actuel et si du côté investisseurs ou épargnants
01:21 c'est une bonne idée de faire confiance à une nouvelle SCPI, une question que nous
01:24 poserons à Victor Piriou responsable des relations investisseurs chez Axipit mais aussi
01:29 à Jonathan Diver fondateur de meilleurescpi.com.
01:31 Et puis enfin dans la troisième partie de Smart Patrimoine dans l'œil du CGP nous
01:37 reviendrons sur la construction d'une allocation d'actifs idéale pour la rentrée, peut-être
01:46 certains arbitrages à faire d'ici la fin de l'année, autant de sujets que nous traiterons
01:49 avec Marc Faber associé chez LGF Patrimoine, on se retrouve tout de suite sur le plateau
01:53 de Smart Patrimoine.
01:54 Et c'est parti pour l'écho des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies,
02:01 aux cryptoactifs de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous allons décrypter ensemble
02:05 cette directive DAC 8, cette directive qui s'impose donc aux PSAN en France mais au
02:11 CASP au niveau européen et qui leur impose notamment de transmettre à l'administration
02:15 fiscale les échanges qu'il y a pu avoir en cryptomonnaie des souscripteurs de ces
02:22 services donc en actifs numériques.
02:24 Pour en parler, pour décrypter tout cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau
02:27 de Smart Patrimoine Cédric Pavao.
02:28 Bonjour Cédric Pavao.
02:29 Bonjour Nicolas.
02:30 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes avocat fiscaliste spécialisé
02:34 innovation dont Web3 et notamment fondateur du cabinet Pareli.
02:38 Alors sur ce plateau on a beaucoup décrypté donc la réforme MICA qui s'adresse à tous
02:44 les acteurs donc en matière de cryptoactifs au niveau européen.
02:48 Dans cette réforme il y a également un volet fiscal donc cette fameuse DAC 8 qui pose
02:53 question ou inquiète un peu comme toujours quand on revient sur des règles fiscales
02:56 ou quand on impose de nouvelles règles fiscales donc qui en tout cas pose question au niveau
02:59 des PSAN et inquiète peut-être aussi certains épargnants qui auraient un certain nombre
03:03 d'avoirs en cryptomonnaie.
03:05 Est-ce qu'on peut rappeler rapidement ce que va imposer cette directive DAC 8 aux PSAN
03:11 mais aussi du coup aux épargnants ?
03:12 Oui alors DAC 8 c'est la huitième révision de la directive européenne relative à la
03:18 coopération administrative en matière fiscale donc son objectif c'est d'adapter ce cadre
03:24 aux activités émergentes notamment les actifs numériques mais également la monnaie électronique
03:29 et donc en fait elle contient deux volets.
03:31 Le premier volet c'est une obligation de déclaration qui va s'appliquer à tous les
03:35 prestataires de services sur actifs numériques s'agissant de transactions qui concernent
03:40 des ressortissants de l'Union Européenne.
03:42 Et il faut préciser que ça va concerner donc ce qui relève habituellement du règlement
03:48 de MICA mais pour les acteurs qui ne sont pas réglementés ils vont également avoir
03:52 une obligation de transmettre également toutes les informations dès lors qu'ils vont avoir
03:57 comme utilisateurs des ressortissants de l'Union Européenne.
03:59 Donc quels que soient les acteurs finalement qui proposent des services sur actifs numériques
04:04 qu'ils soient basés en Europe ou hors Union Européenne ils devront transmettre les informations
04:10 à l'administration fiscale.
04:11 Exactement quand on est situé en Europe on va devoir communiquer ça à l'administration,
04:15 à l'état membre dans lequel on est établi.
04:17 Pour les prestataires qui ne sont pas situés en Europe ils vont devoir désigner un état
04:22 membre auprès duquel ils vont reporter ces informations.
04:24 D'accord.
04:25 Donc la déclaration elle, elle prend la forme d'une obligation au 31 janvier d'une année
04:30 pour toutes les transactions de l'année passée.
04:32 Ça va concerner tous les échanges d'actifs numériques, toutes les conversions, ce qu'on
04:36 appelle conversion c'est les ventes contre des euros.
04:38 Bien sûr.
04:39 Et également les transferts d'actifs numériques c'est-à-dire les dépôts et les retraits
04:42 qu'il peut y avoir sur la plateforme.
04:44 Ça c'est le premier volet.
04:46 Le deuxième volet qui n'est pas des moindres c'est qu'une fois que l'administration fiscale
04:50 du pays concerné reçoit ces éléments il va y avoir un échange automatique d'informations
04:56 entre les administrations c'est-à-dire que la France à terme devrait avoir accès à
05:00 toutes les informations relatives à des contribuables français.
05:02 Donc en gros l'administration fiscale au niveau européen veut savoir concrètement
05:07 ce qu'il y a sur des comptes en crypto-monnaie au sein de l'Union européenne, elle veut
05:11 recenser quelque part un peu ce qui se passe dans cet univers parallèle où il est peut-être
05:15 plus difficile d'avoir des informations aujourd'hui.
05:16 Exactement.
05:17 Alors ces obligations elles portent évidemment sur des acteurs centralisés.
05:21 D'accord.
05:22 Essentiellement ce qui sont visés ce sont les plateformes centralisées.
05:25 L'objectif évidemment c'est la lutte contre la fraude fiscale.
05:29 Bien entendu une bonne partie de l'activité opaque elle se fait hors acteurs centralisés
05:35 mais c'est vrai qu'on voit en quoi cette initiative est efficace puisqu'en ciblant
05:39 les acteurs centralisés en fait on cible les principaux points de contact, les interfaces
05:44 entre le secteur bancaire et la blockchain.
05:47 Et donc l'idée c'est de pouvoir remonter toutes ces informations au moment de leur
05:52 interface avec le secteur bancaire.
05:54 Qu'est-ce que ça change justement pour ces fameux PSAN, ces prestataires de services
05:58 en actifs numériques, ça veut dire qu'ils vont devoir intégrer finalement cette activité
06:02 de reporting qui était jusqu'alors faite selon le bon vouloir des PSAN en question ?
06:07 Voilà alors initialement ils avaient quand même l'obligation en cas de demande de l'administration
06:11 fiscale de leur pays de communiquer ces éléments.
06:13 Maintenant c'est la systématisation qui est en jeu et effectivement pour ces acteurs-là
06:20 ça met à leur charge une charge administrative supplémentaire considérable qui peut être
06:26 un véritable frein pour l'accès au marché.
06:28 C'est-à-dire qu'on calque des obligations qui relèvent de la finance traditionnelle,
06:33 on les calque sur ce secteur qui est encore très jeune et qui n'est pas aussi structuré.
06:36 C'est vrai que les gros acteurs n'auront pas de mal à s'y conformer, il faudra quand
06:40 même mettre en place un système de remontée d'informations et de déclarations qui peut
06:44 être assez lourd.
06:45 D'ailleurs ça risque d'être un défi également pour les administrations fiscales
06:49 qui vont devoir recevoir et transférer et traiter des millions de transactions, des
06:54 millions de transactions mais pour des acteurs effectivement cette directive elle va apporter
06:59 une certaine confiance dans le marché des actifs numériques mais pour les acteurs qui
07:06 vont devoir le mettre en place ça risque d'être assez lourd donc là-dessus on va
07:10 être assez vigilant à la transposition de la directive puisque peut-être pour faire
07:13 un petit point sur le calendrier, en fait la directive d'ACCUIT a été approuvée,
07:20 la résolution en tout cas a été approuvée par le Parlement européen avec une très
07:23 large majorité.
07:24 La prochaine étape s'agissant d'une procédure consultative c'est l'approbation par le
07:28 Conseil de l'Europe pour une entrée en vigueur 20 jours après la publication au journal
07:33 officiel mais c'est surtout l'entrée en application qui va nous importer et elle
07:37 est prévue pour les informations à compter du 1er janvier 2026 donc avec des déclarations
07:41 qui vont arriver en 2027 et les Etats devront donc transposer dans ce délai la directive.
07:47 Donc les Etats devront transposer la directive et les PSAN ou CASP, alors PSAN c'est au
07:51 niveau français, CASP c'est au niveau européen, devront se préparer finalement à faire ce
07:56 travail de reporting vis-à-vis de l'administration fiscale.
07:58 Exactement.
07:59 Et alors pour les épargnants qu'est-ce que ça change parce qu'en France notamment
08:02 quand on détient des cryptos actifs en cryptoactifs justement on a une exonération fiscale,
08:08 est-ce que ça va changer quelque chose pour ces épargnants ?
08:10 Alors en France le régime fiscal ne va pas changer.
08:13 Ce qui est important de noter c'est que pour les contribuables français il y a deux types
08:18 d'obligations, la première c'est la déclaration des plus-values en cas de cession d'actifs
08:22 numériques donc là effectivement la spécificité française c'est qu'il n'y a pas d'imposition
08:26 lors d'échanges crypto-crypto, l'imposition intervient lorsqu'on va céder contre des
08:30 euros ou qu'on va acheter des biens ou des services avec des cryptos.
08:33 Pour autant il faut déclarer ses plus-values, maintenant l'administration va avoir directement
08:38 les informations qui vont arriver dans ces systèmes, elle pourra donc pré-remplir
08:43 ou en tout cas avoir les informations sur des données telles que les cessions.
08:47 Donc les contribuables auront évidemment tout intérêt à déclarer ces transactions.
08:51 La deuxième catégorie d'obligation c'est la déclaration des plateformes d'actifs numériques
08:56 étrangères.
08:57 Un contribuable français doit déclarer les comptes d'actifs numériques qu'il détient
09:01 sur des plateformes.
09:02 Pour ceux qui ne l'ont pas fait il faut donc anticiper qu'à compter de 2026 l'administration
09:07 aura ces informations et donc ils sont invités à régulariser la situation en prévision
09:14 de ces transactions.
09:15 Deux êtres en train en vigueur.
09:16 Et quand on ira déclarer ses revenus à partir de 2027 sur la base des revenus de 2026, on
09:22 aura comme aujourd'hui les plus-values pour ces sessions d'action ou autre, ça apparaîtra
09:25 peut-être directement sur notre déclaration de revenus ou en tout cas sera pré-rempli.
09:29 Peut-être, ça va dépendre aussi des conditions de transaction et aussi des moyens que l'administration
09:34 va mettre en oeuvre pour justement traiter toutes ces données.
09:36 Il faut savoir que le régime fiscal des actifs numériques il est très particulier en France
09:41 et donc à partir de seulement les sessions, on ne peut pas vraiment recalculer la plus-value
09:45 donc les contribuables vont devoir quand même procéder à ce calcul qui peut s'avérer
09:49 parfois un peu complexe.
09:50 Mais ce qui va importer c'est qu'effectivement l'administration aura les informations sur
09:54 les sessions et c'est vrai qu'à partir de là c'est surtout ça qui va l'intéresser,
09:59 ce sera au contribuable de prouver que sa plus-value était inférieure parce que par
10:02 exemple il a acheté ses actifs numériques pour une valeur moindre mais ça ce sera à
10:06 lui de prouver ça.
10:08 Merci beaucoup Cédric Pavao d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine donc nous
10:11 détailler un petit peu l'impact de cette directive d'ACCUIT pour les PSAN mais aussi
10:16 pour les épargnants.
10:17 Je rappelle que vous êtes avocat fiscaliste spécialisé innovation dont Web3 mais aussi
10:21 fondateur du cabinet.
10:23 Parelli, merci beaucoup.
10:24 Merci.
10:25 Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:26 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, le contexte en matière de fonds
10:35 immobiliers où de SCPI n'a pas échappé aux épargnants depuis quelques mois.
10:39 Nous avons choisi de nous poser la question aujourd'hui de savoir comment une nouvelle
10:43 SCPI peut s'intégrer dans ce contexte d'investissement.
10:47 Pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Victor
10:51 Piriot.
10:52 Bonjour Victor Piriot.
10:53 Bonjour.
10:54 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:55 Vous êtes responsable des relations aux investisseurs chez ACCIPIT donc REP pour Real Estate
10:59 Smart.
11:00 Je vais y arriver d'ici la fin de l'émission.
11:01 Bienvenue Victor Piriot.
11:02 Et de l'autre côté nous avons le plaisir d'accueillir également Jonathan Diver.
11:05 Bonjour Jonathan Diver, fondateur de MeilleuresSCPI.com.
11:08 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
11:10 Merci.
11:11 Bonjour Nicolas.
11:12 Une question pour tous les deux.
11:13 On va peut-être commencer avec vous Jonathan Diver.
11:14 C'est vrai que le sujet par exemple de valorisation des actifs pour un certain nombre d'SCPI
11:20 concerne des SCPI qui sont en cours ou en place depuis un certain nombre d'années déjà.
11:25 Un sujet qui a fait couler beaucoup d'encre ces derniers mois.
11:28 On a vu également des sujets de liquidité qui pareil concernent des SCPI qui existent
11:31 depuis un certain nombre d'années.
11:32 On a voulu se poser la question de savoir s'il était favorable dans le contexte actuel
11:38 de lancer ou non de nouvelles SCPI ou en tant qu'épargnant d'aller investir vers des
11:43 nouveaux fonds d'investissement immobilier.
11:45 C'est vrai, on a un marché qui a beaucoup bougé.
11:49 La hausse des taux qui est très violente.
11:52 On n'a pas connu une hausse des taux aussi rapide depuis presque 40 ans.
11:56 Mécaniquement, quand vous êtes sur un produit de rendement, il y a un ajustement.
12:02 Il y a plusieurs marchés de la SCPI.
12:06 Il y a des SCPI qui ont baissé leur prix de part parce qu'ils avaient pu acheter des
12:11 actifs dans des conditions qui n'étaient pas forcément très favorables.
12:14 Des collectes significatives.
12:16 Là où d'autres gérants, et c'est important de savoir quand même que c'est la majorité,
12:21 ont été dans un travail de TaylorMade vraiment sur mesure d'acheter de l'immobilier, de
12:28 le mutualiser, d'avoir beaucoup de lignes, beaucoup d'actifs dans plein de secteurs.
12:31 Et aujourd'hui, on a à peu près 70% du marché qui résiste en termes de valeur.
12:36 Et dans ce contexte finalement de hausse de taux, on entend beaucoup parler de ces coûts
12:43 de crédit qui valent cher.
12:44 Les SCPI, ce sont des equity players.
12:46 Ça veut dire qu'elles sont capables d'acheter cash sans conditions suspensives de financement.
12:49 Donc si on devait un peu le dire de façon imagée, c'est un peu, j'allais dire, quelqu'un
12:55 qui va faire un bras de fer qui est très très fort au niveau de son bras face à quelqu'un
12:58 qui a un bras qui n'est pas très entraîné, en fait le gérant va pouvoir gagner.
13:04 Et aujourd'hui, quelque part dans ce contexte-là…
13:08 Le gérant c'est celui qui a le bras fort ou le bras faible ?
13:10 Aujourd'hui c'est celui qui collecte et c'est celui qui a le bras fort.
13:14 Il a le bras très très fort.
13:16 Parce qu'il n'a pas besoin de passer par un emprunt pour réaliser ses acquisitions,
13:20 donc mécaniquement il n'a pas le coût du crédit supplémentaire à supporter, c'est
13:23 ça ?
13:24 Mais ça ce n'est pas le cas pour toutes les SCPI ?
13:26 Alors si c'est le cas pour toutes les SCPI, à la condition qu'elles collectent.
13:30 Parce que les SCPI sont des fonds immobiliers qui sont finalement très peu endettés, moins
13:34 de 20%.
13:35 Là où vous regardez une foncière cotée, vous regardez d'autres investisseurs institutionnels,
13:39 dans leur business plan c'est des gens qui font appel à la dette.
13:43 Sauf que quand vous avez une hausse de 300 points de base sur le coût du crédit, ceux
13:48 qui se sont positionnés il y a quelques temps avec des taux variables etc., en fait leur
13:53 business plan ne tient plus et ils sont dans des situations où ils vont devoir rentrer.
13:57 Pour résumer, pour être sûr de bien comprendre avant de poser la même question à Victor
14:01 Pirieau, donc effectivement on a quand même vu des valorisations en matière d'immobilier
14:07 de manière générale, que ce soit en France ou ailleurs, baissées quand on parle d'actifs
14:11 immobiliers.
14:12 Je l'attends, oui.
14:13 Ça a eu un impact mécaniquement sur les fonds d'investissement immobilier, mais il
14:18 ne faut pas regarder les SCPI comme une seule et même classe d'actifs, mais regarder
14:22 les disparités qui peuvent exister et même les différents styles de gestion qui peuvent
14:25 exister au sein des SCPI, c'est ça ?
14:27 Exactement, c'est que vous avez principalement des SCPI dites bancaires qui ont collecté
14:31 massivement parce que vous allez voir votre banquier vous prêter de l'argent pour
14:35 investir à crédit etc. qui ont souffert de façon…
14:39 Donc c'est celles-là qui souffrent aujourd'hui ?
14:40 C'est celles-là qui souffrent parce que…
14:41 Mais donc on pourrait se dire que c'est les nouvelles, c'est celles qui ont besoin
14:43 de prendre du crédit pour acheter et qui n'ont pas encore collecté suffisamment.
14:47 Non, non, c'est dans le monde d'avant, elles ont beaucoup collecté etc. et elles
14:50 avaient des performances qui en plus en moyenne étaient inférieures au reste du marché.
14:54 Et puis après vous avez des gérants qui ont collecté de façon mesurée pendant les
14:58 10 dernières années, qui ont su finalement investir et ne pas rendre toxique leur portefeuille.
15:03 Parce qu'en fait c'est ça ce qui s'est passé pour ces gérants qui ont baissé,
15:05 c'est qu'ils avaient une partie de leur portefeuille qui était toxique.
15:08 Pour d'autres, en fait on est très mutualisé, on maintient les valeurs et aujourd'hui
15:12 70% du marché confirme ces valeurs et surtout c'est que, j'allais dire, pour les fonds
15:22 qui vont collecter, le meilleur est devant nous en fait.
15:24 C'est très contre-intuitif de se dire ça mais en fait dans un moment où le taux de
15:28 crédit vaut cher, ben en fait vous n'avez plus d'investisseurs.
15:31 Les investisseurs qui investissent à crédit, ils ne sont plus là.
15:35 Ceux qui investissent cash, et ben là ils vont pouvoir faire des bonnes affaires.
15:37 Victor Piriou, c'est le moment de faire des bonnes affaires en matière d'acquisition
15:40 immobilière.
15:41 Je pense que Jean-Baptiste Jonathan a dit beaucoup de choses.
15:42 C'est vrai qu'une nouvelle S&P aujourd'hui a le pouvoir à la fois de négocier de manière
15:47 très pragmatique sur le marché et la deuxième chose c'est qu'on n'a pas de stock donc
15:51 on n'a pas finalement empilé des achats trop chers et on va pouvoir sortir à terme
15:55 une rentabilité bien plus élevée.
15:57 Mais on voit aujourd'hui des baisses de prix par exemple sur des actifs immobiliers
16:00 qu'on aurait acheté plus cher il y a un an, qu'on achète moins cher aujourd'hui
16:02 puisque les valorisations auraient commencé à chuter sur certains actifs immobiliers.
16:07 Alors on le voit et c'est pour ça qu'il faut avoir une diversification assez large
16:11 aussi bien d'un point de vue géographique que sectoriel pour justement aller capter
16:16 ces cycles de marché que ça soit d'un point de vue européen on va dire ou sur les zones
16:20 géographiques ne serait-ce que françaises et puis sur des thématiques telles que le
16:24 bureau, tel que le résidentiel, on achète même des auberges de jeunesse pour tout vous
16:31 dire.
16:32 Donc vraiment il faut savoir se réinventer et aller essayer des opportunités en fonction
16:35 de ce qui est proposé.
16:37 Le bureau par exemple c'est un vrai questionnement.
16:39 C'est vrai que je pose la question générale sur les SCPI parce qu'on a l'impression
16:42 que pendant des années ça a été considéré comme un investissement sûr par un certain
16:45 nombre d'épargnants et qui ne regardaient pas forcément quels étaient les SCPI dans
16:48 lesquels ils investissaient et qui la voient sur tous les journaux SCPI crise de liquidité
16:53 ou SCPI un sujet autour des valorisations et qui mettent peut-être tout le monde dans
16:57 le même sac.
16:58 Donc c'est là où je pose la question pour les bureaux spécifiquement.
17:00 Il y a pas mal de questionnements sur l'usage des bureaux, sur la valorisation des bureaux.
17:03 Est-ce qu'on se dit que c'est le moment des bonnes affaires ou au contraire est-ce
17:06 qu'on se dit qu'on va difficilement remonter la pente sur un certain nombre d'actifs
17:10 de bureaux par exemple qui ne seraient pas les mieux placés du marché ?
17:12 Alors déjà attention à toutes les nouvelles qu'il y a autour de l'immobilier parce
17:16 que psychologiquement c'est négatif alors que finalement il y a des bonnes choses qui
17:21 continuent à être disponibles et les bureaux c'est comme partout.
17:25 Si vous avez des bureaux de très grande qualité dans Paris, là-dessus vous n'avez pas de
17:29 baisse de valeur.
17:30 Si vous avez des bureaux dans la seconde couronne avec le télétravail, avec la baisse
17:34 des prix par exemple à la Défense, et bien finalement les boîtes qui étaient à l'extérieur
17:38 vont se rapprocher et donc mécaniquement vont délaisser les bureaux en deuxième couronne.
17:42 Donc il faut faire attention là où est-ce qu'on achète, aux usages et puis il faut
17:46 aussi savoir les adapter à la demande actuelle des locataires et des futurs locataires.
17:51 On a un marché, alors moi j'aime bien dire de façon provocante l'immobilier de bureau
17:57 est mort et par contre on a un immobilier d'entreprise de service.
18:00 Ce qu'il faut vraiment comprendre c'est que les gérants…
18:02 On ne loue plus des bureaux aujourd'hui c'est ça ?
18:03 On loue un service en fait, il faut faire en sorte que l'entreprise elle arrive, elle
18:07 va avoir un espace de salle de réunion au pied de l'immeuble, un local vélo, tout
18:14 ce qui va faire en sorte que quelque part, comme quand vous allez dans un hôtel qui
18:17 est agréable, vous ayez du service.
18:19 Et ça les gérants l'ont très bien compris.
18:21 Moi je pense qu'il faut être vraiment très très très vigilant sur le fait de mettre
18:26 toutes les S&P dans le même sac.
18:28 Bien sûr.
18:29 Ce n'est pas du tout le cas.
18:30 Il y a des gérants qui vont saisir des opportunités, ça va être remarquable.
18:34 Et moi j'aime bien prendre l'exemple d'une S&P qui existe depuis de nombreuses années
18:39 qui est immorante.
18:40 Immorante, ils se sont lancés en 1988, trois ans avant la crise violente qu'il y a eu
18:46 de l'immobilier.
18:47 Est-ce qu'ils ont baissé la valeur de leur part ? Pas un instant.
18:50 Donc dans un marché qui est difficile, c'est là qu'on va avoir les bons gérants.
18:55 Et il va y avoir des bonnes affaires à faire.
18:58 Et c'est très compliqué de l'expliquer aux épargnants, mais cash is king.
19:03 Oui, mais alors justement en matière de pédagogie aux épargnants, Victor Piriou, pour faire
19:07 des bonnes affaires, il faut avoir du cash, pour avoir du cash, il faut collecter.
19:09 Donc il faut qu'il y ait quand même une confiance qui subsiste de la part des épargnants
19:13 dans les S&P.
19:14 Comment est-ce qu'on explique effectivement ce contexte aux épargnants ? Comment est-ce
19:17 qu'on rassure en disant on lance une nouvelle S&P par exemple ? Faites-nous confiance,
19:23 le moment reste opportun pour l'investissement S&P ?
19:25 Alors la première chose c'est l'expérience des gérants.
19:28 Donc nous, il y a Axipi, très l'Asset Partner, qui est rattaché à un groupe qui s'appelle
19:31 Aquila, Asset Management.
19:33 Et notre métier c'est de faire de l'Asset Management pur et dur.
19:37 Et donc en fait, comme vous avez expliqué ça, il y a plusieurs manières de gérer
19:40 une S&P.
19:41 Et nous, la manière qu'on a choisie, c'est finalement de la travailler au jour le jour.
19:44 C'est-à-dire ne pas acheter le meilleur actif au meilleur endroit avec le meilleur
19:47 locataire et de tirer le bail jusqu'à son terme.
19:51 Et à la fin de se retrouver avec un actif un peu désuet.
19:54 Donc pas le meilleur actif au meilleur endroit avec le meilleur locataire, ça c'est pas
19:56 la bonne stratégie.
19:57 Intuitivement, moi je me serais dit que c'était plutôt la bonne stratégie.
19:59 Ça ne suffit pas.
20:00 Jonathan l'a dit, il faut adapter aujourd'hui les actifs au besoin.
20:04 Et en fait, il faut avoir une gestion extrêmement dynamique pour continuer à créer de la
20:08 valeur parce que vous avez évidemment la distribution mais vous avez aussi à terme
20:11 la revalorisation du prix de la part.
20:13 Donc pas à un instant T mais accepter que ça fluctue dans le temps.
20:15 Exactement.
20:16 Et puis il y a une chose aujourd'hui qu'il faut comprendre, c'est que le versement
20:19 programmé mensualisé, trimestriel ou annuel a une force parce que vous allez cumuler les
20:25 intérêts et vous allez aussi pouvoir lisser le prix d'entrée.
20:29 Et ça les épargnants le comprennent aujourd'hui ?
20:31 Tout à fait.
20:32 J'ai l'impression en tout cas.
20:33 Chez meilleur SCPI.com ?
20:34 Bah oui, nous on a des épargnants qui ont des questions mais ça fait 12 ans que meilleur
20:41 SCPI.com existe.
20:42 Ça fait 12 ans qu'on accompagne nos épargnants sur des portefeuilles de SCPI.
20:46 Et finalement quand vous construisez votre portefeuille, quand il y a des nouvelles opportunités
20:50 qui arrivent, quand il y a des nouveaux fonds tels que la SCPI EPK, c'est bien, ça vous
20:55 permet de consolider encore un peu plus votre portefeuille.
20:57 Le moment est particulièrement intéressant mais il y a un élément qui me paraît vraiment
21:06 vraiment important.
21:07 Dans l'univers de l'épargne, qu'est-ce qui vous apporte autant de transparence que
21:12 les SCPI ?
21:13 Aujourd'hui, il n'y a pas de… je veux dire, alors si, les actions, ce qui est coté.
21:16 Mais c'est volatil.
21:18 C'est volatil.
21:19 Votre fonds euro, vous ne savez pas ce qui se passe dedans.
21:20 Votre livret A, vous ne savez pas quelle opération de bailleur social il finance,
21:27 etc.
21:28 Et on fait un zoom sur les SCPI mais si on faisait un zoom sur le fonds euro, si on faisait
21:32 un zoom sur le livret A, et bien là je peux vous assurer qu'il y aurait de la décollette
21:36 de façon massive.
21:37 L'épargnant suspicieux vous dirait il faut que l'AMF s'intéresse au sujet pour que
21:40 les valorisations soient remises au goût du jour.
21:42 Il me semble-t-il, sur les SCPI, il y a eu beaucoup de choses qui ont été rejeues.
21:47 Oui, bien sûr.
21:48 Là, il y a eu des campagnes d'expertise, il y a eu… voilà.
21:51 Mais le fonds euro, il y a 80% d'obligataires.
21:53 Entre le 31 décembre 2021 et le 31 décembre 2022, le marché obligataire, il n'a pas
21:58 fait plus de 10%.
21:59 Il a plutôt été dans un -20, -25.
22:02 Donc, vous imaginez que la valeur, quelque part, des obligations chez les assurants de
22:06 vie du fonds euro, elle n'est pas ce qu'on pense.
22:09 Victor Pérusse, on a parlé du bureau.
22:11 Au-delà du bureau, on sait que, par exemple, sur ce plateau, on entendait beaucoup parler
22:14 de logistique pendant plusieurs mois, voire plusieurs années maintenant.
22:17 C'était l'investissement phare en SCPI.
22:20 Est-ce que c'est toujours une thématique ? Est-ce qu'il y a des thématiques qui
22:22 ressortent aujourd'hui particulièrement dans le contexte de Hausse des Taux ?
22:25 Alors, je vais avoir une réponse qui va être assez large.
22:27 Oui.
22:28 Tout ?
22:29 Oui.
22:30 En fait, c'est tout.
22:31 C'est que la logistique est toujours au goût du jour.
22:32 Ça dépend, encore une fois, où est-ce que vous l'achetez.
22:34 Si vous l'achetez en France, si vous l'achetez en Espagne, si vous l'achetez en Allemagne,
22:38 ça dépend quand.
22:39 Et puis, ça dépend de la manière dont vous le travaillez, vous l'adaptez.
22:41 Nous, on ne s'interdait rien chez UPK et on pense qu'en fonction des opportunités
22:46 et du pipeline qu'on a, on va se positionner, on va avoir ce pouvoir de négociation qui
22:50 est drastique aujourd'hui et on va essayer de sortir un rendement supérieur à la moyenne
22:56 avec toutes les opportunités qu'on a.
22:57 Jonathan Diver, très, très rapidement, il nous reste quelques secondes.
22:59 On a beaucoup parlé des nouvelles SCPI.
23:01 Que pensez-vous des nouveaux gestionnaires de SCPI qui peuvent se lancer sur le marché ?
23:05 Là, pour le coup, c'est plus compliqué ou ça reste aussi parfois les pures players
23:09 des SCPI ?
23:10 Est-ce qu'il peut y avoir des opportunités également ?
23:11 Pour les nouvelles sociétés de gestion, je pense que je n'en vois pas trop encore
23:17 arriver dans les prochains mois.
23:19 Je pense qu'il y a quand même une offre de SCPI qui, pour moi, est suffisante.
23:24 Maintenant, le sujet, c'est vraiment d'aller collecter et de collecter le maximum.
23:32 Avec les bons investisseurs, mais de collecter parce qu'il va y avoir des opportunités
23:40 qui vont être remarquables.
23:41 Et finalement, ce serait dommage de passer à côté de ces opportunités parce que concrètement,
23:47 il y a deux ans, on était sur la plage, il y avait un monde fou.
23:50 Là, cette année, on est sur la plage, on n'est pas très nombreux.
23:53 C'est quand même plus agréable de profiter d'une plage déserte.
23:57 Merci beaucoup Jonathan Diver, fondateur de meilleures SCPI.com.
24:00 Merci Victor Pirieux, responsable des relations avec ses investisseurs chez Axipit REP.
24:04 Merci à tous et on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
24:07 Et nous enchaînons à présent avec l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine.
24:16 Nous avons le plaisir de recevoir aujourd'hui Marc Faber, associé chez LGF Patrimoine.
24:20 Bonjour Marc Faber.
24:21 Bonjour.
24:22 Nous allons tenter de comprendre ensemble aujourd'hui comment construire une allocation
24:25 d'actifs intelligente dans un contexte un peu mouvementé en matière d'investissement
24:29 ou de coût du financement.
24:31 Alors Marc Faber, comment fait-on pour construire une allocation d'actifs intelligente ?
24:34 Alors, je ne dirais pas qu'elle sera intelligente, je dirais plutôt qu'elle est en ce moment
24:37 un peu difficile à faire.
24:38 Pourquoi ? Parce qu'on s'aperçoit que le monde a un peu changé, les taux montés,
24:42 les taux longs termes comme les taux courts termes ont monté.
24:44 Les actions se comportent très bien mais en réalité, c'est de la demi-terme.
24:48 En effet, si on regarde le CAC 40, c'est 4 valeurs qu'ils ont fait, si on regarde le
24:52 Nasdaq, c'est 7 valeurs.
24:53 Bien sûr.
24:54 Et si on regarde le S&P 500, c'est guère mieux.
24:55 Donc en définitive, très peu de clients ont la performance du CAC, du Nasdaq, du S&P
25:00 500.
25:01 Donc c'est assez morose de ce côté-là.
25:03 D'une autre part, les fonds dits mitigés, ce que j'appelle les fonds à haute tiède,
25:08 ce qui incorpore à la fois des actions et des taux d'intérêt, ne font pas de très
25:12 belles performances.
25:13 C'est ça depuis 2 ans tout simplement parce que sans doute que c'est compliqué d'avoir
25:17 les bonnes actions qui montent.
25:18 Bien sûr.
25:19 Et puis aussi, c'est très compliqué de pouvoir passer les à-coups sur les marchés
25:22 de taux d'intérêt tel qu'on les a vécus depuis 2022.
25:24 Donc c'est très compliqué d'avoir une allocation d'actifs.
25:27 Alors aujourd'hui, quoi faire ? Je dirais que pourquoi pas du fonds en euros ? D'accord.
25:31 Parce que vos interlocuteurs tout à l'heure ont dit « cash is king » et c'est vrai,
25:36 cash is king.
25:37 Donc le fonds en euros, les assureurs en ont un peu besoin.
25:39 Les taux long-termes remontent, les revenus, on va dire, immobiliers remontent aussi un
25:43 tout petit peu.
25:44 Bien sûr.
25:45 Donc ça va permettre aux taux de remonter.
25:46 Et on a vu en plus des taux un peu boostés aussi par les assurants l'année dernière.
25:50 Ça va revenir cette année également.
25:52 D'accord.
25:53 Autre phase aussi, c'est que vous n'êtes pas censé savoir que la BSE a beaucoup remonté
25:56 ses taux.
25:57 Bien sûr.
25:58 On en parle de temps en temps.
25:59 Le monétaire, ce n'est pas si idiot que ça.
26:00 Parce que quelque part, aujourd'hui, le monétaire tourne entre 4 et 4,25, on va dire, brutes
26:05 de frais de gestion du contrat d'assurance.
26:06 Donc si vous enlevez un point, vous avez entre 3 et 3,25, parfois 3,30 aujourd'hui sans
26:12 aucun risque.
26:13 Donc avoir un peu de ça aussi en portefeuille, ce n'est pas complètement idiot.
26:16 Ça permet d'avoir de la monnaie.
26:18 Pour tous ceux qui sont dans les CPI, c'est peut-être un peu tard pour en sortir parce
26:24 qu'ils se sont fait un peu coincés avec toutes les dévalorisations ces derniers temps.
26:26 Pas toutes les CPI, les voudres, les interdiculaires, on en parlait.
26:29 Mais c'est compliqué.
26:31 Investir aujourd'hui, je n'irai pas.
26:32 D'accord.
26:33 Contrairement à ce que j'ai pu entendre il y a quelques minutes, je n'irai pas tout simplement
26:36 parce que je pense que les taux vont encore un peu monter.
26:38 Donc les valorisations risquent un tout petit peu d'être encore chahutées chez certains.
26:42 En revanche, d'ici 8 à 12 mois, ça vous aura sans doute la peine d'y revenir.
26:46 On aura de belles opportunités à faire avec des revenus qui seront en hausse et certainement
26:50 des plus-values à attendre dans les 24, 36 mois et un peu plus aussi.
26:53 Vous avez d'autres éléments qui sont très à la mode aujourd'hui.
26:56 On parle beaucoup des fonds datés.
26:58 Bien sûr.
26:59 Alors, fausse ou bonne idée, je ne saurais trop le dire.
27:03 Quand on parle des fonds datés, pour préciser, on parle des fonds obligataires à échéance.
27:06 Oui, bien sûr.
27:07 À échéance.
27:08 Donc, il y a peut-être une très bonne idée si on est dans un moment où les taux ont
27:13 bien monté, que vous êtes avec des très belles signatures, que vous investissez à
27:16 ce moment-là.
27:17 Et encore, il faut attendre que les taux baissent un tout petit peu.
27:20 Mais vous avez embarqué du rendement.
27:21 Et ça, c'est le principal.
27:23 Après, il faut expliquer à votre client que la valeur lucrative peut plus ou moins
27:27 baisser.
27:28 Ce qui me paraît un peu plus délicat, c'est d'investir sur des très forts rendements
27:30 actuels où vous avez beaucoup de haït.
27:32 Parce que vous n'êtes pas certain, face à l'activité économique que l'on a devant
27:37 vous, que vous n'ayez pas quelques défauts qui vont obéir à votre rendement à terme.
27:41 Et très rapidement, un mot peut-être sur tout ce qui est produits structurés.
27:44 Est-ce que ça, c'est quelque chose qu'il faut regarder aussi sur les marchés financiers
27:46 à l'heure actuelle ?
27:47 Alors, c'est une sorte de produits structurés dont on a parlé.
27:49 Moi, je dirais qu'allons sur les actions un tout petit peu, si on y croit.
27:53 D'accord.
27:54 Oui, c'est vrai qu'on les oublie en ce moment, les actions.
27:55 Mais c'est vrai que c'est aussi un…
27:56 Il y a des zones un peu émergentes qui sont peut-être un peu plus favorables que la zone
28:01 occidentale actuelle à regarder, à pouvoir en devenir.
28:04 Et puis, les fonds structurés, oui, ce n'est pas une mauvaise idée à la condition de
28:07 bien comprendre ce que l'on fait, que ce soit clair et pas un indice propriétaire
28:12 inventé qu'on est incapable de suivre et de comprendre.
28:15 Merci beaucoup, Marc Faber, de nous avoir accompagné dans l'œil du CGP dans Smart
28:19 Patrimoine.
28:20 Je rappelle que vous êtes associé chez LGF Patrimoine.
28:22 Merci beaucoup.
28:23 C'est moi qui vous remercie.
28:24 Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bsmart.
28:26 [Musique]