SMART PATRIMOINE - Emission du mardi 2 juillet
Mardi 2 juillet 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Antoine Barbier (Directeur, AEW Patrimoine) , Delphine Herman (porte-parole, Guy Hoquet l'Immobilier) et Paul Esmein (Directeur Général, France Assureurs)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:11dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart, sur bsmart.fr, sur les réseaux
00:23sociaux de Bsmart et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes
00:28de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés
00:32de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine. Nous tenterons
00:35de comprendre ensemble en cette mi-année 2024 quelle est la tendance en matière de reprise
00:41sur le marché de l'immobilier, une tendance amorcée depuis plusieurs mois, une tendance
00:45donc une reprise, pardon, timide. Qu'en est-il post-élection législative dans un contexte
00:50économique mouvant ? Nous poserons la question dans un instant à Delphine Hermant, porte-parole
00:55de Guy Auker, l'immobilier. Nous reviendrons évidemment sur les différentes tendances
00:59au travers toute la France. Nous enchaînerons ensuite avec enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine
01:04consacré à l'assurabilité du risque climatique. Les sinistres liés au climat coûtent de
01:10plus en plus cher. Peut-on continuer à assurer le risque climatique ? Quelles sont les propositions
01:15de France Assureur ? Nous en parlerons dans la deuxième partie de l'émission avec Paul
01:19Esmain, directeur général de France Assureur. Et puis enfin dans la troisième partie de
01:22l'émission, dans l'œil du CGP, nous aurons le plaisir de recevoir Antoine Barbier, directeur
01:26d'AEW Patrimoine, avec qui nous reviendrons sur les tendances cette fois-ci en immobilier
01:31professionnel, en immobilier d'investissement, en SCPI. Et nous tenterons de comprendre s'il
01:38peut exister à l'heure actuelle quelques bons points d'entrée sur le marché après
01:43ce qu'a connu le marché ces derniers mois. On se retrouve tout de suite sur le plateau
01:47de Smart Patrimoine.
01:52Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
01:56de Smart Patrimoine. Nous avons le plaisir aujourd'hui d'être accompagné par Delphine
01:59Hermand. Bonjour Delphine Hermand. Bonjour Nicolas. Vous êtes porte-parole de Guillauquel
02:03Immobilier. Nous sommes à mi-année 2024. On peut commencer à faire un premier bilan
02:08des six premiers mois de l'année. On a vu depuis quelques mois une réouverture du crédit
02:15et donc une reprise timide du marché de l'immobilier, même s'il y a quand même toujours ce questionnement
02:19du niveau de prix, du bon niveau de prix face à un coût de financement plus élevé.
02:23Avant d'aller sur la situation actuelle et sur ce que le contexte politique pourrait
02:28avoir comme incidence sur cette reprise, vous constatez, vous aussi chez Guillauquel Immobilier,
02:33que ça va mieux globalement. Le marché repart un petit peu quand même. Oui, le marché
02:38repart un petit peu, notamment grâce au taux d'intérêt qui à fin mai était en moyenne
02:44autour de 3,74, donc qui se sont d'abord stabilisés en début d'année puis ont continué
02:49à baisser un petit peu. Et donc les acquéreurs notamment, puisque c'étaient eux les grands
02:53absents l'année dernière du marché, ont recommencé à pousser la porte des agences
02:58immobilières. Aujourd'hui, on constate quand même un nombre de transactions qui repart
03:02à la hausse où ça reste timide, parce que vous dites que les acquéreurs étaient les
03:05grands absents, mais les vendeurs eux aussi essayaient quand même d'avoir des prix plus
03:10élevés que ce que les acquéreurs attendaient de l'autre côté, non ? Oui, il y a eu un
03:13temps d'ajustement et c'est notamment le rôle des professionnels de l'immobilier d'essayer
03:18de trouver un terrain d'entente entre un acquéreur et un vendeur. Les deux ont envie
03:22de faire une bonne affaire. Il y a la réalité de la valeur du bien dans son marché local
03:28et avec ses caractéristiques, et ça c'est un travail d'experts et de négociation pour
03:32faire en sorte que le souhait du vendeur rencontre le souhait de l'acquéreur effectivement,
03:37avec des acquéreurs qui sont redevenus un petit peu plus nombreux à être solvables
03:40depuis le début de l'année, mais aussi avec des freins, comme vous le disiez tout à l'heure,
03:45des prix qui restent élevés malgré les baisses qu'on a pu observer sur certains
03:47territoires et donc la nécessité pour les vendeurs de se remettre dans le marché, d'une
03:52certaine manière. Personne n'a de boule de cristal, mais personne ne s'attend non plus
03:56à ce que les taux reviennent à des niveaux aussi bas que ce qu'ils étaient avant, donc
04:01les décisions de monter les taux de la part de la BCE. Est-ce que quand même ce contexte,
04:08alors je mets des guillemets puisqu'effectivement le contexte politique peut venir changer les
04:12choses, mais si on s'était posé la question il y a deux semaines, est-ce qu'on s'attendait
04:15globalement à avoir de la visibilité sur le marché de l'immobilier et à une reprise
04:20progressive sur ce marché avec, j'ai envie de dire, un équilibre qui se serait trouvé
04:24entre offre et demande ? Oui, je pense qu'on pouvait s'y attendre avec quand même un nombre
04:29de transactions, notamment sur le marché ancien, qui a priori restera inférieur en
04:332024 à celui de 2023, mais tout en revenant à des niveaux extrêmement classiques, c'est-à-dire
04:38que ce qui s'est passé entre 2022 et 2023, ça a été une contraction extrêmement
04:42abrupte, on est passé de 1,2 millions de transactions à 850 000 transactions.
04:46Oui, bien sûr. C'est à dire qu'on parlait quand même d'une des meilleures années
04:47en matière d'immobilier. Exactement. En fait, elles étaient exceptionnelles
04:49ces années-là, post-Covid, à court terme, et puis là, 850 000 ou 800 000 ou 900 000
04:54transactions selon les syndicats ou la police. En l'occurrence, entre 800 000 et 900 000
05:00transactions, c'est un marché tout à fait classique et normal, j'ai envie de dire,
05:04pour le marché de l'immobilier ancien. Donc oui, on s'attend plutôt à revenir à quelque
05:07chose de normal et donc à une forme de stabilité sur ce marché-là.
05:12Si on parle un peu de contexte politique, on tourne cette émission entre les deux tours,
05:18au lendemain du premier tour des législatives, suite à la dissolution de l'Assemblée nationale
05:22et à une semaine du deuxième tour. Est-ce que le contexte politique peut avoir une incidence
05:26sur la reprise du marché immobilier ? Le contexte politique a déjà une incidence.
05:30Il a déjà eu une incidence au soir de la dissolution et l'incidence continue, si je
05:36puis dire. L'immobilier ne fait pas bon ménage avec l'incertitude ni avec les extrêmes.
05:43Donc en ce moment, je vous disais tout à l'heure que les acheteurs avaient recommencé
05:47à pousser la porte des agences. Au moment où on se parle et depuis le soir de la dissolution,
05:51acheteurs et vendeurs sont mis en retrait. C'est une forme d'attentisme qu'on ressent
05:54concrètement sur le terrain. Et quand je vous dis que l'immobilier ne fait pas non
05:58plus bon ménage avec les extrêmes, c'est qu'on s'attend potentiellement au soir
06:02du deuxième tour à avoir soit une politique du logement qui va être très très très
06:07favorable aux locataires et au logement social en cas de passage de l'extrême gauche,
06:12ou bien en cas de passage de majorité d'extrême droite, plutôt une politique qui va être
06:15très très très favorable aux propriétaires, à leur fiscalité, etc. Donc des mondes parfaitement
06:21opposés, y compris sur le logement. Et donc au moment où on se parle, ça met de l'incertitude
06:25dans les projets des Français. Et à l'issue du second tour, il faudra voir effectivement
06:31quelles seront les premières mesures qui seront prises pour le logement.
06:33Ça pourrait venir enrayer cette dynamique timide de reprise qu'on connaît depuis quelques mois ?
06:38Alors ça l'a déjà enrayé, là en l'occurrence sur le fin juin début juillet.
06:43Ça pourrait venir la stopper du coup ?
06:44Oui, selon les dispositions qui pourraient être prises, ça pourrait effectivement venir
06:48la stopper et faire en sorte que la fin d'année 2024 soit inférieure à l'année dernière.
06:52Donc on regarde de manière très précise ce qui se passe au niveau politique aujourd'hui,
07:01quand on suit le marché de l'immobilier ?
07:02Oui, on regarde. Alors, je parle notamment pour les investisseurs. Après, pour quelqu'un
07:05qui cherche à acheter ou à vendre sa résidence principale, l'incidence est moindre, notamment
07:10parce que depuis l'année dernière, on était revenu d'un marché de confort à un marché
07:14de besoin. C'est-à-dire qu'on ne déménageait plus, on n'achetait plus, on ne vendait plus
07:17parce qu'on souhaitait aller un petit peu plus au vert ou parce qu'on avait un peu plus
07:19de télétravail, mais plutôt parce qu'on avait un besoin absolu, un nouvel enfant
07:25et on ne peut pas pousser les murs, un divorce, un décès dans les cas les plus tristes.
07:30Mais en l'occurrence, on était déjà sur un marché de besoin. Donc, de toute façon,
07:33les personnes qui ont des projets et qui n'ont pas d'autre choix que de vendre ou d'acheter
07:36continueront à le faire. Et en l'occurrence, on s'attend quand même à un marché qui
07:39tourne autour des 800 000 transactions. Donc, pas de quoi appeler la famille.
07:42Le sujet rénovation énergétique, vente de passeport thermique qui a porté quand même
07:46le marché pendant un moment, alors qui a aussi amené à négocier assez durement ses
07:51acquisitions, c'est aussi aujourd'hui un driver du marché ou c'est complètement
07:55relégué du coup maintenant qu'on a un peu plus de crédit et une incertitude politique
08:00au lieu d'avoir une incertitude réglementaire ?
08:02Alors, ça n'est pas complètement relégué, ça dépend des territoires. Vous avez des
08:05villes ou des régions sur lesquelles l'étiquette de DPE va avoir un impact plus important dans
08:12la négociation que d'autres. Je vous prends le cas de la région Provence-Alpes-Côte
08:16d'Azur, par exemple, où il y a une très très faible proportion de biens F et G, par
08:21exemple. Là, en l'occurrence, ça devient un très très gros défaut. Donc, un point
08:23de négociation possible pour un acquéreur. A l'inverse, je prends Paris où près de
08:2725% de l'offre mise en vente est en étiquette F et G et donc généralement dans un immeuble
08:32haussemanien avec du charme, du parquet, des cheminées, des hauteurs sous plafond, etc.
08:37Là, en l'occurrence, ça n'est pas forcément un point de négociation tant la demande est
08:40forte.
08:41On finira justement avec cette région PACA. Vous constatez chez Guéauquel Immobilier
08:45que c'est pour le coup une région qui tire son épingle du jeu en matière de reprise
08:47immobilière ?
08:48Alors, oui, puisque les prix ont baissé, principalement dans les grandes agglomérations
08:51comme Paris, Bordeaux, Lyon, etc. et en première couronne d'Île-de-France, mais ils n'ont
08:55pas baissé en PACA non plus, mais en règle générale sur l'ensemble des zones littorales.
09:00D'accord.
09:01Vous prenez le littoral atlantique et vous allez jusqu'à au moins La Rochelle, Royan,
09:03vous verrez que les prix n'ont pas baissé non plus. Il y a eu, post-Covid, un très
09:07fort appel, une très forte attractivité de ces territoires, notamment avec l'essor
09:11du télétravail.
09:12D'accord.
09:13Sur des biens qui étaient déjà sur des territoires pour certains où les prix étaient
09:15déjà très élevés, je pense notamment à la Côte d'Azur, ou d'autres autour
09:18de Perpignan, où les prix sont plus attractifs parce que plus bas, mais la demande a été
09:22tellement forte avec des acquéreurs qui, à ce moment-là, étaient extrêmement solvables
09:26souvent parce qu'ils avaient vendu leur résidence principale pour préparer une fin de carrière,
09:31puis une retraite.
09:32Bien sûr.
09:33En l'occurrence, les prix sont restés extrêmement dynamiques.
09:34Globalement, pour cette fin d'année 2024, alors c'est très compliqué dans le contexte
09:38d'incertitude, mais on reste optimiste, on reste prudent.
09:40Optimiste.
09:41On est optimiste et prudent, les hommes en capitaine.
09:43D'accord.
09:44C'est-à-dire qu'on est optimiste, comme je vous le disais, parce que le marché est
09:46en train de revenir à l'anormal.
09:47Ce sont les années précédentes, ces années 2020-2022, qui étaient anormales, alors anormalement
09:52élevées.
09:53Bien sûr, oui.
09:54Et on est en train de revenir à un volume de transactions classique et à un rapport
09:57vendeur-acquéreur qui est moins tronqué, justement, avant le marché était au vendeur.
10:02Aujourd'hui, il est un petit peu plus aux acquéreurs et en l'occurrence, il est surtout
10:04à comment on les met d'accord ensemble, donc comment on retrouve la vraie valeur des biens.
10:08Merci beaucoup, Delphine Hermand, de nous avoir accompagnées dans Smart Patrimoine.
10:11Je rappelle que vous êtes porte-parole de Guy Hocker, l'immobilier, et quant à nous,
10:14on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:20Comment continuer à assurer le risque climatique ? Voilà la question qui va nous animer dans
10:25Enjeu Patrimoine.
10:26Et pour cela, j'ai le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Paul Esmain.
10:29Bonjour, Paul Esmain.
10:30Bonjour, Nicolas.
10:31Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes directeur général de France Assureur
10:34et on souhaitait faire avec vous un petit point sur ce risque climatique spécifiquement
10:38et notamment ses incidences sur l'immobilier ou en tout cas sur l'assurabilité de l'immobilier
10:43résidentiel puisque vous avez publié un rapport, enfin France Assureur a publié un
10:46rapport qui montre que rien qu'en 2023, les sinistres liés au climat ont coûté 6,5
10:51milliards d'euros et ça devient une moyenne puisque ça fait quatre ans globalement que
10:54ça coûte environ 6 milliards d'euros par an, Paul Esmain, les sinistres climatiques.
10:58Effectivement, le constat est malheureusement sans appel.
11:01On peut mesurer les choses facilement depuis que le régime des catastrophes naturelles,
11:05c'est-à-dire depuis 1982.
11:06Dans les années 80, ça coûtait à peu près un milliard et demi par an.
11:10Aujourd'hui, ça devient récurrent.
11:11C'est 6 milliards par an et si on regarde non plus dans le rétroviseur mais de manière
11:16prospective, les simulations, c'est que le coût sur les 30 prochaines années doublerait
11:22à 140 milliards d'euros en cumulant par rapport aux 30 dernières années.
11:25Et là, d'ailleurs, on vient rehausser des prévisions que vous aviez faites en 2020
11:29où globalement, les projections que vous aviez faites pour 2050 sont déjà atteintes
11:34en 2024, si je ne dis pas de bêtises.
11:35Malheureusement, c'est un peu le cas.
11:36C'est un peu d'ailleurs ce qu'on observe aussi sur les rapports du GIEC, c'est qu'il
11:39y a toujours plusieurs scénarios et c'est plutôt les scénarios les plus pessimistes
11:44qui se révèlent.
11:45Alors, ça amène quand même beaucoup de questions.
11:47Est-ce qu'on va pouvoir continuer à assurer indéfiniment le risque climatique ? Est-ce
11:50qu'il y a des régions qui vont être plus touchées que d'autres ? Il faut quand même
11:54rappeler qu'en France, on a un modèle assez particulier d'assurabilité ou d'assurance,
11:58c'est qu'on paye tous globalement pour tous les risques sur les territoires et c'est
12:04une spécificité française, Paul Esma.
12:06C'est une spécificité française.
12:08Il existe des régimes publics privés dans certains pays, notamment des pays européens,
12:13mais sur le modèle du régime Catenat, c'est assez unique effectivement en Europe et dans
12:17le monde.
12:18Et comme vous l'avez dit, c'est fondé sur l'universalité, c'est-à-dire que vous
12:21cotisez pour le risque d'inondation, que vous ayez un appartement au sixième étage
12:25ou que vous ayez une maison au bord d'un fleuve.
12:28Bien sûr.
12:29Et c'est fondé aussi sur la mutualisation, mais la mutualisation, c'est la base de l'assurance.
12:34Comment peut-on faire ? Est-ce que France Assureur a des propositions pour justement
12:38continuer à assurer ce risque climatique ? Est-ce qu'on regarde ça avec angoisse quand
12:41on préside France Assureur ?
12:44Aujourd'hui, il n'y a pas de problème d'assurabilité, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de territoire
12:49en France où il n'y a pas d'offre d'assurance.
12:52Globalement, il peut exister des situations très spécifiques qui se règlent d'ailleurs
12:56de manière ad hoc via ce qu'on appelle le bureau central de tarification.
12:59Mais globalement, là où il y a une demande d'assurance, il y a une offre d'assurance.
13:03Mais l'enjeu fondamental, c'est justement celui-là, c'est de faire en sorte que ce
13:06qui est vrai aujourd'hui reste vrai à l'avenir.
13:09Parce qu'il y a un risque qu'il y ait demain des territoires qui ne soient plus assurables,
13:12c'est ça le sujet ?
13:13Justement.
13:14Tout ce qu'on doit faire, c'est éviter qu'on se retrouve dans cette situation.
13:17Et c'est pour ça qu'on a un certain nombre de propositions.
13:20Il n'y a pas de baguette magique, c'est une somme de mesures, ça passe avant tout
13:24par de la prévention.
13:26On a une formule à France Assureur qui est qu'il faudrait qu'on passe d'une culture
13:30de précaution à une culture de la prévention.
13:33C'est-à-dire qu'il faut assumer certains risques, malheureusement on n'a pas le choix,
13:37mais les assumer, c'est-à-dire les prendre en les regardant, en les considérant, en
13:40étant capables de les mesurer et en étant aussi capables de les atténuer.
13:43Ça c'est fondamental.
13:44Parce que les risques dont on parle aujourd'hui, c'est quoi ? C'est sécheresse, inondation,
13:49incendie ?
13:50Ce sont les risques les plus dynamiques.
13:52Ce qu'on observe, c'est que les risques qui ont une corrélation la plus forte, de
13:57manière un peu jargonnante, avec l'évolution du climat, ce sont les deux risques que vous
14:01avez cités en premier, c'est-à-dire les inondations et la sécheresse.
14:05Il y a d'autres risques où on observe une faible corrélation, c'est-à-dire qu'on
14:09considère que ça ne devrait pas augmenter ou pas augmenter trop en raison du changement
14:12climatique, par exemple les tempêtes.
14:14Il y aura toujours de fortes tempêtes, ce sont des phénomènes aléatoires, mais d'après
14:18ce qu'on observe, encore une fois il faut être modeste sur les prévisions, vraiment
14:22les risques qui devraient augmenter en intensité et en fréquence, c'est la sécheresse, c'est
14:27les inondations.
14:28Dans ces deux cas précis, la première réponse c'est de la prévention, ça veut dire quoi,
14:32ça veut dire qu'il faut protéger son habitat différemment pour éviter de subir trop les
14:38risques climatiques si je comprends bien ?
14:40La prévention c'est à tous les niveaux, c'est d'abord au niveau de l'Etat et des
14:44collectivités locales, je crois qu'il y a 40% aujourd'hui seulement des communes
14:48qui ont un plan de prévention des risques naturels, ce qu'on appelle le PPRN, ce n'est
14:53pas un document théorique, c'est vraiment la clé de voûte de l'aménagement urbain,
14:58c'est vraiment le document qu'on doit utiliser pour savoir où est-ce qu'il faut construire,
15:02où est-ce qu'il faut aussi ne pas construire et comment il faut construire, parce qu'il
15:04y a certaines techniques qui nous prémunissent plus contre le risque de sécheresse par exemple
15:09que d'autres.
15:10Donc ça c'est vraiment fondamental que ça soit déployé et généralisé en réalité,
15:13ce n'est pas normal qu'il n'y ait que 40% des collectivités locales qui se dotent de
15:18plans de ce type.
15:19Ensuite il y a ce qui doit être fait au niveau des entreprises et des particuliers, ça c'est
15:24la prise de conscience, il y a un certain nombre de bonnes pratiques à avoir, par exemple
15:30les entreprises sont assez, en tout cas pour les plus importantes, font des plans de retour
15:34à l'activité, des plans de continuité de l'activité, aujourd'hui on commence
15:38de plus en plus à avoir la prise en compte des risques climatiques, là aussi ça doit
15:41être généralisé.
15:42Quand vous dites qu'on parle de 40% dans le public, puis effectivement on parle des
15:46grandes entreprises d'aujourd'hui, c'est vrai que c'est un message qui n'est pas suffisamment
15:49un discours qui n'est pas suffisamment entendu de la part d'un certain nombre de décideurs
15:51aujourd'hui ?
15:52On peut voir le verre à moitié plein ou le verre à moitié vide, c'est toujours pareil.
15:55Déjà 40% mais que 40%, c'est ça ?
15:57Ça augmente d'année en année, de fait c'est quand même souvent les endroits les plus
16:01exposés qui s'en dotent en premier, mais il faut aller plus loin, il faut toujours
16:05aller plus loin, de toute façon en matière de prévention, il commence à y avoir une
16:11acculturation au risque, mais il faut aller toujours un cran plus loin.
16:14Ça passe que par la prévention, développer une France qui reste assurable au niveau du
16:19risque climatique ?
16:20La prévention c'est le premier levier, c'est probablement pas le seul, c'est-à-dire qu'il
16:25y a, vous parliez du régime des catastrophes naturelles, c'est un régime qui est en permanente
16:29évolution, c'est un régime qui est en permanente évolution, par exemple, je ne vais pas rentrer
16:35dans des détails trop techniques, mais quand vous prenez une prime d'assurance habitation,
16:41il y a, à partir du 1er janvier prochain, il y aura 20% de la prime qui ira alimenter
16:45ce régime public-privé des catastrophes naturelles, c'est un très bon régime, ça
16:49permet que pour une prime qui sera de l'ordre de 40 euros par an, en moyenne, tout vaut
16:54bien soit protégé contre des risques majeurs comme les inondations, comme la sécheresse,
17:00donc je pense que c'est vraiment un régime dont on doit être fier, mais c'est un régime
17:03qui doit évoluer, il évolue déjà en fonction de l'évolution des sous-jacents, donc du
17:09risque climatique.
17:10Ça devient donc un des risques prioritaires aujourd'hui, si je comprends bien, celui
17:14sur lequel se focaliser en priorité quand on est à la tête de France Assureur ou quand
17:19on est à la tête d'une compagnie d'assurance, pour le coup ?
17:21Malheureusement, ce n'est pas le seul, il y a d'autres risques sur lesquels il faut
17:24se concentrer, le risque cyber, par exemple.
17:27Bien sûr, sur lequel vous communiquez beaucoup aussi au sein de France Assureur.
17:30On essaye.
17:31Les risques économiques, donc il y a un ensemble de risques, mais c'est vrai qu'aujourd'hui
17:36quand on interroge les décideurs, c'est quand même les trois qu'on vient de citer
17:40qui viennent en tête de file, le cyber, le climatique et les risques économiques.
17:44C'est vrai que si on revient au climatique qui est l'objet de cette discussion, on a
17:48l'impression que globalement, c'est le rôle de l'assurance, d'assurer l'imprévisible,
17:55que ce soit l'accident, le parcours de vie ou effectivement une catastrophe naturelle
17:59ou autre, mais cette course contre la montre ne pourra pas durer indéfiniment, est-ce
18:03que ça ne peut se régler qu'au niveau français en termes d'assurance ?
18:06Je pense que malheureusement, dès qu'on dit qu'une solution doit pour exister être
18:10faite au niveau européen, voire mondial, c'est comme si on disait, dans le contexte
18:14actuel, on peut le déplorer mais c'est un peu comme ça, que ça revient à dire qu'on
18:18ne va rien faire.
18:19Je pense que le sujet doit d'abord être pris en tout cas en matière de prévention
18:22en termes d'assurabilité au niveau français, ce qui n'empêche pas d'avoir par ailleurs
18:27des discussions à des niveaux plus larges, mais en tout cas ça ne doit pas servir de
18:31mesures dilatoires pour dire qu'on ne va rien faire dans les années qui viennent.
18:34Il faut d'abord prendre le sujet au niveau français, quitte à l'étendre ou à avoir
18:38des discussions plus larges à d'autres niveaux.
18:40Deux questions, vous avez déjà répondu à l'une d'entre elles, mais deux questions
18:44qui fâchent entre guillemets quand on est particulier, donc vous nous avez dit que l'idée
18:47c'est de tout préparer pour qu'il n'y ait pas de zone non-assurable aujourd'hui en France,
18:51en tout cas l'idée c'est que ça n'existe pas, ou le plus tard possible, d'avoir une
18:56zone qui ne soit pas assurable face aux risques climatiques malgré les catastrophes naturelles
18:59qu'on pourrait y trouver.
19:00Bien sûr, c'est l'objectif et je pense que c'est un objectif, on doit tous être
19:04alignés, les pouvoirs publics, les assurés et les assureurs, on aurait tous à perdre
19:08à une solution, à un système où on arriverait à un point tel que certains pans entiers
19:14du territoire ne seraient plus assurables, ce n'est pas le cas aujourd'hui et encore
19:17une fois il faut vraiment mettre tous les sujets sur la table pour que ce ne soit pas
19:21le cas demain non plus.
19:22Et autre question, quand on voit que le coût des sinistres est plus élevé, est-ce que
19:26ça veut dire que demain s'assurer face aux risques climatiques coûtera plus cher ?
19:29Il existe un lien sur le long terme qui est mécanique entre l'exposition au risque
19:34ou la prime d'assurance.
19:36Ce que j'observe aujourd'hui c'est que le coût de l'assurance habitation, évidemment
19:41quand on est assuré on trouve toujours que c'est trop cher par définition, le coût
19:45moyen je pense que c'est de l'ordre de 250 euros par an pour se prémunir, pour couvrir
19:54l'ensemble de ses biens contre un certain nombre de risques majeurs, il y a bien sûr
19:59tous ceux qu'on a cités, il y a aussi l'incendie, il y a le vol, il y a les dégâts des eaux,
20:04etc.
20:05Est-ce que ça va augmenter dans les années qui viennent ? Est-ce que les tarifs d'assurance
20:10habitation vont augmenter dans les années qui viennent ? Je mentirais en vous disant
20:13non, très vraisemblablement, parce qu'il y a un lien sur le long terme qui est assez
20:18mécanique entre l'exposition au risque et le prix de l'assurance.
20:20Mais on n'est pas capable de le quantifier aujourd'hui.
20:22On n'est pas capable de le quantifier aujourd'hui et encore une fois ce n'est pas à nous France
20:26d'avoir le pouvoir de le faire puisque chaque assureur par construction est libre de sa
20:29politique.
20:30Je rappelle que France Assureur c'est le nouveau nom de la fédération française de l'assurance,
20:34vous n'êtes pas une compagnie d'assurance en tant que telle.
20:37Si on se projette dans l'avenir, donc là France Assureur émet des propositions, la
20:44prochaine étape c'est une discussion avec les pouvoirs publics, c'est une discussion
20:50avec les compagnies d'assurance pour avancer vers potentiellement une France toujours plus
20:54assurable.
20:55Qu'est-ce que France Assureur appelle de ses voeux ?
20:58En fait il n'y a pas un seul levier, c'est-à-dire que c'est vraiment une pluralité d'actions
21:04au niveau de la prévention, on en a parlé, au niveau des réflexions qu'on doit avoir
21:07sur l'évolution du régime des catastrophes naturelles, nous on a par exemple une proposition
21:12qui consiste à moduler le taux de cession que les assureurs peuvent faire vis-à-vis
21:16de la CCR, donc le réassureur public, en fonction de leur propre exposition au risque
21:21pour permettre sur le long terme qu'il reste dans les zones les plus exposées, je ne dis
21:25pas que c'est la seule solution, mais ce genre de mesures, de réflexion doit être
21:29sur la table de manière ouverte justement si on veut que ce qui est assurable aujourd'hui
21:35leur reste demain.
21:36Et enfin, je terminerai par là, il y a des actions concrètes qu'on essaye de mettre
21:41en oeuvre au niveau de France Assureur, par exemple quelque chose qui s'appelle Initiative
21:44Climat, on teste, c'est un projet assez ambitieux sur 5 ans, on regarde sur 300 maisons qui
21:51ont été sélectionnées en fonction de leur exposition au risque de sécheresse,
21:55si on peut trouver des techniques de prévention ou de réparation durable qui soient plus
21:59efficaces, plus efficients que ce qui existe aujourd'hui, donc on va tester différentes
22:03méthodes en lien avec un certain nombre d'assureurs.
22:06Donc de méthode de bâti quelque part, de réparation ?
22:10Je ne vais pas rentrer dans les détails que très honnêtement je ne maîtrise pas moi,
22:14mais ça consiste par exemple à hydrater les sols, en retrait et gonflement des sols
22:19l'argileux ça vient de sols qui ne sont pas suffisamment hydratés, ça peut être
22:23aussi des traitements des sols, ça peut être aussi des renforcements avec des micropieux,
22:29c'est précisément on regarde une série de mesures sans a priori et on va regarder
22:34au bout des 5 ans qu'est-ce qui est le plus efficace et on essaiera de généraliser ou
22:38d'inciter en tout cas la réparation en fonction des mesures qui seront avérées
22:41les plus efficaces.
22:42Dans cet objectif de prévention plutôt que de précaution, si je comprends bien.
22:44A la fois de prévention et de réparation plus durable.
22:47Merci beaucoup Paul Esmain de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine, je rappelle
22:50que vous êtes Directeur Général de France Assureur, merci beaucoup.
22:52Merci Nicolas.
22:53Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
22:59Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil du CGP, nous allons revenir
23:03sur le marché des SCPI et nous demander si la situation actuelle permet de trouver quelques
23:10points d'entrée.
23:11Pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Antoine
23:14Barbier.
23:15Bonjour Antoine Barbier.
23:16Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes Directeur d'AEW Patrimoine.
23:20Alors on ne va pas refaire toute la séquence des SCPI qu'on a connues depuis plusieurs
23:24mois.
23:25On a vu des baisses de prix de part, on a vu des questionnements sur certains types
23:29de SCPI.
23:30On a vu un marché qui a légèrement calé quand même depuis quelques mois sur justement
23:38ces SCPI.
23:39Et puis on a vu certaines SCPI tenter de tirer leur épingle du jeu.
23:43Une question centrale que se posent beaucoup d'investisseurs aujourd'hui, est-ce que
23:47c'est un moment pour y revenir, continuer à y aller et chercher quelques bons points
23:51d'entrée ?
23:52En tout cas pour nous, enfin en tout cas pour moi, la conviction c'est qu'on arrive
23:56effectivement à un point bas du cycle immobilier.
23:59On peut le constater notamment sur les taux de rendement prime qui se stabilisent sur
24:06les bureaux, sur les retail parks, sur les pieds d'immeubles et puis encore quelques
24:11progressions de taux de rendement prime, c'est-à-dire le taux de rendement prime
24:15pour le faire plus simplement, c'est le taux de rendement des actifs de meilleure
24:19qualité.
24:20Effectivement, c'est toi qui continue un petit peu à progresser sur la logistique
24:24et puis sur les centres commerciaux.
24:26Mais globalement, ce marché immobilier recèle aujourd'hui d'opportunités d'investissement
24:30qui sont extrêmement intéressantes, qui peuvent être saisies par des sociétés d'investissement,
24:35des DSCPI entre autres, qui disposent des niveaux de collecte suffisants et qui n'ont
24:42pas besoin d'avoir recours à la dette.
24:44Ça veut dire que quand on a le niveau de collecte suffisant, c'est le moment de réaliser
24:48des investissements quand on est gestionnaire d'une société d'investissement immobilière.
24:54Effectivement, aujourd'hui pour les opérateurs qui sont en capacité d'investir et de faire
24:58des acquisitions, les taux à l'investissement sont extrêmement intéressants et proposent
25:04même, promettent même, pardon, de pouvoir réaliser, de connaître des valorisations
25:10des patrimoines.
25:11On a procédé chez AEW Patrimoine à des expertises à mi-année, comme l'AMF le souhaite,
25:17mais en tout cas on a lancé des expertises à partir du mois de mars.
25:20Je commence à avoir les résultats et sur ces résultats, on commence à rencontrer
25:25en tout cas des belles nouvelles.
25:26Un exemple, une clinique dont on a fait l'acquisition en début d'année, c'était au mois de janvier,
25:30qui se revalorise de 1,5% à fin juin.
25:35On voit aussi sur le commerce des choses positives, d'ailleurs sous les acquisitions plus ou
25:38moins récentes d'ailleurs, mais également on a aussi des bonnes surprises sur des actifs
25:42importants de commerce, notamment en retail park.
25:45Sur le bureau, on n'est pas encore totalement stabilisés.
25:54Les premiers retours que j'ai sur les SCPI de bureau nous montrent qu'on aura encore
25:58une légère correction, mais une conviction forte là aussi qu'on arrive vraiment à
26:04ce bas de cycle immobilier et probablement à une perspective de réelle stabilisation
26:08sur 2024.
26:09Un bas sur un cycle dès 6 mois après le début d'un changement de cycle, si on part
26:18de juillet dernier ?
26:19Pour nous, le début du cycle a commencé dès fin 2022 d'ailleurs.
26:23J'étais le premier à vouloir baisser le prix de part d'une SCPI de bureau, c'était
26:27en mois d'avril 2023, donc ça fait maintenant bien plus d'un an et effectivement la correction
26:32qu'on a pu constater sur le bureau sur 2023 était de l'ordre de 15% au borne des patrimoines
26:37de nos SCPI de bureau.
26:40Ce cycle a commencé il y a bien plus d'un an et effectivement aujourd'hui, l'avantage
26:45que nous avons chez AEW, c'est de faire des expertises biannuelles et de voir qu'on
26:50a un atterrissage sur le bureau qui se profile en fin d'année.
26:53Vous dites que vous avez été un des premiers à vouloir baisser les prix de part.
26:56C'est vrai que je voudrais bien revenir là-dessus parce que c'est forcément une
26:59mauvaise nouvelle de baisser un prix de part ou c'est simplement une adéquation vis-à-vis
27:02du marché ?
27:03Une mauvaise nouvelle, ça dépend d'où on se place.
27:08En tout cas, le sujet d'adéquation des marchés est extrêmement, à mon avis, c'est un sujet
27:11qui est vraiment pertinent, une réponse qui est pertinente.
27:13S'agissant de la baisse, finalement pour un détenteur de SCPI, un associé d'une
27:18SCPI, la baisse de prix de part, sauf à ce qu'il souhaite vendre et donc cristalliser
27:22potentiellement sa perte.
27:23Bien sûr.
27:24Mais la baisse de prix de part, si vraiment on cristallise sa perte, n'entache absolument
27:27pas la promesse de revenu, la distribution, le dividende n'a aucun lien avec la valorisation
27:33et donc pour l'associé qui reste dans une perspective de détention long terme, la baisse
27:37de prix de part n'amène aucune difficulté.
27:39Pour cette fin d'année 2024, quelle stratégie pour les gérants, acquisition pour ceux qui
27:44le peuvent, si je comprends bien, et commerce et santé, si je suis ce que vous nous avez
27:47dit ?
27:48Alors, on n'est pas loin effectivement de ce qu'on peut partager.
27:51Déjà, la stratégie chez EW Patrimoine, c'est en tout cas de bien réaliser l'expertise,
27:56de suivre les recommandations de l'AMF de manière à s'assurer que nos futurs associés
27:59rentrent au bon prix.
28:00Ça ne préfigure pas du tout qu'on puisse opérer de nouvelles baisses de prix de part.
28:04En termes de stratégie, pour 2024, toute l'année, c'est la diversification de la santé et
28:10de l'ESG.
28:11Diversification, on se rend compte que les SCPI de bureaux doivent quand même évoluer
28:15dans leur modèle et s'agissant de la diversification, j'ai opéré deux modifications de stratégie
28:21de SCPI la semaine dernière, validées par l'Assemblée Générale, de manière à élargir,
28:26diversifier nos SCPI qui étaient trop impactés, on va dire, par le bureau ou trop investis
28:30en bureau.
28:31La santé, je l'évoquais, ça recèle des opportunités extrêmement intéressantes
28:35en termes de valorisation.
28:36Et puis, on profite également de ce moment de marché où on a une prudence, on va dire,
28:42des futurs investisseurs et on peut l'entendre, pour continuer nos travaux de labellisation,
28:47nos travaux s'agissant de l'ESG et de l'ISR, on prend un vrai virage chez EW Patrimoine
28:51sur ce sujet-là, avec toute une gamme qui est article 8 aujourd'hui du SFDR et plan
28:56d'amélioration, effectivement, qui sont extrêmement importants pour être prêts
29:00pour le décret tertiaire.
29:01Merci beaucoup Antoine Barbier de nous avoir accompagné dans ce Mat Patrimoine et quant
29:03à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.