Mercredi 6 septembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Guillaume Eyssette (Directeur associé, Géfinéo) , Daniel Immacolato (Directeur Général, Cavissima) , Maël Bernier (Porte-parole, MEILLEURTAUX) et Christophe Demerson (Président, UNPI)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles,
00:14 mais qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart, sur bsmart.fr, sur les réseaux sociaux de Bsmart.
00:25 Et bien sûr, vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:29 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Passion,
00:33 le rendez-vous dédié à l'investissement passion, plaisir ou alternatif de Smart Patrimoine.
00:37 Et en l'occurrence, nous reviendrons ensemble sur l'investissement dans le vin,
00:41 et plus particulièrement sur les primeurs 2023, alors que se tient en ce moment même la saison des Vendanges.
00:47 Nous en parlerons avec Daniel Immacolato, directeur général de Cavissima.
00:52 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine, un enjeu patrimoine qui s'intéressera à un sujet
00:57 qui intéresse d'ailleurs beaucoup les propriétaires en ce début de mois de septembre 2023.
01:03 Les avis de taxes foncières ont déjà été envoyés à un certain nombre de propriétaires.
01:08 Et comme prévu, il y a eu un certain nombre de hausses en matière de taxes foncières.
01:13 Nous en parlerons avec Christophe Demers, président de l'UNPI,
01:16 mais aussi avec Maëlle Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleur Taux.
01:21 Et puis enfin, dans la troisième partie de Smart Patrimoine, dans l'œil du CGP,
01:24 nous ferons un point sur l'investissement sur les marchés financiers
01:29 avec Guillaume Essette, directeur associé chez Géphineo.
01:32 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:34 Et c'est parti pour Patrimoine, Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif
01:45 dans l'émission Smart Patrimoine. Nous avons le plaisir d'être accompagné par Daniel Immacolato,
01:49 directeur général de Cavissima. Bonjour Daniel Immacolato.
01:52 Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:55 On trouvait intéressant de se voir alors que se tiennent en ce moment même les vendanges pour cette année 2023.
02:00 Alors les vendanges ne vont pas forcément intéresser les investisseurs,
02:04 les investisseurs dans des bouteilles de vin ou dans le vin aujourd'hui.
02:08 En revanche, on va s'intéresser au primeur 2022. Est-ce qu'on peut s'attendre déjà à une bonne année ?
02:15 Est-ce que les investisseurs voient des valorisations évoluer ?
02:18 Alors la campagne s'est terminée il n'y a pas si longtemps que ça.
02:23 Quand on parle de primeur, effectivement, c'est Bordeaux essentiellement.
02:28 Plus quelques sorties en Rhône ou dans d'autres régions.
02:32 Donc c'est encore un petit peu tôt pour tirer des conclusions.
02:35 Il y a eu une campagne primeur effectivement qui s'est déroulée,
02:39 le cœur ça a été autour du mois de juin, mai-juin on va dire.
02:44 Et ça s'est poursuivi sur l'été.
02:48 Ça concernait un millésime pour Bordeaux exceptionnel, le millésime 2022,
02:52 donc un très très grand millésime, encensé par la critique.
02:55 C'est un millésime qui a été encensé par toutes les grandes critiques.
02:58 C'est un grand grand millésime.
03:00 Le petit bémol c'est que les prix de sortie en primeur étaient plutôt de manière générale assez élevés.
03:06 Du coup les investisseurs ont eu un peu de mal à se positionner.
03:10 On y approche un petit peu à la fois une volonté de se positionner parce que c'est un grand millésime,
03:15 dans une vision de très long terme.
03:17 C'est un millésime qui va être unique, sur lequel on va revenir.
03:20 C'est un millésime que tout le monde voudra avoir dans sa cave pour l'ouvrir à un moment donné,
03:24 parce qu'il ne faut pas oublier qu'à la fin l'infinité des bouteilles c'est quand même de les boire.
03:28 Mais en même temps des prix de sortie qui étaient plutôt élevés,
03:32 donc avec une réserve je dirais de valorisation immédiate plutôt courte.
03:37 Et un risque pour certains vins de prendre du temps avant de commencer à se valoriser.
03:42 Donc du coup des investisseurs, ceux qui sont plus focalisés sur le court terme,
03:46 court ou moyen terme, je dirais 4-5 ans, plutôt avec de la prudence.
03:52 Et ceux qui sont vraiment sur une perspective long terme, une volonté de prendre des positions.
03:57 Donc une très grande année mais presque victime de son succès vis-à-vis des valorisations,
04:01 qui a pu perdre un petit peu les investisseurs sur la manière d'aller sur l'année 2022 en matière d'investissement dans le vin.
04:06 Oui, après c'est un choix clairement des propriétés de définir un prix de sortie.
04:11 Et après à partir de ce prix de sortie il y a une demande plus ou moins forte qui fait que ça s'emballe ou ça s'emballe moins.
04:18 Alors après il faut mettre ça en perspective parce que effectivement,
04:23 comme acheteurs on a pu trouver des fois que les prix étaient un petit peu élevés,
04:27 mais objectivement si on regarde les choses avec un peu plus de recul,
04:31 on est toujours dans un contexte où on parle vraiment d'une catégorie de très très grand vin qui est assez peu disponible en termes de volume.
04:41 Même dans le vin la rareté fait le prix bien sûr.
04:45 Exactement et la rareté est importante et en même temps vous avez la demande qui est toujours plus grande
04:49 parce que vous avez de plus en plus de gens dans l'ensemble des pays du monde
04:54 qui ont les moyens aujourd'hui d'aller vers ce genre de bouteilles et qui sont en forte demande.
04:59 Mais justement la demande est plus grande de la part d'investisseurs ou de la part de consommateurs sur ces bouteilles ?
05:04 Les deux, effectivement il y a une demande d'investisseurs,
05:09 mais en fait c'est la demande de consommation in fine qui compte.
05:13 En fait il faut vraiment avoir en tête que quand les vins sont mis en marché,
05:17 ils vont être donc achetés par des acheteurs finaux ou des investisseurs.
05:24 Sachant que ces vins-là, ces grands vins ne peuvent pas s'ouvrir tout de suite.
05:28 Il faut beaucoup d'années avant que l'apogée soit là,
05:33 donc que ça fasse sens de commencer à ouvrir les bouteilles.
05:36 D'ailleurs ce qui a un deuxième effet, c'est-à-dire que quand les bouteilles commencent à s'ouvrir,
05:40 il y avait une rareté au départ et au fur et à mesure qu'elles commencent à s'ouvrir,
05:43 il y en a de moins en moins parce que sur un millésime donné, la quantité disponible s'appauvrit.
05:49 Donc il y a une sorte de deuxième effet en termes de valorisation à terme.
05:54 Mais disons que ce soit des investisseurs ou des collectionneurs, des grands amateurs,
05:59 dans tous les cas il faut garder les vins avant de les consommer.
06:02 Donc effectivement, soit les vins s'échangent, en fait souvent ils ne bougent pas d'endroit.
06:06 Bien sûr, c'est juste les propriétaires qui changent.
06:08 Exactement, ils ne bougent pas d'endroit parce que l'important c'est qu'ils soient conservés dans des conditions optimales.
06:12 Et après, à la fin, leur vocation, comme je disais au début, c'est d'être bu, d'être ouvert.
06:20 Et donc dès qu'on va commencer à s'approcher de l'apogée d'un vin,
06:25 la demande s'accélère parce qu'il y a le plaisir qui reprend le dessus.
06:32 En matière d'investissement, on est quand même soumis effectivement,
06:36 quand je parle des investissements au sens large,
06:38 au sujet hausse des taux d'intérêt des banques centrales, au sujet inflation également.
06:44 Est-ce que ces variables-là, ces métriques-là ont un impact sur l'investissement dans le vin aujourd'hui ?
06:50 Oui et non.
06:52 Oui forcément, parce que comme tout moyen d'investissement,
06:57 il y a forcément des réflexions derrière des investisseurs qui prennent en compte ce genre de paramètres.
07:02 Par contre, il faut vraiment en rendre en tête que le vin est un actif décorrélé des marchés financiers.
07:09 C'est sa valeur première. C'est un produit, un vecteur d'investissement
07:15 qui est totalement décorrélé et qui ne subit pas les fluctuations des marchés financiers
07:20 parce qu'il se passe telle chose ou telle autre.
07:23 Il faut vraiment en rendre en tête que c'est un marché avec une grande capillarité.
07:26 Vous avez des vins qui sont distribués dans le monde entier via des tas de petits importateurs, distributeurs, etc.
07:32 Donc c'est un marché qui a une valeur pour chaque bouteille.
07:37 Et en même temps, il y a cet aspect que je vous disais d'attendre avant de pouvoir le consommer
07:42 avec cette logique de rareté qui s'accélère vers la fin.
07:45 Et en même temps, c'est décorrélé.
07:49 Donc beaucoup d'investisseurs vont vers ce type d'investissement pour pouvoir se dérisquer, je dirais,
07:55 pour aller vers quelque chose d'alternatif qui vienne complémenter leurs investissements.
07:59 Ce n'est pas un investissement, je le dis toujours aux investisseurs,
08:02 ceux qui ont vraiment une volonté d'investir dans le vin, souvent il y a une passion derrière.
08:06 Bien sûr, oui. Il faut aimer le vin déjà et peut-être s'y connaître un petit peu avant d'y aller.
08:10 Exactement. Il y a un côté passionné, même si ce n'est pas 100% des investisseurs,
08:14 mais il y a vraiment un côté passionné.
08:16 Ils apprennent au fur et à mesure des années, soit ils ont une connaissance de départ, soit ils apprennent au fur et à mesure des années.
08:20 Et je dirais, il y a cette notion de passion.
08:25 Et après, il faut que ça reste mineur dans le portefeuille partiel.
08:29 5%, ça paraît une valeur raisonnable.
08:33 Ça reste un investissement de diversification, il faut avoir en tête.
08:37 Dernière question rapidement, Daniel Imacolato, on a parlé de 2022, à quoi est-ce qu'il faut s'attendre pour 2023 ?
08:43 Après cette année exceptionnelle de 2022.
08:45 Là, on parle juste de Bordeaux parce que les grands vins, effectivement, vous avez la Bourgogne,
08:50 des grands vins du Rhône, des grands vins de différents territoires dans le monde.
08:57 C'est une catégorie assez large.
08:59 Et pour Bordeaux, c'est un petit peu tôt pour le dire.
09:03 Je dirais, en amont, il y a eu quelques épisodes moins sympathiques, ce qu'on appelle du midioude,
09:13 qui pourraient amener à un millésime potentiellement moins qualitatif.
09:17 En même temps, les grandes propriétés ont tellement de moyens mis en œuvre pour s'assurer que les conditions soient optimales, quoi qu'il arrive.
09:25 Je pense qu'elles feront un joli millésime.
09:27 Est-ce que ce sera un très grand millésime comme 2022 ?
09:29 Ça paraît difficile.
09:31 Merci beaucoup, Daniel Imacolato, d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
09:34 Je rappelle que vous êtes directeur général de Kavissima.
09:36 Merci beaucoup.
09:37 Merci beaucoup.
09:38 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:40 Et c'est parti à présent pour Enjeu Patrimoine.
09:47 Nous allons revenir ensemble sur la hausse de la taxe foncière constatée par un certain nombre de propriétaires,
09:53 en tout cas tous ceux qui ont commencé à regarder leur avis de taxe foncière.
09:58 Pour en parler, nous avons le plaisir d'être accompagné en plateau par Maëlle Bernier,
10:02 directrice de la communication et porte-parole de Meilleur Taux.
10:04 Bonjour, Maëlle Bernier.
10:05 Bonjour.
10:06 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:07 Merci.
10:08 Nous avons le plaisir d'être accompagné également en duplex, cette fois-ci, par Christophe Demerson, président de l'UNPI.
10:13 Bonjour, Christophe Demerson.
10:14 Bonjour, Nicolas.
10:16 Bonjour, Maëlle.
10:17 Bonjour.
10:18 Alors, la hausse de la taxe foncière, Christophe Demerson, n'est pas une surprise.
10:22 On en a beaucoup parlé, notamment à Paris.
10:25 Pour autant, là, chacun voit très précisément à combien va s'élever la hausse en fonction de sa commune.
10:31 On peut déjà noter qu'il y a une hausse globale, une hausse au niveau national de 7,1 %,
10:36 qui correspond à la revalorisation des valeurs locatives cadastrales.
10:40 C'est la première chose.
10:41 Et puis après, il y a les politiques des villes qui viennent parfois rajouter des petites, moyennes ou grosses hausses.
10:45 On verra, selon les communes.
10:48 Qu'en pense l'UNPI, Christophe Demerson ?
10:51 Est-ce qu'on comprend cette hausse de la taxe foncière ?
10:55 On allait dire que c'est la chronique d'une histoire annoncée, Nicolas,
10:58 puisqu'on savait que ça allait être douloureux,
11:01 puisque dès la suppression de la taxe d'habitation,
11:03 on savait que les communes allaient être tentées de rattraper, j'allais dire à l'euro près,
11:07 puisque le compte n'y était pas, et d'aller se reporter sur les propriétaires.
11:11 Aujourd'hui, on est au pied du mur.
11:13 La mauvaise nouvelle est là.
11:14 Alors, ce que je peux dire, c'est que c'est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires occupants, bien sûr.
11:18 C'est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs,
11:21 et puis aussi c'est une mauvaise nouvelle pour les investisseurs.
11:23 Donc, tout ça fait que, ce qu'on peut dire, c'est qu'aujourd'hui, les Français ont mal à la tête,
11:28 et que pour la reprise, on allait dire que c'est un très mauvais signal,
11:32 j'allais dire un mauvais signal de plus pour l'immobilier.
11:35 Alors, effectivement, là, vous analysez cela en disant qu'il y a effectivement
11:40 un effet de vase communiquant avec la taxe d'habitation.
11:43 On a pu lire, on a pu entendre dans les justifications de la hausse de la taxe foncière,
11:48 alors certains, ils voyaient effectivement une répercussion de l'inflation,
11:51 en lien avec des éléments extérieurs,
11:54 d'autres qui justifiaient aussi en disant que les valeurs locatives catastrophes étaient trop basses,
11:59 et qu'il fallait donc amener une revalorisation.
12:02 Ce n'est pas la façon dont vous vivez cette hausse de la taxe foncière, Christophe Demerson ?
12:07 Absolument pas, absolument pas.
12:09 Ce qu'on peut dire pour l'inflation, bon, ça c'est prévu par les textes,
12:12 j'allais dire, puisque c'est l'IPCH, c'est l'indice des prix à la consommation harmonisée,
12:16 donc ça, on le savait, c'est 7,1, mais à côté de ça, ce qu'il faut voir,
12:20 c'est qu'il y a beaucoup de maires, beaucoup de maires de grandes villes,
12:22 qui conjuguent les taxes et qui les assimilent,
12:25 et petit à petit, si on regarde, parce que l'immobilier, c'est le temps long,
12:29 donc moi j'aime bien prendre, vous prenez 10 ans,
12:31 si vous regardez sur 10 ans, avant même tout ce qui se passe aujourd'hui,
12:35 on voyait déjà une explosion des taxes foncières,
12:38 et l'explosion des taxes foncières, pour vous donner un chiffre à peu près, c'est quoi ?
12:41 C'est 3 fois l'inflation, l'augmentation sur 10 ans, c'est 3 fois l'inflation,
12:45 et 3 fois l'augmentation des loyers, donc vous voyez que le compte n'y est pas,
12:49 et aujourd'hui, on va assister, je pense qu'on est en train de se diriger tout droit
12:53 vers une révolution sociétale majeure, pourquoi ?
12:56 Déjà pour les propriétaires, parce que ce qu'il faut voir aujourd'hui,
12:58 c'est que le français moyen, il est directement impacté,
13:01 il est directement impacté, ça veut dire quoi ?
13:03 Ça veut dire que le propriétaire occupant, l'avob,
13:06 le français moyen qui a économisé toute sa vie pour rester dans son appartement,
13:10 et s'il a le malheur à côté de ça d'avoir une résidence secondaire,
13:13 il ne peut plus payer, donc la révolution sociétale est là,
13:16 puisque c'est des gens, surtout des personnes âgées, des meufs,
13:19 qui vont être obligées de vendre, parce qu'elles ne pourront pas avoir
13:21 une conjugaison des charges, et puis à côté de ça, ce qu'on voit aussi,
13:24 par exemple, c'est que ces personnes, pour essayer de s'en sortir,
13:27 elles se tournent par exemple vers le viagé, c'est des choses qu'on ne voyait jamais avant,
13:31 donc maintenant, il y a une explosion des viagés,
13:33 et puis à côté de ça, pourquoi que c'est terrible aussi,
13:36 et là, c'est mauvais, ce que je vous disais dans mon premier embule,
13:38 c'est mauvais pour les propriétaires bailleurs,
13:41 parce qu'aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que sur, j'allais dire,
13:45 pratiquement sur la moitié du territoire, on est en rendement négatif pour le locatif,
13:51 donc ça veut dire quoi ?
13:52 Ça veut dire que les gens ne vont plus investir,
13:54 et en filigrane, ce qu'on voit derrière, c'est que ça va être de plus en plus dur
13:59 pour se loger, pour les étudiants, pour les gens qui bougent,
14:02 pour les gens qui ont besoin de mobilité,
14:04 donc je ne sais pas comment ça va se terminer,
14:07 mais ce que je sais, c'est qu'on se profile vers quelque chose de grave,
14:10 parce que vouloir casser des propriétaires,
14:12 vouloir taxer la propriété toute la journée,
14:14 ça fait des années qu'on le dit, on en a déjà assez parlé,
14:17 nous, ensemble sur votre plateau,
14:19 aujourd'hui, j'allais dire, on est un petit peu au bout de l'histoire,
14:22 et le rendement négatif, il fait que les investisseurs
14:25 se détournent petit à petit de ce type d'investissement,
14:29 vous savez, aujourd'hui, les personnes...
14:31 - On va laisser Christophe Demercon.
14:33 - Elle va aller la placer à la banque avec des comptes à terme.
14:36 - Christophe Demercon, on va demander à Maëlle Bernier
14:39 ce qu'elle en pense également aussi.
14:41 Alors, ce que note Christophe Demercon, Maëlle Bernier,
14:44 c'est cette idée qu'une taxe foncière plus élevée
14:48 implique moins de rentabilité sur des investissements locatifs,
14:51 et donc viendrait accroître potentiellement un sujet
14:55 quand même au cœur des préoccupations aujourd'hui,
14:57 qui est le sujet du manque de logement en France.
14:59 - Ah ben, clairement, on pressurise le propriétaire régulièrement.
15:03 Moi, je vais quand même faire juste une petite intro.
15:06 La taxe d'habitation, c'était une promesse électorale,
15:09 elle a été supprimée.
15:10 Aujourd'hui, vous avez donc les mairies qui ont pour contribuables
15:15 uniquement les entreprises et les propriétaires.
15:17 Les locataires, qui bénéficient de tout, de toute la même chose
15:20 que dans une ville, les infrastructures, ne payent plus rien.
15:23 Donc, vous avez des locataires très riches,
15:25 qui ne payent plus de taxes du tout,
15:26 et des petits propriétaires qui se retrouvent à se prendre
15:29 400, 500, 600 euros de plus à l'année, pour l'année prochaine.
15:33 - Donc, le locataire ne finance plus la ville ?
15:35 - Le locataire ne finance plus la ville.
15:36 Donc, c'est un choix électoral, qui a effectivement,
15:38 on le savait depuis le début, que ça allait se répercuter
15:40 sur les propriétaires.
15:42 L'inflation, en plus, est venue par-dessus ça.
15:44 Vous avez donc, effectivement, cette problématique du logement
15:47 qui est vraie partout, mais de toute façon,
15:48 la politique du logement a été faite.
15:50 Ce qu'on a aujourd'hui, ce blocage qu'on a,
15:52 on a mis toutes les pierres qu'il fallait pour.
15:54 Donc, on augmente les taxes foncières,
15:56 donc on dit aux propriétaires, en gros, c'est moins rentable.
15:58 On dit aux propriétaires, en revanche,
16:00 il va falloir tout rénover, parce que sinon,
16:02 votre bien n'est pas louable.
16:03 Bon, ben, ok, il faut rénover, donc il faut le financer.
16:06 On a des jeunes qui pourraient être accédants à la propriété
16:10 qui font face à un mur, puisque les taux ont augmenté,
16:14 et ils ont aussi, en face d'eux,
16:16 on a un marché où les gens ne bougent plus.
16:18 - Bien sûr.
16:19 - Ils ne quittent pas leurs anciens logements,
16:21 donc ça ne bouge plus, donc il n'y a pas d'offre,
16:22 donc les prix ne baissent pas vraiment non plus.
16:24 Et à côté de ça, vous avez les étudiants
16:26 qui, eux, cherchent, voilà, qui ont aussi besoin,
16:28 mais ponctuellement, et donc tout est bloqué,
16:31 et on a mis toutes les pierres les unes après les autres
16:33 pour bloquer, et ce signe de la taxe foncière,
16:36 encore une fois, c'est un exonérateur.
16:39 Il faut quand même se dire que vous avez des veuves,
16:42 il parlait des veuves tout à l'heure,
16:43 mais vous avez des retraités, des retraités,
16:45 pas les plus aisés, parce que ceux-là,
16:47 ceux qui ont des résidences secondaires en Bretagne
16:49 ou à Biarritz, ils vont prendre 500 ou 600 euros de plus
16:52 par mois, enfin, par an, dans les taxes foncières.
16:54 - Bien sûr, oui, oui.
16:55 - On peut, voilà.
16:57 Mais pour certaines personnes retraitées modestes,
17:01 c'est très compliqué.
17:02 - Ça devient plus cher d'être propriétaire, c'est ça que tu veux dire.
17:04 - De toute façon, ça devient...
17:05 Alors, on a eu des périodes assez bénies.
17:07 On avait des taux à 1%, et malgré la taxe foncière,
17:10 globalement, l'un dans l'autre, vous étiez assez vite,
17:13 vous rentabilisiez assez vite,
17:14 dans l'achat même d'une résidence principale.
17:16 Aujourd'hui, acheter un bien, même pour sa résidence principale,
17:19 c'est faire un effort de financement.
17:21 Moi, je continue de penser quand même que,
17:23 au bout de 20 ans, cet effort est terminé,
17:26 vous avez un bien, un toit sur la tête,
17:28 alors que si vous êtes en location, vous êtes en situation précaire,
17:31 puisque le propriétaire peut vouloir récupérer son bien.
17:33 Mais cette taxe foncière va effectivement faire très très mal.
17:37 Je pense qu'on a supprimé la taxe d'habitation sans réfléchir.
17:40 Et encore une fois, aujourd'hui, il y a une vraie inégalité face à l'impôt.
17:43 Pourquoi des locataires ne payent rien
17:46 sur le fonctionnement des municipalités,
17:48 quand les locataires assument tout, les propriétaires assument tout ?
17:50 - Donc, le sujet pour vous, c'est même pas le niveau
17:52 de la taxe foncière dans certaines villes en particulier.
17:54 Alors, on a parlé de plusieurs villes, notamment Paris.
17:56 - Mais Paris avait une taxe foncière qui était quand même,
17:58 paradoxalement, très très basse, pour que l'on reconnaisse.
18:00 - Ça reste une surprise pour les Parisiens.
18:02 - C'est un peu plus cher, mais ça reste quand même très basse.
18:04 Il y a des villes moyennes, où on a fait une étude au mois de juillet,
18:07 où vous avez un crédit immobilier,
18:09 donc vous avez 12 mois de remboursement à l'année.
18:11 La taxe foncière, elle représente un 13e, voire un 14e mois.
18:14 C'est-à-dire qu'en fait, vous payez comme un crédit sur 14 mois.
18:17 Donc, on voit que c'est extrêmement important.
18:19 Évidemment, dans les villes moyennes, les revenus nécessaires pour acheter
18:22 sont plus faibles.
18:24 Donc, c'est beaucoup plus impactant quand vous devez financer
18:26 2000 euros de taxe foncière, que quand vous devez en financer
18:29 1 500 à Paris, mais vous gagnez de toute façon 10 000 euros
18:32 pour être propriétaire.
18:34 Donc, voilà, c'est l'impact de cette taxe foncière.
18:36 Mais c'est vrai qu'aujourd'hui, on est dans un...
18:39 Je pense qu'il va falloir quand même reposer la question
18:42 de la financement des municipalités,
18:45 parce qu'honnêtement, il y a des mérites.
18:47 Tous, n'augmentent pas pour le plaisir.
18:49 Il y a aussi des choses qui font que les infrastructures sont évolues.
18:52 On parle des nouvelles mobilités, on refait des traves, on fait des vannes,
18:55 et ça se finance.
18:57 - Et notamment des villes très attractives, comme Bordeaux, Toulouse, ou autres,
18:59 qui, effectivement, sont obligées de faire des investissements
19:01 en matière de transport.
19:03 - Il faut, ça fait. Encore une fois, pourquoi on a une assiette globale ?
19:06 On a décidé qu'il y avait une partie de la population
19:09 qui ne payait plus rien.
19:11 C'était fini pour eux.
19:13 C'est peut-être là qu'est le sujet.
19:15 C'est une pro-impôt.
19:17 Je trouve juste qu'il y a une espèce d'inégalité.
19:19 Le propriétaire est une pompe à fric sur laquelle on tape.
19:24 De toute façon, il ne descendra pas dans la rue.
19:27 Donc, on est peinard, il ne dira rien, on peut y aller.
19:30 - Christophe Demerson, on va finir avec vous.
19:33 Rapidement, pour 2023, cet acté,
19:36 est-ce que les propriétaires peuvent espérer voir
19:39 la taxe foncière traitée différemment pour les années à venir ?
19:43 Est-ce que l'UNPI a des propositions en ce sens ?
19:46 - Alors, vous savez, nous, on a toujours, historiquement,
19:49 on a demandé dès l'année dernière.
19:51 - On a perdu Christophe Demerson.
19:57 On va revenir avec vous en plateau.
19:59 - La taxe foncière va te tuer. Christophe, reviens.
20:02 - On va revenir avec vous.
20:04 Est-ce qu'il faut s'attendre à un traitement différent
20:06 de la taxe foncière sur les années à venir ?
20:08 Ou de toute façon, comme vous le disiez,
20:10 comme le propriétaire ne descend pas dans la rue,
20:12 il va se faire un traitement différent ?
20:14 - Je pense que l'année prochaine, ce sera pareil.
20:16 Après, on dira les élections qui vont arriver.
20:18 Donc, on va peut-être réfléchir.
20:20 Mais je pense que pour les deux, avant,
20:22 là, on a quand même un peu de temps avant les élections,
20:24 qu'elles soient d'ailleurs municipales ou présidentielles.
20:26 Donc, je pense que l'année prochaine,
20:28 on sera sur les mêmes traînes.
20:30 Je ne vois pas pourquoi il y aurait un changement.
20:32 Alors qu'encore une fois, on a tout fait pour.
20:34 La disparition de la taxe d'habitation
20:36 était une évidence que ça entraînerait ça.
20:38 - Et alors, justement, quand on est investisseur immobilier,
20:40 on peut peut-être bénéficier de la hausse des prix
20:42 dans certaines villes, si tentée qu'elle existe toujours,
20:44 mais notamment dans des métropoles attractives.
20:46 Je pense à Lyon, Marseille, Bordeaux.
20:48 - Oui, ils ont des villes qui commencent un peu à stagner.
20:50 - Bien sûr, mais où on peut se dire
20:52 qu'il y a de la demande locative à partir du moment
20:54 où on a réalisé son investissement.
20:56 - Toutes les villes étudiantes.
20:58 - Est-ce que la taxe foncière peut venir remettre en cause
21:00 un investissement locatif ?
21:02 - Honnêtement, sur l'investissement locatif,
21:04 il faut être assez transparent. Je pense que non.
21:06 Parce que quand vous faites un investissement locatif
21:08 en nom propre, par exemple,
21:10 vous enlevez la taxe foncière.
21:12 Vous savez, vous avez des revenus locatifs,
21:14 et puis en face, vous avez des choses
21:16 qu'on enlève des revenus locatifs,
21:18 et la taxe foncière en fait partie.
21:20 Donc je pense que c'est pas ça qui bloque.
21:22 En revanche, ce qui bloque,
21:24 c'est effectivement toutes les normes qu'on ajoute,
21:26 le fait de se dire "Oh là là, mais je vais quand même...
21:28 Je suis soumis à un truc qui bouge,
21:30 il faut que je fasse des travaux.
21:32 Est-ce que c'est vraiment rentable ?"
21:34 - On rappelle d'ailleurs dans certaines villes comme Paris,
21:36 que pour les travaux de rénovation énergétique,
21:38 on est exempté de taxe foncière.
21:40 - Oui, moi je ne savais pas.
21:42 Mais en tout cas,
21:44 le problème c'est quels travaux ?
21:46 Parce qu'aujourd'hui, vous avez des propriétaires
21:48 qui se retrouvent en disant "Votre bien est langé,
21:50 et on fait quoi pour passer en E ?"
21:52 Parce qu'en fait, en gros, c'est l'objectif.
21:54 Et il y a un paquet de biens
21:56 qui ont été retirés du marché,
21:58 pour certains qui sont en travaux,
22:00 et pour d'autres où les propriétaires disent
22:02 "Moi j'attends". Alors en plus, Paris,
22:04 il y a un biais. Parce qu'honnêtement,
22:06 si vous avez un peu les moyens,
22:08 et que vous n'êtes pas obligé,
22:10 vous n'avez pas un crédit tous les mois sur votre investissement éducatif,
22:12 vous retirez votre bien du marché,
22:14 certes vous payerez le taxe sur les logements vacants,
22:16 et vous avez les JO qui arrivent.
22:18 - Bien sûr, évidemment.
22:20 - Donc honnêtement, vous allez vous rattraper sur les deux mois.
22:22 Donc pour les étudiants
22:24 et pour les jeunes couples
22:26 qui ne peuvent pas acheter, ça fait des biens au moins.
22:28 - Merci beaucoup Maëlle Bernier de nous avoir accompagnés
22:30 dans Smart Patrimoine.
22:32 Je sais que vous êtes directrice de la communication et porte-parole
22:34 de Meillarteau. Merci à Christophe de Merson
22:36 d'avoir été avec nous également en début d'émission,
22:38 président de l'UNPI.
22:40 Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de Smart Patrimoine,
22:42 l'œil du CGP.
22:44 Et c'est parti pour l'œil du CGP,
22:50 cette rubrique au sein de Smart Patrimoine
22:52 qui permet à un conseiller en gestion de patrimoine
22:54 d'exprimer ses convictions sur un sujet
22:56 ou sur une thématique d'investissement.
22:58 En l'occurrence, nous avons le plaisir d'accueillir
23:00 sur le plateau Guillaume Esset. Bonjour Guillaume Esset.
23:02 - Bonjour. - Bienvenue sur le plateau Smart Patrimoine.
23:04 Vous êtes directeur associé chez Géphineo
23:06 et avec vous, nous allons aborder
23:08 l'approche que peuvent avoir les épargnants
23:10 ou les investisseurs vis-à-vis des marchés
23:12 actions. Comment aborder
23:14 cette thématique pour la rentrée ?
23:16 - Oui tout à fait. Alors quand on parle
23:18 de marché actions, la grande question
23:20 c'est est-ce qu'il faut rentrer, est-ce qu'il faut
23:22 pas rentrer ? - Bien sûr, oui.
23:24 - Est-ce que c'est trop haut ?
23:26 Est-ce que c'est trop bas ?
23:28 Et finalement, pour répondre
23:30 à cette question, il faut s'en poser
23:32 deux autres. La première c'est quel est mon horizon
23:34 de temps ? Combien de temps devant moi sur cette
23:36 portion de mon patrimoine
23:38 pour faire fructifier mes capitaux ?
23:40 Selon moi, le vrai
23:42 investissement en actions, il se pratique
23:44 à long terme. A long terme, ça veut dire
23:46 concrètement la partie de son patrimoine
23:48 dont on n'aura pas besoin
23:50 sur les 8-10 ans à venir.
23:52 Pourquoi 8-10 ans ? Parce que
23:54 même si beaucoup s'y essayent,
23:56 en pratique, il est
23:58 extrêmement périlleux
24:00 de faire du market timing, de prévoir
24:02 les cracks. Si par malchance il y a un
24:04 crack demain, des cracks qu'il y en a eu, il y en aura,
24:06 simplement on n'en connaît pas la date,
24:08 et bien il faut du temps devant soi
24:12 pour laisser
24:14 les marchés se normaliser.
24:16 Et si les marchés actions rapportent
24:18 sur très longue période 7 à 9% par an,
24:20 ce qui est attractif...
24:22 - Très longue période, c'est donc les 8-10 ans
24:24 dont vous parliez tout à l'heure ou c'est plus long que ça encore ?
24:26 - Alors si on regarde sur un siècle de données,
24:28 en restant 8-10 ans
24:30 en bourse, on est en moyenne aux alentours
24:32 de 7 à 9% de
24:34 performance.
24:36 - Est-ce qu'il faut comprendre que
24:38 finalement chercher les points d'entrée n'est pas une stratégie
24:40 réellement quand on est sur du très long
24:42 terme ? - Alors oui, c'est le deuxième
24:44 point, c'est est-ce que c'est le bon moment
24:46 pour rentrer ou pour sortir ?
24:48 C'est une question
24:50 à laquelle il est là encore extrêmement
24:52 difficile de répondre. On sait qu'attraper
24:54 les points bas,
24:56 on le sait qu'a posteriori.
24:58 Et sortir
25:00 avant le krach, on le saura
25:02 qu'a posteriori, si on est sorti
25:04 au bon moment. Donc finalement,
25:06 la question à se poser c'est est-ce que les niveaux
25:08 de valorisation sont raisonnables ?
25:10 S'ils sont raisonnables et qu'on
25:12 a du temps devant soi, alors
25:14 oui c'est un bon investissement.
25:16 On entend souvent
25:18 les questions de nos clients chez Géphinéo,
25:20 j'entends dire que les indices sont au plus
25:22 haut, du coup la bourse est chère,
25:24 est-ce que c'est le bon moment pour investir ?
25:26 Et en fait, les indices,
25:28 si on prend les indices américains,
25:30 le S&P 500, c'est vrai qu'il y a
25:32 en progression, par exemple depuis le début de l'année
25:34 à Sennett, de l'ordre de 18%,
25:36 cet indice il est tiré par
25:38 quelques valeurs. C'est 7 grandes valeurs
25:40 technologiques qui font l'essentiel de la performance.
25:42 Alors il y a Nvidia qui fait plus de 200%
25:44 de performance,
25:46 parce qu'on assiste à un emballement sur le thème
25:48 du potentiel de
25:50 l'intelligence artificielle, et c'est peut-être
25:52 justifié ou pas, mais en tout cas ça veut dire que
25:54 dans les 493 autres
25:56 valeurs du S&P 500, il y a beaucoup de bonnes
25:58 affaires à faire. Donc c'est comme ça qu'il faut l'interpréter,
26:00 c'est-à-dire que quand on est sur le long
26:02 terme, on peut se permettre de dire,
26:04 "tiens, effectivement, la performance tient
26:06 à une dizaine de valeurs, je vais
26:08 plutôt aller me positionner sur d'autres
26:10 convictions en se disant qu'elles ont le temps
26:12 d'émerger, c'est ça ?
26:14 C'est en allant sur les secteurs qui sont
26:16 un peu oubliés, ou qui sont moins
26:18 à la mode, qu'on fabrique
26:20 sa performance de très long terme. À court
26:22 terme, en suivant la mode, en suivant le
26:24 momentum, en achetant ce qui vient de monter,
26:26 on fera peut-être des affaires,
26:28 on fera peut-être des plus-values, mais là on est plus
26:30 dans la spéculation que vraiment dans l'investissement.
26:32 - Et alors du coup, si
26:34 on repositionne cette discussion sur
26:36 ce mois de septembre
26:38 2023, cette fin d'année 2023,
26:40 alors je comprends effectivement qu'il faut avoir 8-10 ans devant
26:42 soi, mais est-ce que ça veut dire
26:44 qu'il faut avoir un comportement d'investissement
26:46 particulier, ou au contraire se dire que
26:48 quel que soit le moment,
26:50 c'est toujours le moment, entre guillemets, quand on a de l'argent
26:52 dédié à ça, d'investir
26:54 sur les marchés financiers ? - Alors notre approche
26:56 chez Géphi Neo, c'est quand les indices
26:58 montent, du fait
27:00 d'une poignée de valeurs, que ça soit la
27:02 tech aux US ou le luxe en France,
27:04 eh bien, de
27:06 favoriser le stock picking, c'est-à-dire d'aller
27:08 plutôt rechercher les excellents
27:10 stock pickers, qui ont les
27:12 meilleurs records sur une dizaine d'années
27:14 pour le démontrer, que
27:16 d'investir passivement dans les indices,
27:18 les indices ayant tendance
27:20 à faire la part belle aux valeurs les plus
27:22 chères. - Donc
27:24 ça n'est pas le moment des indices, c'est ce qu'il faut
27:26 comprendre ? - C'est notre conviction.
27:28 - C'est votre conviction aujourd'hui, en
27:30 matière de marché
27:32 action, très rapidement, il nous reste quelques secondes,
27:34 on entendait souvent avant l'été et
27:36 encore aujourd'hui, cette concurrence des marchés
27:38 obligataires, est-ce qu'il faut
27:40 quand même regarder la complémentarité entre les deux aujourd'hui ?
27:42 - Oui, bien sûr, c'en est une.
27:44 Maintenant que les taux obligataires sont remontés,
27:46 ce n'est peut-être pas fini,
27:48 mais en tout cas, elle a eu lieu,
27:50 les obligations, à nouveau,
27:52 peuvent jouer leur rôle d'amortisseur, quand on veut
27:54 un portefeuille équilibré, avec une
27:56 proportion d'obligations
27:58 qui doivent normalement
28:00 monter en valeur,
28:02 en cas d'alentissement économique.
28:04 - Merci beaucoup, Guillaume Essed, de nous avoir
28:06 accompagné dans l'œil du CGP.
28:08 Je rappelle que vous êtes directeur associé
28:10 chez Géphineo, et quant à nous,
28:12 on se retrouve très vite sur Bsmart.
28:14 (Générique)
28:16 ---