Mercredi 5 juillet 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Michel Lechenault (Directeur éditorial, PAP) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage)
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00:00 L'investissement locatif est-il toujours opportun dans un environnement de taux de crédit immobilier élevé comme celui que l'on connaît actuellement ?
00:12 C'est le sujet qui va nous animer aujourd'hui dans Enjeu Patrimoine et pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Ludovic Usieux.
00:20 Tout d'abord bonjour Ludovic Usieux. Bonjour Nicolas. Bienvenue, vous êtes cofondateur d'Artemis Courtage. A vos côtés nous avons le plaisir de recevoir également Michel Lechno.
00:28 Bonjour Michel Lechno. Bonjour Nicolas. Vous êtes directeur éditorial chez PAP. On va commencer avec vous Ludovic Usieux.
00:34 Donc on se pose cette question évidemment de savoir si lorsqu'on est dans des taux de crédit immobilier un peu plus élevés, alors j'ai dit élevés en introduction
00:42 effectivement certains me répondent qu'ils ont déjà été plus élevés mais ils sont quand même plus élevés qu'il y a ne serait-ce qu'un an.
00:48 Est-ce que c'est toujours intéressant d'aller vers de l'investissement locatif que ce soit en termes de rentabilité dans un premier temps ou tout simplement de possibilité
00:57 d'avoir accès à cet investissement. Je rappelle que le taux d'usure est passé à 5,09 pour les crédits de 20 ans et plus donc 5,09% pour le mois de juillet.
01:08 Première question Ludovic Usieux. On rappelle que les normes HCSF ont légèrement évolué pour l'investissement locatif. Est-ce que ça vient donner une petite bouffée d'air aux investisseurs ?
01:18 C'est la seule bonne nouvelle de la réunion HCSF qui s'est tenue il y a une dizaine de jours maintenant. Alors je rappelle la règle c'est que les charges sur les revenus doivent représenter 35%
01:30 au maximum assurance incluse et cette règle elle vaut également quand on s'apprête à faire un investissement locatif.
01:37 C'est toute empreinte cumulée ?
01:39 Toute empreinte cumulée, toutes charges cumulées, les charges de crédit et les charges persistantes, pensions alimentaires ou d'autres crédits en cours sont additionnées
01:48 et la totalité de ces charges sur ces revenus personnels ça ne doit pas représenter plus de 35% assurance du crédit immobilier incluse.
01:57 C'est une règle qui est en vigueur, une norme qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2022. A cette règle une exception c'est que 20% de la production des banques
02:08 peuvent déroger à cette règle et donc être hors normes au-delà de 35% pour régler des situations où le reste à vivre est très important ou des situations où on est par exemple
02:18 dans un cas d'investissement locatif, qu'on a déjà des crédits, qu'on s'en sort très bien, qu'on les rembourse sans incident de paiement et qu'on veut procéder
02:28 à un nouvel investissement locatif. Cette flexibilité elle est plutôt adressée au primo-accédant qui dépasse parfois ce taux d'endettement parce que les revenus sont faibles
02:36 mais aussi aux investisseurs locatifs et donc cette petite bouffée d'oxygène à laquelle on a assisté c'est la suivante, c'est que dans cette marge de flexibilité
02:46 c'est 20% que les banques peuvent prêter au-delà de 35%. Il y avait 20% qui était destiné aux investisseurs locatifs et cette marge elle a été revue et augmentée à 30%.
02:57 Donc 30% de la marge de 20% ?
02:59 De 20%. Donc ça fait 6% de la production des banques qui peuvent être destinées à financer de l'investissement locatif au-delà de 35% d'endettement pour clarifier cette exception
03:10 au principe qui lui est toujours en vigueur et la réunion HCSF l'a réaffirmé avec force, c'est 35% pas plus, sauf les cas qu'on vient d'expliquer.
03:19 C'est un réel changement pour le marché immobilier, pour les investisseurs locatifs ou c'est un petit coup de pouce ?
03:25 C'est un petit coup de pouce, un appel d'air. Les sous-catégories étaient tellement nombreuses que finalement les banques avaient du mal dans leur reporting
03:34 à s'y retrouver donc en augmentant cette poche ce sera plus facile quand même d'avoir des drivers et de suivre ces productions de crédits hors normes.
03:44 C'est une bonne nouvelle, il ne faut pas l'aboutir parce que c'est à peu près la seule de cette réunion HCSF qui s'est réduite.
03:50 Il y a quand même une autre question sur l'investissement locatif, on va continuer avec vous Michel Lechnot.
03:57 On est dans un environnement de taux de crédit immobilier qui croissent avec parfois des sujets de niveau de taux d'usure qui bloquent un certain nombre de dossiers.
04:10 Lorsqu'on est dans un environnement de crédit immobilier élevé et que les prix de l'immobilier tardent à se mettre à jour par rapport au coût du financement,
04:21 on peut se demander si la rentabilité d'un investissement locatif est toujours opportune dans le contexte actuel Michel Lechnot ?
04:28 Oui alors c'est vrai qu'on peut se le demander mais si on regarde ce qui s'est passé les 20 dernières années, les taux immobiliers étaient très hauts aussi.
04:35 Ça dépassait les 5, les 6% et pourtant il y en a qui ont fait des très bonnes affaires.
04:41 Dans un environnement où les prix augmentaient ?
04:44 Et les prix augmentaient tout à fait. Alors c'est vrai que les prix ont énormément augmenté ces 10 dernières années, c'est une évidence.
04:50 Mais en fait d'investir dans l'immobilier c'est toujours une valeur sûre.
04:54 En fait ce qui est assez intéressant c'est quand vous allez investir dans l'immobilier c'est quoi votre objectif ?
04:59 Si c'est votre objectif de la rentabilité, c'est un peu plus compliqué en ce moment parce qu'il est vrai avec des taux qui sont hauts, avec des prix qui sont assez hauts.
05:07 Parce que même si on dit que les prix baissent, ils ne baissent pas beaucoup, ils baissent un petit peu.
05:12 On regarde sur Paris, c'est vrai qu'on est plutôt un petit peu en dessous des 10 000 euros du mètre carré alors qu'il avait largement dépassé les 10 000 euros du mètre carré.
05:19 Mais on est quand même proche de 10 000 euros du mètre carré.
05:23 Mais là c'est toujours pareil votre objectif.
05:25 Si vous êtes, on va dire, un bon père de famille, que vous voulez léguer à vos enfants un appartement, c'est toujours bien d'investir à Paris parce que c'est une valeur sûre.
05:35 On peut dire sans avoir une boule de cristal que les prix ne vont pas s'effondrer et que sur une vingtaine d'années vous serez rentable.
05:43 C'est quand même un peu le questionnement qu'ont un certain nombre d'investisseurs aujourd'hui.
05:46 C'est de savoir est-ce que cette légère baisse est annonciatrice d'une correction plus grande ou au contraire est-ce que ça montre une résistance du marché immobilier dans les grandes villes que ce soit Paris, Bordeaux ou Lyon ?
05:56 Il va y avoir une légère correction.
05:57 Ça c'est sûr, il y aura une correction mais à court terme.
05:59 A long terme, si on regarde encore une fois ce qu'il s'est passé les 20 dernières années, il y a eu des crashs en 1990, c'était assez compliqué et pourtant c'est toujours monté.
06:07 Paris quand même est une ville attractive.
06:09 Si je prends, on reste véritablement sur Paris, là c'est attractif mais même aussi les grandes métropoles.
06:13 Si on va à Marseille par exemple, si vous voulez investir à Marseille, c'est un bon plan aujourd'hui.
06:17 Les prix ne sont pas très hauts, même si les taux de mobilier ont augmenté, vous pouvez investir.
06:21 Chez PAP, vous voyez les prix justement montrer une correction un peu plus importante qu'avant ?
06:30 Vous voyez des annonces qui restent un peu plus longtemps sur votre site ?
06:33 Alors oui, ce qui se passe au niveau des prix immobiliers, c'est que c'est clair, ça fait 10 ans que je m'occupe des prix immobiliers, enfin des prix mollets que je suis.
06:42 Ça fait 10 ans que les prix augmentent.
06:44 C'est sûr que cette année, c'est la première fois que les prix baissent mais ils baissent très mollement.
06:49 On est à -5% là où les prix ont des fois été multiplés par 2 en 10 ans.
06:54 Donc oui, ça baisse un petit peu.
06:56 Si vous attendez pour acheter ou pour investir que ça s'effondre, vous pourrez toujours attendre.
07:01 Ça ne s'effondrera pas, ça va être une correction.
07:04 Et puis après, ça dépend où vous êtes.
07:06 Si on est par exemple dans les grandes métropoles, vous êtes sur des valeurs sûres.
07:10 Sur les grandes métropoles, il y aura une correction, certes, mais vous serez quand même toujours gagnant.
07:16 Et encore une fois, si vous allez à Marseille, Marseille c'est une ville aujourd'hui où le prix au mètre carré est assez abordable pour une grande métropole,
07:22 c'est le bon moment pour investir, même si les taux de mobilier ont largement augmenté.
07:27 - Ludovic Usieux, si on vient sur le coût du financement et sur la rentabilité d'un investissement locatif,
07:32 quand on fait un investissement locatif, on le déclare à sa banque, donc on monte un dossier spécifique.
07:36 Est-ce que ça rend plus compliqué le montage des dossiers à un environnement de taux un petit peu plus élevé ?
07:41 - La banque regarde quand même la rentabilité de l'investissement.
07:46 Les rentabilités sont un peu attaquées aujourd'hui puisque les taux ont quand même augmenté beaucoup plus vite que les prix ne se sont tassés.
07:51 - Bien sûr. - C'est sûr.
07:53 Il y a une telle tension sur le marché du logement aujourd'hui pour accéder au crédit pour sa résidence principale,
07:59 mais même pour trouver une location et pour la promotion et le neuf, que je suis assez d'accord avec Michel,
08:05 ce n'est pas hyper risqué quand même, même si la rentabilité est un peu attaquée sur les prochains mois, prochains trimestres.
08:11 Il est quand même fort probable, si on se place sur une période plus longue d'un investissement immobilier,
08:18 il est quand même hautement probable qu'on s'en sorte à bon compte si on est un peu patient.
08:22 - Ce que vous dites, c'est qu'on n'aura pas de mal à trouver un locataire, vu le contexte du marché immobilier aujourd'hui ?
08:26 - C'est exactement ce que je dis. Il n'y a pas de vacances, il n'y a pas de carences.
08:28 Il y a beaucoup plus de demandes dans les marchés locatifs, notamment marseillais, pour reprendre les propos de Michel,
08:34 marseillais, lyonnais ou parisiens. C'est une vraie signature de trouver un logement.
08:38 Et on n'a vraiment pas de mal à trouver des locataires. Il y a même plutôt de la concurrence sur le sujet.
08:43 Il faut acheter un investissement locatif comme on envisage sa résidence principale.
08:50 Il faut privilégier l'emplacement et la rentabilité, évidemment, puisqu'on ne l'habite pas et qu'il y a des revenus fonciers en face de son crédit immobilier.
08:58 La seule bonne nouvelle de cette eau qui flambe, c'est que si on est sur un régime hors LMNP,
09:03 si on est sur un régime fiscal classique, on déduit l'intégralité de ses intérêts d'emprunt, des revenus fonciers.
09:11 Et du coup, il y en a un peu plus à déduire, puisque les mensualités sont plus chères.
09:15 Je concède que c'est la seule bonne nouvelle. Évidemment, les mensualités sont plus élevées, mais on pourra déduire un peu plus d'intérêts d'emprunt.
09:23 Avec Michel Lechnod, il y a des coûts de travaux aussi pour pouvoir louer son appartement qui sont nécessaires.
09:29 Ou en tout cas, la nécessité de pouvoir réussir à négocier le bien immobilier en fonction des travaux qu'on va devoir y réaliser,
09:35 notamment en termes de rénovation énergétique, pour pouvoir le louer ensuite. C'est à prendre en compte.
09:39 — Ça, c'est carrément à prendre en compte, effectivement, dans un investissement immobilier, parce qu'on sait très bien qu'à partir de 2025 et 2028 même,
09:46 on ne pourra plus louer certains logements. Ça, c'est une évidence. Mais ça aussi, c'est peut-être une bonne opportunité pour négocier,
09:53 évidemment, l'achat d'un logement... — Et faire baisser le prix, donc. — Et faire baisser le prix. Vous avez tout à fait raison. Pour pouvoir faire des rénovations.
09:59 Alors attention, les rénovations énergétiques, c'est pas non plus évident, parce que quand vous faites une réversion... Généralement, quand on fait un investissement, c'est dans le collectif.
10:07 Et si on prend par exemple Paris, si je prends un hôtel... — Il y a le sujet copropriété. — Exactement, les copropriétés haussmanniennes, je sais pas si derrière,
10:14 on peut mettre un bardage, en tout cas pour isoler en tout cas l'extérieur. — Bien sûr. — Bon. Ce qu'il faut faire après, c'est qu'effectivement, si vous faites,
10:21 on va dire... Au lieu de faire un bardage à l'extérieur, vous isolez à l'intérieur. Vous allez perdre quelques mètres carrés. Je l'ai fait, titre personnel,
10:29 effectivement. Vous allez pouvoir mettre des murs à la place pour isoler et vous changer vos fenêtres. Et là, vous allez passer de...
10:37 — Et donc c'est à prendre en compte aussi le coût des travaux et la perte de mètres carrés éventuels si jamais on veut isoler chez soi pour...
10:43 — Parce que le prix du mètre carré, encore une fois, à Paris, c'est 10 000 €. Quand vous parlez à Paris, ça m'a dit. Voilà.
10:48 — Ludovic Usieux, si on revient un petit peu sur le marché de l'octroi de crédit à l'heure actuelle, un taux d'usure à 5,09 pour les crédits 20 ans et plus en juillet.
10:58 Est-ce que là aussi, ça donne une bouffée d'air ou la situation reste compliquée aujourd'hui sur le niveau de dossier qui passe au niveau des fourches codines des banques ?
11:07 — Non. Ça, c'est franchement détendu sur les dossiers qui touchent l'usure. Pour deux raisons. La mensualisation a permis un peu plus de fluidité dans l'octroi des crédits
11:19 et dans la gestion par les back-office des banques des dossiers de crédit. C'est-à-dire que quand votre dossier tapait l'usure, avant, vous attendiez 2 mois
11:26 avant de pouvoir le représenter. Aujourd'hui, vous attendez 15 jours, puisque les taux d'usure sont publiés mensuellement. Donc c'est plutôt une bonne nouvelle.
11:34 Et puis ça s'est apprécié. On est quasiment sur un doublement depuis une année. On est à 5,09 aujourd'hui. Ça veut dire que les banques peuvent prêter jusqu'à 4,20, 4,30, 4,40
11:45 si les profils sont très jeunes et que l'assurance ne représente pas un poids trop important dans le coût total du crédit. Ça veut dire que le principal obstacle aujourd'hui...
11:56 Les principaux obstacles aujourd'hui à la distribution des crédits, ce n'est plus le taux d'usure. Ça arrive encore. Je ne vais pas vous dire que c'est complètement éradiqué
12:04 et qu'on n'a plus de problème. Il y en a encore un peu. C'est le taux 35% HCSF. Ça, c'est quand même vraiment... Vu que les taux ont été multipliés par 3,5 en 18 mois, alors que les prix
12:16 sont dépréciés de 5%, vous voyez bien qu'il y a un problème de solvabilité aujourd'hui. Et le second vrai problème, c'est que les banques ne gagnent pas ou peu d'argent à distribuer du crédit
12:26 aujourd'hui. - Parce qu'elles ont un coût de financement plus élevé de l'autre côté. - Voilà. Parce que le coût de financement ou de refinancement est plus important pour elles.
12:32 Elles empruntent évidemment à taux pas fixe, à taux variable sur des périodes plus courtes. Et si elles ne gagnent pas d'argent, elles distribuent peu ou pas de crédit
12:43 à leurs bons clients ou à leurs anciens clients dans un contexte où il y a déjà un peu de PNB, mais certainement pas à des prospects et encore moins à des prospects
12:52 investisseurs locatifs. Une fois que les banques auront de la marge pour prêter, on aura, je vous le promets, moins de problèmes réglementaires, que ce soit de l'usure ou que ce soit de la norme HCSF à 35%.
13:06 - Peut-on espérer une stabilisation ? Alors effectivement, personne n'a de boule de cristal. Les économistes ne sont pas tous d'accord entre eux sur les futures hausses de taux de la Banque centrale européenne.
13:15 Mais peut-on espérer une stabilisation dans cette deuxième partie d'année 2023 ou l'année prochaine ? - En tout cas, en production mensuelle, tout type de projet confondu, y compris les renégociations,
13:28 ça fait 4 mois qu'on est sur des productions de crédit aux alentours de 14-15 milliards, ce qui est beaucoup moins qu'avant. On a eu des pointes à 25-27 milliards d'euros de crédit mensuel.
13:37 On est aux alentours de 14-15 depuis le mois de mars, juin inclus. Donc c'est un début de stabilisation, un début de plancher. On est sur un plateau. Il faudra probablement 2 ou 3 mois de production
13:49 supplémentaire pour s'assurer qu'on est bien au fond de la cuve. Mais c'est quand même plutôt une bonne nouvelle. L'autre bonne nouvelle, c'est effectivement l'intensité et la fréquence à laquelle la Banque centrale européenne
14:03 relève ses taux directeurs. Ça présage probablement quand même des hausses de taux plus modérées et à des fréquences moins rapprochées. Je pense qu'il ne se passera plus grand-chose cet été, par exemple,
14:16 et qu'on aura de toute façon une rentrée quand même plus calme que l'année passée. C'est tout ce que je me souhaite. J'essaie de m'auto-convaincre. Ça va partir à partir de septembre-octobre.
14:28 Il y a des signaux quand même. Des signaux faibles, mais les signaux sont présents. Et certaines banques d'ailleurs nous préparent à une reprise, à une réouverture de leurs pôles immobiliers à compter de l'automne.
14:41 Merci beaucoup messieurs. Merci Ludovic Uzio, cofondateur d'Artemis Courtage. Merci à Michel Lechnon, également directeur éditorial chez PAP.
14:47 Merci à vous de nous avoir suivis. Je vous donne rendez-vous demain pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine sur vSmart.
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