Mercredi 4 octobre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Yann Le Quellec (Directeur Général, Cinemage) , Benoist Lombard (Président, Laplace) et Guillaume Lucchini (Associé fondateur, Scala Patrimoine)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 [Musique]
00:07 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:13 mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart mais aussi sur bsmart.fr,
00:24 sur les réseaux sociaux de Bsmart et vous pouvez également nous écouter en podcast
00:27 sur toutes les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition,
00:31 nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement plaisir,
00:35 passion ou alternatif de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous reviendrons sur le financement du cinéma
00:41 au travers des Sofica avec Yann Le Quellec, directeur général de Cinémage.
00:46 Nous commenterons notamment avec lui cette période de collecte qui vient de débuter pour les Sofica 2024.
00:53 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine,
00:55 un enjeu patrimoine où nous poserons la question des choix de gestion à faire d'ici la fin de l'année,
01:01 quelles que soient les classes d'actifs. Nous en parlerons avec Benoît Lombard, président de Laplace.
01:05 Et puis enfin, dans la troisième partie de l'émission, ce sera l'œil du CGP,
01:12 nous ferons le point sur ce marché de l'immobilier, un marché de l'immobilier qui pose beaucoup de questions,
01:16 qui alimente beaucoup de questionnements, parfois des craintes aussi.
01:20 Nous en parlerons avec Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine.
01:23 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:25 Et c'est parti pour Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement plaisir,
01:33 passion ou alternatif de Smart Patrimoine.
01:35 En l'occurrence, nous allons nous intéresser aujourd'hui au financement du cinéma
01:39 et plus particulièrement aux investissements côté épargnant qui permettent de financer des projets
01:45 cinématographiques ou télévisuels. Nous en parlons avec Yann Le Quellec.
01:49 Bonjour Yann Le Quellec.
01:50 Bonjour Nicolas.
01:50 Bienvenue sur le plateau Smart Patrimoine. Vous êtes directeur général de Cinémage.
01:55 Les Soficas ont recommencé à collecter pour cette année 2024,
02:01 l'occasion de se poser la question en tant qu'épargnant,
02:03 si on a envie de diversifier son patrimoine avec des investissements directs ou indirects dans le cinéma.
02:09 Alors on peut peut-être rappeler pour ceux qui nous écoutent le fonctionnement d'une Sofica.
02:15 Bien sûr, avec plaisir.
02:16 Donc Sofica, déjà ça signifie Société pour le financement de l'industrie cinématographique et audiovisuelle.
02:22 Donc déjà ça annonce un peu le programme.
02:23 On va financer des films et des œuvres audiovisuelles et notamment des séries.
02:29 Les Soficas sont donc des sociétés dans lesquelles on peut investir
02:34 et qui bénéficient d'un avantage fiscal très important puisque la réduction d'impôt sur le revenu est à hauteur de 48 %,
02:43 ce qui en fait la niche fiscale avec le taux de défiscalisation le plus important, tous produits confondus.
02:50 Donc quand j'investis dans une Sofica, j'ai une réduction sur mon impôt sur le revenu de 48%
02:56 en fonction du montant évidemment que j'ai investi dans la Sofica.
02:59 Exactement.
03:00 Si vous investissez 10 000 euros, vous aurez 4 800 euros de réduction d'impôt,
03:04 sachant que vous pouvez investir par foyer fiscal jusque 18 000 euros par an et donc par foyer fiscal.
03:11 C'est une niche fiscale qui est très éprouvée, qui a fait ses preuves,
03:15 puisque depuis 1985, donc il y a 38 ans maintenant, que le système des Soficas existe.
03:21 D'accord.
03:23 Il y a 12 ou 13 acteurs.
03:26 Oui c'est ça, mais surtout il y a une liste qui est remise à jour chaque année,
03:29 c'est-à-dire que ne peuvent collecter que les Soficas agréés,
03:32 donc on est généralement entre 12 ou 13 acteurs effectivement par an.
03:35 Oui tout à fait, parce qu'en fait il y a une double tutelle des Soficas.
03:37 Alors ce sont des sociétés privées tout à fait autonomes dans leur choix,
03:40 mais qui, donc la DG FIP agrée les Soficas,
03:44 et il y a également une tutelle du Centre National de la Cinématographie
03:47 qui vérifie que les investissements sont dirigés là où ils devraient être dirigés,
03:50 c'est-à-dire vers le cinéma et l'audiovisuel.
03:54 Et donc il y a 73 millions d'euros de collecte au total.
03:58 Pour l'année 2024 ?
03:59 Pour l'année, donc la collecte 2023 qui sera investie en 2024,
04:03 puisque les Soficas ont ensuite un an pour investir dans des films,
04:07 et ensuite les films sortent et on peut rendre l'argent aux souscripteurs au bout de 5 ans.
04:12 D'accord.
04:13 À partir de 5 ans.
04:15 Et pour ce qui nous concerne, la Sofica Cinémage,
04:17 nous on est sur une collecte de 12 millions d'euros,
04:21 donc on a la chance d'avoir l'agrément le plus important des Soficas depuis quelques temps,
04:25 et donc la collecte a démarré pour notre Sofica,
04:28 mais comme pour les autres, il y a deux semaines environ.
04:31 Quand vous dites "on peut rendre l'argent au bout de 5 ans",
04:33 alors on ne fait pas du prêt quand on investit en Sofica,
04:36 mais c'est le rendement potentiel qu'on pourrait avoir,
04:38 ça c'est ce qu'on peut avoir au bout de 5 ans.
04:39 Non, ce que je veux dire c'est que si vous investissez maintenant en 2023,
04:43 avant le 31 décembre, alors ce sera à partir de 2028 que nous pouvons...
04:50 Très concrètement, qu'est-ce qui se passe ?
04:51 En 2024, nous allons investir les fonds levés dans les films et les séries.
04:56 Les films et les séries vont alors sortir.
04:58 Ça met toujours un peu de temps, il y a un tournage.
05:00 Il y a un tournage, exactement.
05:01 Les films sortent en salles, sur les plateformes, je y reviendrai, passent à la télé.
05:07 Et puis nous, on est titulaire de droits à perpétuité sur les films.
05:11 Bien sûr.
05:12 Il y a un marché secondaire des droits du film qui fait qu'on rend liquide
05:15 nos droits à recettes sur les films au bout de la cinquième année,
05:19 ce qui fait qu'à ce moment-là, il n'y a plus que du cash dans la Sofica,
05:22 ce qui nous permet de rendre l'argent à nos actionnaires.
05:25 Et alors justement, vous l'avez un petit peu mentionné avec le cinéma
05:28 ou les plateformes, quelles sont les sources de rentabilité d'un investissement
05:35 comme celui qu'on peut réaliser dans une Sofica ?
05:38 Alors, il y en a plusieurs.
05:41 D'abord, évidemment, il y a l'avantage fiscal.
05:44 Bien sûr.
05:44 Donc, j'en parle pas.
05:45 Ensuite, sur le sous-jacent lui-même.
05:47 En fait, sur quel marché on investit ?
05:49 On investit sur le marché du cinéma et de l'audiovisuel.
05:52 La bonne nouvelle, c'est que ce sont deux marchés,
05:54 et je n'ai pas dit la même chose l'année dernière,
05:57 mais ce sont deux marchés en forte croissance.
05:59 Le cinéma, qui a beaucoup souffert pendant le Covid,
06:02 ne serait-ce que parce que les salles étaient fermées.
06:05 Et puis ensuite, le secteur ayant été fragilisé,
06:07 il y avait un embouteillage de films dans les salles
06:10 et une baisse d'habitude des spectateurs pour aller en salle.
06:13 Tout ça, c'est derrière nous.
06:15 Et on revoit des chiffres de fréquentation sur les derniers mois
06:19 excellents et même supérieurs à l'avant Covid.
06:23 Et pour ce qui nous concerne, par exemple cinéma,
06:25 chez Cinémage, on a investi dans « Anatomie d'une chute »
06:28 qui a eu la chance de tenir la Palme d'Or cette année,
06:31 qui est actuellement sur les écrans.
06:32 Et même que c'est un film qu'on pourrait qualifier de film d'auteur,
06:35 qui est au-delà d'un million d'entrées,
06:38 ce qui est exceptionnel, et qui se vend dans le monde entier.
06:41 Donc le marché du cinéma fonctionne bien.
06:43 Et le deuxième marché principal sur lequel on investit,
06:45 c'est le marché de l'audiovisuel, soit les unitaires, soit les séries.
06:50 Chez Cinémage, par exemple, on a investi sur en thérapie,
06:53 sur le Bureau des Légendes, ou plus récemment sur la série Bardot.
06:56 Là encore, on voit que c'est un secteur qui se porte très bien.
07:02 D'abord parce que les séries françaises se vendent bien à l'export,
07:06 mais aussi parce qu'il y a une concurrence,
07:08 ce que vous remarquez certainement dans votre consommation d'images animées au quotidien,
07:12 c'est-à-dire entre Netflix, Amazon, Apple et toutes les plateformes.
07:17 Il leur faut des films à présenter à leurs abonnés.
07:20 - Il y a une concurrence d'acheteurs quelque part.
07:23 - Exactement.
07:25 Et donc ça, c'est les deux principales sources de rentabilité,
07:30 c'est la croissance du marché, et ensuite, notre travail à nous,
07:33 c'est d'identifier les pépites, les bons films,
07:35 et de savoir si leur potentiel est plutôt sur la salle, sur l'international,
07:39 sur la télévision, les plateformes ou sur l'ensemble.
07:41 Et donc par un travail d'ingénierie financière,
07:43 d'essayer de savoir en contrepartie de quelle recette
07:47 on positionne notre investissement pour aider le producteur à faire ses films.
07:50 - Alors, j'allais vous poser une question,
07:51 effectivement, vous représentez Cinémage,
07:53 il y a d'autres Soficas qui font des choix différents,
07:56 mais quand on a comme ça une sorte d'engagement de rentabilité,
07:59 ou en tout cas de nécessité de rendre rentable des fonds
08:01 qui ont été investis dans les Soficas,
08:03 est-ce qu'on ne choisit que des films dont on est sûr qu'ils vont être rentables,
08:05 des films qu'on pourrait qualifier de commerciaux,
08:07 ou les choix sont faits de manière différente ?
08:08 - Non, alors, encore une fois, chaque Sofica,
08:11 c'est un peu une stratégie d'investissement,
08:12 moi je peux vous parler de la nôtre, Cinémage.
08:15 En réalité, on s'aperçoit de choses,
08:17 pour ce qui nous concerne, depuis notre création,
08:21 il y a 18 ans maintenant, là on lève Cinémage 19,
08:24 on a investi, 50% de nos investissements sur le cinéma
08:29 ont été dirigés vers des premiers et seconds films.
08:32 Donc pour nous, il est très important,
08:33 et c'est le sens aussi de l'avantage fiscal,
08:35 que nos investissements aident à régénérer les talents
08:39 et les films français.
08:40 Je donne un exemple très concret,
08:41 Justine Trier, Palme d'Or 2023,
08:43 on a contribué, enfin on était partenaire de son premier film,
08:47 de son deuxième film, de son troisième film,
08:49 et donc de cette Palme d'Or.
08:50 C'est-à-dire qu'on l'a accompagnée,
08:51 alors même qu'elle n'avait rien fait sur son premier film,
08:55 et de façon très intéressante,
08:56 on pourrait se dire "oui, mais très bien,
08:57 mais la rentabilité dans tout ça".
08:59 Or, les premiers et seconds films sont souvent des films moins chers,
09:01 dans lesquels les auteurs ont beaucoup de choses à dire,
09:03 et on s'aperçoit que, en fait c'est toujours pareil,
09:06 il faut positionner le montant investi sur un film
09:08 par rapport à son potentiel.
09:10 Et donc, on s'aperçoit que les premiers et seconds films
09:13 sont tout aussi rentables, si ce n'est plus,
09:15 que des films d'auteurs plus confirmés,
09:16 mais qui vont coûter plus cher,
09:19 sur lesquels il y aura plus de concurrence pour investir,
09:21 et donc le "break-even" sera plus loin.
09:24 Donc nous, on est très attachés à la recherche et développement
09:31 des talents qui vont s'exprimer sur les séries ou sur les films,
09:34 et ça c'est vraiment une de nos spécificités chez Cinémage.
09:37 Merci beaucoup, Yann Le Quellec,
09:38 de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine.
09:40 Je rappelle que vous êtes directeur général de Cinémage.
09:42 Merci beaucoup.
09:43 Merci à vous.
09:44 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:46 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
09:53 Nous allons tenter de comprendre ensemble
09:54 comment naviguer dans ce contexte économique et financier
09:57 d'ici la fin de l'année.
09:58 Quels sont les grands choix de gestion
10:00 que l'on peut faire sur les différentes classes d'actifs ?
10:02 Une question que nous allons poser à Benoît Lombard.
10:04 Bonjour Benoît Lombard.
10:05 Bonjour Nicolas.
10:06 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:07 Vous êtes président du multifamilial office Maison La Place.
10:10 C'est vrai que cette rentrée peut être un petit peu complexe
10:12 pour un certain nombre d'épargnants.
10:13 Certains la voient d'un côté plutôt positif en se disant
10:16 que la majorité des hausses de taux de la BCE ou de la FED
10:19 sont normalement passées.
10:20 Donc on peut envisager un avenir un peu plus stable.
10:22 D'autres au contraire voient le marché immobilier,
10:26 les questionnements sur le marché actions,
10:27 les questionnements parfois sur le private equity également
10:30 et se demandent si on n'est pas dans une phase de transition
10:32 qui fait qu'on ne sait plus tellement
10:33 comment naviguer dans tout ça.
10:34 Comment est-ce que vous regardez ces trois derniers mois
10:37 d'ici la fin de l'année Benoît Lombard
10:39 si tant est qu'il ne faut regarder que jusqu'à trois mois ?
10:42 Il ne faut pas regarder que pour les trois derniers mois
10:44 et pas que pour les trois prochains mois
10:46 puisque l'on s'inscrit naturellement dans un objectif de long terme.
10:49 La première des choses quand on parle d'allocation d'actifs
10:51 c'est aussi de se rappeler la durée pour laquelle on souhaite investir.
10:56 Et puis le deuxième point c'est la pétance au risque.
10:59 Il y a un stress que l'on est capable de pouvoir supporter
11:03 en cas bien sûr de vicissitudes.
11:04 Les marchés ont des cycles, on s'en est rendu compte
11:07 récemment avec l'immobilier, on avait oublié.
11:10 Vous parliez de la hausse des taux,
11:11 neuvième hausse des taux de la BCE, 4%.
11:14 Je crois que sur la Fed on est à 5,5%.
11:17 Donc c'est ça qui a profondément changé.
11:20 On se souvient tous du fameux TIDA,
11:22 on est vers une alternative.
11:24 Maintenant on est au TARA,
11:26 Résonable Alternative,
11:28 ou je ne sais pas s'ils sont tous raisonnables.
11:29 Mais en tout cas il y en a d'autres.
11:31 Et c'est bien parce qu'il y a eu cette hausse des taux
11:32 qu'on peut retrouver de l'appétit à la fois sur le marché monétaire.
11:37 Je rappelle, aujourd'hui on est sur un RIP de 4%
11:40 si on raisonne sur le marché monétaire euro.
11:43 Si on est investisseur en dollars,
11:46 et en tant que famille officer,
11:48 on a des investisseurs qui sont en multidivis et notamment en dollars,
11:51 on est à 5,5%.
11:52 5,5% le taux directeur donc on est un peu juste en deçà.
11:55 Donc là on voit qu'on a un rendement réel
11:58 qui n'est pas tellement éloigné de celui de l'inflation.
12:02 Chose qu'on n'avait pas quand on avait des taux qui étaient négatifs.
12:05 Vous vous souvenez on a été bercé au taux négatif pendant une dizaine d'années.
12:08 C'est fini ça, c'est terminé.
12:11 Ça veut donc dire que la prime de risque qu'on a sur des marchés
12:13 autres que le taux sans risque qui n'avait pas d'intérêt,
12:16 eh bien aujourd'hui sont peut-être dégradés ces primes de risque.
12:19 On le voit sur le marché des actions
12:21 et puis on le voit sur le marché immobilier.
12:24 Et c'est ça le profond changement qu'on a connu cette année en 2023.
12:28 Et si tant est que les banques centrales visent
12:31 aux taux projectus de l'inflation,
12:33 ils visent tous 2% à peu près.
12:34 On n'y est pas à 2%.
12:36 Mais qu'aujourd'hui il y a des stratégies à prendre,
12:38 des options à prendre pour se positionner demain
12:41 par rapport à ce qu'on attend tous,
12:43 c'est-à-dire un arrêt de la hausse des taux
12:46 et peut-être aussi de juguler l'inflation.
12:49 Mais alors si je vous suis, il y a effectivement une prime de risque
12:52 qui s'est réduite sur les marchés actions par exemple ou l'immobilier.
12:55 Est-ce que pour autant il faut sortir de ces classes d'actifs
12:58 en se disant "et voir les opportunités qu'il y a ailleurs".
13:00 Mais reprenons un peu de recul.
13:03 Parce qu'on est tous collés sur les écrans à regarder
13:06 les annonces des banques centrales,
13:08 à regarder l'évolution des marchés financiers,
13:10 mais il faut prendre du recul.
13:12 Le recul c'est quoi ? C'est l'horizon de gestion.
13:15 Est-ce qu'il faut sortir de l'immobilier ?
13:16 Bon, il y a un élément qu'on oublie tout le temps sur l'immobilier.
13:20 Qu'est-ce qui est indexé
13:23 à l'évolution de l'inflation indirecte ?
13:25 Les loyers.
13:27 Et donc à un moment donné si on se retrouve
13:30 avec une baisse de la valeur nominale de l'actif,
13:33 baisse du marché immobilier,
13:34 on a toujours un rendement qui va s'améliorer
13:36 puisque lui il continue de croître dans la période d'inflation.
13:39 Donc, est-ce qu'il faut arbitrer à cet instant-là ?
13:41 Donnez-là.
13:43 La réponse, elle est bien sûr en distinguant
13:46 l'immobilier d'habitation, l'immobilier de bureau,
13:48 si on devait raisonner rien que pour la France,
13:50 Paris, province, littoral aussi quand même.
13:52 - Je vous assure.
13:53 - Et puis dans l'immobilier professionnel,
13:56 distinguer les commerces des bureaux.
13:58 Et puis au sein des commerces, distinguer peut-être
14:00 l'hôtellerie du commerce de proximité,
14:03 de zones commerciales qui attraignent
14:05 peut-être un peu moins de monde.
14:06 Voilà, donc il faut vraiment regarder dans le détail.
14:08 Mais l'immobilier protège de l'inflation
14:11 parce que les loyers sont indexés.
14:12 L'immobilier connaît une correction
14:14 parce qu'on a une hausse des taux
14:16 et on a de l'inflation.
14:17 - Bien sûr.
14:17 - Et que donc si on l'éveride, ça coûte plus cher
14:20 et donc la rentabilité faciale est un peu inférieure.
14:22 Mais est-ce que pour autant on doit tout vendre ?
14:24 Si on a constitué un partenariat immobilier depuis 10 ans
14:26 et qu'on a acheté, et qu'on a peut-être un upside de 25-30% de hausse,
14:30 est-ce que c'est le moment où on doit vendre
14:32 tandis qu'on a 5, 10, 15% et qu'on a la durée devant nous ?
14:35 Et puis quel code part cet immobilier représente dans son actif ?
14:37 Je vais vous donner des chiffres qui sont assez intéressants,
14:40 qui sont la moyenne, puisqu'on parle de family office, des family office.
14:43 - Bien sûr.
14:44 - Les family office, c'est 31% d'actions,
14:48 20% de private equity, 19% de private equity exactement.
14:51 L'immobilier c'est 13% seulement.
14:52 - D'accord.
14:53 - Après on a toutes sortes d'actifs,
14:54 dont aujourd'hui du cash, parce que le cash rémunère.
14:57 Et puis si le cash rémunère et qu'on a une inversion de la courbe des taux,
15:00 on le connaît, aujourd'hui on a des taux courts qui sont supérieurs au taux long,
15:03 malgré la récente hausse des taux qu'on a eue la semaine dernière.
15:06 Ça veut donc dire quoi ?
15:07 Ça veut dire qu'à un moment donné, il va falloir cristalliser les taux
15:13 pour conserver de la performance dans la durée,
15:15 tandis qu'on va avoir théoriquement une politique monétaire
15:19 qui devrait être un peu plus accommodante.
15:20 - Donc si on prend des choix de gestion au global,
15:23 alors on va rentrer peut-être dans les classes d'actifs par la suite,
15:25 sur le temps qu'il nous reste,
15:26 mais donc majorité d'une poche majoritairement actions
15:29 quand même aujourd'hui au sein d'un premier milieu office.
15:30 - Bien sûr, vers de rendement,
15:33 c'est pas complètement déconnecté aujourd'hui,
15:36 les bénéfices par actions que l'on a de la rentabilité qu'on a en droit d'attendre.
15:40 Il faut distinguer aussi, on voit que les marchés sont positifs,
15:43 mais les marchés sont positifs depuis le début de l'année,
15:44 on va en parler ensemble, essentiellement,
15:47 grâce aux trois premiers mois de l'année,
15:49 parce que depuis ces mois, ça ne bouge pas tellement,
15:50 à part bien sûr le Nasdaq, le Nasdaq on se rappelle quand même,
15:52 40% de performance de Nasdaq, donc grâce à l'IA.
15:55 - Grâce à 10 valeurs ou 8 valeurs.
15:58 - Bien sûr, parce que ce n'est pas les fameux GAFAM
16:01 qui ont fait la performance du Nasdaq.
16:04 Mais les actions, sur du long terme,
16:06 demeurent toujours le meilleur moyen pour investir,
16:08 et puis n'oublions pas aussi que ça draine l'épargne vers l'économie réelle,
16:11 que ça permet de créer des emplois,
16:13 que ça permet de créer de la valeur,
16:15 et que c'est peut-être le rendement le plus,
16:18 ou du moins l'endroit où l'on doit placer son argent le plus intelligent,
16:21 pour le bien-être de tous.
16:22 Alors on parle toujours d'être prêt de Paris,
16:23 des 17 ODD et des objectifs pour l'avenir.
16:26 L'investissement en actions, ça permet aussi de créer des emplois.
16:30 Les actions, bien sûr, toujours.
16:32 L'immobilier, peut-être regarder un peu, peut-être arbitrer,
16:34 peut-être attendre si on doit acheter.
16:36 - C'est ça, donc on ne vend pas, mais par contre on achète peut-être tout de suite.
16:38 - On n'est pas obligé d'acheter au moment donné
16:41 où on se retrouve avec des taux qui sont hauts,
16:43 tandis qu'ils risqueraient de baisser demain,
16:47 et où il n'y a pas de rencontre de volonté acheteur-vendeur,
16:50 et que donc, pour une fois, on a un marché immobilier
16:53 qui est plutôt entre les mains des acheteurs que des vendeurs.
16:55 Donc on peut prendre un peu de temps,
16:57 puisque l'on s'inscrit dans la durée.
16:58 Je rappelle que la durée moyenne de détention d'un actif immobilier,
17:01 on dit souvent c'est 8 ans, mais parce qu'il y a la dette.
17:04 - Bien sûr.
17:04 - On retraite ça de la dette, on est à une certaine année.
17:06 Donc si on doit investir sur 20 ans,
17:08 eh bien on peut se poser la question de 3 mois, 6 mois, 8 mois,
17:11 on n'est pas pressé.
17:12 Donc, et du cash aujourd'hui.
17:14 - Mais du cash où ça alors ? Sur des comptes à terme ?
17:16 - Comptes à terme, moi j'adore ça.
17:19 Quand on est en pleine dose des taux,
17:20 pourquoi figer son taux alors que demain,
17:24 nos taux au jour le jour seraient meilleurs ?
17:25 - C'est une vraie question, oui bien sûr.
17:27 - Le compte à terme et les certificats de dépôt à 3 mois, 6 mois, 8 mois, 9 mois, 1 an,
17:32 ce que vous voulez comme durée, ont du sens,
17:34 à partir du moment où on va être en baisse des taux.
17:36 Et c'est à ce moment-là aussi, on peut même encore faire mieux.
17:39 Pourquoi ne pas se constituer un portefeuille d'obligation d'entreprise,
17:43 Investment Grid ?
17:44 Investment Grid, on a des taux aujourd'hui,
17:45 on trouve du 5,5 et demi, un portefeuille diversifié.
17:48 Bien constitué sur 5 ans, alors qu'on sait que dans 1 an et demi,
17:53 sur la zone euro, on ne va pas être à 4% de taux directeur.
17:58 On va baisser à peu près de 150 points de base, 2,5.
18:01 C'est la moyenne des économistes.
18:03 Et qu'aux Etats-Unis, on ne va pas être à 550,
18:05 on va baisser aussi de 150 points de base,
18:06 on sera vraisemblablement entre 3,5 et 4.
18:09 - C'est en tout cas un des scénarios envisagés.
18:11 - C'est un scénario, je ne suis pas économiste,
18:13 je suis un bon perroquet qui lit beaucoup.
18:15 Et en étant ce bon perroquet,
18:18 il y a un minimum d'intelligence,
18:19 je me dis que cristalliser un portefeuille obligataire,
18:23 Investment Grid,
18:24 et pour partir à Yéli, si on est prêt à prendre un peu plus de risques,
18:27 avec des notations de qualité et diversifiées sur une trentaine de lignes,
18:30 par exemple,
18:31 eh bien, a du sens si on voit les taux qui, demain,
18:35 se prendront une direction opposée à celle qu'on connaît depuis les 9 aux,
18:40 c'est-à-dire à la baisse.
18:40 - Non mais c'est intéressant parce que c'est une gymnastique intellectuelle
18:42 qui est peut-être un petit peu plus complète,
18:44 c'est de se dire effectivement, si demain les taux rebaissent,
18:46 effectivement, le financement coûtera moins cher,
18:49 mais il faut, entre guillemets, prendre des garanties
18:51 sur les opportunités des taux élevés qu'on a aujourd'hui sur l'obligataire, par exemple.
18:55 - Mais bien évidemment, et quand on est en période d'ausses taux,
18:58 on ne le fait pas, quand on est en période de stagnation de taux,
19:00 si je puis dire, ou stabilisation des taux, c'est un peu plus correct,
19:03 et d'anticipation à la baisse,
19:04 telle qu'on la voit à horizon 1 an, 1 an et demi,
19:07 eh bien là, se constituer un portefeuille obligataire a tout son sens.
19:10 Se dire, me constituer un portefeuille obligataire avec une duration,
19:13 je ne sais pas, de 3 ans,
19:15 où je vais avoir 5, 5 éliminés de rentabilité,
19:17 tandis que j'ai du 4 sans risque au jour le jour,
19:19 je ne sais pas, oui,
19:21 aujourd'hui, peut-être, on a le droit de se poser la question,
19:23 mais demain, si on n'est plus à 4,
19:24 là du coup, on cristallise une performance pour des années durant.
19:28 Et si on conjugue cela avec une diminution de la fashion telle qu'elle est visée,
19:31 telle qu'elle est souhaitée par l'ensemble des banques centrales,
19:34 eh bien on va se retrouver avec un taux réel positif.
19:37 - Donc pas de compte à terme, pas de...
19:39 Le cash, on le rémunère comment alors concrètement ?
19:41 - Juste un point, on parle de taux.
19:43 - Oui, bien sûr.
19:43 - Dans la définition d'un rendement obligataire,
19:46 court terme, long terme, il y a deux éléments.
19:48 Donc il y a le taux, et puis il y a l'émetteur.
19:52 - Bien sûr.
19:52 - Quand on a compte à terme, on a un seul émetteur.
19:55 Si on achète le marché monétaire,
19:56 on a la pluralité de l'ensemble des banques et des principales banques,
20:00 notamment à qui l'on prête de l'argent.
20:02 Et donc là, j'ai un risque de défaut qui est naturellement inférieur.
20:06 Il ne faut pas l'oublier ça non plus.
20:08 - Le retour d'un mot sur le privé t'écoutière.
20:11 Le privé t'écoutier, c'est vrai qu'on en entend souvent parler.
20:13 Enfin, le capital investissement en France, on en entend souvent parler,
20:16 qui propose des rendements particulièrement élevés,
20:18 mais aussi avec un risque, bien sûr, pour les épargnants.
20:22 Et surtout, j'allais dire un flou.
20:24 Alors, peut-être pas, mais en tout cas, une nécessité de pédagogie
20:27 ou parfois une incompréhension des épargnants vis-à-vis de ce type d'investissement.
20:32 - C'est plus compliqué, le privé t'écoutier, que d'acheter des actions cotées,
20:36 qui sont cotées, sur lesquelles on a le maximum d'informations.
20:38 C'est quoi le privé t'écoutier ?
20:39 - Le privé t'écoutier, c'est qu'on va confier son argent à une société de gestion
20:43 qui ne fait que de gérer du non-coté.
20:44 - Bien sûr.
20:45 - Les actions non-cotées.
20:46 Et puis, on leur donne carte blanche pour investir dans l'univers qui est le leur,
20:51 et en fonction de leurs compétences, que ce soit la taille des entreprises,
20:54 les secteurs d'activité, la répartition géographique, etc.,
20:57 les devises aussi, parce qu'on est obligé d'investir uniquement dans la zone euro.
21:00 Et donc, on a des rentabilités passées qui étaient excellentes.
21:03 Moi, je penserais que demain, naturellement, on aura des rentabilités
21:05 qu'on doit proposer nous comme étant légèrement inférieures,
21:08 parce qu'il est plus facile de vendre du 15% que du 10 ou du 12.
21:12 Mais même si on a 10 ou 12% de performance attendue,
21:15 en confiant son argent à différents acteurs diversifiés, là encore,
21:19 et là, la loi Pacte de 2019 donne la faculté aux épargnants
21:23 de pouvoir aller investir dans du privé t'écoutier
21:27 au sein des véhicules d'investissement assurantiel,
21:29 ce qui n'était pas faisable auparavant,
21:31 mais sous des contraintes techniques trop importantes.
21:33 Aujourd'hui, c'est beaucoup plus simple.
21:35 On peut aller chercher des sociétés de gestion de premier rang,
21:39 le groupe Cristal, dont Maison La Place fait partie,
21:41 et je vais rester dans les "A", on a pu proposer des fonds de Apax, Ardian, Astorg,
21:48 là, des belles maisons de gestion qui ont un très coeur de qualitatif,
21:51 qui ont un spectre d'activités différents, avec des concentrations géographiques différentes,
21:55 avec des devises qui sont également différentes,
21:57 et puis qui ont venti l'ensemble de ces actifs
22:00 sur différentes catégories d'émetteurs,
22:01 et là encore, diversification, et le maître mot des millésimes et des émetteurs,
22:07 des sociétés de gestion, ça peut donner de la rentabilité.
22:10 - Est-ce qu'il n'y a pas un risque quand on est épargnant
22:12 et qu'on n'a pas la connaissance suffisante pour aller sur ce type d'investissement,
22:15 d'y aller comme quand on est allé à une époque sur les SCPI,
22:18 c'est-à-dire se dire "on est allé en privé t'écoutier",
22:20 mais sans trop savoir dans quoi on a investi au final ?
22:22 - Mais, cher ami, à quoi servons-nous ?
22:23 On est là pour ça, nous, les professionnels,
22:25 nous les connaissons, nous les référençons, nous les analysons,
22:29 nous les passons aux grilles de contrôle que nous avons mises en place,
22:33 nous les auditons, nous les suivons,
22:35 nous regardons non seulement notre archicorde,
22:37 mais également tous les moyens qui sont mis à disposition
22:39 de professionnels comme nous pour être le filtre entre eux et l'épargnant final,
22:43 et c'est nous, professionnels du patrimoine,
22:45 qui devons réaliser ces "due deals", si je puis dire,
22:48 au bénéfice de nos clients, tout en conservant le maître mot, là encore, diversification.
22:54 - Et on finira là-dessus, c'est une conclusion parfaite.
22:56 Merci beaucoup Benoît Lombard,
22:57 je rappelle que vous êtes président de Maisons à la Place,
22:59 de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine, merci beaucoup.
23:02 Et on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
23:04 Et c'est parti pour l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine,
23:12 où nous allons revenir ensemble sur les grands questionnements
23:15 qui peuvent exister en matière de marché immobilier ou d'investissement immobilier,
23:18 et plus particulièrement, évidemment, vis-à-vis des SCPI.
23:21 Nous allons en parler avec Guillaume Lucchini.
23:23 Bonjour Guillaume Lucchini.
23:24 - Bonjour Nicolas.
23:25 - Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine,
23:26 vous êtes associé fondateur de Scala Patrimoine.
23:28 Alors un mot peut-être sur le contexte global,
23:30 quel est le momentum que l'on vit sur ce marché de l'immobilier ?
23:33 - C'est vrai que l'immobilier, tout le monde en parle.
23:35 Pourquoi ? Parce que c'est une classe d'actifs qui touche tout le monde,
23:37 finalement, la personne qui a besoin d'acheter sa résidence principale,
23:40 comme celui qui investit.
23:41 Le momentum est un peu délicat pour une raison très simple,
23:44 c'est qu'on a vécu depuis 10 ans une augmentation, finalement,
23:47 de l'immobilier quasiment de 30% sur les 10 dernières années,
23:50 en ce moment entre 2013 et 2023.
23:52 - Bien sûr.
23:52 - Et aujourd'hui, ce n'est pas un ralentissement,
23:54 c'est un net recul.
23:57 Les chiffres sont là, on a une baisse de 12% au niveau des transactions,
24:02 selon les notaires, à cet été.
24:04 Et puis si on prend le marché, on va dire, du tertiaire,
24:07 on est à -60%, donc vous imaginez effectivement l'effet que ça peut avoir.
24:11 Tout ça, c'est dû aussi à un contexte inflationniste,
24:14 comme tout le monde le sait,
24:16 une inflation avec finalement un rôle des banques centrales
24:19 avec des taux qui sont remontés de manière assez subite,
24:23 puisque finalement, on est passé de 0 à 4% quand on prend le taux de dépôt.
24:27 Et puis si vous prenez aujourd'hui un emprunt sur 15 ans,
24:30 entre septembre 2021 et septembre 2023,
24:33 on est passé de 1 à 3,95.
24:35 - Bien sûr.
24:36 - Forcément, quand vous augmentez les taux de manière assez importante,
24:40 finalement le ménage subit une baisse de son pouvoir d'achat
24:43 et forcément dans l'immobilier, ça se répercute à l'achat,
24:45 donc sur des mètres carrés, potentiellement à la baisse.
24:48 - Une question que j'imagine on vous pose souvent, Guillaume Lecquini,
24:51 faut-il rester à l'écart des SCPI dans le contexte actuel ?
24:55 Faut-il y chercher des opportunités ?
24:57 Faut-il voir le verre à moitié plein face au contexte qu'on a actuellement ?
25:01 - Alors, j'aurais à revenir sur des choses qu'on entend.
25:04 Beaucoup font un focus sur les SCPI,
25:07 sur le marché des gestionnaires de patrimoine,
25:08 sur le fait d'avoir vendu des SCPI.
25:11 D'abord, la SCPI, c'est un investissement, c'est une classe d'actifs,
25:14 on ne met pas tous ses œufs dans le même panier.
25:16 Cette classe d'actifs, finalement, est pondérée sur différents secteurs.
25:20 Vous avez le secteur des bureaux, du commerce, de la logistique.
25:24 Donc, tous, finalement, ne sont pas impactés de la même manière.
25:27 Si vous prenez, par exemple, le bureau et la logistique,
25:30 on a à peu près à -17% depuis le début de l'année.
25:33 Si vous prenez le commerce, on est qu'à -12%.
25:35 Après, le commerce, ça se comprend aussi,
25:37 puisqu'à l'époque du Covid, effectivement, il avait été déjà impacté.
25:40 Donc, l'impact est moins important.
25:42 Mais pourquoi ce questionnement ?
25:44 Parce que très souvent, on fait un focus sur l'investissement
25:48 parce que l'investissement, entre guillemets, est coté.
25:50 C'est-à-dire qu'il y a une valorisation au jour le jour.
25:52 Mais on oublie que si le secteur, effectivement, tertiaire baisse,
25:55 c'est que le résidentiel baisse.
25:57 Et si on prend les chiffres à Paris, on est à -5% depuis le début de l'année.
26:01 Alors, bien évidemment, les arrondissements ne fonctionnent pas tous de la même manière.
26:04 On a très clairement une nette différence entre le 20e arrondissement et le 7e.
26:09 Mais si vous prenez, par exemple, les chiffres des grandes villes comme Bordeaux,
26:11 on est à -8 depuis le début de l'année.
26:13 Est-ce qu'une seule fois, on s'est posé la question de se dire
26:16 si vous êtes propriétaire d'un appartement à Bordeaux, il faut le vendre ?
26:19 - Bien sûr. Ce serait peut-être le pire moment, presque.
26:21 - Ce serait peut-être même le pire moment.
26:22 Donc, en fait, cette notion-là, en tant que conseil, il faut prendre beaucoup de recul.
26:27 Quand on fait de l'investissement, on fait...
26:29 Enfin, quand on fait de la SCPI, on fait de l'investissement dans le temps.
26:32 Très souvent, ça s'est fait en plus avec l'effet de levier.
26:35 On a en plus des loyers qui prennent l'inflation, puisqu'ils sont indexés sur l'ILC.
26:38 Donc, là encore, il faut prendre du recul.
26:41 Et puis, si on prend, entre guillemets, un momentum qui est à peu près similaire...
26:44 Alors, je ne dis pas similaire, mais on s'y rapproche.
26:47 Vous prenez ce qui s'est passé entre 2008 et 2011.
26:50 Le marché a fait -15.
26:51 Dès 2011, il était à l'équilibre.
26:53 Et dès 2012, il était positif.
26:55 Donc, je pense qu'il faut prendre du recul aujourd'hui sur ces effets d'annonce.
26:59 Pour autant, effectivement, il y a bien un impact tout de suite.
27:02 - Surtout, il y a eu... - Surtout à l'achat.
27:03 - Et puis, surtout, il y a eu beaucoup d'annonces successives sur un laps de temps assez réduit,
27:08 où on s'est dit, mince, en fait, peut-être que, entre guillemets,
27:13 la situation est plus complexe qu'on ne le croit.
27:16 - C'est qu'à un moment donné, les ajustements, ils sont obligatoires,
27:18 puisque vous savez, quand vous êtes dans un investissement de SCPI,
27:21 vous avez une autorité de régulation, votre prix de part est encadré,
27:26 vous ne pouvez pas faire n'importe quoi.
27:27 Pour autant, vous avez, entre guillemets, des curseurs qui vous permettent
27:30 un tout petit peu de flexibilité.
27:33 Le problème, c'est qu'à un moment donné, vous êtes obligé de faire ces corrections.
27:37 Et pour beaucoup, alors c'est peut-être là où, pour l'investisseur,
27:40 entre guillemets, c'est pas correct,
27:42 certaines SCPIs sont allées au-delà, finalement, de la correction.
27:45 Pourquoi ? Parce que peut-être en anticipant déjà l'après,
27:47 c'est-à-dire qu'un contexte qui va rester difficile, en tout cas,
27:50 je s'y approche à moi, et plutôt que de revaloriser deux fois la baisse,
27:53 peut-être c'est plus intéressant pour elle de le faire en une seule fois.
27:55 Mais en tout cas, pour un investisseur, il faut qu'il reprenne son contexte d'investissement,
28:00 pour quelle raison il l'a fait, sur quelle durée,
28:02 et je pense qu'il faut s'en tenir aux fondamentaux.
28:05 - Merci beaucoup, Guillaume Lukini, d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine,
28:08 d'avoir rappelé, effectivement, que l'immobilier, c'est un investissement de long terme.
28:11 Je rappelle que vous êtes associé fondateur de Scala Patrimoine.
28:14 Merci beaucoup. - Merci Nicolas.
28:15 - Et quant à nous, on se retrouve très vite sur BISpart.
28:18 Sous-titrage Société Radio-Canada
28:20 [ Musique ]