Mercredi 4 décembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Antoine Trichmand (Associé, Carat Capital) , Fabian Aknine (Gérant, Sens & Patrimoine) , Alfred Lortat Jacob (Avocat fiscaliste, Cabinet Cornet Vincent Segurel) et Stéphane Fritz (Président, Guy Hoquet)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord
00:31avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'immobilier, à l'investissement immobilier
00:35de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous nous demanderons ensemble déjà quelle est
00:40l'ampleur de la reprise en matière d'immobilier à fin 2024 mais aussi si l'immobilier va
00:45coûter encore plus cher dans les années à venir. Évidemment une question en lien
00:49avec le projet de loi de finances toujours en cours de débat, si on peut le qualifier
00:54ainsi à l'Assemblée Nationale et notamment avec les diverses propositions pour augmenter
01:00notamment la fiscalité d'un certain nombre d'investissements immobiliers, nous en parlerons
01:04avec Stéphane Fritz, le Président de Guillauquet l'Immobilier. Nous enchaînerons ensuite
01:09avec enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à la dernière ligne droite avant
01:13le 31 décembre pour ceux qui veulent défiscaliser, optimiser leur fiscalité. Nous poserons toutes
01:18les questions nécessaires à ce sujet à Alfred Lortajacob, avocat fiscaliste mais
01:22aussi à Antoine Tranchiment, associé chez Caracapital. Le sujet de la défiscalisation
01:27ou en tout cas de l'optimisation de l'impôt sur le revenu, ce sera également le sujet
01:31qui nous animera dans l'œil de l'expert avec Fabien Achnin, gérant de sens et patrimoine.
01:37On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:44Et c'est parti pour les clés de limo, le rendez-vous dédié à l'acquisition immobilière
01:47ou à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine et aujourd'hui nous allons faire
01:50le point sur la manière dont appréhendait ce marché de l'immobilier en fin d'année
01:562024 et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
01:59Stéphane Fritz. Bonjour Stéphane Fritz. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart
02:03Patrimoine, vous êtes président de Guy Auker l'Immobilier alors dans un instant on va évoquer
02:07la manière dont les parlementaires voient l'immobilier depuis quelques mois notamment
02:12lorsqu'il s'agit de parler fiscalité. Juste avant peut-être un point quand même sur
02:15le marché immobilier cette année 2024, cette année qui a été marquée par des
02:20anticipations de baisse de taux des banques centrales puis des baisses de taux effectives
02:23des banques centrales qui ont conduit quand même à une baisse du coût du crédit lorsque
02:27l'on veut réaliser une acquisition immobilière. Est-ce qu'on peut parler de reprise, il reste
02:33encore un mois avant la fin de l'année, mais est-ce qu'on peut parler d'une année de reprise
02:35en 2024 Stéphane Fritz ? Oui depuis déjà le mois de septembre avec la baisse des taux
02:39on a une reprise légère, les agences immobilières sont fréquentées à nouveau par les acheteurs
02:44autant que les vendeurs. On a un sujet en revanche sur l'allocation, un vrai sujet
02:49sur l'allocation, une vraie tension extrêmement forte et on a beaucoup de gens qui aujourd'hui
02:53n'ont pas pu acheter du regard à l'augmentation des taux et que c'est brutal depuis ces deux
02:58dernières années. Donc on revoit à nouveau revenir les gens vers les agences. Pour de
03:03l'allocation cette fois-ci ? Pour de l'allocation ou aujourd'hui de l'habitation mais on a du
03:07mal aujourd'hui à loger des gens en location parce qu'on ne trouve pas suffisamment de
03:11biens. En revanche il y a 8,5% de biens en plus en offre qui n'ont pas trouvé preneur
03:19avec l'augmentation des taux donc on a un vrai effet ciseau sur ce sujet-là. Est-ce
03:23que c'est une reprise ? C'est une reprise légère, c'est un atterrissage en douceur
03:27sur une année extrêmement compliquée. Donc on n'est pas trop optimiste non plus mais
03:32on constate effectivement que ça va un petit peu mieux. Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça
03:35veut dire que le coût du crédit est encore trop élevé ou le sujet c'est un sujet valorisation
03:41ou un sujet prix dans l'immobilier ? Non, le sujet c'est le pouvoir d'achat des français
03:45si on parle de ça. Aujourd'hui les politiques prennent à l'envers depuis déjà 7 ans systématiquement
03:50le sujet. On fiscalise, on fiscalise, on fiscalise, on enlève les aides et on a de facto beaucoup
03:57moins d'impôts parce que quand le bâtiment va, tout va. Je vous donne l'exemple, dernièrement
04:02je lisais un article en venant en taxi ce matin et en fait le CESE aujourd'hui, le
04:08Conseil économique et social et environnemental tire la sonnette d'alarme parce qu'il a vu
04:13passer aujourd'hui la part de l'immobilier dans le pouvoir d'achat dans le budget des français de
04:1819,6 à 26,6. Aujourd'hui c'est 35% d'augmentation dans le budget des français. Donc on voit bien
04:25qu'on aurait voulu par le truchement de la baisse des prix donner beaucoup plus de pouvoir d'achat
04:33mais la réalité c'est qu'on a encore cette année malgré la difficulté aujourd'hui du marché
04:38on a 2,5% d'augmentation au national des prix sur l'immobilier. Ca veut dire quoi ? Ca veut dire
04:43qu'il faut que les prix baissent, que la fiscalité laisse un petit peu l'immobilier tranquille ?
04:46Quelles sont les solutions ? C'est ce que dit le CESE, il faut construire plus alors que ça fait
04:50sept ans qu'on nous dit qu'il faut construire moins. Alors qu'en réalité on sait très très
04:55bien construire inclusif, soucieux de l'environnement, il nous faut construire plus si on
04:59peut aujourd'hui faire baisser les prix. Un mot sur les discussions à l'Assemblée nationale et au
05:07Sénat sur ce projet de loi de finances. Alors comme on ne sait pas ce qu'il adviendra de ce
05:12projet de loi de finances, j'ai sélectionné quelques propositions qui ont été faites sur
05:18ces derniers mois. Il y a eu la hausse des frais de notaire, à un moment on a également évoqué la
05:23suppression du régime du LMNP parmi d'autres propositions qui ont été faites en matière de
05:29fiscalité sur l'immobilier. Ca veut dire qu'aujourd'hui à fin 2024 même si on ne sait pas
05:33exactement à quoi ressemblera la fiscalité d'une transaction immobilière ou d'un investissement
05:37immobilier dans les prochains mois, prochaines années, il faut avoir en tête que la fiscalité
05:41va augmenter. C'est ce que vous dites à vos clients, c'est ce que vos clients ont en tête
05:44chez Guillauc et l'immobilier ? La politique doit changer de ce point de vue là. On doit avoir
05:48aujourd'hui un plan Marshall sur le logement et la très bonne nouvelle c'est quand le logement va,
05:52en règle générale, les caisses de l'Etat se remplissent. A l'inverse quand on fiscalise et
05:56qu'on contraint, les caisses de l'Etat aujourd'hui elles se paupérisent. Donc c'est exactement
06:00l'inverse de ce qu'il faut faire et les premières mesures montrent exactement ce que pense le
06:05président sur ce sujet là. Il y a environ 12 milliards d'investissements en France par an,
06:11vous connaissez bien ça Smart Patrimoine. Il y en a huit qui sont dans l'immobilier,
06:15il aimerait inverser la donne. Il aimerait qu'il n'y en ait que quatre dans l'immobilier et huit
06:18dans les entreprises. Le problème c'est que l'immobilier rassure les Français, c'est
06:22l'investissement premier aujourd'hui. Donc il faut changer cette donne là, il faut rester sur
06:28nos capextes, il faut rester sur nos sujets aujourd'hui, il faut continuer à aider les
06:34Français à investir. Ce n'est pas l'Etat qui va investir dans le logement et dans la construction,
06:38les insins, les institutionnels c'est en gros 22% historiquement. Donc on a besoin de monsieur et
06:45madame tout le monde pour venir investir pour construire et il faut construire plus si on veut
06:49aujourd'hui que les prix baissent. Les prix ont encore évolué malgré aujourd'hui la contraction
06:54des taux, la difficulté à se loger. Donc il y a une volonté politique, il y a la réaction des
06:59professionnels de l'immobilier, puis il y a les investisseurs, qu'est ce qu'on leur dit à la fin
07:022024 ? Pour l'instant on leur dit que ça va augmenter, donc on leur dit que les droits de
07:07mutation vont augmenter, on leur dit que les LMNP vont arrêter, que le PINEL va se terminer. Donc
07:11on leur dit qu'il faut aller mettre leur argent ailleurs, c'est ce qu'on est en train de leur dire.
07:13Et donc c'est un drame parce que le CESE c'est exactement ce qu'il dit, ça a augmenté de 19,6 à
07:1926,6 la part du logement dans le budget des Français et c'est l'effet contraire qu'on
07:23attend. Il faut impérativement aujourd'hui faire que les prix baissent. Les prix ne baisseront que
07:28si on construit plus. Et moi vous voyez, je dirige un réseau qui fait essentiellement de l'ancien,
07:33donc je ne suis pas concerné par ce que je dis, donc pas partie prix. Il faut aider aujourd'hui
07:36les promoteurs à construire beaucoup plus. On a besoin de plus de construction pour accompagner
07:41la démographie de la France. Si on regarde les tendances globales, alors vous effectivement
07:46vous êtes plutôt dans l'ancien, est-ce que vous constatez qu'il y a des zones géographiques,
07:50des typologies de biens, des tailles de biens qui reprennent plus que d'autres ? On parle de
07:55reprise timide au niveau global. Si on rentre un petit peu plus dans le détail, quels sont les
07:59constats qu'on peut faire sur ce marché immobilier ? Plus de 2,5 en augmentation des prix sur le
08:03national évidemment avec une très très grande disparité. Par rapport à quoi, il y a un an ? Oui
08:07par rapport à un an. Au cas d'aujourd'hui, on a une très très grande disparité sur des villes
08:11moyennes sur lesquelles ça a explosé en termes de prix ces trois dernières années, c'est un retour
08:15à l'équilibre, donc on a des baisses assez fortes. Mais en réalité au national, on a une
08:19augmentation encore de 2,5 et on le sait, c'est ce que dit le CESE, c'est par la pression aujourd'hui
08:24comme on n'a pas construit, on n'a pas suffisamment de logements pour loger les
08:27français et donc il y a forcément, quand il y a une pression de la demande sur l'offre,
08:32de facto les prix augmentent. Aujourd'hui les acquéreurs qui poussent la porte d'une agence
08:39Guillauc et l'immobilier, ils cherchent quoi plutôt en centre-ville, plutôt sur les zones
08:43littorales, c'est assez uniforme, il y a des tendances très claires ? Là aujourd'hui,
08:47il y a une pression assez forte sur le PACA, sur la Bretagne, sur le bord de mer, en fait
08:51tous les beaux endroits, Paris encore également. Et sinon l'acheteur, on sait à peu près
08:55qui il est, c'est-à-dire que c'est quelqu'un qui a entre 35 et 44 ans, qui est en coupe
09:01majoritairement, souvent avec un enfant et qui est locataire. Aujourd'hui, c'est plutôt
09:06ceux-là qui cherchent avec l'air bien. Donc le retour quelque part des prix moins excédents
09:10sur le marché, si c'est santé qu'on peut appeler ça des prix moins excédents. Oui,
09:14c'est un pouvoir d'achat supérieur. Merci beaucoup Stéphane Fritz de nous avoir accompagné
09:18dans cette première partie de Smart Patrimoine, les clés de l'immeuble. Je rappelle que vous
09:20êtes président de Guillauc et l'immobilier. Merci beaucoup et quand même on se retrouve
09:24tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:30Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré
09:33à votre fiscalité et aux positions que vous pouvez potentiellement prendre lorsqu'il s'agit
09:42d'optimiser sa fiscalité d'ici la fin de l'année. Quelles opportunités restent-ils ?
09:46Nous allons en parler avec nos deux invités, nos deux experts en plateau. Nous avons le
09:49plaisir d'accueillir tout d'abord Alfred Lortajacob. Bonjour Alfred Lortajacob.
09:53Bonjour Nicolas.
09:54Vous êtes avocat fiscaliste et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir Antoine
09:57Tranchiment. Bonjour Antoine Tranchiment.
09:59Bonjour Nicolas.
10:00Vous êtes associé chez Cara Capital. Alors on va commencer avec vous Alfred Lortajacob,
10:04avocat fiscaliste, la fiscalité, donc c'est votre sujet. Il nous reste à peu près un
10:09mois d'ici la fin de l'année. Qu'est-ce qu'on peut faire dans une période comme celle-là ?
10:13Est-ce que c'est trop tard déjà pour optimiser sa fiscalité ou est-ce qu'il reste des opportunités
10:20dans un contexte un petit peu particulier quand même en cette fin d'année 2024 ?
10:23Exactement.
10:24En fait, on ne sait pas à quoi peut ressembler la fiscalité de manière définitive.
10:28Alors il y a des opportunités de défiscalisation qui sont tardives si on s'y prend maintenant.
10:36Principalement en ce qui concerne les investissements immobiliers, c'est un peu tard parce qu'il
10:40reste trois semaines avant la fin de l'année et on n'a pas le temps d'y réfléchir, on
10:45n'a pas le temps, la signature des actes est tardive.
10:48En revanche, il y a encore tout un panel d'outils de défiscalisation qui existent.
10:53On peut penser par exemple aux dons, aux dons à des associations qui parlent quand même
10:58d'avoir des réductions d'impôts assez significatives.
11:01En plus, le plafond, il a 20% du revenu, ce qui est assez élevé et je rappelle qu'une
11:06réduction d'impôt 66%, donc assez attractif et puis ça permet d'orienter un peu son
11:12investissement vers des causes qui sont intéressantes, qui nous intéressent, qui intéressent le
11:17contribuable.
11:18C'est intéressant parce que le don, alors il y a d'autres choses, d'autres stratégies,
11:22Antoine Tranchiment nous en parlera également, mais j'ai l'impression que le don c'est un
11:25peu au-delà de la volonté effectivement de vouloir faire une bonne action en lien
11:31avec ces valeurs.
11:32C'est un peu l'objet de défiscalisation de la dernière ligne droite, celui auquel
11:34on pense jusqu'au 31 décembre.
11:36Oui, c'est exactement ça, c'est vraiment celui de la dernière ligne droite, c'est
11:41facile à mettre en place.
11:42Point de vigilance quand même, bien s'assurer qu'au moment de la déclaration, on a bien
11:47le reçu fiscal correspondant au don, même si on ne l'envoie plus à l'administration,
11:51il faut le conserver.
11:52Ça c'est un point de vigilance.
11:54On a d'autres types d'investissements, investissements dans les PME qui sont assez attractifs aussi.
11:59Donc on investit en capital dans une PME, on peut obtenir une réduction d'impôt,
12:0618 voire même beaucoup plus, ça peut aller jusqu'à 50% de réduction d'impôt sur
12:11l'investissement, c'est assez attractif.
12:14Ça se compense avec un risque ?
12:16Alors bien entendu, c'est investir dans une société, 18% c'est une PME qui est
12:22assez stable, si on est sur 30% c'est quand même une société qui est très innovante,
12:28qui est presque disruptive, mais ça peut valoir le coup si on a une bonne connaissance
12:34d'un support qui peut être, il faut mieux passer par des investissements dans des sociétés
12:42que la personne, le contribuable connaît déjà.
12:45Donc ça c'est des produits qui sont assez intéressants de défiscalisation et puis
12:50ça permet de faire tourner l'économie.
12:52Bon alors on est allé directement effectivement sur les stratégies, on reviendra peut-être
12:55en deuxième partie de l'émission sur l'intérêt de réfléchir à l'optimisation de sa fiscalité
12:59dans un contexte aussi incertain.
13:03Antoine Tranchiment, associé donc chez Cara Capital, le cabinet de gestion de patrimoine,
13:07quand on pousse la porte de Cara Capital et qu'on vous dit début décembre, bon il faut
13:13que je défiscalise, là je ne m'en suis pas occupé avant, qu'est-ce que je peux faire ?
13:16Il reste des choses à faire, effectivement il y a les dons, il y a les investissements
13:19dans les PME.
13:21Oui alors je rejoins Alfred, généralement début décembre c'est un peu tard et nous
13:26on préfère prendre les choses avec un peu d'avance pour organiser correctement les
13:31éventuelles défiscalisations de nos clients.
13:33Néanmoins…
13:34Ça veut dire quoi un peu d'avance, c'est quoi le bon timing ?
13:35Idéalement à la rentrée de septembre c'est bien.
13:38D'accord, pour laisser un peu de temps au professionnel.
13:40On attend de faire un bilan, de se projeter avant tout sur les attentes des clients, la
13:44défiscalisation ne doit pas être le seul et unique objectif d'aller voir un cabinet
13:49de conseil d'administration de patrimoine, avant tout on a des attentes, on a des projets
13:52et la défiscalisation est un moyen de les optimiser.
13:54Idéalement 3 à 4 mois, néanmoins si vous venez me voir demain, on pourra travailler
13:59sur plusieurs sujets, on pourra travailler par exemple sur votre épargne retraite, dans
14:03le cadre d'un PER, plan d'épargne retraite, sur lequel vous pouvez verser jusqu'à 10%
14:09de vos revenus annuels et ces revenus ne sont pas fiscalisés.
14:13Plus vous payez d'impôts, plus c'est intéressant de verser sur un plan d'épargne
14:18retraite.
14:19D'accord, parce que les versements sont défiscalisés, par contre ils sont refiscalisés à la sortie
14:21mais c'est le jour où on sera à la retraite.
14:22Et a priori, vous paierez moins d'impôts à la retraite que pendant votre période d'activité.
14:25Ça, utiliser le PER comme moyen de défiscaliser en dernière ligne droite, ça vaut pour tout
14:30type de revenus, tout type d'âge ?
14:32Il faut être en activité.
14:34Oui bien bien sûr.
14:35Mais déjà la retraite c'est un peu tard.
14:37Le sujet c'est que l'argent est bloqué pendant une période longue, c'est-à-dire
14:42jusqu'à l'âge de la retraite, donc certains vont peut-être penser qu'à 30 ans c'est
14:45un peu jeune.
14:46Je pense qu'à partir de 35-40 ans, c'est intéressant, d'autant que c'est aussi
14:50un outil de protection de la famille en cas de décès.
14:52Donc faire des versements sur son PER, si on a un PER, ouvrir un PER dans les trois
14:58semaines, c'est tout à fait faisable, donc ça c'est effectivement un moyen de défiscaliser.
15:05Est-ce qu'il y a d'autres choses comme ça qu'on peut mettre en place assez rapidement ?
15:07Oui, si vous êtes par exemple propriétaire d'un bien immobilier que vous louez, vous
15:12pouvez encore faire et payer des travaux dans le courant du mois de décembre, et ces
15:17travaux vont venir en déduction de la base imposable de l'année prochaine, en déduction
15:21de vos revenus fonciers.
15:22Sachant que les revenus fonciers...
15:23Donc là on est sur de l'investissement immobilier, de l'immobilier qui rapporte via une location
15:28par exemple.
15:29Il faut que vous en soyez déjà propriétaire, vous n'allez pas l'acheter le 3 décembre
15:33de cette année, mais si vous avez l'opportunité de faire des travaux d'amélioration dans
15:38un logement par exemple, c'est le bon moment pour le faire parce que vous allez économiser
15:42immédiatement, dès les impôts 2025 payés sur les revenus 2024, vous allez économiser
15:49votre tranche marginale d'imposition plus 17,2% de prélèvements sociaux.
15:53Un dernier éventuellement, on entend beaucoup parler de Gérardin industriel par exemple
16:01quand la fin d'année se rapproche, alors là on est sur une mécanique un peu différente,
16:06est-ce qu'on est vraiment sur un objet pur défiscalisation, sur un investissement ?
16:09On est plutôt sur de la défiscalisation pure, en fait il s'agit d'investir dans de l'équipement
16:15industriel dans les DOM et dans les COM outre-mer et avec un système de montage, on récupère
16:23dès l'année n plus 1 entre 110 et 120% de son investissement, donc c'est vraiment de
16:28la défiscalisation pure, court terme, méfiance.
16:32Quand vous dites qu'on récupère entre 110 et 120% de son investissement, c'est-à-dire
16:36que c'est quoi, c'est en crédit d'impôt ?
16:38Oui, en réduction d'impôt.
16:39En réduction d'impôt, d'accord, donc ce n'est pas des intérêts sur un investissement,
16:44c'est simplement qu'on investit à un instant T dans de l'outillage industriel dans les DOM.
16:50Du matériel d'exploitation.
16:51Du matériel d'exploitation et on le récupère quelque part en réduction d'impôt.
16:56En réduction d'impôt dès l'année n plus 1.
16:57D'accord, donc ça c'est un outil de défiscalisation pure.
16:59Voilà, j'attire quand même votre attention sur le fait qu'il faut être en confiance
17:04avec le cabinet de gestion de patrimoine par lequel vous passez et le monteur d'opérations
17:09par lequel vous passez parce qu'il est bien difficile, surtout quand on est comme ça
17:12en fin d'année, d'aller s'assurer du respect de l'ensemble des règles qui encadrent ce dispositif.
17:17Alfred Lortajacob, sur ce dernier dispositif, on va prendre cet exemple-là, mais ça vaut
17:23pour tous les investissements qu'on voudrait faire en dernière ligne droite, entre guillemets,
17:27est-ce qu'il faut, quand on veut absolument optimiser son revenu, parce qu'on se rend
17:30compte effectivement qu'on va payer beaucoup d'impôts, aller vers des investissements
17:33qu'on n'aurait jamais réalisés 3 mois avant s'il y en avait eu le temps ?
17:36C'est fortement déconseillé, il faut vraiment être accompagné.
17:40En tant qu'avocat fiscaliste, j'ai des dossiers où on voit que l'administration est particulièrement
17:49vigilante.
17:50On parlait du Girardin, ce sont des schémas complexes où il suffit qu'une des conditions
17:59ne soit pas respectée, et parfois il y en a de nombreuses conditions, et la réduction
18:06d'impôts n'est pas valable.
18:08Donc point de vigilance, l'administration vérifie que les conditions sont respectées
18:14dans le cadre de contrôle, et là il faut être très bien accompagné, parce qu'on
18:21voit certaines officines, certains investissements qui sont totalement remis en cause, 3 années
18:28après l'investissement, et là ça peut coûter très cher aux contribuables, parce
18:33que c'est un rattrapage d'impôts sur le revenu, plus d'intérêts de retard, plus
18:39un temps de conseils à consacrer.
18:43On prend toujours l'exemple du Girardin industriel, mais ça peut valoir pour tout type d'investissement.
18:48Comment savoir que la personne à qui on discute ait de bons conseils sur le sujet ?
18:54Sur un investissement qu'on découvre quand on est investisseur par exemple ?
18:58Sur un investissement c'est vraiment la documentation qui est produite, vérifier
19:02que la documentation qui est proposée est valable, vérifier que l'investissement existe,
19:08parce qu'il y a des arnaques aussi concrètement, vérifier par un cabinet d'avocats qui produit
19:17une lettre comme quoi l'investissement est effectivement éligible au régime fiscal,
19:24et ne pas hésiter à poser ces questions-là à la personne qui propose cet investissement.
19:29Une question pour tous les deux rapidement pour finir.
19:32On va commencer avec vous Alfred Lortajacob, est-ce que ça fait vraiment sens de chercher
19:37à optimiser sa fiscalité fin 2024 quand on voit que globalement on ne sait pas quelle
19:42sera la fiscalité réellement votée si jamais elle est votée, si jamais elle passe en 49.3,
19:47si jamais les parlementaires arrivent à se mettre d'accord ? Il y a eu quand même toutes
19:51les possibilités qui sont sur la table aujourd'hui, est-ce qu'on arrive à faire
19:56des choix quand même en tant qu'orculier ?
19:58Oui on arrive quand même à faire des choix, des choix quand même de vigilance, mais on
20:02arrive toujours à faire des choix.
20:04Il se peut que la loi de finances ne soit pas votée au 31 décembre, donc on gardera
20:10le régime actuel, il n'y aura pas de modification.
20:13Après je suis d'accord avec vous, on est dans une incertitude politique et donc une
20:18incertitude fiscale qui est vraiment totale, puisqu'on a une loi de finances qui existe,
20:24mais qui est ballotée par les flots politiques, et donc il y a des possibilités de fortes
20:30modifications.
20:31Mais autant 2024 est à risque, mais 2025 le sera plus encore, parce que là le gouvernement
20:40qui va arriver, est-ce que ce sera le même ou pas, c'est un vrai sujet, est-ce que le
20:45futur gouvernement ou le gouvernement actuel va encore durcir la loi de finances pour 2025,
20:50ça on a déjà la réponse.
20:51Antoine Tranchiment, même question, comment accompagner ces clients, comment conseiller
20:57ces clients dans un contexte aussi incertain et avec la possibilité que tout change ou
21:02que rien ne change à court terme ?
21:03Alors d'abord, ce n'est pas la première fois qu'on connaît des crises et de possibles
21:09modifications fiscales importantes.
21:11Je vous rejoins en disant qu'il est très difficile de se projeter à 2025 et on est
21:16à peu près certain que 2025 sera pire que 2024.
21:19Une belle manière de finir l'émission ça !
21:22Je suis désolé, je n'ai pas mieux à vous dire !
21:25Fiscalement vous voulez dire ?
21:26Oui, fiscalement, mais exclusivement fiscalement.
21:28Il y a un truc dont on est à peu près certain, c'est que par exemple la flat tax devrait
21:34soit disparaître, soit augmenter, et une des recommandations que nous faisons à nos
21:37clients c'est d'en profiter tant que possible.
21:41Versez-vous des dividendes et si vous avez des dividendes réserves, versez-les-vous
21:44d'ici la fin de l'année.
21:46Il n'est pas exclu que la loi de finances soit rétroactive, mais ce n'est pas certain
21:50non plus.
21:51Ce qui est pris n'est plus à prendre.
21:52Voilà notre conseil aujourd'hui.
21:53Merci à tous les deux, si je comprends bien globalement, on peut faire un certain nombre
21:58de choses mais il faut garder à l'esprit qu'il faudra être souple, agile dans les
22:02années qui viennent ou accepter qu'on est dans un cadre fiscal un peu plus complexe
22:07et que du coup on aura peut-être une rétroactivité ?
22:10Un peu des deux.
22:11Un peu des deux ?
22:12Un peu des deux.
22:13Il faut rester vigilant si je comprends bien.
22:14Il faut être vraiment vigilant.
22:15S'il y a un moment où il faut bien se faire accompagner, c'est fin 2024.
22:18C'est maintenant.
22:19C'est maintenant.
22:20Merci Alfred Lortajacob, avocat fiscaliste, merci également Antoine Tranchiment associé
22:25chez Cara Capital, merci à vous également et on se retrouve tout de suite dans l'œil
22:29de l'expert.
22:30Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert, un œil de l'expert consacré
22:38à l'optimisation de son impôt sur le revenu avant la fin d'année 2024.
22:42Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Fabien
22:46Acknin.
22:47Bonjour Fabien Acknin.
22:48Bonjour Nicolas.
22:49Vous êtes gérant chez Sens et Patrimoine.
22:50J'imagine que la question d'optimiser son impôt sur le revenu revient beaucoup plus
22:53régulièrement depuis quelques jours voire quelques semaines.
22:57Est-ce qu'il reste des possibilités ? Quelles sont les questions qu'on doit se poser ?
23:00Oui.
23:01Alors, je pense que le sujet de l'optimisation de la fiscalité, il faut le prendre sous
23:05deux angles différents.
23:07Le premier angle, ça va être comment on va pouvoir développer son patrimoine à la
23:12fois financier et immobilier sans alourdir sa fiscalité.
23:15D'accord.
23:16Donc vraiment se placer dans une vision de projection finalement dans le futur.
23:21Et ça, c'est un angle souvent qu'on voit assez peu.
23:24D'accord.
23:25On pense à la réduction d'impôt à court terme et on ne se projette pas suffisamment
23:28sur l'investissement en tant que tel.
23:30Exactement.
23:31D'accord.
23:32Comment ne pas alourdir sa base imposable, son assiette taxable.
23:35D'accord.
23:36Et c'est ça qui est le plus efficace et le moins contraignant.
23:39D'accord.
23:40Et le deuxième angle souvent auquel on pense, c'est justement une fois qu'on a sa fiscalité,
23:46là, quelles solutions mettre en place pour diminuer sa fiscalité ?
23:50Via différents dispositifs, on va y revenir.
23:53Mais alors sur le premier point, comment ne pas augmenter sa base taxable, ça veut dire
23:56quoi concrètement ?
23:57Alors, il y a plusieurs solutions.
23:58Sur les salaires, il n'y a pas de solution miracle.
24:03Ne pas demander d'augmentation ?
24:04Vous vous en doutez.
24:05Il y a malgré tout une possibilité et souvent les clients n'y pensent pas forcément.
24:10Dans les grandes entreprises, on a de la participation et de l'intéressement.
24:15Et bien ça, on peut l'investir sur des enveloppes qu'on a sur le PE et sur son perco.
24:20D'accord.
24:21Et là, c'est non imposable.
24:22Concrètement, une prime d'intéressement de 4000 euros pour quelqu'un qui est sur
24:26une tranche marginale d'imposition de 30%.
24:28Si il choisit de se la faire verser sous forme de salaire, il va payer sur ces 4000 euros
24:321200 euros d'impôt sur le revenu.
24:34D'accord.
24:35Donc 2800 euros.
24:36S'il l'investit sur son perco, il va investir 4000 euros plus éventuel l'abondement si
24:42c'est prévu par l'entreprise.
24:44Donc, si vous avez les moyens, si vous n'avez pas besoin de cet argent à court terme, pensez
24:48à l'investir en épargne salariale, ça baissera votre base taxable.
24:51Exactement.
24:52En tout cas, ça ne l'augmentera pas.
24:53Ça ne l'augmentera pas sur la participation et l'intéressement que vous allez recevoir
24:55et en plus, vous allez toucher de l'abondement.
24:57Ok.
24:58Très clair.
24:59Il faut bien avoir conscience que le PE et le perco, il y a des conditions de sortie.
25:02C'est 5 ans de détention pour le PE, c'est un horizon retraite pour le perco.
25:06D'accord.
25:07Il y a aussi l'achat de la résidence principale qui permet de sortir de ces deux enveloppes.
25:09C'est la seule manière qu'on a d'optimiser sa base taxable ou quand on a des revenus
25:15par exemple d'investissement immobilier ?
25:17Alors, sur des revenus fonciers, on va avoir aussi des possibilités.
25:21Lorsqu'on loue un bien immobilier, le plus intéressant, ça va être plutôt de faire
25:25une location meublée.
25:26D'accord.
25:27Et location meublée en réel plutôt qu'en micro-meublée.
25:30Pourquoi ?
25:31Parce que sur les revenus qu'on va percevoir de la location meublée, on va pouvoir déduire
25:36l'amortissement comptable du bien.
25:38D'accord.
25:39Et donc, ça va réduire les revenus imposables qu'on a sur les loyers finalement.
25:43Ça, c'est très intéressant.
25:46Pour ceux qui aiment les parts de SCPI, il y en a pas mal, il y en a de plus en plus.
25:50On a aussi des dispositifs pour optimiser la fiscalité des revenus de parts de SCPI
25:55qu'on perçoit.
25:56Le premier, c'est de passer sur des SCPI internationales.
25:59D'accord.
26:00On va pouvoir acheter des biens immobiliers à l'étranger, alors quand je dis à l'étranger,
26:03c'est principalement en Europe, ça peut être aussi sur le continent américain.
26:06Et là, on va profiter de la convention fiscale signée entre la France et ses pays.
26:10Et on en voit de plus en plus d'ailleurs des SCPI qui investissent en Europe aujourd'hui.
26:12Et oui, c'est un vrai sujet par rapport à cette raison-là, notamment pour des raisons
26:16de diversification mais aussi pour des raisons de fiscalité parce que les revenus fonciers
26:22vont être imposés dans les pays où sont situés les biens immobiliers.
26:25D'accord.
26:26En France, il n'y aura pas de prélèvements sociaux lorsqu'on va ramener les loyers en
26:30France vu qu'on est résident fiscal français.
26:31Il n'y aura pas de prélèvements sociaux, il y aura un petit frottement fiscal.
26:34D'accord.
26:35Mais pour des clients sur une tranche marginale d'imposition de 30 ou 41 %, ce sera plus intéressant
26:40fiscalement d'opter pour des SCPI internationales.
26:43Une autre possibilité sur les SCPI, encore plus intéressante, ça va être d'acheter
26:48la nue propriété temporaire de parts de SCPI.
26:52Je prends un exemple.
26:53On prend la nue propriété temporaire sur 10 ans sur une SCPI qui vaut 100.
26:59Pendant 10 ans, on ne touche pas de loyer, c'est l'usufruitier qui va toucher les loyers.
27:03En contrepartie de ça, une part de SCPI qui vaut 100, on ne va la payer que 68 euros.
27:08Au bout des 10 ans, on va commencer à toucher les loyers.
27:12Si le prix de la part n'a pas bougé, il vaut toujours 100, on a payé la part 68,
27:17la part vaut désormais 100, on a fait un gain de 32 euros.
27:20Ce gain de 32 euros, il est complètement net de fiscalité, net de prélèvements sociaux,
27:25net d'impôts sur le revenu.
27:26Donc là, c'est très efficace.
27:27Il faut juste ne pas avoir besoin des loyers sur la période du démembrement temporaire.
27:32Il nous reste très peu de temps, quelques secondes, un mot peut-être des revenus financiers
27:35et on arrêtera sur la base taxable.
27:37Sur les revenus financiers, ce qu'il faut retenir, c'est qu'il faut privilégier des
27:40enveloppes comme le PEA et l'assurance vie pour optimiser la fiscalité des revenus financiers.
27:46Merci beaucoup Fabien Racknin de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine,
27:50de nous avoir expliqué que quand on veut optimiser son revenu, comment ne pas augmenter
27:54sa base taxable pour réduire concrètement son impôt ?
27:58Je vous invite à retrouver d'autres émissions de Smart Patrimoine.
28:02Merci beaucoup en tout cas Fabien Racknin, gérant de Sens et Patrimoine.
28:04Et merci à vous également de nous avoir suivis.
28:07Je vous dis à très vite sur Be Smart For Change.