SMART PATRIMOINE - Emission du jeudi 12 septembre
Jeudi 12 septembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit François de Lassus (Consultant, Or en Cash) , Aurélie Sultan (Avocate fiscaliste en patrimoine et experte en locations meublées, Cabinet Demeuzoy) , François-Xavier Soeur (Président Fondateur, Terrae Patrimoine) et Christophe Demerson (Ancien président, UNPI)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine. Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles,
00:14mais l'émission qui décrypte également les actualités et les enjeux du secteur de la gestion de patrimoine. Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours
00:21sur BeSmart4Change, mais également sur le site ou sur les réseaux sociaux de BeSmart4Change. Et je vous rappelle que vous pouvez nous écouter en podcast
00:28sur toutes les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous reviendrons tout d'abord sur la situation en ce qui concerne l'investissement en or,
00:37alors que l'once d'or est à l'heure actuelle un peu au-dessus des 2500 dollars. Nous en parlerons dans Patrimoine Passion avec François Delassus,
00:46consultant chez Orancage. Comment aborder l'investissement en or en cette rentrée ? Restent-il encore des opportunités de progression pour cet actif ?
00:55Nous en parlerons dans un instant. Nous en enchaînerons ensuite avec Enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à des questions que tout le monde se pose
01:03en matière d'investissement immobilier et notamment en matière d'investissement immobilier locatif face à une fiscalité qui pourrait évoluer, qui a déjà commencé à évoluer.
01:15Nous ferons le point sur le sujet avec Christophe Demers, son président, de 35 millions de petits propriétaires, mais aussi avec Aurélie Sultan, avocate fiscaliste
01:22en patrimoine et experte en location meublée au sein du cabinet de Meusoie. Et puis enfin, dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert,
01:30nous reviendrons sur les cinq erreurs à ne pas faire lorsque l'on veut investir dans un PER et nous en parlerons avec François-Xavier Seur,
01:38président fondateur du cabinet Terraet Patrimoine. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:42L'investissement en or est-il au sommet de sa forme ? C'est la question qui va nous animer aujourd'hui dans Patrimoine Passion.
01:53Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine François de Lassus. Bonjour François de Lassus.
01:58Bonjour Nicolas.
01:58Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes consultant chez Or en Cache. Alors quand je regardais ce matin, juste avant l'émission,
02:05le cours de l'once d'or en était à peine au-dessus des 2500 dollars. A comparer au 1920 dollars environ du début d'année, enfin il y a un an,
02:17pardon, il y a un an exactement, comment comprendre cette évolution et comment comprendre ce qui drive le cours de l'or à l'heure actuelle en septembre 2024 ?
02:27Alors l'évolution, vous faites référence à l'année dernière, c'est vrai qu'on est passé de 2000 à 2500. Le cours de l'or a progressé de 20% depuis le début de l'année,
02:38à la fois en euros et en dollars. Alors il y a beaucoup d'éléments qui jouent en faveur, si vous voulez, de cette hausse et d'une part, évidemment, le contexte géopolitique
02:46qui a joué énormément. Là, l'or a joué vraiment, ça va le refuge par rapport à l'invasion d'Ukraine, par rapport au conflit au Moyen-Orient, aux tensions aussi sur les élections, etc.
02:56Donc il y a un contexte général qui est très favorable. Alors d'autre part, il ne faut pas oublier non plus que les banques centrales ont joué un rôle aussi important dans la hausse du cours de l'or
03:07parce qu'elles n'ont jamais autant acheté d'or depuis 100 années. Donc forcément, en termes de demande, ça supporte ces éléments. Et puis alors maintenant, c'est vrai que cet été,
03:18l'or a volé de record en record. On est passé à 2480 le 16 juillet, on était à 2529 le 20 août. Alors les nouveaux éléments qui rentrent en jeu aussi, c'est l'annonce aussi plus ou moins assez claire de Jérôme Powell
03:33en disant qu'il est temps maintenant de baisser les taux. Et on sait très bien que dans un environnement de taux bas, l'or performe puisqu'on son coût de détention, ce qu'on appelle le coût d'opportunité
03:43de tenir de l'or devient intéressant lorsque les taux baissent. Puisque l'or ne produit ni dividendes ni coupons, à partir du moment où les taux d'intérêt sont beaucoup moins intéressants,
03:52les investisseurs ont tendance à se porter bien entendu sur l'or. Pourtant, François Delassus, ce qui est un peu contre-intuitif pour un investisseur, c'est que quand les taux sont montés,
03:59l'or n'a pas baissé de la même manière qu'il est en train de remonter à l'approche d'une éventuelle baisse de taux de la Fed. Parce qu'il y avait un autre élément qu'il faut toujours prendre en compte,
04:08c'est la force de l'or comme outil de protection contre l'inflation. Et on a eu une inflation très forte puisqu'on avait des taux de plus de 5% dans certaines zones du monde.
04:18Et dans les périodes de forte inflation, l'or performe toujours très bien. Il y a toujours un décalage entre la hausse des taux et la performance de l'or.
04:27L'inflation, c'est également le fait que les gens s'inquiètent sur la valeur de la monnaie. Donc ça veut dire dépréciation monétaire, le cours de l'or lui généralement est stable.
04:38Qu'est-ce que ça nous dit début septembre 2024 avec une once d'or, si on reste sur l'or papier, à 2500 dollars environ, sur les potentielles suites de cet actif jusqu'à la fin de l'année,
04:53sachant que maintenant les hausses de taux, la première hausse de taux de la Fed n'a pas encore été réalisée, la baisse de taux de la Fed n'a pas encore été réalisée,
05:02mais elle semble actée puisqu'elle a été annoncée, la question c'est son ampleur. Est-ce qu'on est arrivé à un pic, à un sommet sur l'once de l'or à court terme ?
05:11C'est très difficile de faire des prévisions, loin de moi la possibilité de vous assurer de ce que je vais vous dire. Néanmoins, il y a des éléments qui sont en faveur de la tendance haussière.
05:22On pense que les banques centrales restent très attachées à l'or. D'autre part, il y a une baisse du dollar. C'est un effet mécanique puisque l'or est coté en dollars.
05:33Lorsque le dollar baisse, l'or monte. Il y a cet effet qui a joué aussi. Les taux d'intérêt, on est dans un cycle a priori de taux d'intérêt.
05:41On a vu les taux de chômage américains aujourd'hui qui sont un peu inquiétants malgré tout. Est-ce que la Fed va accélérer sa baisse des taux ? On ne sait pas.
05:50Ces éléments sont en faveur de l'or du fait que les investisseurs considèrent l'or. Les tensions géopolitiques restent. Les élections américaines restent quand même très incertaines.
06:04On peut dire que dans le monde aujourd'hui, l'incertitude est quand même le maître mot qui nous guide.
06:12C'est vrai que dans cet environnement-là, les gens ont tendance à chercher des produits tangibles, des produits qui sont finalement peu corrélés avec les marchés financiers.
06:22Même si les marchés financiers se portent plutôt bien si on regarde le marché des actions.
06:26Mais c'est bien d'avoir un produit qui généralement est non corrélé ou peu corrélé avec les principales classes d'actifs. C'est pour ça que les investisseurs le regardent.
06:34Le prix de l'or est forcément également un élément qui peut tempérer un certain nombre d'acheteurs.
06:41L'or peut-il être trop cher ?
06:44Aujourd'hui, c'est la première fois qu'au mois d'août, la barre d'or a atteint un million de dollars. C'est quand même pas mal.
06:52Mais on peut commencer à acheter de l'or à partir de 132 euros.
06:56Finalement, il y a un panel très large.
07:00Les gens qui n'ont pas d'or encore dans leur patrimoine peuvent réfléchir à acheter de l'or puisque finalement, on sait très bien que c'est une valeur qui s'apprécie sur le moyen et long terme.
07:09Pour finir, une question sur l'or physique. Cette fois-ci, on a beaucoup parlé d'or papier. En matière d'or physique, la tendance est la même ?
07:17On a deux marchés. Il y a le marché du rachat d'or.
07:20C'est clair que lorsque le monde est un peu incertain et que l'or bat des records, les gens ont tendance à faire leur fond de tiroir et vont vendre de l'or.
07:29Là, on le voit assez facilement dans notre réseau.
07:31D'autre part, il y a ceux qui aujourd'hui se disent que s'ils n'ont pas d'or, il serait peut-être temps d'en avoir.
07:38Donc il faut que ça passe la barre des 2005 à peu près ?
07:42En plus, les Français ont tendance à acheter lorsque les actions montent et ils ont tendance à acheter lorsque l'or monte.
07:49Ce n'est pas uniquement les Français. C'est beaucoup les Français quand même.
07:52Oui, parce qu'on est beaucoup moins « price sensitive ».
07:56Les Asiatiques regardent très vite les prix de l'or. Si l'or baisse, il y a manifestement une volonté d'acheter.
08:04Un élément important sur le cours de l'or qui peut le soutenir aussi, c'est que alors que le marché de la Chine est assez faible en ce moment,
08:10puisque la Chine a de gros problèmes et l'immobilier chinois n'est pas très intéressant,
08:13donc les Chinois ont tendance à se porter sur l'or, mais ils ont un problème économique,
08:18c'est l'Inde aussi où il y a une baisse de la taxe d'importation.
08:23Les Indiens sont très acheteurs d'or. La baisse de la taxe d'importation sur l'or a boosté aussi le marché,
08:29ce qui renforce aussi la demande sur l'or.
08:31Une dernière question sur le marché français.
08:33Si je comprends bien ce que vous nous dites, c'est que comme on commence à faire les fonds de tiroir ou on continue à faire les fonds de tiroir,
08:37il y a plus d'offres, mais il y a plus de demandes aussi. C'est un marché qui est dynamique.
08:41Exactement. En fait, ceux qui vendent du vieil or, ce n'est pas exactement le même or qu'on va racheter,
08:46puisqu'il est acheté sous forme de barres et de lingots et de pièces, mais il y a deux marchés.
08:50Il y a le marché du rachat, bien sûr, et puis il y a le marché aussi des investisseurs aujourd'hui
08:54qui regardent l'ensemble des produits d'investissement.
08:56Et puis, il ne faut pas oublier, c'est que l'or est un des seuls actifs à n'avoir pas de risque de contrepartie.
09:01Merci beaucoup, François Delassus, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:05Je rappelle que vous êtes consultant pour Orancage. Merci beaucoup.
09:08Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
09:16Comment aborder la fiscalité lorsqu'on fait de l'immobilier locatif ?
09:20Voilà la question qui va nous animer dans cette émission Smart Patrimoine de rentrée
09:26et une question qui n'est pas si simple face aux divers remous législatifs que l'on a pu voir sur le sujet.
09:34Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du sujet dans l'émission Smart Patrimoine.
09:38Christophe Demerson, tout d'abord. Bonjour, Christophe Demerson.
09:40Bonjour, Nicolas Pagné.
09:41Vous êtes président de 35 millions de petits propriétaires.
09:44Et à vos côtés, nous avons le plaisir de recevoir également Aurélie Sultan.
09:47Bonjour, Aurélie Sultan.
09:48Bonjour, Nicolas.
09:49Vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée au sein du cabinet de Meusoie.
09:54On va commencer avec vous, Aurélie Sultan, et on va aller droit au but.
09:59La fiscalité en matière d'immobilier locatif meublé peut être un petit peu complexe à comprendre en ce moment
10:06au vu des lois votées, votées par erreur, cassées, décisions parfois remises en cause par le Conseil d'Etat.
10:14Et on ne sait plus exactement à quoi se rapporter lorsque l'on a envie de faire de l'immobilier locatif, Aurélie Sultan.
10:22Effectivement, depuis plus d'un an, on vit un véritable feuilleton en matière de location meublée touristique.
10:28Alors, ça a débuté il y a un an pile, avec la loi de finances pour 2024.
10:35On a un amendement qui a été voté par erreur en fait, par le gouvernement.
10:43Si on se souvient bien, la loi de finances avait été adoptée par l'article 49.3.
10:50Et finalement, à la fin, après pas mal de discussions, il était question de ne plus voter un dispositif sur la location meublée touristique lors de la loi de finances.
11:02Parce qu'on voulait tout remettre à plat, donc on s'est dit on va attendre un petit peu.
11:05Mais finalement, un amendement a été voté par erreur, c'est un amendement du Sénat,
11:10qui prévoyait de réformer le régime microbique, applicable seulement aux lois remeublées de tourisme.
11:20La différence entre classé et non classé, c'est une démarche qu'on fait pour professionnaliser son logement touristique quelque part ?
11:27Exactement, on est classé, on demande à un organisme de nous attribuer une étoile, un peu comme à l'hôtel, en fonction du degré de confort et de prestations fournies.
11:36Et donc cet amendement est voté par erreur, pour remettre en cause cette fiscalité ?
11:42Seulement les non classés, alors qu'à la base, finalement, on entendait beaucoup de discussions sur une réforme des lois remeublées touristiques classées.
11:51Parce qu'eux avaient une véritable niche fiscale qui était un abattement de 71%.
11:56Donc ils étaient imposés sur 29% de leur revenu, à condition de ne pas dépasser un montant de chiffre d'affaires de 188 700 euros.
12:05Donc si je caricature pour bien comprendre, ils professionnalisaient un petit peu leur activité parce qu'ils étaient classés et en même temps ils avaient un abattement fiscal et c'était remis en cause.
12:13Finalement l'amendement qui a été voté par erreur concernait les non classés ?
12:17Exactement, qui avaient eux un abattement de 50% s'ils avaient un chiffre d'affaires inférieur à 77 700 euros.
12:24Il faut être précis dans les chiffres effectivement.
12:26Et donc immédiatement après l'adoption de la loi de finances, on a un communiqué du gouvernement qui nous dit écoutez c'est une erreur, c'est une erreur de plume.
12:33Ça devait vraiment être supprimé, ça ne l'a pas été.
12:36Vous inquiétez pas pour la prochaine déclaration, vous pouvez appliquer le régime antérieur, aucun problème.
12:43Donc finalement rien ne change, vous gardez vos abattements ?
12:46Rien ne change d'après le communiqué. On attend un petit peu, nous les professionnels on attend quand même qu'il y ait vraiment quelque chose d'officiel.
12:53Et on a le Bofip qui arrive en février, c'est le commentaire de l'administration, qui nous dit on tolère pour cette année, pour 2023, d'appliquer les anciens seuils et les anciens abattements.
13:04Donc rien ne change ?
13:05Donc rien ne change, sauf qu'immédiatement après ce Bofip, on a plusieurs députés de différents partis d'ailleurs,
13:11qui font un recours pour accès de pouvoir devant le conseil d'état pour annuler le Bofip.
13:16Pourquoi ? Parce que le Bofip n'a pas rajouté à la loi et a remplacé la loi, donc il y a un recours qui est fait.
13:22Donc finalement, pour bien comprendre, qui font un recours devant le conseil d'état pour dire on applique cette loi qui a été votée par erreur et dont le gouvernement a dit qu'elle a été votée par erreur ?
13:32Exactement.
13:33D'accord.
13:34Et là, la période déclarative se passe, mais finalement on est toujours sur le Bofip, donc on applique le Bofip.
13:41Bien sûr.
13:42Et on a eu un arrêt du conseil d'état en juillet dernier qui annule le Bofip.
13:46D'accord.
13:48Donc qui finalement demande d'appliquer la loi qui a été votée par erreur, qui revient sur l'abattement fiscal des meublés touristiques non classés.
13:55D'accord.
13:56Donc aujourd'hui, la loi, vous lisez la loi, pour les non classés, l'abattement a été remis en cause, donc on a un abattement qui n'est que de 30%.
14:02On passe de 50% à 30%.
14:03Exactement, avec un sec de 15 000 euros versus 77 700.
14:06Décision du conseil d'état en juillet, la déclaration d'impôt avait été passée, on a la possibilité de la modifier quand même ?
14:12Non, on ne modifie pas parce qu'au moment des déclarations, on doit appliquer le Bofip en vigueur.
14:16D'accord, donc ça au moins ça ne bouge pas.
14:18Pour 2023, ça ne bouge pas.
14:19Donc décision du conseil d'état qui revient et qui finalement applique une loi votée par erreur, mais dans la déclaration d'impôt 2023, on n'en tient pas compte puisqu'on applique le Bofip en vigueur.
14:32Ah oui, c'est pas simple quand même.
14:33Non, non, c'est pas simple.
14:34Et parallèlement à ça, on a la loi Le Meur, la première version qui est votée par l'Assemblée nationale en janvier, votée par le Sénat en mai dernier, qui revient sur la location meublée de touristes aussi.
14:49Et là, qui modifie encore les seules pour les non-classés et pour les classés.
14:53D'accord.
14:54Donc là, on annule les 71% d'abattement pour les classés de tourisme.
14:59Et donc là, on le baisse à 50%.
15:02Et pour les meublés non-classés, on reste à 30%, mais avec un seuil de 23 000 euros.
15:07Alors, c'est à ce moment précis où vous m'avez perdue.
15:10Donc, quelle est la fiscalité aujourd'hui sur une location meublée de tourisme ?
15:15Alors là, ça a été voté par le Sénat et après, on a la dissolution qu'on connaît.
15:18Donc la loi, elle devait passer par la commission expéritaire.
15:21Ça n'a pas été fait.
15:23Donc pour l'instant, on est encore au régime antérieur.
15:26À part pour les meublés non-classés.
15:28Christophe Demerson.
15:29Vous avez perdu.
15:30Non, si, c'est clair, effectivement.
15:32Tout est simple, Nicolas.
15:34On a quand même une loi votée par erreur, dont vous nous avez expliqué les différents rebondissements.
15:39Et derrière, on a ensuite l'autre loi qui vient légiférer sur le même sujet, mais qui n'est pas encore votée.
15:46Et qui propose finalement de passer à 30% aussi ?
15:48Pour les meublés non-classés, oui, mais avec un autre seuil.
15:51Mais avec un autre seuil, d'accord.
15:52Donc tout ça reste en cours.
15:54Christophe Demerson.
15:56Et on est pas fort aussi sur le sujet, mais bon, ça, on y reviendra peut-être tout à l'heure.
16:00Christophe Demerson, déjà peut-être une première réaction.
16:02Président de 35 millions de petits propriétaires.
16:04Ancien président de l'UNPI.
16:06Comment faire de l'investissement immobilier locatif ?
16:09Je rappelle que l'investissement immobilier locatif, ça a deux valeurs.
16:11Ça a une valeur pour le propriétaire qui achète et qui fait un investissement.
16:14Puis pour le locataire qui peut se loger.
16:15On peut le dire.
16:16Comment faire de l'investissement immobilier locatif ?
16:19Alors là, effectivement, je précise quand même que là, on parle de location immobilier, de tourisme essentiellement.
16:24Donc c'est plus effectivement en lien avec des locations de courte durée.
16:28Mais comment gérer un bien immobilier quand on veut faire du locatif de tourisme dans un contexte fiscal aussi flou ?
16:36Instable, on va dire, oui.
16:37Mais normalement, ce qu'on dit toujours, c'est que l'immobilier, c'est le temps long, Nicolas.
16:40Et en parlant de temps long, je pense qu'on est servi.
16:43Parce que bon, Aurélie est pédagogue, mais il faut qu'elle soit pédagogue.
16:46Alors vous voyez ce que ça peut donner au niveau du français moyen.
16:49Après, il ne faut pas s'étonner que le petit investisseur, le français, il se dit qu'est-ce que je fais ?
16:53J'achète, je loue.
16:54On ne sait pas.
16:55On est dans l'incertitude dont tout le monde attend.
16:56Et au bout de, on peut dire, on en a assez parlé sur votre plateau.
16:59Eh bien aujourd'hui, l'incertitude et les coups de matraque et les coups de rabots, d'aller, de retour.
17:05Eh bien on en est là.
17:06Le marché est bloqué.
17:07Il est figé.
17:08Et c'est mauvais, vous le soulignez, pour les propriétaires, bien sûr.
17:10Et c'est mauvais pour les locataires.
17:12Et aujourd'hui, on est dans une situation complexe.
17:14Et je peux vous dire qu'il faudra des épaules pour le futur ministre du logement.
17:18Cette volonté quand même, au tout début, si je reviens au tout début, de tout remettre à plat sur la fiscalité de la location meublée de tourisme.
17:24C'était plutôt une bonne idée quand même pour ce marché immobilier ?
17:27J'allais dire oui et non parce que les bonnes idées en matière d'immobilier, je me méfie toujours.
17:31D'accord.
17:32Parce que vous savez comment ça commence.
17:33On vous sent désabusé un peu.
17:34Voilà, on sait comment ça commence, mais on sait surtout comment ça se termine.
17:37Avec des hausses d'impôts et des rabotages sur ce qui se passe.
17:41Alors que ce qu'on dit, c'est que normalement, l'investisseur, lui, ce qu'il a besoin, c'est d'avoir un tableau de bord.
17:46Il part sur un business plan.
17:48Il veut être rassuré.
17:49Il veut savoir ce qui se passe.
17:50Après, il y a les élections au milieu.
17:52Donc, le Parlement change.
17:53L'IFI, oui, non.
17:55L'exit tax, le ci, le là.
17:57Les impôts fonciers, on en a parlé sur votre plateau de nombreuses fois.
18:00C'est un vrai sujet aussi.
18:02Parce qu'il faut savoir que vous avez vu l'histoire des impôts fonciers.
18:05Elle n'a pas fini de coûter cher aux propriétaires.
18:08Suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales seulement.
18:12Les résidences secondaires, on a vu où on en était.
18:151 461 communes en plus cette année peuvent faire les surtaxes jusqu'à 60%.
18:21Donc, ça veut dire quoi ?
18:22Ça veut dire que la société, elle change.
18:23Ça veut dire que le français moyen, il ne sait pas s'il pourra garder son bien.
18:27Et si c'est des veuves et des personnes un petit peu âgées qui détiennent de l'immobilier,
18:31elles ne peuvent plus garder.
18:32Elles ne peuvent plus rester chez elles.
18:34Elles ne peuvent plus avoir une résidence secondaire alors qu'elle a économisé toute sa vie pour l'avoir.
18:37Mais si le mari est décédé et les enfants sont loin, elle se retrouve, elle vend.
18:41Alors, vous me direz, oui, on ne va pas pleurer.
18:43Mais en attendant, c'est un changement dans les villes.
18:45C'est pareil si vous avez une villa ou un bel appartement parce que la veuve avait eu trois enfants.
18:50Elle ne peut plus payer la résidence secondaire.
18:52Donc, il faut faire des arbitrages.
18:54Et ça, c'est un changement sociétal majeur.
18:57Puisque ça veut dire que la propriété, le droit de propriété, il est remis en cause durement.
19:01Et j'ajouterai la cerise sur le gâteau.
19:03Encore ?
19:04Oui, encore.
19:05Parce que je vais vous dire pourquoi.
19:07Et puis, je vous laisse poser les questions, Nicolas.
19:10Sur la base des réponses.
19:12Et on en avait parlé aussi là-dessus.
19:15C'est le fameux DPE.
19:17Parce que le fameux DPE, et moi, Dieu sait que j'ai insisté, on en avait parlé ensemble.
19:21Auprès d'Emmanuel Vargon, c'est mal né.
19:24C'était une bonne idée.
19:26Mais ça a été transformé en catastrophe industrielle, ce DPE.
19:28Pourquoi ?
19:29Parce qu'au départ de cette bonne idée, l'outil de mesure n'est pas bon.
19:33Les gens font des travaux et ça ne passe pas.
19:35On a l'impression qu'il y a beaucoup de tâtonnements quand il s'agit de réformer
19:38ou en tout cas d'amener un petit peu de changements législatifs sur l'immobilier.
19:42Aurélie Sultan, vous vouliez quand même mentionner un autre rapport
19:44pour donner une vision globale un petit peu de la fiscalité en immobilier.
19:47Effectivement, il y a un rapport qui avait été demandé par Elizabeth Borne en décembre 2023
19:52pour remettre à plat totalement la fiscalité locative.
19:56Et qui a été demandé justement à Madame Le Meur.
19:59Et qui a rendu ce rapport public en juillet dernier.
20:02Et là, on va au-delà du tourisme, de l'immobilier locatif.
20:06Et donc là, il serait question de mettre au même niveau les locations nues
20:11et les locations meublées non professionnelles.
20:15Parce qu'on garderait le régime des LMP, donc l'outil de meure en meublé professionnel.
20:20Il y a plusieurs scénarios qui sont envisagés dans ce rapport.
20:23Je ne vais peut-être pas rentrer dans le détail.
20:25En tout cas, on remettrait en cause les 71% des niches fiscales qui existent aujourd'hui.
20:31Remise en cause, mise au même niveau de la fiscalité
20:35en ce qui concerne la location nue et la location meublée.
20:38Christophe Demerson, je ne vais pas faire les réponses.
20:42Mon rôle est de poser des questions.
20:43Mais on peut entendre un certain nombre de professionnels de la gestion de patrimoine
20:46considérer que ça change quand même l'approche vis-à-vis de la location meublée.
20:49J'allais dire que sur le rapport Le Meur, il y a au moins un bon point.
20:52C'est que finalement, Madame Le Meur s'est rendu compte
20:55qu'il n'y avait pas les rendements qu'elle croyait.
20:57Et ce qu'on se rend compte aujourd'hui, d'après son rapport, si on le lit attentivement,
21:01c'est que pour un français moyen, ça dépend du taux de prélèvement où vous êtes fiscalisé,
21:05mais pour un français moyen, c'est entre 1 et 2%.
21:09Donc vous voyez, quel risque prendre ? Comment on va gérer ça ?
21:14Malheureusement, c'est le seul bon point.
21:18Aurélie Sultan, sur ce rapport, on ne sait pas du tout quelle sera la suite.
21:22Mais ça peut avoir une incidence en matière d'investissement
21:25ou en matière de gestion de son patrimoine.
21:26Clairement, beaucoup d'investisseurs, quand ils ont investi il y a peut-être 5 ans, 10 ans,
21:32étaient sur la fiscalité applicable jusqu'à présent.
21:36Et là, il y a un gros changement qui pourrait avoir lieu,
21:39c'est la remise en cause de la déduction des amortissements quand on est au réel.
21:42Et ça, normalement, c'est vrai que c'était assez avantageux pour les lois remeublées non professionnelles
21:46car on arrivait souvent à une base imposable égale à zéro,
21:49donc quasiment pas d'impôt sur le revenu applicable.
21:53Et là, si on remet en cause ces amortissements pour les investisseurs qui sont déjà en rythme de croisière,
21:59qui ont pris des crédits et qui ont fait un business plan assez clair en tenant compte de la fiscalité applicable,
22:05si on leur remet en cause cette amortissement, la déduction de cet amortissement,
22:08ça peut être problématique.
22:10Donc ça pourrait les inciter.
22:12Vous savez Nicolas, et je rebondis sur ce que dit Aurélie,
22:15le président de la Cour des Comptes, Boscovici, a dit qu'il faut viser juste sur cette réforme.
22:21J'allais dire oui, ok, il faut viser juste, mais il ne faut surtout pas se tromper de cible.
22:25Parce que la cible de l'immobilier d'une manière générale,
22:27je pense qu'elle est dans le collimateur du législateur depuis un bon moment.
22:31Et bien on finira là-dessus, ce sera un bon mot de conclusion.
22:34Merci beaucoup Christophe Demerson, président de 35 millions de petits propriétaires et ancien président de l'UNPI.
22:38Merci Aurélie Sultan, avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée au sein du cabinet de Meusoix.
22:44Merci beaucoup.
22:45Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
22:51Quelles sont les erreurs à ne pas faire lorsque l'on veut investir via un PER ?
22:55Voilà le sujet qui va nous animer aujourd'hui dans l'œil de l'expert.
22:57Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine François-Xavier Sœur.
23:01Bonjour François-Xavier Sœur.
23:02Bonjour Nicolas Pagnès.
23:03Merci d'être avec nous dans Smart Patrimoine.
23:05Vous êtes président fondateur du cabinet Terra et Patrimoine.
23:07Et vous avez listé cinq erreurs à ne pas faire lorsqu'il s'agit d'ouvrir ou d'investir dans un PER, François-Xavier Sœur.
23:13Exactement, parce qu'aujourd'hui on voit que le PER, il y a de plus en plus de monde qui essaie de le pousser,
23:17de dire voilà il faut faire un PER à tout prix, faites de la défisque.
23:21Et ça m'agace énormément.
23:23Je pense que ce sont les anciens.
23:24Donc là je vais râler pendant cinq minutes.
23:26Mais je pense que ceux qui avant vendaient du PINEL, vendaient de la défisque PINEL,
23:30se sont mis maintenant à vendre de la défisque PER.
23:32D'accord.
23:33Et c'est insupportable parce qu'il y a les mêmes erreurs entre les deux.
23:36Donc les mêmes choses à ne pas faire en tant qu'investisseur.
23:38Donc si je comprends bien, il ne faut pas vendre de défisque déjà dans un premier temps ?
23:41Déjà ne vendez pas de défisque, ne courez pas après la défisque.
23:43Un plan épargne-retraite, je vais faire une bonne grosse lapidissade,
23:45c'est un plan d'épargne pour la retraite.
23:47D'accord.
23:48Si vous investissez dedans pour autre chose que pour votre retraite,
23:50et que vous courez après la défisque, vous serez nécessairement déçu.
23:54Donc déjà il ne faut pas faire un objectif purement défiscalisant,
23:58parce que sinon vous allez forcément prendre les mauvaises décisions.
24:00Vous n'allez pas regarder dans quoi vous allez investir,
24:03vous n'allez pas regarder la clause bénéficiaire,
24:05vous n'allez pas regarder de stratégie d'investissement cohérente,
24:07vous n'allez pas regarder les frais.
24:09Donc tout ça il faut faire extrêmement attention.
24:11Et il faut faire attention surtout, parce que là on va arriver dans la fin d'année.
24:14C'est ce que j'allais dire, il ne faut pas y aller en courant en novembre,
24:17en se disant je vais défiscaliser un peu pour cette année 2024.
24:20En novembre et même en décembre.
24:21On en voit qui parfois en décembre disent
24:23Oh là là, attendez monsieur le client, madame la cliente, c'est la fin d'année,
24:26nous découvrons au mois de décembre que vous allez payer des impôts sur vos revenus de l'année.
24:29Oui c'est normal.
24:30Un bon conseiller en gestion de patrimoine il fait quoi ?
24:32Il va faire une holding, il va faire travailler la forme sociale d'un chef d'entreprise.
24:36Il y a des choses comme ça, c'est du bon travail en gestion de patrimoine.
24:39Et éventuellement on fait un PVR.
24:41Mais dire oh là là vous payez de l'impôt, bah oui c'est normal vous avez payé de l'impôt.
24:44Il faut faire un PVR à tout prix.
24:45Vous vous retrouvez en plus, alors il y a un risque,
24:47c'est qu'en plus si jamais vous le faites fin décembre,
24:49il y a les fêtes de fin d'année et il y a Noël.
24:51Et il y en a qui souscrivent après Noël, qui notamment ouvrent des PVR après Noël
24:55et qui découvrent que quand on le souscrit après Noël, ça passe sur l'année fiscale suivante.
24:59Donc généralement il vaut mieux les ouvrir avant Noël au plus tard
25:02et ne faire que les versements complémentaires entre Noël et le premier de l'an
25:06au risque de passer sur l'année suivante.
25:08Ça c'est la première erreur, quelles sont les autres erreurs ?
25:10Ouvrir après la défisque, surtout en fin d'année, première erreur.
25:12Deuxième erreur, souscrire quand on a peu ou pas de fiscalité.
25:15Ça je le vois de plus en plus.
25:17Ça s'appelait avant le plan épargne-retraite populaire, c'était la même mécanique.
25:21Ils ont enlevé le P parce que c'était tout sauf populaire en fait.
25:24Ça n'est plus populaire que le nombre parce que plus on gagne, plus on a d'avantages fiscaux.
25:27Donc moins on paye d'impôt, moins il y a d'intérêt à faire un plan épargne-retraite.
25:31Sauf que je vois de plus en plus de monde qui dit
25:33mais ça oblige à épargner pour la retraite, donc c'est bien de le faire.
25:36Mais si jamais vous en êtes à prendre des mauvaises décisions patrimoniales,
25:39c'est-à-dire à vous tirer une balle dans le pied, à immobiliser des sommes jusqu'à la retraite pour rien,
25:43voire même, quand on en sort derrière, à vous retrouver peut-être fiscalisé sur cette somme
25:47parce qu'on sort tout d'un coup.
25:49Si jamais vous en êtes à prendre des aussi mauvaises décisions patrimoniales
25:52parce que vous n'arrivez pas à épargner, c'est pas un PER qu'il vous faut, c'est un juge des tutelles.
25:57On continue puisque l'heure tourne, mais effectivement,
26:00ne pas y aller quand on a peu de fiscalité, attendre d'être un petit peu fiscalisé avant d'aller sur un PER.
26:05Si vous êtes à moins de 30%, n'y allez pas.
26:07Il faut vraiment être sur une tranche marge d'imposition minimale de 30%.
26:10Troisième erreur, attention à ne pas dépasser votre plafond.
26:14Parce que ça c'est facile à regarder.
26:16Vous regardez votre dernier avis d'imposition,
26:18vous avez en dernière page les plafonds de vous, éventuellement de votre partenaire de PACS ou de votre conjoint.
26:23Quand on reçoit son avis d'impôt en septembre,
26:26on peut se rendre compte parfois que ça a été dépassé, que tout n'a pas été pris en compte.
26:29La petite astuce parfois, c'est d'essayer de manger le plafond de son conjoint.
26:32On a une petite coche à faire, si ça n'a pas été fait, on peut faire une rectificative.
26:36Donc, ne pas courir après des fiscs, ne pas souscrire quand on a peu ou pas de fiscalité,
26:40ne pas verser plus que son plafond, les trois premières erreurs.
26:43La quatrième, investir en fonds euros.
26:45D'accord, alors ça pour le coup, j'entends souvent sur le plateau
26:47que c'est le moment d'investir en fonds euros, mais pas sur un PER.
26:50Surtout pas sur un PER, parce que le PER, vous êtes, si vous le faites bien,
26:53vous êtes loin de votre retraite, vous avez devant vous 10 ans, 15 ans, 20 ans.
26:57Donc, vous avez du temps, faites de l'action.
27:00A 20 ans, vous faites du fonds euro, vous allez perdre du pouvoir d'achat.
27:03Faites des versements mensuels programmés sur de l'action,
27:06de l'ETF, du Grand Fonds Action Internationale, etc.
27:09Pour un premier versement, vous pouvez faire quelque chose
27:11qui ne va pas dépendre forcément des marchés d'action,
27:13du non-coté, de l'immobilier, des choses comme ça, de l'obligataire en ce moment, pourquoi pas.
27:17Mais vous avez du temps devant vous, faites autre chose que du fonds euro, s'il vous plaît.
27:21Et alors, dernière erreur, elle concerne la retraite, ça pour le coup.
27:24Directement, la retraite. Il n'y a pas d'obligation de liquider votre plan épargne-retraite
27:27dès que vous partez à la retraite.
27:29Ça, c'est quelque chose où on se dit, je pars à la retraite, je liquide mon plan épargne-retraite.
27:32Mais pas forcément, parce qu'il ne faut pas l'oublier,
27:34il y a quand même beaucoup de retraités qui, déjà, continuent à épargner à la retraite
27:37et qui, au contraire, ont du pouvoir d'achat, parce qu'ils n'ont plus de crédit à rembourser, etc.
27:41Donc, ils peuvent continuer à défiscaliser, à poursuivre cet avantage fiscal.
27:45Et puis, on peut avoir intérêt à liquider son plan épargne-retraite tard,
27:48à le liquider plutôt quand on va avoir, notamment, des dépenses qui vont augmenter à la retraite,
27:53plutôt quand on va avoir, par exemple, de la dépendance, peut-être 85 ans, 90 ans.
27:57Et à ce moment-là, on va avoir, comme un assureur, ça calcule la rente viagère sur l'âge,
28:03la durée de vie restante et le capital constitué.
28:07Normalement, la durée de vie est plus courte si on liquide plus tard.
28:10Le capital constitué est plus important parce qu'on a fait de la plus-value et qu'on a continué à épargner.
28:14Donc, la rente sera plus élevée.
28:16Donc, plutôt que de liquider tout de suite, se donner du temps, faire du gras.
28:21Voilà, il faut que votre PER, il fasse du gras. Il faut qu'il ait le temps de faire de la plus-value.
28:24Et à ce moment-là, vous ferez un effet de levier fiscal. C'est ça qui intéresse.
28:29Merci beaucoup, François-Xavier Seur, président fondateur du cabinet Terraet Patrimoine.
28:32Merci. Merci à vous également. Et on se retrouve très vite sur Bismarck.