Jeudi 12 septembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Aurélie Sultan (Avocate fiscaliste en patrimoine et experte en locations meublées, Cabinet Demeuzoy) et Christophe Demerson (Ancien président, UNPI)
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00:00Comment aborder la fiscalité lorsqu'on fait de l'immobilier locatif ?
00:08Voilà la question qui va nous animer dans cette émission Smart Patrimoine de rentrée
00:15et une question qui n'est pas si simple face aux divers remous législatifs que l'on a pu voir sur le sujet.
00:22Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du sujet dans l'émission Smart Patrimoine.
00:26Christophe Demerson, tout d'abord. Bonjour Christophe Demerson.
00:28Bonjour Nicolas Pagnet.
00:29Vous êtes président de 35 millions de petits propriétaires et à vos côtés, nous avons le plaisir de recevoir également Aurélie Sultan.
00:36Bonjour Aurélie Sultan.
00:37Bonjour Nicolas.
00:37Vous êtes avocate fiscaliste en patrimoine et experte en location meublée au sein du cabinet de Meusoie.
00:43On va commencer avec vous Aurélie Sultan et on va aller droit au but.
00:47La fiscalité en matière d'immobilier locatif meublé peut-être un petit peu complexe à comprendre en ce moment
00:54au vu des lois votées, votées par erreur, cassées, décisions parfois remises en cause par le Conseil d'Etat
01:01et on ne sait plus exactement à quoi se rapporter lorsque l'on a envie de faire de l'immobilier locatif Aurélie Sultan.
01:10Effectivement, depuis plus d'un an là, on vit un véritable feuilleton en matière de location meublée touristique.
01:16Alors ça a débuté il y a un an pile avec la loi de finances pour 2024.
01:23D'accord.
01:23On a un amendement qui a été voté par erreur en fait, qui a été voté par erreur.
01:30Par le gouvernement, oui bien sûr, par l'Assemblée Nationale.
01:32Parce que si on se souvient bien, la loi de finances avait été votée, adoptée par l'article 49.3.
01:38Bien sûr, oui.
01:39Et finalement, à la fin, après pas mal de discussions, il était question de ne plus voter un dispositif sur la location meublée touristique lors de la loi de finances.
01:50Bien sûr.
01:51Parce qu'on voulait tout remettre à plat, donc on s'est dit on va attendre un petit peu.
01:54Mais finalement, un amendement a été voté par erreur.
01:57C'est un amendement du Sénat qui prévoyait en fait de réformer le régime microbique.
02:04D'accord.
02:04Applicable seulement aux lois remeublées de tourisme non classées.
02:08D'accord.
02:09La différence entre classée et non classée, c'est une démarche qu'on fait pour professionnaliser un peu son logement touristique quelque part ?
02:15Exactement.
02:16En fait, quand on est classé, on demande à un organisme de nous attribuer une étoile.
02:20D'accord.
02:20Un peu à l'hôtel en fonction du degré de confort et de prestations fournies.
02:24Et donc cet amendement est voté par erreur.
02:28Est voté par erreur.
02:29Pour remettre en cause effectivement cette fiscalité.
02:30Seulement les non classées.
02:31Seulement les non classées.
02:32Alors qu'à la base, finalement, on entendait beaucoup de discussions sur une réforme des lois remeublées touristiques classées.
02:39D'accord.
02:40Eux avaient une véritable niche fiscale qui était un abattement de 71%.
02:44D'accord.
02:45Ils étaient imposés sur 29% de leur revenu à condition de ne pas dépasser un montant de chiffre d'affaires de 188 700 euros.
02:53Donc si je caricature pour bien comprendre, ils professionnalisaient un petit peu leur activité parce qu'ils étaient classés.
02:58Et en même temps, ils avaient un abattement fiscal et c'était remis en cause.
03:01Finalement, l'amendement qui a été voté par erreur concernait les non classés.
03:05Exactement.
03:05Qui avaient eux un abattement de 50% s'ils avaient un chiffre d'affaires inférieur à 77 700 euros.
03:12Faut être précis dans les chiffres, effectivement.
03:13Et donc, immédiatement après l'adoption de la loi de finances, on a un communiqué du gouvernement qui nous dit
03:19écoutez, c'est une erreur, c'est une erreur de plume.
03:21D'accord.
03:22Ça devait vraiment être supprimé, ça ne l'a pas été.
03:24Une erreur de côté collé.
03:25Exactement.
03:26Vous inquiétez pas, pour la prochaine déclaration, vous pouvez appliquer le régime antérieur, aucun problème.
03:31Donc finalement, rien ne change, vous gardez vos abattements.
03:34D'après le communiqué, on attend un petit peu, bon les professionnels, on attend quand même qu'il y ait vraiment
03:40quelque chose d'officiel et on a le Bofip qui arrive en février, c'est le commentaire de l'administration,
03:45qui nous dit qu'on tolère pour cette année, pour 2023, d'appliquer les anciens seuils et les anciens abattements.
03:52Donc rien ne change.
03:53Donc rien ne change.
03:54Sauf qu'immédiatement après ce Bofip, on a plusieurs députés de différents partis d'ailleurs
03:59qui font un recours pour accès de pouvoir devant le conseil d'Etat pour annuler le Bofip.
04:04Pourquoi ? Parce que le Bofip n'a pas rajouté à la loi et a remplacé la loi, donc il y a un recours qui est fait.
04:11Donc finalement, pour bien comprendre, qui font un recours devant le conseil d'Etat pour dire
04:16on applique cette loi qui a été votée par erreur et dont le gouvernement a dit qu'elle a été votée par erreur.
04:20Exactement.
04:21D'accord.
04:22Et là, la période déclarative se passe, mais finalement on est toujours sur le Bofip, donc on applique le Bofip.
04:30Bien sûr.
04:31Et on a eu un arrêt du conseil d'Etat en juillet dernier qui annule le Bofip.
04:35D'accord.
04:36Donc aujourd'hui, on a une loi...
04:37Donc qui finalement demande d'appliquer la loi qui a été votée par erreur, qui revient sur l'abattement fiscal des meublés touristiques non classés.
04:43D'accord.
04:44Donc aujourd'hui, la loi, vous lisez la loi, pour les non classés, l'abattement a été remis en cause.
04:48Donc on a un abattement qui n'est que de 30%.
04:50On passe de 50% à 30%.
04:51Exactement, avec un sec de 15 000 euros versus 77 700.
04:54Décision du conseil d'Etat en juillet, la déclaration d'impôt avait été passée.
04:59On a la possibilité de la modifier quand même en septembre ?
05:00On ne modifie pas parce qu'au moment des déclarations, on doit appliquer le Bofip en vigueur.
05:04D'accord, donc ça, au moins, ça ne bouge pas.
05:06Pour 2023, ça ne bouge pas.
05:07Donc décision du conseil d'Etat qui revient et qui finalement applique une loi votée par erreur.
05:15Mais dans la déclaration d'impôt 2023, on n'en tient pas compte puisqu'on applique le Bofip en vigueur.
05:20Ah oui, c'est pas simple quand même.
05:21Non, non, c'est pas simple.
05:22Et parallèlement à ça, on a la loi Lemaire, la première version qui est votée par l'Assemblée nationale en janvier,
05:32votée par le Sénat en mai dernier, qui revient sur la location meublée de touristes aussi.
05:38Et là, qui modifie encore les seuils pour les non-classés et pour les classés.
05:42D'accord.
05:42Donc là, on annule les 71% d'abattement pour les classés de tourisme.
05:47Et donc là, on le baisse à 50%.
05:50Et pour les meublés non-classés, on reste à 30%, mais avec un seuil de 23 000 euros.
05:55Alors, c'est à ce moment précis où vous m'avez perdue.
05:58Donc, quelle est la fiscalité aujourd'hui sur une location meublée de tourisme ?
06:03Alors là, ça a été voté par le Sénat et après, on a la dissolution qu'on connaît.
06:07Donc la loi, elle devait passer par la commission mixte paritaire.
06:10Ça n'a pas été fait.
06:11Donc pour l'instant, on est encore au régime antérieur.
06:14À part pour les meublés non-classés.
06:16Christophe Demerson.
06:17Vous avez perdu.
06:18Non, si, c'est clair, effectivement.
06:19Mais donc en fait, ça veut dire qu'on a quand même une loi votée par erreur
06:24dont vous nous avez expliqué les différents rebondissements.
06:27Et derrière, on a ensuite l'autre loi qui vient légiférer sur le même sujet.
06:31Exactement, mais qui n'est pas encore votée.
06:34Et qui propose finalement de passer à 30% aussi ?
06:36Pour les meublés non-classés, oui, mais avec un autre seuil.
06:39Mais avec un autre seuil.
06:40Voilà.
06:40D'accord.
06:40Ok, donc tout ça reste en cours.
06:42Christophe Demerson.
06:44Et on en parle aussi sur le sujet, mais bon, ça, on y reviendra peut-être tout à l'heure.
06:48Christophe Demerson, déjà peut-être une première réaction.
06:50Président de 35 millions de petits propriétaires.
06:52Ancien président de l'UNPI.
06:55Comment faire de l'investissement immobilier locatif ?
06:57Je rappelle que l'investissement immobilier locatif, ça a deux valeurs.
06:59Ça a une valeur pour le propriétaire qui achète et qui fait un investissement.
07:02Puis pour le locataire qui peut se loger.
07:03On peut le dire.
07:05Comment faire de l'investissement immobilier locatif ?
07:08Alors là, effectivement, je précise quand même que là, on parle de location immobilier,
07:11de tourisme essentiellement.
07:13Donc c'est plus en lien avec des locations de courte durée.
07:16Mais comment gérer un bien immobilier quand on veut faire du locatif de tourisme
07:22dans un contexte fiscal aussi flou ?
07:24Plus stable, on va dire, oui.
07:25Mais normalement, ce qu'on dit toujours, c'est que l'immobilier, c'est le temps long, Nicolas.
07:29Et en parlant de temps long, je pense qu'on est servi.
07:31Parce que bon, Aurélie est pédagogue, mais il faut qu'elle soit pédagogue.
07:35Alors vous voyez ce que ça peut donner au niveau du français moyen.
07:37Après, il ne faut pas s'étonner que le petit investisseur, le français,
07:40il se dit qu'est-ce que je fais ? J'achète, je loue.
07:42On ne sait pas, on est dans l'incertitude.
07:44Donc tout le monde atteint.
07:45On peut dire qu'on en a assez parlé sur votre plateau.
07:47Aujourd'hui, l'incertitude et les coups de matraque et les coups de rabots,
07:52d'aller, de retour, on en est là.
07:54Le marché est bloqué, il est figé.
07:56Et c'est mauvais, vous le soulignez, pour les propriétaires, bien sûr.
07:59Et c'est mauvais pour les locataires.
08:00Et aujourd'hui, on est dans une situation complexe.
08:03Et je peux vous dire qu'il faudra des épaules pour le futur ministre du Logement.
08:06Cette volonté quand même, au tout début, si je reviens au tout début,
08:09de tout remettre à plat sur la fiscalité de la location meublée de tourisme.
08:12C'était plutôt une bonne idée quand même pour Smartier Immobilier.
08:15J'allais dire oui et non, parce que les bonnes idées en matière d'immobilier,
08:18je me méfie toujours.
08:19Parce que vous savez comment ça commence.
08:21On vous sent désabusé un peu.
08:22Voilà, on sait comment ça commence, mais on sait surtout comment ça se termine.
08:25Avec des hausses d'impôts et des rabotages sur ce qui se passe.
08:30Alors que ce qu'on dit, c'est que normalement, l'investisseur,
08:32lui, ce qu'il a besoin, c'est d'avoir un tableau de bord.
08:34Il part sur un business plan.
08:36Il veut être rassuré.
08:37Il veut savoir ce qui se passe.
08:38Alors après, il y a les élections au milieu.
08:40Donc le Parlement change.
08:41L'IFI, oui, non.
08:43L'exit taxe, le ci, le là.
08:45Les impôts fonciers, on en a parlé sur votre plateau de nombreuses fois.
08:48C'est un vrai sujet aussi.
08:50Parce qu'il faut savoir que vous avez vu l'histoire des impôts fonciers.
08:53Elle n'a pas fini de coûter cher aux propriétaires.
08:56Suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales seulement.
09:00Les résidences secondaires, on a vu où on en était.
09:031461 communes en plus cette année peuvent faire les surtaxes jusqu'à 60%.
09:09Donc ça veut dire quoi ?
09:10Ça veut dire que la société, elle change.
09:11Ça veut dire que le français moyen, il ne sait pas s'il pourra garder son bien.
09:15Et si c'est des veuves et des personnes un petit peu âgées qui détiennent de l'immobilier,
09:19elles ne peuvent plus garder.
09:20Elles ne peuvent plus rester chez elles.
09:21Elles ne peuvent plus avoir une résidence secondaire
09:23alors qu'elle a économisé toute sa vie pour l'avoir.
09:25Mais si le mari est décédé et les enfants sont loin,
09:28elle se retrouve, elle vend.
09:29Alors vous me direz, oui, on ne va pas pleurer.
09:31Mais en attendant, c'est un changement dans les villes.
09:33C'est pareil si vous avez une villa ou un bel appartement
09:36parce que la veuve avait eu trois enfants.
09:38Eh bien, elle ne peut plus payer la résidence secondaire.
09:40Donc il faut faire des arbitrages.
09:42Et ça, c'est un changement sociétal majeur
09:45puisque ça veut dire que la propriété, le droit de propriété,
09:48il est remis en cause durement.
09:50Et j'ajouterai la cerise sur le gâteau.
09:51— Pas encore.
09:52— Ah, si, si, si, encore parce que je vais vous dire pourquoi.
09:54Et puis je vous laisse poser les questions, Nicolas.
09:57— Sur la base des réponses.
09:59— Ouais, ouais, ouais, non, mais c'est que...
10:01Et on en avait parlé aussi là-dessus.
10:03C'est le fameux DPE.
10:04Parce que le fameux DPE, et moi, Dieu sait que j'ai insisté,
10:07on en avait parlé ensemble.
10:09Auprès d'Emmanuel Vargon, c'est mal né.
10:12C'était une bonne idée,
10:13mais ça a été transformé en catastrophe industrielle, ce DPE.
10:16Pourquoi ?
10:17Parce qu'au départ de cette bonne idée,
10:19l'outil de mesure, il n'est pas bon.
10:20— C'est vrai qu'on a quand même l'impression...
10:21— Donc à partir de là, les gens font des travaux et ça passe pas.
10:23— On a l'impression qu'il y a beaucoup de tâtonnements
10:24quand il s'agit de réformer ou en tout cas d'amener
10:27un petit peu de changements législatifs sur l'immobilier.
10:30Aurélie Sultan, vous vouliez quand même mentionner
10:31un autre rapport quand même pour donner une vision globale
10:33un petit peu de la fiscalité en immobilier.
10:37C'est-à-dire qu'il y a eu une décision d'Elisabeth Borne
10:39en décembre 2023 pour remettre à plat totalement
10:42la fiscalité locative.
10:44— D'accord.
10:45— Et qui a été demandée justement à Mme Le Meur
10:47et qui a rendu ce rapport public en juillet dernier.
10:50— Et là, on va au-delà du tourisme.
10:52— Et là, c'est tout immobilier locatif.
10:55Et donc là, il serait question de mettre au même niveau
10:58les locations nues et les locations meublées non professionnelles.
11:03— Bien sûr.
11:04— Parce qu'on garderait le régime des LMP,
11:06avec Mme Le Meur en meublée professionnelle.
11:08Et donc on remettrait...
11:09Alors il y a plusieurs scénarios qui sont envisagés dans ce rapport.
11:11Bon, je vais peut-être pas rentrer dans le détail.
11:13Mais voilà.
11:14En tout cas, on remettrait en cause les 71%
11:17des niches fiscales qui existent aujourd'hui.
11:20— Remise en cause...
11:21— Pas de location meublée.
11:22— Mise au même niveau de la fiscalité
11:24en ce qui concerne la location nue et la location meublée.
11:27Christophe Demerson, je vais pas faire les réponses.
11:30Mon rôle est de poser les questions.
11:31Mais on peut entendre un certain nombre de professionnels
11:33de la gestion de patrimoine considérer
11:34que ça change quand même l'approche vis-à-vis de la location meublée.
11:37— J'allais dire que sur le rapport Le Meur,
11:39il y a au moins un bon point.
11:40C'est que finalement, Mme Le Meur s'est rendue compte
11:43qu'il n'y avait pas les rendements qu'elle croyait.
11:45Et ce qu'on se rend compte aujourd'hui,
11:47d'après son rapport, si on le lit attentivement,
11:49c'est que pour un français moyen,
11:50ça dépend du taux de prélèvement où vous êtes fiscalisé,
11:53mais pour un français moyen, c'est entre 1 et 2%.
11:57Donc vous voyez, quel risque prendre ?
12:00Voilà. Comment on va gérer ça ?
12:02Ça, j'allais dire, malheureusement, c'est le seul bon point.
12:06— Aurélie Sultan, sur ce rapport,
12:07alors effectivement, on ne sait pas du tout quelle sera la suite,
12:10mais ça peut avoir une incidence en matière d'investissement
12:13ou en matière de gestion de son patrimoine.
12:14— Clairement. Beaucoup d'investisseurs,
12:17quand ils ont investi il y a peut-être 5 ans, 10 ans,
12:20étaient sur la fiscalité applicable jusqu'à présent.
12:24Et là, il y a un gros changement qui pourrait avoir lieu.
12:26C'est la remise en cause de la déduction des amortissements
12:28quand on est au réel.
12:29— D'accord.
12:30— Et ça, normalement, c'est vrai que c'était assez avantageux
12:32pour les lois remeublées non professionnelles,
12:34car on arrivait souvent à une base imposable égale à zéro,
12:37donc quasiment pas d'impôt sur le revenu applicable.
12:41Et là, si on remet en cause ces amortissements
12:43pour les investisseurs qui sont déjà en rythme de croisière,
12:47qui ont pris des crédits,
12:49et donc qui ont fait un business plan assez clair
12:51en tenant compte de la fiscalité applicable,
12:53si on leur remet en cause cet amortissement,
12:55la déduction de cet amortissement, ça peut être problématique.
12:58Donc ça pourrait les inciter.
12:59— Vous savez, Nicolas, et je rebondis sur ce que dit Aurélie,
13:03le président de la Cour des comptes, Boscovici, a dit
13:07qu'il faut viser juste sur cette réforme.
13:09J'allais dire, oui, OK, il faut viser juste,
13:11mais il ne faut surtout pas se tromper de cible,
13:13parce que la cible de l'immobilier, d'une manière générale,
13:15je pense qu'elle est dans le collimateur du législateur
13:18depuis un bon moment.
13:19— Eh bien, on finira là-dessus.
13:21Ce sera un bon mot de conclusion.
13:22Merci beaucoup, Christophe Demerson, président
13:24de 35 millions de petits propriétaires et ancien président de l'UNPI.
13:27Aurélie Sultan, avocate fiscaliste en patrimoine
13:29et experte en location meublée au sein du cabinet de Meuzoix.
13:32Merci beaucoup.
13:33Et quand à nous, on se retrouve tout de suite
13:34dans l'œil de l'expert.