Malgré une année 2023 marquée par une crise de l'immobilier, le secteur de l'hôtellerie montre une certaine résistance. Anna Cohen, gérante pour Extendam, et François-Xavier Legendre, associé pour Rhetores analysent les bonnes performances de ce secteur d'investissement.
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00:00 [Générique]
00:04 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
00:06 Nous allons nous intéresser ensemble aux investissements dans le secteur de l'hôtellerie,
00:12 dans la grande famille des investissements en immobilier.
00:15 L'hôtellerie montre une certaine résistance en ce qui concerne ses performances.
00:20 Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Anna Cohen.
00:24 Tout d'abord, bonjour Anna Cohen.
00:25 Bonjour.
00:26 Vous êtes gérante chez Extendam et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir également
00:29 François-Xavier Le Gendre.
00:30 Bonjour François-Xavier Le Gendre.
00:31 Bonjour Nicolas.
00:32 Vous êtes associé chez Rettores.
00:34 Alors on va commencer avec vous, Anna Cohen.
00:36 On avait déjà parlé du sujet des investissements dans l'hôtellerie il y a quelques mois,
00:41 voire quelques années, si je ne dis pas de bêtises.
00:45 On est début 2024, on est dans un environnement de taux élevés.
00:49 On entend très régulièrement l'impact que cet environnement de taux élevés a sur les investissements
00:54 en immobilier au sens large, avec notamment effectivement le résidentiel ou le bureau.
00:59 L'hôtellerie résiste pour le coup mieux que le reste aujourd'hui, Anna Cohen.
01:03 Croise les doigts.
01:04 Pour l'instant, oui.
01:06 En fait, l'hôtellerie, on oublie que c'est quand même…
01:08 On valorise les hôtels sur un Ibida, donc j'ai l'impression qu'on a la discussion à chaque fois.
01:13 Donc évidemment que la chance qu'on a, c'est que l'inflation est répercutable à des prix moyens.
01:18 On arrive un tout petit peu quand même à stabiliser les effets de l'inflation, en tout cas sur les coûts,
01:23 donc sur les taux d'intérêt.
01:24 D'accord.
01:26 Les effets néfastes restent plus mitigés sur des produits hôteliers.
01:31 Quand vous dites qu'on valorise effectivement sur un Ibida, c'est-à-dire qu'on valorise les murs
01:36 et l'activité économique derrière, et c'est ce qui fait qu'il y a peut-être une meilleure résistante
01:39 que lorsque l'on va juste regarder la valorisation de l'actif immobilier ?
01:42 Oui.
01:42 En fait, on a vu des études, c'est assez intéressant, on a vu des études.
01:45 En fait, tout part du prix moyen d'un hôtel et on a vu des études qui ont été faites
01:49 qui montraient que l'évolution de l'inflation,
01:51 que le prix moyen évoluait toujours un tout petit peu au-dessus de l'inflation.
01:57 D'accord.
01:57 Ce qui permet aux hôtels d'être assez résistants en termes de valorisation
02:02 et de pouvoir assumer un coût de la dette un petit peu plus haut.
02:08 Et puis on swap, on met des caps, des tunnels.
02:11 Mais ça veut dire globalement que, quand on parle d'inflation,
02:14 ça veut dire que l'activité hôtelière au sens large a cette capacité de faire passer des hausses de prix
02:20 de manière régulière.
02:22 On voit des hausses de prix depuis 2022-2023 qui sont des hausses de prix continuelles
02:28 en fait sur toutes les typologies d'actifs.
02:30 D'accord.
02:31 Et dans toutes les régions quasiment.
02:32 Il y a assez peu de...
02:33 Donc il n'y a pas de courant aujourd'hui d'hôtels qui marchent et d'autres qui ne marcheraient pas,
02:36 comme on peut le voir dans le bureau par exemple,
02:38 où l'emplacement va avoir une incidence plus ou moins grande.
02:42 Dans l'hôtellerie, non, ce n'est pas exactement la même chose.
02:43 De manière générale, on a quand même des hôtels qui ont des belles performances.
02:48 Donc ils arrivent tous à augmenter leurs prix et globalement ça fonctionne.
02:50 Oui, c'est ce qu'il faut comprendre.
02:51 Tous, je ne sais pas, mais la majorité.
02:53 En tout cas, oui, c'est ce qu'on voit et quand on regarde toutes les tendances,
02:57 ce que MKG publie, on voit quand même qu'il y a une hausse des prix moyens,
03:02 une stabilité des taux d'occupation, même une hausse sur certaines villes des taux d'occupation
03:07 qui est là, on la voit.
03:11 François-Xavier Le Gendre, avec votre vision plus conseillée en gestion de patrimoine,
03:17 entre autres, et donc potentiellement de recherche des meilleurs investissements
03:22 ou des meilleures offres d'investissement pour vos clients.
03:25 Comment est ce que vous regardez ce secteur hôtelier qui fait figure de résistance,
03:30 finalement, aujourd'hui dans le monde immobilier ?
03:32 En fait, ce qu'on a vu, c'est qu'il y a eu une résistance incroyable juste après le Covid,
03:36 puisqu'on a vu que finalement, l'hôtellerie avait rebondi,
03:39 alors que les bureaux, on évoquait tout à l'heure, n'avaient pas rebondi.
03:41 Et en fait, on s'est beaucoup interrogé sur ces questions.
03:43 Et on voit en fait que le monde de l'hôtellerie a changé avec la digitalisation.
03:48 C'est-à-dire qu'avant, l'hôtelier, on en rencontre encore tous les jours,
03:51 qui sont en train encore de gérer leur taux de remplissage avec un petit cahier à la main.
03:55 Et puis, il y en a d'autres qui utilisent maintenant énormément d'outils,
03:57 des logiciels qui permettent de remplir les hôtels en permanence.
04:01 Un hôtel doit être toujours rempli.
04:02 Donc, si on est dans une phase de baso quelque part où il y a peu de touristes,
04:06 il va baisser les prix et en période, il peut ajuster,
04:09 comme les JO, ce genre de choses qui arrivent.
04:11 Ils vont pouvoir majorer leurs prix et donc être tout le temps rentables.
04:14 Et on se rend compte que l'hôtel...
04:18 - Ils ont plus de levier quelque part, les hôtels ?
04:20 Est-ce que les clients restent maximum une semaine,
04:22 contrairement aux bureaux où les clients sont là sur...
04:24 - Ils restent pas une semaine, les clients.
04:26 - Ils sont plus autonomes qu'ils n'étaient avant.
04:28 C'est-à-dire qu'avant, il y avait besoin même de touristes qui arrivaient,
04:31 qui venaient de l'étranger, donc il fallait qu'ils aient des accords avec les tours opérateurs.
04:34 Aujourd'hui, avec les systèmes de réservation,
04:36 ils peuvent dire "je veux me spécialiser sur l'Allemagne"
04:38 et ils vont avoir des clients allemands qui viennent.
04:40 Donc le taux de remplissage s'est transformé.
04:43 Puis après, il y a toute une nouvelle histoire,
04:45 ce qu'on évoquait tout à l'heure, qui était le "lifestyle",
04:47 c'est-à-dire que les gens veulent des hôtels différents.
04:49 - D'accord.
04:49 - Excusez-moi, mais je pense que ça fait quand même longtemps
04:51 que les hôtels sont digitalisés, le groupe accord,
04:54 tout ce qui est services de revenu management, c'est ce que vous décrivez.
04:58 Je ne connais aucun hôtel qui fait ça à la main, ça fait 20 ans que je...
05:01 - Alors en fait, c'est parce que...
05:04 Transition digitale des hôtels, c'est ce que vous voulez dire, effectivement, d'utiliser...
05:07 - En fait, je suis en train de vous parler des cibles que chez Retores, on cherche.
05:09 C'est-à-dire qu'on cherche des petits hôtels qui font entre 30 et 50 chambres
05:13 et ce qu'on est en train de faire des offres sur des hôtels de ce type-là,
05:16 où là, il y a de la marge, puisqu'en fait, on va transformer, en fait.
05:18 On achète un fonds de commerce et on le transforme.
05:20 C'est ce qu'on va offrir à nos clients.
05:21 On va essayer de leur donner...
05:22 - Donc des hôtels qui n'ont pas commencé leur transformation, c'est ça ?
05:24 - Qui l'ont mal faite.
05:25 - D'accord.
05:25 - Qui n'ont pas encore terminé parce que c'est une population qui est vieillissante.
05:28 On peut parler longtemps, mais je veux dire, il y a des opportunités incroyables.
05:36 - Le sujet, Anna Cohen, transformation de l'hôtellerie, justement, c'est un vrai sujet
05:41 parce que François-Xavier Le Gendre commençait à en parler.
05:44 On voit dans les centres-villes, je ne connais pas tous les hôtels, effectivement,
05:48 en France ou dans le monde, mais dans les centres-villes,
05:50 des hôtels qui commencent à avoir plusieurs usages.
05:52 C'est-à-dire qu'on va dormir à l'hôtel, mais on va travailler à l'hôtel.
05:55 On a des offres de co-working de plus en plus dans certains hôtels.
05:57 On va déjeuner dans certains hôtels, donc avec des offres de restauration
06:01 qui ne sont plus que pour les clients de l'hôtel.
06:02 Est-ce que c'est ça aussi la manière dont il faut analyser le secteur hôtelier
06:07 en se disant qu'il faut qu'ils soient capables de n'être plus qu'un hôtel,
06:09 mais un lieu de vie, comme le disait François-Xavier Le Gendre ?
06:11 - Je pense qu'on aime tous les lieux de vie.
06:13 On aime tout ça.
06:16 À Paris, dans tous les petits hôtels, ils n'ont pas la capacité d'offrir cette typologie de service.
06:21 Ensuite, on voit évidemment plein de concepts qui maintenant commencent à être matures,
06:26 du Mama Shelter, Hoxton, de l'autographe pour Marriott.
06:31 Enfin, je les passe à peu près tous, les Voco, où oui, effectivement,
06:35 il y a de la restauration, il y a des lieux de vie.
06:37 On peut y travailler, on peut faire plein de choses.
06:39 En fait, l'ensemble est beaucoup plus agréable et fait que les gens ont envie de rester
06:45 et ont envie de rester au Red Chaussée, en fait, et donc de créer de la vie dans les hôtels.
06:50 Je crois qu'on le voit, ça fait un petit moment et c'était même avant Covid,
06:54 en fait, on avait quand même une bonne idée que tout ça se dessinait.
06:57 Mais donc, ça veut dire que globalement, aujourd'hui, quand on parle d'hôtels,
07:02 quand on parle à des épargnants d'investissement dans les hôtels,
07:05 on ne parle plus de la même chose qu'il y a dix ans et qu'il faut intégrer
07:09 que les hôtels dont on parle aient suivi cette tendance-là.
07:12 C'est ça, c'est une manière de résister ou pas forcément,
07:14 ou c'est juste une tendance parmi d'autres dans le secteur hôtelier ?
07:17 Je pense que c'est une tendance parmi...
07:20 En fait, c'est quand on peut le faire et qu'on a des grands espaces
07:23 sur des choses qui sont peut-être un tout petit peu plus...
07:26 Enfin, qui sont à partir du quatre étoiles.
07:28 Oui, on le fait.
07:29 On a envie de faire des choses qui soient agréables,
07:30 qui soient agréables pour le client, sympathiques pour tout,
07:33 qui tirent les prix moyens,
07:34 puisque c'est surtout le but, c'est de tirer les prix moyens.
07:37 Et on le fait quand on peut le faire.
07:39 Et quand on voit l'émergence de toutes ces enseignes,
07:41 lifestyle, notamment on regarde Ennismore, Accor,
07:45 qui a fait quand même une branche qui ne fait que du lifestyle
07:47 et qui sont pris en gestion.
07:48 On voit que c'est quand même une tendance très importante
07:51 et qui permet de valoriser aussi un actif
07:54 et de renouveler le parc hôtelier de manière générale
07:57 en France ou en Europe,
07:58 avec une qualité d'actif un peu supérieure.
08:00 Je veux dire, c'est pas qu'elle est supérieure par rapport à ce qu'elle était,
08:03 mais comme une partie du parc est vieillissant,
08:06 pour avoir toutes ces jolies enseignes,
08:08 on fait des travaux, ça devient beaucoup plus agréable
08:11 et ça permet d'améliorer le parc hôtelier, entre autres.
08:17 François-Xavier Le Gendre,
08:18 vous nous avez parlé effectivement tout à l'heure de la stratégie de Rétores,
08:20 qui m'amène à une question plus épargnant.
08:23 Quand on veut, en tant qu'épargnant,
08:25 s'exposer à la thématique investissement hôtelier,
08:29 on fait ça via des fonds ?
08:30 Comment est-ce qu'on…
08:31 Je parle d'épargner en particulier.
08:33 Oui.
08:34 En fait, on a plusieurs typologies de clients.
08:36 On a le client classique qui se dit
08:38 « j'ai envie de faire partie d'un club d'île qui peut investir 100 000 euros ».
08:42 D'accord.
08:42 Et à ce moment-là, on va pouvoir l'intégrer.
08:44 Il existe beaucoup d'offres sur le marché,
08:46 notamment les vôtres, Extendime, c'est très bien,
08:48 dans lesquelles on peut les amener pour investir
08:51 avec des rentabilités qui sont quand même assez sympathiques.
08:54 On peut aller vers des solutions comme nous,
08:56 on monte des opérations précises pour une personne,
08:59 ou deux personnes ou une famille,
09:00 où là on va acheter un hôtel et on va mettre toutes les en main.
09:02 D'accord.
09:03 Il y a d'autres solutions où on a beaucoup de chefs d'entreprise
09:06 qui ont besoin, là pour le coup, de réemployer,
09:09 avec le 150 obétaire,
09:10 ils ont vendu leur entreprise,
09:12 ils ont besoin de réemployer une partie des capitaux.
09:14 Donc là, on parle d'entrepreneurs qui ont vendu leur entreprise,
09:18 qui réinvestissent.
09:19 Qui sont très intéressés de réinvestir dans ce type d'actifs
09:21 parce que c'est résilient,
09:23 ça donne un bon rendement, une bonne visibilité.
09:26 Et alors ces personnes-là, là pour le coup,
09:27 si je parle spécifiquement, on investit via des fonds ?
09:30 Parce que devenir hôtelier,
09:32 ça ne se reprovise pas quand même pour tout épargnant qui existe
09:34 ou qui a envie de s'exposer à la thématique hôtellerie.
09:37 En fait, c'est vraiment du clé en main.
09:39 C'est-à-dire qu'on achète pour lui,
09:40 c'est sa holding qui va acheter l'hôtel,
09:43 et donc on va utiliser des outils,
09:44 enfin des structures,
09:47 qui vont organiser la gestion de l'hôtel.
09:49 C'est surtout pas lui qui va se mettre aux commandes.
09:52 Donc, ou via des fonds,
09:53 ou effectivement en investissant dans l'activité d'un autre,
09:57 si je comprends bien, mais ce n'est pas les mêmes tickets d'entrée ?
09:59 Ce n'est pas du tout les mêmes tickets
10:00 puisqu'on est sur des tickets, un hôtel de 40, 50 chambres,
10:02 c'est 10 millions d'euros.
10:04 Donc, vous voyez, c'est une, deux personnes,
10:05 c'est des belles sessions d'entreprise.
10:07 Donc, on a un petit peu toute la palette en fait.
10:11 Anna Cohen, si on se projette un petit peu sur l'avenir,
10:15 alors je repars toujours du contexte économique,
10:16 même s'il a une incidence plus ou moins grande
10:18 sur toutes les classes d'actifs,
10:18 et j'ai l'impression que sur l'hôtellerie,
10:20 effectivement, les incidences ne sont pas forcément les mêmes,
10:22 mais globalement, on est en début d'année 2024,
10:26 on ambitionne, en tout cas, à un certain nombre,
10:28 beaucoup d'experts, si ce n'est la totalité de la place financière,
10:31 s'attend à ce qu'il y ait des baisses de taux
10:33 pratiquées par les banques centrales cette année.
10:35 L'inflation devrait effectivement, potentiellement,
10:37 continuer à dégonfler, même si ce ne serait pas,
10:39 même si effectivement le rythme laisse encore place à débat.
10:44 Est-ce que cela peut avoir une incidence
10:46 dans un sens ou dans l'autre pour le secteur de l'hôtellerie ?
10:48 Nous, on est ravis quand les taux baissent,
10:50 un peu pour tout le monde.
10:50 Je pense que c'est dû, enfin,
10:54 on a quand même fait beaucoup d'investissements,
10:56 que ce soit de l'hôtellerie ou toute autre classe d'actifs,
10:59 sur des taux d'intérêt très, très bas pendant des années,
11:01 avec des leviers qui étaient très, très hauts.
11:03 Ça a quand même aidé sur l'hôtellerie.
11:05 Aujourd'hui, on est, de toute évidence,
11:08 on a toujours été, en tout cas,
11:10 mais pour trouver les rendements attendus,
11:13 il faut quand même, on cherche plein d'idées,
11:16 de création de valeurs,
11:18 avec différents types de projets
11:19 qui permettent d'avoir des théories plus hautes,
11:21 mais la baisse des taux aidera obligatoirement
11:24 et naturellement, et on se rend compte,
11:26 enfin, personne ne va avoir des taux d'intérêt.
11:28 Parce que même, je veux dire,
11:30 dans un contexte avec des taux plus élevés
11:33 et donc potentiellement avec une baisse des valorisations
11:35 juste de l'immobilier,
11:36 ça ne suffit pas à aller chercher les rendements
11:38 qu'on veut servir pour les années futures ?
11:40 Moi, je trouve que, enfin,
11:42 je n'ai pas l'impression, en tout cas, que les prix
11:44 de l'immobilier ou de l'hôtellerie en général
11:46 est tellement baissé.
11:48 On a vu pendant le Covid, on a fait un petit peu,
11:51 les soldes, c'est un grand mot,
11:52 mais il y avait un petit peu de discount
11:54 au-dessus du 9%,
11:55 ce n'est pas non plus le bout du monde,
11:56 et puis ça a bien repris.
11:58 Et aujourd'hui, moi, je n'arrive pas à voir
12:00 des vraies baisses de valeurs
12:02 à cause de la montée des taux d'intérêt.
12:04 - A suivre donc.
12:05 - Il faut bien négocier,
12:06 il faut d'autres moyens de création de valeurs
12:10 et de structuration aussi.
12:13 - François-Xavier Le Gendre, pour finir.
12:14 - Complètement, ce point de vue,
12:16 c'est-à-dire que les investisseurs se sont rendus compte
12:17 que c'était une classe d'actifs résiliente.
12:19 À partir de ce moment-là, ils veulent tous l'acheter.
12:21 Autant sur les bureaux, ça a été plus compliqué,
12:23 mais là, ils ont vu ce qui s'est passé.
12:24 Ils ont vu qu'il y avait eu des PGE,
12:26 que le gouvernement avait aidé,
12:28 donc finalement, il n'y a pas eu de faillite hôtelière.
12:31 - En tout cas, s'il y en a eu,
12:32 c'est celle qui devait de toutes les manières avoir lieu.
12:34 - Il n'y a pas eu d'incidence supplémentaire,
12:36 que ce soit en lien avec le Covid ou la hausse des taux.
12:39 - Les hôtels ont été soutenus par les PGE,
12:41 et ceux qui n'avaient pas les moyens d'être soutenus,
12:43 c'est parce qu'ils n'avaient pas des bilans assez solides.
12:45 Ils n'étaient déjà pas très bien financièrement.
12:50 - Merci beaucoup, Anna Cohen, gérante chez Extendam.
12:53 Merci, François-Xavier Le Gendre, associé chez Retores.
12:55 Merci à vous deux.
12:56 Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.