Jeudi 13 mars 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Gwénola Devallet (Notaire associée du service Droit Patrimonial de la Famille, Haussmann Notaires) et Géraldine Métifeux (Associée fondatrice, Alter Egale)
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00:00Et nous enchaînons à présent avec un enjeu patrimoine consacré à la loi de
00:08finance 2025 et plus particulièrement à la disposition de la loi finance 2025 en
00:13matière de transmission à ses enfants ou à ses petits-enfants pour faciliter
00:17l'acquisition d'un bien immobilier mais nous explorerons également d'autres
00:21dispositions de la loi finance 2025 en lien avec ce qui peut avoir un impact sur
00:25votre stratégie patrimoniale. Pour en parler nous avons le plaisir d'accueillir
00:28deux expertes du sujet sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:31Nous sommes accompagnés tout d'abord par Géraldine Métifeu. Bonjour Géraldine Métifeu.
00:34Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes
00:37associée gérante et conseil en gestion de patrimoine au sein du cabinet Alter
00:40Egal et à vos côtés nous avons le plaisir d'accueillir également Gwénola
00:43Devalais. Bonjour Gwénola Devalais. Bonjour Nicolas. Bienvenue vous êtes notaire
00:46associée du service droit patrimonial de la famille au sein de Haussmann Notaire.
00:51On va commencer avec vous Gwénola Devalais. Dans la loi de finance 2025 il y a
00:55cette disposition qui permet de, je le dis grossièrement puis vous le direz
00:59précisément, mais de transmettre à ses enfants ou à ses petits-enfants pour
01:03faciliter l'acquisition d'une résidence principale. On est sur une disposition
01:07temporaire mais qui vient de donner un petit peu d'air à ceux qui voudraient
01:12rentrer sur le marché immobilier à l'heure actuelle.
01:15Effectivement la loi de finance est venue introduire un nouveau dispositif.
01:19C'est une exonération temporaire comme vous l'avez dit jusqu'au 31 décembre
01:222026 qui s'intègre dans un cadre familial. C'est-à-dire que des grands-parents vont
01:27pouvoir, des personnes vont pouvoir consentir à leurs enfants, petits-enfants
01:30ou à leurs petits-enfants et à défaut d'une telle descendance à leur neveu et
01:33nièce, une donation de somme d'argent en pleine propriété. Il va falloir
01:37respecter des conditions, il va falloir affecter ces sommes à l'acquisition d'un
01:41bien neuf, à l'acquisition d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement ou à la
01:44réalisation de travaux de rénovation énergétique et l'argent devra être
01:49utilisé dans un délai de six mois du versement.
01:51Un autre critère de délai est imposé, il faudra conserver le bien dans un
01:55délai de cinq ans à compter de l'achèvement ou de la réception du bien.
01:59Et on parle d'une résidence principale.
02:00On parle d'une résidence principale acquise dans le neuf.
02:02Donc si je comprends bien, si les fonds doivent être utilisés, Géraldine Mettifeu,
02:06six mois après que la donation ait eu lieu. En gros, il faut avoir trouvé son
02:10appartement et ensuite aller solliciter sa maison.
02:13En général, quand ça se passe, quand nos clients viennent nous voir, ils sollicitent déjà un peu
02:17le casse-d'échecs en papa-maman. Et si vous avez la chance d'avoir une tante d'Amérique,
02:20c'est canon parce que vous augmentez d'autant tout cela.
02:23Parce qu'on en parlait gentiment avec Gwendola, mais en réalité, on peut arriver
02:26quasiment à 500 000 balles si on cumule les autres donations en général droit.
02:30C'est ce que j'allais dire, c'est que c'est cumulable, d'accord.
02:31C'est 300 000 pour le donataire, donc sur cette partie-là de donations temporaires
02:35spécifiques, mais il lui reste les autres possibilités, c'est-à-dire les 2 x 100 000 par
02:39par an, plus les 2 x 31 865.
02:46Ce serait dommage pour un intérêt immobilier, c'est que ça joue, du coup, ça paye ce qu'on
02:52appelle les frais de notaire, mais qui ne sont pas les frais de notaire, j'ai bien compris.
02:54Mais on peut vite arriver quand même à plus d'un demi-million, voire 600 000.
02:58Si vous avez 400 000 balles de prêts, garder le bien 5 ans, qui est une des conditions
03:02que vous rappeliez, ce n'est pas hyper compliqué parce que ça peut être un bien familial et
03:06on peut enfin acheter à Paris avec les donations, bravo.
03:08Et ce qu'on n'a pas précisé, c'est que c'est une somme de 100 000 euros par donateur
03:14et dans ce dispositif, le donateur ne peut pas excéder la réception de 300 000 euros
03:17qu'il affectera cette acquisition.
03:19D'accord, donc si on a 3 enfants, ça veut dire concrètement qu'on peut donner 100 000
03:25euros à chaque enfant si on a 3 enfants ou petits-enfants, mais sinon on est obligé
03:29effectivement de réduire la part qu'on peut donner puisque ça ne peut pas excéder 300 000 euros.
03:32Exactement.
03:33D'accord, très clair.
03:35Mais c'est 300 000 euros, oui, par donateur, c'est pour ceux qui donnent, 300 000 max.
03:43Donc effectivement, il ne faut pas que tu aies plus de 3 neveux et nièces.
03:48Ma question, c'est d'ailleurs plus pour vous Gwénola Devalais, pourquoi ça vient faciliter
03:54l'acquisition immobilière ? Vous le voyez là, depuis quelques mois, il y a des projets
03:57qui étaient bloqués qui se débloquent.
03:59On ne le voit pas encore, mais je pense que ça va s'inscrire puisque du coup, c'est
04:03quand même très récent.
04:04Mais c'est vrai qu'on a des donations de somme d'argent, on voit là, un petit peu
04:07plus ça se développe et en fait, souvent, ça se cale avec des projets qui étaient
04:12initiés avant.
04:13Mais je pense que ça va venir puisqu'on va les affecter, il va falloir les encadrer
04:16dans ce nouveau dispositif.
04:17Géraldine, vous disiez, on peut enfin acheter à Paris avec ce type d'expédition.
04:21C'est une donation qui est un peu plus utile que celle qui nous limitait, si on ne pouvait
04:26pas payer de droits à 200 000, ça a élargi un peu le spectre des donataires.
04:30Donc, à cet égard, c'est quand même, effectivement, à mon sens, beaucoup plus
04:33avantageux et c'est assez pertinent.
04:35Et quand on dit temporaire, ça fait quand même quasi 18 mois, donc ça reste correct.
04:39Après, ça ne frémit pas encore de notre côté, mais comme le rappelait Gwendolyn,
04:42le rapport au fait qu'on ait eu la loi de finances pour la Saint-Valentin plutôt que
04:46pour Noël, ça nous a un peu décalé les ambitions de chacun.
04:49Mais si on couple ça avec des taux qui sont plus abordables pour les emprunteurs, ça
04:55peut potentiellement, effectivement, dégripper un peu le marché immobilier qui depuis 2022-2023
05:00est un peu plus dynamique.
05:03Et puis ça vient élargir le champ des bénéficiaires, parce qu'avant c'était 100 000 euros pour
05:07caricaturer par parent, par enfant.
05:09Un grand-parent pouvait transmettre à hauteur de 31 000 euros 865 pour son petit-enfant.
05:15Et là, c'est vrai qu'on élargit le champ parce que c'est enfant, petit-enfant, arrière
05:18petit-enfant et les neveux et nièces, on peut monter jusqu'à 300 000 euros par donataire.
05:22Donc c'est vrai que c'est un vrai levier de transmission de liquidité.
05:26Si on va au-delà de cette disposition de la loi de finances 2025, Gwenola Devalet,
05:30qu'est-ce qui vous a marqué, vous, dans cette loi de finances 2025 en matière de
05:34gestion de patrimoine ou en matière de stratégie patrimoniale ?
05:37Stratégie patrimoniale, je dirais que ce n'est pas vraiment la stratégie, mais le prêt
05:44à taux zéro, c'est un élément important pour les primo-accédants.
05:46Et ça vient compléter ce qu'on vient de dire, si jamais les enfants sont primo-accédants.
05:50Exactement, et un dispositif qui est porté aussi jusqu'au 31 décembre 2027, le champ
05:55est élargi, puisqu'avant on était conditionnés par rapport à des zones territoriales appelées
05:59tendues ou non tendues en fonction de l'offre et de la demande.
06:02Aujourd'hui, il n'y a plus de distinction selon la localisation géographique de l'opération
06:07et il n'y a pas de distinction selon le type de biens apportés pour des bâtiments collectifs
06:12type appartement.
06:13Aujourd'hui, c'est étendu aussi aux constructions de maisons individuelles, donc il y a un vrai
06:17levier aussi à ce niveau-là.
06:19Donc ça devrait fluidifier encore peut-être un petit peu l'acquisition immobilière sur
06:222025, voire 2026, si je comprends bien.
06:24Ça va ouvrir le champ des personnes éligibles à ce dispositif.
06:27Géraldine Métifeu, on a l'impression que le gouvernement met des voyants au verre pour
06:31que le marché immobilier reparte.
06:35Oui, absolument, je pense que sur le logement, c'est-à-dire l'agence principale,
06:40effectivement, on peut le constater.
06:41Sur l'investissement locatif, beaucoup moins, puisque la loi a été sensiblement réduite.
06:46Le PINEL a carrément disparu.
06:48Il nous reste le de Normandie, donc plutôt sur la partie rénovation.
06:51Donc on sent quand même que l'axe est donné sur la rénovation énergétique, mais sur
06:54le neuf, un peu moins, puisque disparition du PINEL.
06:57Ça, c'est un premier point. Et puis pour ceux qui ont eu le bon goût de louer en
06:59meublé, je pense, et qui avaient eu aussi une intelligence considérable d'amortir le
07:04bien pour ne pas payer d'impôts sur leur revenu locatif, il risque d'y avoir quelques
07:09surprises, parce que désormais, ceux qui auront loué en meublé et qui auront amorti
07:14même un bout avant de mettre en vente leurs biens, devront réintégrer les
07:19amortissements. Ça veut dire quoi, réintégrer les amortissements ?
07:22Pour la faire courte, ce que vous avez déduit de vos revenus, finalement, ça va
07:25venir en déduction, schématiquement, vous allez peut-être me reprendre, du prix
07:29d'acquisition. Or, la plus-value, c'est prix de cession, moins prix d'acquisition et un
07:33certain nombre de frais. Donc, plus le prix d'acquisition est faible, plus la plus-value
07:36de cession sera importante.
07:37Ça veut dire qu'on vient baisser la valeur d'acquisition en réintégrant les
07:41amortissements. Et donc, ça veut dire qu'on considère que vous l'avez acheté moins
07:43cher. Donc, quand vous le revendez, la plus-value est plus importante.
07:46Ou alors, vous attendez 30 ans.
07:48Ou alors, oui, c'est ça. Sinon, il y a une durée d'attente.
07:50On a toujours l'abattement pour durée de détention de 22 ans pour la plus-value et
07:53de 30 ans pour les prélèvements sociaux, parce que ça aussi, c'était assez
07:56intelligemment fait.
07:57Et là, on parle, pour les particuliers, du fameux LMNP.
08:00Eh oui.
08:01Louer en meublé non professionnel, effectivement, où on pouvait réintégrer les
08:04amortissements dans le calcul de la plus-value.
08:05Est-ce qu'on ne peut plus faire aujourd'hui ?
08:07Non, aujourd'hui, on les réintègre.
08:08C'est-à-dire qu'avant, on s'en fichait un peu d'avoir amorti.
08:10En fait, on vous prenait vos prix, vos travaux, vos machins, etc.
08:13Et puis, vous aviez les mêmes déductions que n'importe
08:16quelle qui-dame qui vendait son bien.
08:18Désormais, on considère que comme vous avez déjà bénéficié d'un avantage
08:20fiscal, eh bien, entre guillemets, on vous le retire au moment de la vente.
08:23Ce qui est plus logique, malgré tout. Ce qui n'est pas chouette, mais plus logique.
08:27Gwenola Devalet, c'est vrai qu'on a l'impression que dans cette loi de
08:29finance, on a plein de petites mesures, mais pas de grosses transformations.
08:34Est-ce que ça amène, sur les sujets immobiliers, des questionnements de la
08:37part des gens qui poussent la porte de Haussmann Notaire ?
08:41Alors, j'imagine généralement, quand on vient voir un notaire, c'est qu'on a
08:43un projet assez abouti.
08:44Mais quand même, est-ce que vous voyez un petit peu une évolution dans les
08:48interactions que vous pouvez avoir avec les gens qui viennent vous voir ?
08:51Oui, on a été beaucoup interrogés sur l'exonération temporaire des droits
08:54de mutation à titre gratuit au cours des dernières semaines.
08:57D'accord.
08:57Donc, je pense que ça, c'est un autre sujet encore.
08:59On peut définir effectivement l'exonération.
09:01Donc, redites-moi exactement le terme exact.
09:03Ah oui, alors ça, c'est l'exonération des droits, les 300 000 euros, là,
09:06par donataire.
09:07Ça, c'est quand même un sujet assez récurrent.
09:09Les gens nous ont interrogés sur ça, pour la partie transmission.
09:12Après, pour les acquisitions immobilières, il y a eu beaucoup de
09:14questions aussi sur les droits de mutation.
09:17D'accord.
09:18Ce qu'on appelle les frais de notaire.
09:19À tort appelé les frais de notaire, qui comportent une partie, ce qu'on
09:22appelle les droits de mutation à titre onéreux et qui comprennent, dans
09:25cette partie-là, la taxe de publicité foncière.
09:30La loi de finance a permis aux départements de venir moduler cette
09:32taxe et notamment de l'augmenter.
09:35Et ça a appelé beaucoup de questions.
09:36Par exemple, une jeune personne qui achète un appartement qui vaut 300
09:40000 euros, ça va faire 1 500 euros de frais supplémentaires.
09:42Donc, c'est progressif.
09:44C'était possible, pas obligatoire, mais beaucoup se sont saisis de la
09:47possibilité.
09:47Paris, par exemple, s'est saisi de la possibilité à compter du 1er avril.
09:50Il y aura une augmentation des taxes.
09:52Donc, là, on a été aussi beaucoup interrogés sur ce sujet-là.
09:55D'accord.
09:56Et par contre, dans cette vague un petit peu de...
10:00On fait attention aux primo-accédants.
10:02Eux ne peuvent pas subir cette augmentation des frais, à mesure où
10:05c'est l'acquisition de leur première résidence, leur première
10:07propriété, si c'est leur résidence principale et qu'ils devront
10:10conserver pendant 5 ans.
10:11Donc, on reste effectivement sur les mêmes critères, effectivement,
10:14que l'exonération des droits de donation.
10:18Et là aussi, cette exonération pour les primo-accédants, elle est
10:20limitée dans le temps, elle est temporaire ou ça n'a pas été précisé ?
10:25Elle n'a pas été précisée.
10:27Mais par contre, de mémoire, c'est pour les opérations du 1er avril
10:302025 au 31 mars 2028, cette modulation, je ne sais pas ce qui
10:35deviendra après de cette taxe de publicité financière.
10:37A suivre, effectivement.
10:39Pour le reste, Géraldine Métifeu, loi de finances 2025, est-ce qu'il y a
10:42des choses qui vous ont marqué encore ?
10:44Est-ce qu'il y a des choses qui vous inquiètent, qui vous rassurent,
10:46qui inquiètent, ou en tout cas, tout simplement, qui posent question
10:50auprès de vos clients ?
10:52Il y a beaucoup de questions qui sont posées, mais je ne pourrais
10:54pas y répondre aujourd'hui.
10:54Nicolas serait en occasion de me rappeler et de me réinviter.
10:57C'est sur la CDHR, c'est la contribution différentielle sur les
11:00revenus, parce qu'il manque encore des décrets, tout n'est pas encore
11:01extrêmement clair dans l'application.
11:04Mais ça, ça suscite des interrogations.
11:05Oui, parce que c'est mal compris.
11:07On considère 250 000 ou 500 000, c'est la CEHR, mais ça existe déjà.
11:11Et la CDHR, c'est cette espèce de filet fiscal qui consiste à dire
11:16qu'un contribuable, dès lors qu'il gagne pour un couple au moins
11:20500 000 euros par an, devra payer au moins 20 % d'impôts, plus les
11:23prélèvements sociaux.
11:25Pour toutes les personnes qui travaillent et qui ont une activité
11:28rémunérée par leur travail, que ce soit TNS ou salariés,
11:31ils sont largement au-dessus.
11:32Ils sont même plutôt aux alentours des 48 %, donc c'est plutôt les
11:36personnes qui vont percevoir des revenus par le holding,
11:39c'est-à-dire plutôt des dividendes.
11:41Donc, on pense dans les très grands holdings, on pourrait penser à
11:44la famille, je ne sais pas, Saadet, Muliez, enfin, c'est plutôt ces
11:48très, très gros patrimoines là, ou par malheur, celui qui réalise
11:53une opération de cession de sa boîte et qui va se verser un très gros
11:56dividende sur l'année 25.
11:59Bon, a priori, c'est que l'année 25, donc je propose d'attendre 26.
12:02Attendons, on pourra terminer là-dessus.
12:06Merci beaucoup à toutes les deux.
12:07Merci Géraldine Métifeu, associée gérante et conseille en gestion de
12:10patrimoine au sein du cabinet Alter Egal.
12:12Merci également Gwenola Devalet, notaire associée du service droit
12:16patrimonial de la famille au sein de Haussmann Notaire.
12:18Merci à toutes les deux.
12:19Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.