Nabil Bounajma, ingénieur géomètre topographe et Amine Mernissi animateur des Pro's de l'Immo
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00:00:00Les experts sur Atlantique Radio, avec Badr Saoudi.
00:00:07Les experts sont sur Atlantique jusqu'à midi.
00:00:13Eh bien chers auditeurs, acheter un terrain c'est quelquefois un rêve qu'il s'agit de bâtir, de construire,
00:00:18mais gare aux pièges qui pourraient surgir au terme effectivement des démarches.
00:00:22L'immatriculation foncière est une étape parmi celles-ci pour éviter les litiges tout simplement
00:00:29et également les erreurs qui peuvent être coûteuses voire fatales dans certaines conditions.
00:00:34Quel rôle joue alors l'ingénieur topographe dans ce parcours parfois semé d'ennuis ?
00:00:40Est-il un luxe ou une nécessité pour garantir la clarté, la légalité des démarches pour bâtir et construire en toute quiétude ?
00:00:48Ça va être les questionnements qu'on va se poser tout au long de cette émission,
00:00:52mais nous restons toujours dans des experts atlantiques ouverts à l'échange.
00:00:56Si vous souhaitez participer au débat, poser vos questions ou témoigner, c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:01:04Et avec nos deux invités sur le plateau ce matin, nous sommes avec Nabil Bounjma qui est ingénieur géomètre topographe,
00:01:12je l'ai présenté tout à l'heure, nous sommes avec Amine Mrenissi qui est auteur du guide Réponse IMO
00:01:17et animateur de la fameuse émission Les pros de l'immobilier.
00:01:21Alors, tu reçois des notaires également, tu reçois des spécialistes et des fois tu prends la température du marché
00:01:27dans les villes, les différentes villes du royaume pour savoir où ça marche, où il est intéressant d'investir.
00:01:33Effectivement, c'est un rendez-vous que vous pouvez retrouver sur les réseaux sociaux.
00:01:37Bon, en tout cas, j'en fais un peu la promotion pour démarrer.
00:01:40C'est vrai qu'il s'agit de partager les informations et notre mission ici même, sur notre antenne, n'est pas si différente au fond.
00:01:49Alors, j'ai profité de l'occasion, mais on va démarrer notre thématique, celle qui nous intéresse.
00:01:54Je vous dis tout d'abord bonjour.
00:01:55Bonjour.
00:01:56Et surtout, à celui qui n'est pas nécessairement habitué à l'exercice.
00:02:01Amine Nabil.
00:02:04Effectivement, les ingénieurs topographes, les ingénieurs généralement sont limpides dans les réponses, droits, directs en général.
00:02:12Alors, on va essayer de tirer le maximum d'informations pour le grand public qui nous écoute.
00:02:16Il y a effectivement, en matière d'immatriculation foncière, des erreurs à éviter.
00:02:21Quand on est dans des démarches en tant que potentiel acquéreur intéressé, quand on est marocain résident à l'étranger,
00:02:28quand on est intéressé par l'achat en ville, l'achat en terrain agricole, effectivement, ce n'est pas notre domaine.
00:02:35On est occupé toute la journée à voir notre activité.
00:02:38Au fond, on n'est pas nécessairement des experts, effectivement, de ces démarches-là qui impliquent le notaire,
00:02:47qui impliquent parfois les banques, qui impliquent en l'occurrence aussi les ingénieurs topographes.
00:02:51On est heureux d'en avoir un avec nous sur le plateau ce matin.
00:02:54Alors, on va commencer directement par peut-être les pièges à éviter quand on est dans la position de vouloir acheter.
00:03:00Alors, pour débuter, Amine Mrinci, je sais que tu vas nous donner la vision 360 degrés.
00:03:05Alors, je vais commencer directement par notre invité ici, Bounjma.
00:03:10De ce point de vue, d'après votre expérience sur le terrain,
00:03:15quelles sont les erreurs les plus fréquentes qu'on peut rencontrer quand on est impliqué dans les démarches d'achat ?
00:03:21Oui. Bonjour, merci pour l'invitation.
00:03:24C'est un sujet qui est vraiment très intéressant parce qu'on rencontre au quotidien des problèmes
00:03:30et des problématiques en matière d'accompagnement de conseils des clients
00:03:36et des investisseurs particuliers institutionnels marocains et étrangers.
00:03:41Donc, tout d'abord, il faut bien distinguer entre la dualité du régime foncier au Maroc.
00:03:47On a des terrains non immatriculés et on a des terrains immatriculés.
00:03:51Donc, ça, c'est bien de le rappeler parce qu'il y a des personnes qui ne font pas cette distinction.
00:03:57Le terrain non immatriculé est régi par le Code des droits réels.
00:04:01Ce sont des principes où la propriété est toujours l'objet de litiges et de contestations.
00:04:08Lorsqu'on parle de régime d'immatriculation foncière, pour passer du premier régime au deuxième,
00:04:14on passe obligatoirement par une réquisition, le dépôt de réquisition.
00:04:18Oui, c'est une procédure administrative auprès de la conservation foncière.
00:04:21Quand on est propriétaire d'un terrain qui n'est pas titré,
00:04:25on va faire des démarches pour lui donner le saut.
00:04:28Oui. Tout d'abord, ça, c'est le premier conseil.
00:04:30Lorsque quelqu'un trouve un terrain immatriculé, il veut l'acheter.
00:04:34Donc, on lui recommande que le propriétaire initial au moins initie le dépôt de cette réquisition
00:04:40pour qu'il soit intégré au régime de l'immatriculation foncière.
00:04:43Mais qu'est-ce que ça change pour l'acheteur quand, effectivement,
00:04:45on a entrepris ces premières démarches d'immatriculation ?
00:04:48Qu'est-ce que ça change ? Est-ce que c'est une protection déjà ?
00:04:50Déjà, l'immatriculation foncière, le principe général et les facultatives.
00:04:55Mais lorsqu'on dépose la réquisition, on ne peut pas revenir en arrière.
00:04:59Donc là, c'est un point de départ.
00:05:01Ce qu'on appelle le point de départ de la purge de cette propriété.
00:05:05Une fois qu'on dépose la réquisition, il y a toute une procédure à suivre.
00:05:08On va la voir tout le long de l'émission, incha'Allah,
00:05:11pour expliquer les différentes étapes pour que cette propriété soit individualisée,
00:05:16obtenir son titre foncier inattaquable, définitif et imprescriptible.
00:05:20Oui, c'est ça qui protège en définitive le plus l'acheteur.
00:05:24Après, il y a des petits détails, des fois, sur la superficie et sur les règles d'urbanisme
00:05:29qu'on a un peu abordées avant de débuter l'émission.
00:05:31Mais on va essayer de partager le maximum d'informations.
00:05:34Je sais que Mine Bonne Lysée Contrepas a des pièges à éviter.
00:05:36C'est une question tellement fleuve, qui comporte tellement d'aspects.
00:05:40Je te laisse le choix de relever ce qui te semble être le plus intéressant
00:05:46et ce qu'on rencontre le plus dans la pratique.
00:05:48Ce qu'a dit Sina Bill, tout ce qu'il a dit est intéressant.
00:05:50Effectivement, lorsqu'on veut investir dans du foncier,
00:05:55beaucoup d'investisseurs marocains optent pour ce type d'investissement.
00:06:02Acheter un terrain, construire, mettre son épargne dans un terrain
00:06:08et attendre qu'il prenne de la valeur et le revendre.
00:06:12C'est une pratique très courante chez les Marocains.
00:06:16Maintenant, quand on veut acheter un terrain, il y a ce qu'on voit et ce qu'on ne voit pas.
00:06:20On voit un terrain, on voit sa situation, on le trouve bien placé, bien situé.
00:06:25On se dit, c'est ce qu'il me faut.
00:06:29Et puis, il y a tout ce qu'on ne voit pas.
00:06:32C'est justement sa situation juridique.
00:06:35Il n'y a pas plus idiot qu'un homme qui veut.
00:06:38Et c'est vrai que quand on est en face de quelque chose qu'on désire ardemment,
00:06:41un projet construit, etc., on s'est projeté.
00:06:44On se projette.
00:06:45Et on va trouver toutes les raisons pour...
00:06:47Des fois, on se projette un peu trop.
00:06:48Comme on dit, vous voyez l'herbe, mais vous ne voyez pas le fossé.
00:06:54Le terrain, c'est très particulier parce que, d'abord, au Maroc,
00:06:58il y a beaucoup de régimes fonciers, souvent complexes.
00:07:01Il y a les terres sous l'Eliade, il y a les terres guiches.
00:07:04On se concentre aujourd'hui sur deux types cadicinébiles,
00:07:08c'est-à-dire les terrains, ce qu'on appelle non titrés chez nous,
00:07:11de façon triviale, c'est-à-dire non immatriculés à la conservation foncière.
00:07:15Et ceux qui sont titrés, qui sont immatriculés, qui ont un titre foncier.
00:07:19Entre les deux, il y a cette réquisition d'immatriculation.
00:07:22Alors, la réquisition d'immatriculation, c'est une procédure
00:07:25qui, effectivement, peut être couronnée de succès
00:07:28comme elle ne peut ne pas être couronnée de succès.
00:07:31C'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'on a déposé une réquisition d'immatriculation
00:07:34que ça va aboutir automatiquement à un titre foncier.
00:07:38Il peut y avoir des opposants, ça peut traîner en justice des années.
00:07:42Il y a des fois des réquisitions d'immatriculation qui sont depuis 30-40 ans
00:07:46dans les tribunaux avec des reports d'audience, effectivement.
00:07:5130-40 ans ?
00:07:52Oui, oui, 30-40 ans, j'en connais.
00:07:54Le juge a eu le temps de...
00:07:56Parce qu'il y a eu des opposants.
00:07:58Entre-temps, il y a des gens qui ont décédé, c'est leurs ayants droit.
00:08:03Il faut à chaque fois...
00:08:05C'est les ayants droit du juge qui prennent la relève pour le juge.
00:08:09Des fois, effectivement.
00:08:10Des fois même, le juge...
00:08:12Il transmet un héritage un peu particulier.
00:08:15C'est une entreprise qui est très codifiée.
00:08:19La procédure d'immatriculation, on va y revenir tout à l'heure.
00:08:22La publicité, le bornage, etc.
00:08:25Mais disons que des fois, c'est compliqué
00:08:29parce que vous avez d'autres personnes qui revendiquent cette propriété.
00:08:34Il faut savoir qu'une réquisition, c'est un acte...
00:08:37Une melchia, puisque c'est comme ça qu'on l'appelle.
00:08:41C'est un acte à douleur.
00:08:43Et vous avez des fois possiblement d'autres personnes
00:08:46qui peuvent revendiquer la paternité ou l'usufruit
00:08:50de cette parcelle.
00:08:52Et ça, on le voit beaucoup, surtout dans le milieu rural,
00:08:57dans le monde rural, mais également dans les anciennes médinas.
00:09:00Moi, j'ai beaucoup d'investisseurs qui m'appellent,
00:09:05en l'occurrence de l'étranger,
00:09:07qui me disent qu'on a trouvé une superbe maison, un riad,
00:09:11à Marrakech ou à Fès.
00:09:13Et c'est une aubaine.
00:09:15On m'a demandé 500 000 dirhams.
00:09:17C'est un truc extraordinaire.
00:09:19Je lui dis qu'il faut demander d'abord
00:09:21s'il est titré ou pas.
00:09:23C'est quoi, titré ou pas ?
00:09:25Voilà, c'est ce que ça veut dire.
00:09:27Et souvent, quand le prix est très faible
00:09:30ou qu'il n'est pas conforme à la réalité du marché,
00:09:34il y a anguille sous roche.
00:09:37De toute façon, quand on va avancer un petit peu,
00:09:40on va se rendre compte.
00:09:42On veut donner des exemples concrets.
00:09:44Après, il y a d'autres thématiques.
00:09:46Quand on parle de la procédure de réquisition
00:09:49en vue d'immatriculer un terrain,
00:09:51il y a aussi des problématiques d'urbanisme,
00:09:54parfois de superficie,
00:09:56même en ce qui concerne les appartements.
00:09:58Des fois, ce qui est écrit
00:10:00ne correspond pas à ce qui est.
00:10:02Oui ?
00:10:04Un seul élément, c'est la valorisation.
00:10:07C'est-à-dire un bien titré, immatriculé,
00:10:10et un bien non titré n'ont pas la même valeur.
00:10:13C'était le sous-texte de ce que tu disais.
00:10:15Pour répondre peut-être à la question
00:10:17que j'ai soumise en début d'émission,
00:10:19on peut prendre deux heures.
00:10:21On n'aura pas fini de répondre.
00:10:23On va prendre une petite respiration musicale.
00:10:26On va profiter de cet instant avec les auditeurs
00:10:29qui, parfois, ont besoin de se détendre,
00:10:31d'écouter les infos.
00:10:33C'est le charme de notre rendez-vous des experts.
00:10:35On va se retrouver dans quelques instants.
00:10:37Ceux qui souhaitent prendre la parole,
00:10:39vous pouvez poser des questions, témoigner,
00:10:41réagir à ce qui est dit.
00:10:43Au 05-22-95-36-70-80,
00:10:46ou nous écrire, tout simplement,
00:10:48par le biais de l'application Atlantique Radio.
00:10:51Avec deux invités que je présente très rapidement.
00:10:54Nous sommes avec Nabil Bounjman,
00:10:56nous sommes avec Amine Bernissi, que vous connaissez,
00:10:59auteur du guide Réponse IMO.
00:11:01Et nous sommes, effectivement,
00:11:04au charbon, non,
00:11:06mais en train d'expliquer une thématique
00:11:08qui peut intéresser tout acquéreur
00:11:10et du point de vue de l'immatriculation foncière.
00:11:12Alors nous, pour résumer un peu
00:11:14la teneur des échanges en début d'émission,
00:11:16pour ceux qui se joignent à nous,
00:11:18nous parlions de cet entre-deux.
00:11:20Lorsqu'on a engagé une procédure d'immatriculation
00:11:23pour, effectivement, avoir le sésame.
00:11:25Et le sésame, en matière d'immobilier,
00:11:27c'est le titre foncier, si j'entends bien.
00:11:30Donc, qu'est-ce que ça change
00:11:32que d'envisager d'acheter un terrain
00:11:34qui est dans cette procédure,
00:11:36qui, en l'occurrence,
00:11:38peut prendre des années,
00:11:40peut ne jamais aboutir ?
00:11:42Qu'est-ce que ça change pour le potentiel
00:11:44d'acquérir ça ?
00:11:46Ça reste tout de même risqué.
00:11:48Oui, c'est toujours risqué,
00:11:50mais il y a toujours un risque.
00:11:52On prend les précautions nécessaires.
00:11:54C'est-à-dire ?
00:11:56C'est-à-dire, même terrain non immatriculé,
00:11:58je mandate un ingénieur géométropographe
00:12:00qui fait un plan de délimitation foncière
00:12:02pour préciser les limites,
00:12:04la superficie du terrain
00:12:06et voir s'il y a déjà des réquisitions
00:12:08ou bien s'il y a des problèmes techniques
00:12:10au niveau du cadre de la conservation foncière.
00:12:12D'ailleurs, cette procédure a été normée
00:12:14par l'ordre des ingénieurs géométropographes.
00:12:16Il y a une norme publiée
00:12:18au bulletin officiel
00:12:20qui détaille très bien la procédure.
00:12:22Ça, c'est lorsqu'on est vraiment intéressé
00:12:24par l'achat d'un terrain.
00:12:26Un achat d'un terrain qui n'est pas titré.
00:12:28Et quand on est vraiment intéressé,
00:12:30c'est dans ce cas-là qu'on peut envisager
00:12:32d'assumer assez frais, effectivement,
00:12:34certaines des démarches
00:12:36qui peuvent nous donner des indications
00:12:38tout simplement sur le risque
00:12:40qu'on va prendre
00:12:42à acheter un terrain non titré.
00:12:44Est-ce qu'il y a beaucoup de gens qui s'aventurent ?
00:12:46Parce que c'est vrai qu'il y a effectivement
00:12:48des gens dont c'est le métier
00:12:50d'acheter des terrains, d'attendre
00:12:52qu'ils prennent de la valeur, de les revendre
00:12:54et c'est le cas de certains des investisseurs.
00:12:56On a eu même un témoignage
00:12:58à ce sujet à l'antenne.
00:13:00Et j'imagine que l'opportunité financière
00:13:02que représente
00:13:04l'acquisition de terrains
00:13:06non titrés est parfois
00:13:08un appât très intéressant.
00:13:10En conséquence, certains vont
00:13:12essayer d'entreprendre des démarches.
00:13:14Mais la nature de ces démarches
00:13:16qu'on va entreprendre auprès d'un ingénieur
00:13:18topographe, est-ce qu'elle va vraiment
00:13:20conséquemment limiter le risque pour l'acheteur ?
00:13:22Oui. D'ailleurs,
00:13:24comme vous le savez très bien, comme toute activité
00:13:26économique, le gain est proportionnel
00:13:28au risque. Celui qui
00:13:30prend du risque va gagner beaucoup
00:13:32mais il faut encadrer ce risque.
00:13:34Ou il va tout perdre.
00:13:36Ou perdre en partie.
00:13:38L'ingénieur géométropographe
00:13:40peut faire les premières démarches,
00:13:42accompagner
00:13:44le propriétaire à introduire
00:13:46sa réquisition au niveau de la conservation foncière
00:13:48et c'est l'aboutissement de la procédure
00:13:50et l'obtention du titre foncier
00:13:52qui peut sécuriser totalement
00:13:54et définitivement la propriété.
00:13:56Mais tant que cette procédure
00:13:58n'aboutit pas, comme l'a dit
00:14:00Emine, il y a le risque d'avoir
00:14:02une annulation, un rejet...
00:14:04Ou des gens qui se manifestent à la dernière seconde pour dire
00:14:06j'ai un droit sur
00:14:08ce terrain et ils y salent le risque
00:14:10en définitive. Normalement,
00:14:12lorsque l'ingénieur géométropographe
00:14:14sort pour faire le bornage,
00:14:16faire ses relevés topographiques,
00:14:18il y a la présence de l'ingénieur géométropographe,
00:14:20les oppositions
00:14:22se prononcent, se manifestent.
00:14:24Là, on a l'habitude.
00:14:26Puis il y a un délai, je pense, de publicité de deux mois.
00:14:28On ne parle pas encore de la procédure
00:14:30de l'immatriculation foncière. Quel que soit,
00:14:32lorsque le topographe est là,
00:14:34avec son équipe,
00:14:36son matériel, s'il y a des
00:14:38problèmes, ils sortent immédiatement.
00:14:40Les gens viennent parce qu'ils connaissent, lorsque le
00:14:42topographe a passé, que c'est l'assainissement,
00:14:44c'est l'immatriculation par la suite.
00:14:46Il faut les protéger dans certaines régions.
00:14:48Oui, oui. Des fois, on demande la force
00:14:50publique. Il y a pas mal de fois.
00:14:52Il faut qu'ils se promènent avec les gendarmes.
00:14:54Ce n'est pas un métier.
00:14:56Quand le refus et la population
00:14:58se rapprochent des autorités locales,
00:15:00il y a des procédures auprès du procureur
00:15:02ou bien auprès de l'autorité locale
00:15:04pour être accompagné de la force publique.
00:15:06C'est loin d'être le cas partout
00:15:08dans le pays. C'est dans certaines zones.
00:15:10C'est dans certaines zones spécifiques.
00:15:12On vous a dit.
00:15:14En tout cas, on va déborder, mais fort heureusement,
00:15:16on va rester à l'antenne jusqu'à midi.
00:15:18Je sais qu'Amine Benlici
00:15:20souhaite réagir. On va prendre
00:15:22le temps, par la suite,
00:15:24pour revenir
00:15:26à cet entre-deux.
00:15:28C'est vrai que des fois, on est tellement intéressé
00:15:30par un terrain qu'on est prêt
00:15:32à supporter une part du risque.
00:15:34Encore faut-il que ce risque soit raisonnable.
00:15:36Pour cerner
00:15:38ce risque-là,
00:15:40on va essayer de partager des informations.
00:15:42Ceux qui souhaitent témoigner, n'hésitez pas à nous contacter.
00:15:44C'est toujours au 05 22 95
00:15:4636 70 ou 80.
00:15:48Nous sommes. Je l'ai présenté
00:15:50rapidement avec Nabil Bounjemek,
00:15:52qui est ingénieur géomètre topographe.
00:15:54Nous sommes avec Amine Benlici, qui est animateur
00:15:56des pros de l'IMO et qui est auteur
00:15:58du guide Réponse
00:16:00IMO, en l'occurrence, spécialité
00:16:02immobilier. Un petit peu, oui.
00:16:04Ça fait maintenant près de 20 ans.
00:16:06Voilà.
00:16:08Ceux qui ont bien entendu des questions
00:16:10à nous soumettre, nous restons à l'écoute.
00:16:12Il s'agit pour nous de partager un maximum
00:16:14d'explications par rapport aux démarches
00:16:16d'immatriculation foncière, mais également
00:16:18des explications ce qui concerne
00:16:20le risque qu'on peut prendre
00:16:22dans le fait
00:16:24d'être dans la position d'acheteur
00:16:26parce qu'on est confronté à un certain nombre
00:16:28de risques potentiels.
00:16:30De ce point de vue, j'essaie d'y voir
00:16:32un peu plus clair en ce qui concerne
00:16:34la différence qui existe entre les terrains
00:16:36milky et non titrés et les terrains
00:16:38qui sont en procédure ou en cours d'immatriculation.
00:16:40De ce point de vue, quand on est
00:16:42acheteur et quand on est intéressé, on va solliciter
00:16:44un ingénieur
00:16:46topographe, géomètre
00:16:48topographe, pour savoir s'il y a des
00:16:50contestations par rapport à ce
00:16:52terrain-là, si on nous conteste une parcelle
00:16:54du terrain. Quels sont
00:16:56les risques qu'on va amoindrir
00:16:58en ayant recours
00:17:00à ce corps de métier ?
00:17:02Le premier grand risque, c'est
00:17:04les variations de superficie.
00:17:06Lorsque les actes de milky years sont
00:17:08très anciens, c'est des superficies
00:17:10approximatives. Des fois,
00:17:12on est
00:17:14agréablement surpris par
00:17:16une forte augmentation
00:17:18ou une forte diminution de cette superficie
00:17:20parce qu'il est estimé...
00:17:22Généralement, c'est
00:17:24des diminutions. On peut très difficilement
00:17:26être agréablement surpris.
00:17:28C'est le premier
00:17:30élément important que
00:17:32l'ingénieur géomètre topographe
00:17:34peut résoudre, c'est d'avoir la
00:17:36superficie réelle et fictive
00:17:38de ce terrain. La deuxième,
00:17:40c'est la délimitation
00:17:42exacte de cette propriété.
00:17:44Contradictoirement
00:17:46avec les riverains,
00:17:48lorsqu'on délimite la propriété
00:17:50et les limites sont bien fixes,
00:17:52il n'y a pas d'opposition. Là,
00:17:54on est sûr et certain que, déjà,
00:17:56on a deux éléments importants,
00:17:58la délimitation des limites fixes
00:18:00et la superficie exacte.
00:18:02C'est très important et c'est un risque
00:18:04énorme en matière d'assainissement
00:18:06de la propriété.
00:18:08On sera
00:18:10autrement
00:18:12renseigné que par les dires
00:18:14de l'intéressé qui souhaite
00:18:16nous vendre. C'est vrai que le discours
00:18:18entre celui qui, à tout prix,
00:18:20souhaite vendre son terrain
00:18:22et l'expertise qui va vérifier,
00:18:24parfois, il y a ce décalage-là
00:18:26qu'il s'agit de renseigner.
00:18:28Amine, je sais que tu voulais réagir
00:18:30sur les pièges. Je reviens vers toi.
00:18:32En matière
00:18:34de risque, il faut
00:18:36peut-être souligner que
00:18:38tout n'est pas blanc ou noir.
00:18:40Le blanc, c'est le terrain
00:18:42qui est titré et le noir, c'est
00:18:44le terrain non titré.
00:18:46C'est souvent gris.
00:18:48Il y a, au Maroc,
00:18:50des professionnels du risque
00:18:52dont leur métier, c'est d'acheter
00:18:54ce type de biens
00:18:56parce qu'ils achètent à un prix inférieur
00:18:58au prix du marché, parce qu'ils
00:19:00ne sont pas titrés, comme ils achètent
00:19:02des biens qui sont dans l'indivision
00:19:04et qu'ils vont régler
00:19:06tous les problèmes inhérents à eux.
00:19:08Ils ont des abonnements auprès des ingénieurs topographes.
00:19:10En fait, c'est des gens
00:19:12qui sont outillés, qui sont
00:19:14organisés.
00:19:16Ils cherchent ce type
00:19:18de biens. C'est leur métier.
00:19:20Dans le risque, il y a le moresk
00:19:22parce qu'il y a resk dans le risque.
00:19:24C'est comme ça
00:19:26qu'ils arrivent à bâtir
00:19:28des empires. J'en connais
00:19:30des promoteurs immobiliers
00:19:32qui ne cherchent que ce type
00:19:34de biens. Des biens
00:19:36où c'est des réquisitions
00:19:38ou des biens qui sont dans l'indivision.
00:19:40Ils vont aller acheter les parts
00:19:42des uns et des autres à des prix inférieurs
00:19:44et ensuite pacifier
00:19:46et nettoyer toute la
00:19:48propriété. Maintenant, ce qui
00:19:50est important de savoir, c'est que
00:19:52il y a un élément
00:19:54qui est important, on en a parlé tout à l'heure, c'est
00:19:56de demander la note de renseignement.
00:19:58La note de renseignement, ça c'est auprès de l'agence urbaine.
00:20:00Auprès de l'agence urbaine.
00:20:02Il faut dire directement
00:20:04qui nous donne cette note.
00:20:06C'est l'agence urbaine qui vous délivre
00:20:08cette note.
00:20:10Ce qui est très important, c'est parce que
00:20:12vous pouvez lorgner sur un terrain par exemple
00:20:14qui fait 5000m²
00:20:16alors que le minimum parcellaire
00:20:18là-bas c'est 1 hectare. Le minimum parcellaire
00:20:20pour construire. Oui, pour construire.
00:20:22Vous allez acheter un terrain
00:20:24et vous n'aurez aucune autorisation de construire.
00:20:26Si vous construisez ça dans l'illégalité,
00:20:28vous serez face à l'ALEA.
00:20:30Donc toutes ces recherches
00:20:32sont à faire en amont.
00:20:34Avant que le coup ne soit parti.
00:20:36C'est pour ça qu'on a recours à des
00:20:38experts. C'est pour ça qu'on a recours à des
00:20:40spécialistes qui vont eux
00:20:42faire toutes ces recherches
00:20:44pour vous. Parce qu'on ne se lance pas
00:20:46dans un investissement comme ça.
00:20:48Moi je ne parle pas du professionnel
00:20:50du risque. Lui il sait tout ça.
00:20:52Moi je parle du profane
00:20:54qui tombe amoureux
00:20:56dans l'autre terrain quelque part.
00:20:58Suivez mon regard.
00:21:00Et qui se dit
00:21:02c'est là où je vais
00:21:04investir.
00:21:06Il faut faire un tas de recherches
00:21:08pour savoir
00:21:10si on va pouvoir transformer son
00:21:12rêve réellement.
00:21:14Transformer l'essai comme on dit.
00:21:16Et ça c'est
00:21:18l'ingénieur géomètre topographe.
00:21:20Il n'y a pas que le cas de l'investisseur.
00:21:22Tu fais bien de l'autonomie. Il y a ceux qui veulent
00:21:24faire un chemin de vie quelque part.
00:21:26Ils vont acheter un terrain.
00:21:28Ils vont mettre toutes leurs économies.
00:21:30Le bien immobilier
00:21:32c'est un actif transversal.
00:21:34Tout le monde, du simple
00:21:36citoyen à l'investisseur
00:21:38privé. Même les institutionnels
00:21:40publics ils cherchent du terrain pour faire
00:21:42des projets. Donc tout le monde
00:21:44parce que c'est un outil de production.
00:21:46C'est un outil de qualité
00:21:48de vie. C'est un investissement.
00:21:50C'est un actif de refuge. On a vu
00:21:52que dernièrement les gens
00:21:54cherchaient l'or et le foncier
00:21:56pour un peu épargner l'argent.
00:21:58Même si j'ai de la monnaie
00:22:00papier chez moi
00:22:02ça ne va rien servir.
00:22:04Il faut placer des actifs refuge.
00:22:06Le meilleur actif refuge
00:22:08dans le monde entier c'est l'or et le foncier.
00:22:10L'immobilier en général.
00:22:12Tout le monde est concerné par la question.
00:22:14Il y a aussi le phénomène de l'autoconstruction
00:22:16qui revient en force
00:22:18notamment au Maroc.
00:22:20Beaucoup d'investisseurs ne veulent pas
00:22:22acheter un bien bâti. Ils veulent acheter un terrain
00:22:24et le construire
00:22:26soit pour y habiter, soit pour
00:22:28revendre, soit pour laisser ça...
00:22:30Je savais qu'en posant la simple
00:22:32question du départ, tu pouvais faire
00:22:34l'émission entière sur ça.
00:22:36C'est une déformation professionnelle.
00:22:38Tu fais bien de le dire.
00:22:40C'est le cas de ceux qui souhaitent
00:22:42construire pour y habiter. Ils vont acheter
00:22:44un terrain et si on ne se renseigne
00:22:46pas suffisamment, on peut se retrouver
00:22:48parfois au pied du mur.
00:22:50Moi j'ai eu des...
00:22:52On a vécu...
00:22:54On a vécu...
00:22:56On a vécu un grand
00:22:58changement après Covid 2020.
00:23:00Avant Covid, les gens
00:23:02cherchaient l'élément
00:23:04central, la proximité
00:23:06et ils préféraient avoir des appartements
00:23:08qu'une propriété au centre-ville.
00:23:10Après Covid, avec
00:23:12la démocratisation
00:23:14du travail à distance,
00:23:16avec beaucoup de choses, les gens
00:23:18préfèrent de s'éloigner un petit peu,
00:23:20leur propre terrain et construire
00:23:22une maison, une villa.
00:23:24Plus d'espace. Plus d'espace,
00:23:26d'air pour qu'il y a confinement.
00:23:28On se retrouve dans son jardin
00:23:30et profiter de la qualité.
00:23:32On a vu que ce marché foncier
00:23:34est en train de se développer.
00:23:36On s'étale sur l'horizontal et même
00:23:38maintenant, on est sur les zones
00:23:40périphériques et même rurales
00:23:42pour construire des fermettes,
00:23:44des maisons sur un hectare et plus.
00:23:46Je ne serais pas l'exemple d'un expert, mais la valeur du bien
00:23:48investi avant Covid a triplé.
00:23:50Dans la région de Casablanca.
00:23:52Il y a un auditeur qui nous a contacté.
00:23:54Bonjour à vous, cher auditeur.
00:23:56Bonjour à vous,
00:23:58à vos invités.
00:24:00Pour ne pas traîner sur la question,
00:24:02on a hérité d'un terrain
00:24:04à la mort de notre père
00:24:06et on s'est retrouvé avec
00:24:08un cas de figure que je n'ai pas
00:24:10réussi à comprendre.
00:24:12Le terrain,
00:24:14on avait un certificat
00:24:16de conservation
00:24:18qui étalait comme quoi
00:24:20le terrain avait une superficie de 6 hectares
00:24:22700.
00:24:24Terrain agricole immatriculé ?
00:24:26Agricole.
00:24:28Il y a
00:24:30trois attestations
00:24:32en 2011,
00:24:34en 2012 et en 2013
00:24:36comme quoi le conservateur
00:24:38atteste que le terrain est là.
00:24:40C'était donc
00:24:42au niveau de la conservation
00:24:44c'était au niveau
00:24:46de la région de Borchide.
00:24:48Un jour,
00:24:50notre père se retrouve
00:24:52avec un document
00:24:54il faudra vous destituer
00:24:56d'un hectare et quelques.
00:24:58Il n'a pas compris
00:25:00la chose.
00:25:02Qu'est-ce qu'on lui a dit ?
00:25:04Comment on a justifié cela ?
00:25:06Ceci n'est pas à comprendre.
00:25:08Une fois la conservation,
00:25:10les messieurs,
00:25:12je vois que vous êtes
00:25:14en train de faire
00:25:16des questions.
00:25:18Est-ce que vous avez répondu
00:25:20à la question ?
00:25:22Comment est-ce que le terrain
00:25:24est sorti
00:25:26pour la conservation
00:25:28après le topographie ?
00:25:30Comment est-ce que le terrain est sorti ?
00:25:32Bonjour. Je n'ai pas le document
00:25:34que mon père a sorti.
00:25:36La commune a essayé de le disposer.
00:25:38Comment est-ce que le terrain est sorti ?
00:25:40C'est pas le même mot, c'est
00:25:42là, c'est une
00:25:44L'anglais a une
00:25:45les charges, qu'elle est
00:25:46à tant que le
00:25:47l'autre, il y a des
00:25:48dents catholiques.
00:25:50Donc, ce n'est pas
00:25:52bien en Couïte.
00:25:53Donc, là, il n'y a pas,
00:25:54il n'y a pas de il n'y a
00:25:55rien, donc là, sur le
00:25:56le titre français.
00:25:57OK?
00:25:58D'accord.
00:25:59Donc,
00:26:00mais le
00:26:01le
00:26:02c'est
00:26:03un
00:26:04de
00:26:05600 à
00:26:06600
00:26:07000
00:26:08non
00:26:09Donc là, d'accord.
00:26:11Alors, m'l'hijab, bon, m'l'principe, l'horreur qu'il y a
00:26:14dans l'ouïde, c'est qu'un jour, l'eau, qu'il faut que l'eau
00:26:17d'accord
00:26:28D'accord.
00:26:31Donc l'ouïde
00:26:46Même l'acte de succession n'a pas été retranscrit
00:26:50au niveau du titre français.
00:27:01D'accord.
00:27:16D'accord.
00:27:19Bon, je crois que notre notre
00:27:22idée, c'est soit peut-être.
00:27:25Oui, oui, oui, j'attends.
00:27:28Donc, la problématique, on répond français,
00:27:31arabe.
00:27:40Pour savoir les tenants,
00:27:44C'est
00:27:54les raisons.
00:27:57Les raisons.
00:28:05C'est une différence.
00:28:08Une différence.
00:28:14C'est sa propriété.
00:28:18D'accord.
00:28:21D'accord.
00:28:29Il y a la procédure normale.
00:28:37C'est une immatriculation foncière obligatoire.
00:28:44C'est
00:28:47gratuit.
00:28:53Donc la conservation foncière
00:28:56c'est
00:29:02Au terme de la procédure, ils se sont
00:29:05rendus compte
00:29:08Pardon.
00:29:22Ça n'empêche, ça n'empêche.
00:29:25La conservation foncière
00:29:28judiciaire
00:29:32devant les tribunaux
00:29:36c'est pas
00:29:41topographique
00:29:45le jugement il va rectifier
00:29:48d'ailleurs
00:29:53opposition
00:29:56c'est le juge qui tranche ou le
00:29:59jugement doit être définitif
00:30:03la cour d'appel et la cour de
00:30:06cassation pour obtenir le jugement
00:30:09final définitif.
00:30:12La réponse est très claire.
00:30:15Une hypothèse
00:30:18c'est une
00:30:21peut-être que c'est un équipement
00:30:24public
00:30:27on a eu l'expérience
00:30:31la
00:30:35immatricule.
00:30:41parcellaire
00:30:47pour justifier
00:30:51des décisions comme ça.
00:30:56C'est
00:31:02d'accord.
00:31:05de prime abord qui était
00:31:08favorable à la propriété de son
00:31:11père.
00:31:14La réponse est très claire.
00:31:17Si le on souhaite contester la
00:31:19décision du conservateur, il y a
00:31:21la justice et qui va désigner un
00:31:24de trancher en sa faveur.
00:31:27Il y a des indices
00:31:30initialement
00:31:33oui en tout cas par la suite
00:31:36après a été mis un retour vers
00:31:39l'initiale.
00:31:44Malheureusement c'est peut-être
00:31:47ça ce que ce que j'entends dans
00:31:51pour répondre aux questions qui
00:31:54nécessitent beaucoup d'explications
00:31:56comme on vient de l'entendre et c'est
00:31:58vrai que c'est dans ces procédures de
00:32:00réquisition ou d'immatriculation
00:32:02foncière, il y a beaucoup de
00:32:04subtilité. Alors ceux qui souhaitent
00:32:06témoigner ou poser des questions,
00:32:07n'hésitez pas à nous joindre. Nous
00:32:08allons rester encore à l'antenne une
00:32:10heure dix minutes à consacrer à notre
00:32:12thématique du jour et vous pouvez nous
00:32:14contacter au 0 5 22 95 36 70 ou 80.
00:32:18C'est la première fois qu'on reçoit cette profession
00:32:20qui est son expertise.
00:32:22Il faut faire une fête.
00:32:24Voilà c'est pour ça et nous sommes aussi avec un
00:32:26auditeur, on va lui céder immédiatement la parole
00:32:28comme ça on aura le temps à tout le moins d'entendre
00:32:30sa question, son témoignage et on
00:32:32aura bien entendu toute l'attitude
00:32:34pour y répondre. On est à votre
00:32:36écoute chers auditeurs, bonjour.
00:32:40Bonjour.
00:32:43Tout va très très bien et vous ?
00:32:46Bonsoir.
00:32:49Oui.
00:32:52Bonsoir.
00:32:55Bonsoir.
00:32:58Mme.
00:33:01Mme.
00:33:04Mme.
00:33:07Mme.
00:33:10Mme.
00:33:13Mme.
00:33:16Mme.
00:33:19Mme.
00:33:22Mme.
00:33:25Mme.
00:33:28Mme.
00:33:31Oui.
00:33:34Oui.
00:33:37Oui.
00:33:40Oui.
00:34:03Au
00:34:40C'est exactement ce que nous disions jusqu'à ce moment-là.
00:34:44C'est exactement ce que nous disons.
00:34:46C'est exactement ce que nous disons.
00:34:48C'est exactement ce que nous disons.
00:34:50C'est exactement ce que nous disons.
00:34:52C'est exactement ce que nous disons.
00:34:54C'est exactement ce que nous disons.
00:34:56C'est exactement ce que nous disons.
00:34:58C'est exactement ce que nous disons.
00:35:00C'est exactement ce que nous disons.
00:35:02C'est exactement ce que nous disons.
00:35:04C'est exactement ce que nous disons.
00:35:06C'est exactement ce que nous disons.
00:35:08C'est exactement ce que nous disions.
00:35:10C'est exactement ce que nous disions.
00:35:38C'est exactement ce que nous disons.
00:35:40C'est exactement ce que nous disons.
00:35:42C'est exactement ce que nous disons.
00:35:44C'est exactement ce que nous disons.
00:35:46C'est exactement ce que nous disons.
00:35:48C'est exactement ce que nous disons.
00:35:50C'est exactement ce que nous disons.
00:35:52C'est exactement ce que nous disons.
00:35:54C'est exactement ce que nous disons.
00:35:56C'est exactement ce que nous disons.
00:35:58C'est exactement ce que nous disons.
00:36:00C'est exactement ce que nous disons.
00:36:02C'est exactement ce que nous disons.
00:36:04C'est exactement ce que nous disons.
00:36:06C'est exactement ce que nous disons.
00:36:08C'est exactement ce que nous disons.
00:36:10C'est exactement ce que nous disons.
00:36:12C'est exactement ce que nous disons.
00:36:14C'est exactement ce que nous disons.
00:36:16C'est exactement ce que nous disons.
00:36:18C'est exactement ce que nous disons.
00:36:20C'est exactement ce que nous disons.
00:36:22C'est exactement ce que nous disons.
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00:36:30C'est exactement ce que nous disons.
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00:38:28C'est fait.
00:38:30Mais c'est prévu
00:38:32C'est fait.
00:38:34Mais c'est prévu
00:38:36mais nous allons le rendre compte
00:38:38mais nous allons le rendre compte
00:38:40que cette lutte conternite
00:38:42que cette lutte conternite
00:38:44va se confronter
00:38:46aux options suisses
00:38:48alkalines
00:38:50que les institutions villes
00:38:52ont destiné aux régions
00:38:54vous pouvez y édifier ? Est-ce que c'est juste une maison ou un immeuble ou autre
00:39:01chose ? Par quoi vous êtes limité et par quoi vous êtes autorisé ? Et ça c'est
00:39:07très important parce que je dirais que... Par exemple je souhaite acheter, bon il y a
00:39:12le cas des mille quillas et le cas des titres fonciers immatriculés, il y a le cas entre les
00:39:19deux. Si je vais concrétiser la vente au niveau du notaire, est-ce que je peux
00:39:23demander avant de concrétiser la vente d'avoir tous ces éléments auprès du notaire ?
00:39:28Avant d'aller chez le notaire, c'est un document que vous devez avoir au moment de la
00:39:33prospection. C'est-à-dire qu'éventuellement le vendeur va vous dire que vous pouvez faire ce
00:39:38que vous voulez mais ce qui va réellement prouver ce que vous pouvez faire c'est justement cette
00:39:43note d'enseignement parce que ça c'est un document officiel qui va vous dire la destination de cette
00:39:51parcelle de terrain que vous voulez acheter. Et ça c'est avant d'aller chez le notaire, c'est-à-dire
00:39:56au moment de la prospection vous devez avoir ce document sous les yeux et voir réellement
00:40:01qu'est-ce qui est permis et qu'est-ce qui ne l'est pas. Pour compléter et fermer la parenthèse
00:40:07l'immatriculation foncière d'ensemble, c'est généralement destiné au rural parce que le
00:40:12taux d'immatriculation est faible en monde rural. L'agence nationale de la conservation foncière
00:40:16du cadastre de la cartographie a un programme ambitieux. Chaque année, elle lance des communes,
00:40:21des zones d'immatriculation d'ensemble pour généraliser l'immatriculation. Lorsqu'on parle
00:40:26des enjeux économiques, on est plutôt sur les zones urbaines et périurbaines. Donc les zones
00:40:31urbaines et périurbaines, le taux d'immatriculation est très fort. Pourquoi ? Parce que la loi 2590 sur
00:40:37les lotissements et groupements d'habitation exige que le terrain supporte le lotissement.
00:40:42Si l'outil prédominant dans l'éclatement des villes est la réalisation des plans d'aménagement,
00:40:49on est obligé d'avoir un titre foncier. Donc déjà, il est immatriculé. Donc l'enjeu important
00:40:58c'est l'immatriculé. Il y a la couche urbanistique. Même si j'ai un terrain titré, je peux avoir une
00:41:05interdiction de construire. Je donne un exemple. Je suis en zone périphérique ou en zone stratégique,
00:41:11on peut construire dans un hectare, mais j'ai une servitude aérienne de ligne électrique. Donc
00:41:17ils interdisent la construction d'un corridor de 60 mètres. Il y a très haute tension.
00:41:22S'ils traversent le terrain, je ne peux pas construire. Même si les voisins derrière ou à
00:41:29côté n'ont pas cette servitude et construisent leurs petites maisons, moi je ne peux pas la
00:41:34construire. Là c'est uniquement la note d'enseignement. Dans les deux cas, lorsque je
00:41:40ne suis pas immatriculé, l'agence urbaine exige l'origine de propriété, un plan topographique,
00:41:46liste coordonnée, établi par un ingénieur géométropographe. Si je suis titré, je dépose
00:41:52le plan cadastral, liste coordonnée, plus le certificat de propriété, je paie. Maintenant,
00:41:57la plupart ou la majorité des agences urbaines ont dématérialisé cette procédure. Dans une petite
00:42:06semaine, on a la note d'enseignement. Pour ceux qui souhaitent vendre, parce que quand on souhaite
00:42:10vendre, il vaut mieux avoir ces documents qu'on va présenter à l'acheteur. Que ce soit un terrain
00:42:13titré ou un terrain qui ne l'est pas. Parce que c'est vrai que l'information est de toute manière
00:42:19nécessaire dans les deux cas de figure. Nous sommes avec un auditeur qui souhaite prendre la parole.
00:42:23Si Khalid est avec nous au bout du fil. Bonjour à vous. Bonjour, c'est Saoudi. Bonjour Si Khalid.
00:42:28Bonjour à vous et à vos experts. Eh bien, on vous rend les salutations. Effectivement,
00:42:35on est à votre écoute si vous avez des questions. Voilà, mon père, l'archemont, avait acheté un
00:42:40terrain dans la zone urbaine de 500 mètres carrés. Bien sûr, c'était sur, par doule. Et c'était
00:42:49délimité. À l'est, il y a 20 personnes, à l'ouest, etc. Et d'un côté, il y a le boulevard.
00:42:57Oui, c'est certifié dans le dans le dans le certificat de douleur à douleur. Après,
00:43:06quand il a fait la procédure de matriculation, le terrain a été matriculé. Seulement quand ils ont
00:43:14mis les bornes, il est resté décalé de deux mètres de l'alignement sur le boulevard. Donc,
00:43:22on se retrouve avec un terrain qui est titré, mais qui est loin de la rue de deux mètres. Donc,
00:43:30le terrain est à une façade de 20 mètres. Donc, on a 40 mètres carrés qui est devant le terrain,
00:43:35le terrain et le boulevard. Donc, je vous demandais à vos experts s'il vous plaît,
00:43:41est ce qu'il y a possibilité de faire un glissement ou pour que le terrain reste le
00:43:47même et que les bornes deviennent alignées avec les autres? Quel est le dénouement?
00:43:56Oui, malheureusement, ce n'est pas possible parce que lorsqu'on fait le bornage d'une propriété,
00:44:01on protège le domaine public. Donc, le borne se limite dans l'emprise du boulevard. Il l'a dit,
00:44:07il a acheté qu'il est riverain du boulevard. Donc là, les boulevards, même dans notre
00:44:11renseignement, on trouve l'emprise exacte du boulevard. C'est l'intersection de cette
00:44:17emprise avec la propriété qui délimite les bornes. Mais est-ce qu'on peut être dédommagé?
00:44:21Non, dans les cas où il y a une nouvelle création de voies ou bien extension,
00:44:27il y a une participation gratuite de 10 mètres. Mais au-delà, la commune peut indemniser,
00:44:32doit indemniser les propriétaires. Mais là, lorsqu'on est en train d'immatriculer,
00:44:37on parle de la naissance de la propriété, je ne peux pas immatriculer le domaine public.
00:44:42L'exemple flagrant, on a le voisinage du domaine public maritime, lorsqu'il n'est pas délimité.
00:44:50Et même si j'ai un titre foncier, la limite reste toujours provisoire par rapport au domaine
00:44:57public maritime. C'est le ministère de l'équipement, à travers ses services,
00:45:01il va publier la délimitation officielle, homologuée au bulletin officiel et c'est elle
00:45:05qui l'emporte. Il n'y a pas d'indemnisation dans ce cas. Pour les voies urbaines,
00:45:10pour les voies urbaines, pour les voies urbaines, s'il y a création avant la création de la voie,
00:45:19il y a indemnisation. Mais là, vous avez immatriculé votre propriété et la voie
00:45:24existante. Donc, il fallait respecter sa limite. Il y a aussi une question d'alignement avec les
00:45:29riverains. L'alignement, des fois, même la propriété, on exige un recul.
00:45:35Ça, ce n'est pas toujours respecté. C'était respecté scrupuleusement dans certains quartiers.
00:45:40Mais Cyril, je vous redis la parole parce qu'on vous entendait difficilement.
00:45:44Oui, là, les 40 mètres carrés qui nous séparent de la rue, c'est la propriété du vendeur.
00:45:52Parce qu'il avait un grand terrain, je ne sais pas, 3 ou 4 hectares, et il vendait comme ça
00:45:57dans les années 70. Chacun, 500 mètres, 300 mètres, ce que vous voulez. Mais nous, la superficie
00:46:06qui nous sépare du boulevard, c'est la propriété du vendeur. Ce n'est pas un domaine public.
00:46:13Non, non, non. Donc, ça, c'est malheureusement la loi 2590 qui n'est rentrée en vigueur qu'en
00:46:191992. Avant 1992, il y avait des morcellements en zone urbaine. Les gens avaient de grandes
00:46:28propriétés en zone urbaine et morcelés sans faire des équipements de voirie, d'assainissement.
00:46:33Maintenant, ce n'est plus possible. On doit faire le lotissement, délimiter la voirie,
00:46:39faire la réception provisoire des équipements VRD avant d'éclater les titres. Et on a la
00:46:43parcelle finale et définitive. Ce sont des pratiques anciennes qui ne sont plus d'actualité.
00:46:49Vous pouvez vous retourner sur le vendeur. Il vous a vendu plus que vous avez eu. Donc,
00:46:55là, vous pouvez tenter une action en justice contre la personne qui vous a vendu.
00:47:00Comme c'était dans les années 70, c'est peut être en droit.
00:47:02Le vendeur, il y a maintenant 300 000 héritiers.
00:47:05Ah, mais c'est ça qui rend compliqué.
00:47:09On a vécu des cas où il n'y a plus rien. S'il y avait un équipement ou une voie
00:47:16virale qui a absorbé la propriété. Les morcellements anciens ne respectaient pas la voirie.
00:47:24On est loin. On est arriéré de 2 mètres de l'alignement des autres immeubles.
00:47:30Entre nous et le boulevard, il y a 2 mètres de l'alignement des autres immeubles.
00:47:33Il faut voir. Il faut s'assurer qu'il n'y a pas d'inquiétude.
00:47:37Il faut demander des bétiques de l'information de l'agence urbaine.
00:47:40Et elle va vous donner l'imprimé de la voie exacte.
00:47:43Peut-être qu'il y a des gens qui sont en pied sur la voie.
00:47:46Donc, c'est l'agence urbaine qui va vous donner l'imprimé de la voie exacte.
00:47:53On a le titre foncier. On a le plan cadastral.
00:47:58Mais il faut compléter. Parce qu'il faut compléter l'agence urbaine.
00:48:02Et puis, il est possible qu'ils projettent un élargissement de la voie.
00:48:07Et finalement, si c'est un élargissement de la voie, vous allez gagner en valeur par rapport à votre bien.
00:48:13Parce que plus la voie est large, plus le bien a plus de valeur.
00:48:17Surtout en matière de foncier. Donc, peut-être que c'est un mal pour un bien.
00:48:21Oui, et c'est le principe d'urbanisme au Maroc.
00:48:27H inférieur au galal. La hauteur, elle est toujours inférieure au galal à la largeur de la voie.
00:48:32Lorsqu'on élargit les voies, on a des emprises, on peut donner de la hauteur.
00:48:36Donc, c'est une règle, normalement, win-win. La commune élargit les voies et donne de la hauteur.
00:48:42Voilà, le principe général de l'urbanisme universel est même appliqué au Maroc.
00:48:47Il faut que les gens le comprennent.
00:48:49Oui, mais les gens ne sont pas toujours au courant de la possibilité qu'ils ont de rajouter, parce que des fois...
00:48:54C'est la note de renseignement.
00:48:57Le terrain, c'est quoi l'usage de l'OECD ?
00:49:00C'est un R plus 4.
00:49:02R plus 4. Et voilà.
00:49:04R plus 5.
00:49:08On ne s'est pas compris, monsieur. On ne s'est pas compris.
00:49:11Le problème, tout le boulevard est construit, sauf notre terrain.
00:49:15Et nous, on est arriérés. On n'est pas en avance.
00:49:18Dans le plan d'aménagement actuel, tu dis qu'on va élargir.
00:49:23Ceux qui sont en train de construire un R plus 4, ne construisent pas quelque chose d'ancien.
00:49:27Non, il y en a de nouveaux.
00:49:29Les nouveaux sont en ligne.
00:49:31Ils sont en ligne, ils sont en ligne.
00:49:33Ils sont avec vous. Ils vont entrer dans les deux mètres.
00:49:35Non, non, non. Oui, enfin, ils sont sur le boulevard.
00:49:38Non, ils ne vont pas entrer, ils ne vont pas entrer.
00:49:40Ils sont en ligne avec vous.
00:49:41Je vois que les jeunes qui veulent construire, ils vont entrer en ligne.
00:49:45Et pour que tu ailles, tu demandes une carte d'information de l'organisation.
00:49:49Elle va te la donner. Elle va te dire qu'elle est à la limite.
00:49:51Chauffage chez les Fnatic, un conseil pratique.
00:49:53Vous avez aujourd'hui un lot de terrain R plus 4.
00:49:57Vous êtes en recul de deux mètres avec l'espace d'attaque d'Hérfège-Réda.
00:50:02Vous allez voir, vous allez valoriser encore plus votre terrain.
00:50:04C'est le propriétaire qui nous a vendu, qui a vendu à Montréal.
00:50:07Ah, vous avez un droit. Oui, bon, maintenant, vous avez un droit.
00:50:11C'est quand la voie sera classée, le domaine public municipal ne sera plus lisé en droit.
00:50:17Oui, surtout qu'ils doivent être.
00:50:20Le domaine public est protégé depuis le 2014.
00:50:25Ce n'est pas un domaine public.
00:50:27C'est quoi la voie? C'est du domaine public.
00:50:31Par ailleurs, quel que soit, c'est du domaine public.
00:50:35Il y a le boulevard.
00:50:38Il y a tout un tas d'immeubles qui sont construits.
00:50:41Ils sont à deux mètres, trois, trois mètres du boulevard.
00:50:43OK, la voie publique.
00:50:45Nous, on est à deux mètres de l'alignement en arrière.
00:50:52Non, non, mais ce que j'ai compris, c'est que les bons ne vont pas détruire, démolir les immeubles qui sont construits.
00:50:59Voilà, il y a des immeubles et eux, ils sont arriérés de deux mètres par rapport aux autres.
00:51:04On ne connaît pas le dossier d'Ilsid.
00:51:07Ça nécessite toujours de bien voir les tenants des abattissements pour expertiser.
00:51:11On parle de manière générale.
00:51:13Il y a beaucoup de démolutions maintenant sur beaucoup d'autres terres au Maroc, dans plusieurs villes.
00:51:17Parce que les gens empiètent sur le domaine public.
00:51:20Ils ne le savent pas ou ils le savent.
00:51:22C'est une autre question.
00:51:24Mais le domaine public, il est protégé.
00:51:26Si j'ai une voie de 20 mètres.
00:51:28Est-ce qu'on va démolir les immeubles?
00:51:31Non.
00:51:33Des murs de clôture, démolir des villes, des maisons.
00:51:37Surtout dans le domaine maritime.
00:51:40Mais même dans le domaine public, s'il n'est pas autorisé.
00:51:44S'il est construit de manière clandestine.
00:51:47On parle des immeubles R4.
00:51:49Dans l'agence urbaine, ils doivent s'aligner.
00:51:52Ils ne peuvent pas construire en empiétant.
00:51:54Je peux vous dire une chose.
00:51:55Moi, ce que je comprends de ce témoignage, c'est que j'ai deux possibilités.
00:51:57Ou bien ceux qui ont construit tous dans ce boulevard-là.
00:52:02Tous n'ont pas respecté.
00:52:03Ils ont empiété sur le domaine public.
00:52:06Ou bien, il y a effectivement peut-être le seul cas de propriétaire qui est reculé de 2 mètres.
00:52:15C'est celui de l'auditeur.
00:52:17Non, je ne comprends pas.
00:52:18C'est clair.
00:52:19Le plan d'aménagement a une durée de vie de 10 ans.
00:52:22Si on a un plan d'aménagement.
00:52:24Si je veux augmenter la hauteur, je dois obligatoirement élargir la voie.
00:52:37Qu'est-ce que je fais ?
00:52:38Donc, les gens d'avant, ils l'empiètent.
00:52:41Mais je les encourage à démolir et à reconstruire à nouveau.
00:52:44Les gens de l'ancienne, ceux qui ont gardé et qui ont construit,
00:52:47je les respecte.
00:52:48Avec le temps, au bout de 10 ans, on aura le boulevard élargi et la hauteur augmentée.
00:52:54En tout cas, déjà, l'auditeur qui nous a contactés, il aura les éléments
00:53:00d'abord en demandant la note de renseignement.
00:53:04Ou s'il y a besoin, on peut leur faire une expertise sur la base d'IL, le dossier d'IL,
00:53:09pour voir s'il est lésé.
00:53:10Déjà, pour savoir effectivement dans quel cas de figure on se trouve,
00:53:13si on est lésé ou si la note de renseignement de l'agence urbaine
00:53:18n'est pas respectée par ses voisins.
00:53:21En tout cas, nous, nous avons débordé par rapport au temps qui nous est imparti
00:53:25et on va se rattraper.
00:53:26On va se détendre parce que c'est aussi l'esprit de l'émission.
00:53:29On va profiter de l'instant musique.
00:53:33On va se retrouver pour la suite de l'émission qui se poursuit jusqu'à midi.
00:53:36Ceux qui souhaitent prendre la parole, témoigner ou partager des avis,
00:53:40on reste à l'écoute au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:53:47Avec la relève de Moradaba se rectifie,
00:53:50puisque effectivement le prochain rendez-vous des informations, c'est à midi.
00:53:53Mais je présente à nouveau nos invités.
00:53:56En tout cas, on va continuer la suite de notre émission des experts consacrée ce matin
00:54:00aux procédures d'immatriculation, d'immatriculation foncière,
00:54:04les erreurs à éviter du point de vue des acheteurs.
00:54:07Alors, on m'indique effectivement que nous sommes lancés,
00:54:12nous sommes avec Amine Mernissi, qui est animateur de l'émission, les pros de l'IMO.
00:54:17Et nous sommes avec notre invité, Sinabil Bounjma,
00:54:21qui est en l'occurrence ingénieur géomètre topographe.
00:54:26Et je crois qu'il y a effectivement également des auditeurs qui souhaiteraient prendre la parole.
00:54:31Nous allons rester joignables jusqu'à midi.
00:54:33Et vous pouvez nous contacter au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:54:37Je ne suis pas certain qu'on ait épuisé la question de cette fameuse note de l'agence urbaine,
00:54:41qui va nous renseigner en plus du titre foncière,
00:54:45en plus du titre milkier, entre guillemets,
00:54:50si on peut opter pour cette formulation là,
00:54:53qui va nous renseigner sur ce qu'on peut faire dans ce terrain.
00:54:56Alors, quand on n'a pas ces éléments et effectivement,
00:54:59on peut être confronté à des difficultés.
00:55:01Est-ce qu'il y a des exemples qui viennent à l'esprit
00:55:04auxquels on est confronté sur le terrain par rapport aux mésaventures qu'on connaît
00:55:07en tant qu'acheteur potentiellement?
00:55:10Effectivement, lorsque l'agence urbaine va nous manifester des impossibilités
00:55:16auxquelles on sera confronté.
00:55:18Oui, comme on l'a dit tout à l'heure, la grande problématique,
00:55:21c'est de délimiter la propriété, préciser la superficie,
00:55:25mais aussi de bien savoir ce qu'on peut réaliser.
00:55:30L'usage, l'affectation urbanistique.
00:55:32Des fois, on est à côté du domaine public maritime.
00:55:35Il faut vérifier la délimitation officielle.
00:55:38Il faut vérifier les zones non constructibles, les servitudes.
00:55:43Les espaces verts.
00:55:44Il y a les servitudes aériennes par rapport aux aéroports,
00:55:47par rapport aux lignes électriques, des fois souterraines,
00:55:50par rapport aux conduites, aux gazoducs.
00:55:52C'est quoi la conséquence d'une servitude?
00:55:54Donc, servitude, c'est généralement interdiction de construire dans un couloir
00:55:58parce qu'on protège soit un couloir aérien, une ligne électrique,
00:56:02une conduite d'eau, de gaz, etc.
00:56:05Donc, il y a un danger sur l'infrastructure et sur même le citoyen.
00:56:11D'ailleurs, il est déconseillé de rester sous une ligne haute tension
00:56:16parce qu'il y a un champ magnétique.
00:56:18Ça peut générer des maladies et des problèmes graves sur la santé,
00:56:23même en matière d'accident.
00:56:25Donc, la loi réglemente ces servitudes.
00:56:29Elles sont très bien indiquées sur les plans d'aménagement,
00:56:33les documents d'urbanisme et les cahiers de charges de lotissement.
00:56:36Donc, là, notre enseignement précise ces délimitations et on ne peut pas.
00:56:41Pour la procédure, pour revenir à la question tout à l'heure,
00:56:44le bornage a borné sur une limite qui n'est pas celle vendue
00:56:50parce qu'au niveau du bornage, le CADAS et l'ingénieur géométopographe,
00:56:55l'agent borneur assermenté, doit veiller au respect des domaines publics
00:57:00et des limites des voisins et des ayants droits, des servitudes et des charges.
00:57:05Donc, ce n'est pas nécessairement ce qu'on a sur les actes adultères.
00:57:08On l'applique.
00:57:10Il y a des limites juridiques qu'il faut respecter au niveau du bornage.
00:57:15On en a pu s'en rendre compte avec les exemples et les témoignages d'auditeurs
00:57:18qui ont pris la parole.
00:57:20Amine Benissi, je voudrais aussi qu'on élargisse
00:57:23parce que dans la réalité, on peut être confronté à une multitude de situations.
00:57:26Mais est-ce que c'est véritablement irrémédiable lorsqu'on va se confronter à une impossibilité
00:57:30puisqu'effectivement, il y a des règles d'urbanisme qu'il s'agit de respecter ?
00:57:34Parfois, il y a des procédures de dérogation qui aboutissent.
00:57:37Effectivement.
00:57:39Mais c'est la croix et la bannière.
00:57:40C'est la croix et la bannière.
00:57:41Si vous avez un équipement public sur votre parcelle,
00:57:44je ne sais pas, une mosquée, un hamam, etc.,
00:57:47qui vous prend les deux tiers,
00:57:51ça, si vous ne le savez pas avant, vous risquez de faire un investissement foireux.
00:57:57Après, aller négocier pour qu'on déplace cet équipement public,
00:58:01ce n'est pas impossible, mais c'est très compliqué parce qu'il y a aussi des riverains
00:58:05qui voudraient avoir quelque chose qui va grever son bien,
00:58:10du deux tiers ou de la moitié, par exemple.
00:58:13En général, vous pouvez acheter ce type de bien,
00:58:17mais ça va être un prix très inférieur au prix du marché.
00:58:19Parce que je l'achète avec, justement, il est grevé.
00:58:23La mosquée, je ne peux pas la vendre.
00:58:27Le hamam, c'est public.
00:58:29Je suis tenu de les réaliser.
00:58:32Je suis obligé.
00:58:33Je ne peux pas aujourd'hui vendre ça au même prix que si le terrain était vierge de toute servitude.
00:58:40Donc, il y a des précautions, comme j'ai dit tout à l'heure,
00:58:44la note de rationnement, c'est un peu le casier judiciaire.
00:58:47Elle va vous dire ce qui est faisable sur ce terrain de façon précise.
00:58:53Et là, les paroles du vendeur, c'est une chose,
00:58:56mais la note de rationnement, c'est ce qui va fixer tout.
00:58:59Et c'est bien sûr, très en amont, qu'ils veulent faire.
00:59:02Maintenant, il y a un élément important auquel on n'a pas parlé,
00:59:06c'est que les gens qui achètent, tout le monde n'achète pas
00:59:10parce qu'avec de l'argent cash, les gens s'endettent.
00:59:14Il faut savoir une chose, c'est que quand vous voulez acheter un terrain non immatriculé,
00:59:20c'est beaucoup plus difficile, voire impossible de se faire financer par une mort.
00:59:26Parce qu'il n'y a pas d'hypothèque.
00:59:27Il n'y a pas d'hypothèque.
00:59:29Il n'y a pas de garantie en réalité, surtout si c'est une réquisition.
00:59:34Comme on l'a dit tout à l'heure, on ne sait pas de façon certaine comment elle va aboutir.
00:59:39Imaginez qu'on vous dénie la propriété et qu'on l'attribue à quelqu'un d'autre.
00:59:45Donc, effectivement, les établissements financiers rechignent et ont raison
00:59:51de financer ce type d'investissement.
00:59:53Donc, économiquement aussi, c'est une entreprise risquée si on n'a pas le cash.
01:00:00C'est-à-dire que vous voulez acheter un terrain comme ça, il faut avoir l'argent.
01:00:03C'est tout.
01:00:04Vous ne pouvez pas aller solliciter un crédit parce que vous ne l'aurez pas.
01:00:06Ou alors très, très difficilement.
01:00:08Je voudrais qu'on reste encore quelques instants au niveau des pièges.
01:00:12C'est vrai que la note de l'agence urbaine nous renseigne sur une multitude d'éléments.
01:00:17C'est un document, c'est plusieurs pages, c'est beaucoup d'éléments.
01:00:21Alors j'imagine que dans la pratique, lorsque l'on est propriétaire d'un terrain
01:00:25et qu'on n'a pas fait l'acquisition en toute connaissance de cause,
01:00:29c'est vrai que certains vont se contenter du titre foncier.
01:00:32Et somme toute, ils vont se dire, on construit à côté, il n'y a pas de raison
01:00:37que je ne puisse pas construire dans cette commune ou dans cet espace agricole.
01:00:42Puisque naturellement, il s'agit d'avoir une habitation pour soi-même.
01:00:46Et un point très important, il ne faut pas se fier au voisinage.
01:00:49C'est-à-dire que ce que je vois chez mon voisin est applicable chez moi.
01:00:52Parce que des gens vous disent, mais mon voisin, lui, il a pu construire ceci et cela.
01:00:56Donc moi aussi, non, vous pouvez faire l'exception.
01:00:59Vous pouvez être dans un couloir où on ne peut pas construire.
01:01:02Donc c'est très important, parce que les gens se disent, mais il n'y a rien,
01:01:05tout le monde a construit autour de moi.
01:01:07Le principe, peut-être qu'il faut le rappeler à chaque occasion,
01:01:11chaque actif est spécifique.
01:01:13Aucun actif ne ressemble.
01:01:15Et pour donner un petit exemple, tout le monde va comprendre.
01:01:17Deux appartements sur le même palier ne sont pas identiques.
01:01:20Un donnant sur l'orientation sud, l'autre nord.
01:01:23Donc ça change la donne.
01:01:25Même immeuble, même constructeur, même chose, c'est différent.
01:01:27N'en parlons pas des terrains, des autres actifs spécifiques.
01:01:30Comme on l'a dit, c'est un mine, on peut trouver trois parcelles.
01:01:34Deux, on peut construire.
01:01:36Et une à l'intérieur, on ne peut pas construire entre les deux.
01:01:39Donc si on ne fait pas les diligences nécessaires et utiles,
01:01:44on prend beaucoup de risques.
01:01:46Des fois, des risques irrémédiables.
01:01:48Oui, mais tu parlais parfois, Aurentin, de certains exemples,
01:01:51c'était des milliards d'investissement.
01:01:54On a fait des expertises par rapport au domaine public maritime.
01:01:58Il a acheté un ancien titre,
01:02:00qui est totalement sur le domaine public maritime homologué.
01:02:03Et c'est un titre foncier.
01:02:05Oui, c'est un ancien titre foncier.
01:02:07Il n'a pas demandé notre renseignement,
01:02:09il n'a pas fait les diligences nécessaires pour acheter.
01:02:11Il a dit qu'il avait une bonne occasion,
01:02:16je l'ai acheté avec un prix inférieur au marché et il s'est piégé.
01:02:20C'est un exemple concret.
01:02:22Il y a deux auditeurs qui souhaitent prendre la parole.
01:02:24On va essayer de faire circuler.
01:02:26C'est le but de l'émission que d'échanger.
01:02:28Nous sommes avec Sirachid qui nous appelle de Rabat,
01:02:32d'après ce qu'on m'indique.
01:02:34On est à votre écoute, cher auditeur. Bonjour.
01:02:36Oui, bonjour.
01:02:38Je m'étais promis de ne pas appeler,
01:02:41mais il y a le monsieur qui a un problème de recul de deux mètres
01:02:45et qui a bien expliqué en l'an et en l'an.
01:02:50Je crois que l'opérateur a fait en sorte qu'il tienne sa parole,
01:02:57sa promesse.
01:02:59On va donner la parole à Sibraïm de Casablanca,
01:03:03d'après ce que j'ai compris.
01:03:05Bonjour, cher auditeur.
01:03:07Bonjour, Sibadra.
01:03:09On est à votre écoute, Sibraïm.
01:03:11Je voudrais poser deux questions concernant le milieu rural.
01:03:16Alors, tout à l'heure, il parlait de...
01:03:23Bien sûr, les gens trouvent dans le milieu rural,
01:03:26ils achètent des terrains non titrés,
01:03:29à des prix dérisoires.
01:03:31Parfois, ils sont gagnants et parfois, ils sont perdants
01:03:34parce que le terrain n'appartient pas à la personne qui l'a vendu.
01:03:38Pourquoi ?
01:03:39Vous savez que les zones rurales ont fait partir de la campagne
01:03:44vers la ville.
01:03:46Quand ils sont partis, ils ont laissé le terrain à leurs parents,
01:03:49qui les cultivaient.
01:03:51Chaque année, ils viennent avec...
01:03:56pour lui dire, voilà la récolte.
01:03:58Il le fait traîner et au bout du temps,
01:04:01quand la personne a sa retraite,
01:04:03il veut retourner à la campagne,
01:04:05récupérer son terrain.
01:04:07On lui a dit qu'il faut prouver que tu as exploité.
01:04:13Alors, comment il va faire ?
01:04:15En ayant des actes d'achat,
01:04:17en ayant des documents de ses parents,
01:04:19en ayant un héritage,
01:04:21il part à la ville et au bout du temps, il revient.
01:04:24On lui dit qu'il faut que tu aies exploité pendant 17 ans.
01:04:28Ça, c'est de l'arnaque pure et simple.
01:04:30Donc, il ne peut pas prouver.
01:04:32Il perd son terrain.
01:04:33Il va demander une attestation administrative,
01:04:37pour faire le mercure.
01:04:39Le mercure, on lui dit...
01:04:46Et c'est pour cette raison qu'il y a...
01:04:51Je voudrais bien que nos experts nous expliquent
01:04:54pourquoi il y a eu...
01:05:01qui disent, du moment qu'on a remarqué
01:05:04que dans le milieu rural,
01:05:06il y a beaucoup de difficultés
01:05:08pour que les gens construisent
01:05:10dans des terrains inférieurs à un hectare.
01:05:12Il demande au gouverneur provincial
01:05:15de faciliter la tâche aux citoyens
01:05:19pour réunir une commission
01:05:21qui regroupe toutes les parties concernées
01:05:24pour étudier le cas de la personne,
01:05:26même quand il a moins d'un hectare,
01:05:29pour lui donner le moyen de construire.
01:05:31Actuellement, il y a des actes.
01:05:33Il y a une province
01:05:35dans laquelle on a déposé des actes.
01:05:38Et on trouve qu'il y a l'opposition
01:05:40du ministère de l'Agriculture
01:05:42qui refuse,
01:05:44arguant l'article 34, 35 et 36
01:05:46de la loi El Khemir,
01:05:48en disant,
01:05:50notre ministre n'a pas signé
01:05:52le règle d'Orient.
01:05:54Est-ce que c'est ça, la logique ?
01:05:56Est-ce que vous voulez que ça continue
01:05:58à être le fondant ?
01:06:00Je voudrais bien connaître l'avis des experts.
01:06:03On vous remercie pour cette prise de parole.
01:06:05Le but, c'est parfois de témoigner,
01:06:07parfois de partager un avis.
01:06:09C'est peut-être aussi la raison d'être
01:06:11de ce dont nous parlions tout à l'heure.
01:06:13Il y a des procédures dans des zones
01:06:15où il n'y a pas d'immatriculation.
01:06:17Il faut scinder la question en deux,
01:06:19comme il l'a dit.
01:06:21Je vais essayer de répondre sur la première partie
01:06:23et peut-être Amine sur la deuxième partie
01:06:25en matière d'autorisation,
01:06:27en matière foncière.
01:06:29Il délimite les terrains,
01:06:31pour que les choses soient claires,
01:06:33même dans la tête des gens.
01:06:35Des fois, on fait des choses vachement illogiques.
01:06:37Lorsque je veux sécuriser ma propriété
01:06:39qui n'est pas immatriculée,
01:06:41le principe du code de droit réel,
01:06:43c'est la possession acquisitive.
01:06:45C'est un principe du droit latin,
01:06:47c'est un principe de droit.
01:06:49Donc, si je ne suis pas en possession,
01:06:51je dois le prouver.
01:06:53Donc, le Malik,
01:06:55c'est quelqu'un qui est toujours en possession.
01:06:57Il ne reste pas Malik
01:06:59Il n'est pas Malik.
01:07:01C'est ce principe.
01:07:03Donc, si tu donnes à quelqu'un
01:07:05le droit d'agir,
01:07:07il doit être formalisé
01:07:09pour qu'on puisse dire
01:07:11qu'il n'est pas le Malik.
01:07:13C'est un locataire
01:07:15ou quelqu'un qui gère la ferme
01:07:17ou le contrat de gérance.
01:07:19Il faut justifier ça.
01:07:21C'est ce principe juridique.
01:07:23Ce n'est pas le principe du code de droit.
01:07:25Ce n'est pas le régime.
01:07:27C'est un principe juridique.
01:07:31Pendant 10 ans et 10 ans
01:07:33par rapport aux arrières
01:07:35et 40 ans par rapport aux parents.
01:07:37Donc, entre 10 ans et 40 ans,
01:07:39c'est le principe juridique.
01:07:41Il va justifier, il va trouver des témoins.
01:07:43C'est le principe juridique.
01:07:45Si quelqu'un donne le droit d'agir,
01:07:47il ne reste pas en possession.
01:07:49Donc, pour qu'il ne reste pas en possession,
01:07:51il doit faire une action de justice.
01:07:53C'est l'action d'achat du droit.
01:07:55C'est un acte d'achat.
01:07:57Il doit trouver des témoins.
01:07:59Il doit trouver des témoins.
01:08:01Il doit trouver des témoins.
01:08:03C'est un acte d'achat.
01:08:05Il doit trouver les témoins.
01:08:07C'est un acte d'achat.
01:08:19Le droit de l'immigration
01:08:21est le minimum dans le secteur.
01:08:23C'est vrai, mais dans certains cas, dans certaines communes, c'est à 3000, des fois c'est 5000 mètres carrés, des fois c'est...
01:08:42Sauf dérogation, et force est de constater qu'il y en a, parce qu'il suffit de se promener dans les zones rurales pour se rendre compte que des fois...
01:08:49C'est vrai, mais ça c'est la loi, c'est la loi, c'est les procédures, c'est les pratiques locales.
01:08:58C'est interdit d'envisager qu'on exige qu'elle soit appliquée, et c'est ça la réalité.
01:09:03Alors Amine, même ici sur le deuxième point, c'est quoi la délire ?
01:09:06L'autorisation, ils leur ont refusé d'avoir le droit d'accueillir les filles dans les zones rurales.
01:09:11Et là qu'ils ont le droit d'accueillir ces filles, il n'y a pas de raison, normalement il peut y avoir un tribunal administratif, c'est-à-dire que vous pouvez aller devant le tribunal administratif et attaquer.
01:09:23Maintenant, il faut pas l'oublier, parce que des fois ça crée énormément de situations dolosives, et vous avez des gens qui rassemblent 12 témoins quand c'est pas des faux témoins, et avec ça...
01:09:40Et ils bloquent l'acquisition, ils négocient.
01:09:42Ils bloquent l'acquisition, ils bloquent même le processus d'immatriculation, parce que vous avez des gens qui vont venir dire que pendant X années vous avez...
01:09:50Et je le dis parfois, c'est pour négocier sous la table.
01:09:53Bien sûr, ça devient un élément de négociation et de rétorsion même. Donc c'est très important. Il y a beaucoup d'abus qui ont lieu à cause...
01:10:03Je ne dis pas que c'est systématique, mais vous avez des gens, des professionnels du témoignage, c'est-à-dire que vous allez trouver des témoins sur plusieurs...
01:10:13Et ça crée effectivement beaucoup de situations...
01:10:15Beaucoup de difficultés. Nous on va essayer d'éviter de nous mettre en difficulté. Des fois on prend la liberté de continuer, puisque c'est des réponses aux auditeurs, et le but c'est d'interagir, on reste bien sûr à l'écoute.
01:10:27Il est semajtire à avoir eu une modification dans le canon de Tafayd, en 1913. En 2011, à l'occasion de la publication de la loi 14-07, il a été introduit un article important, c'est l'article 48,
01:10:41qui parle de toute réquisition ou toute opposition à l'immatriculation reconnue par le tribunal abusif, vexatoire ou de mauvaise foi, dont lieu à une indemnisation.
01:10:51L'agence nationale de la conservation foncière, qui ne peut pas être inférieure à 10% de la valeur, est d'hommage intérêt aux gens lésés. Il y avait une pratique avant 2011, mais il n'y avait pas cet article.
01:11:03C'était dans le canon de Tafayd. Il y avait quelqu'un qui s'était éloigné, qui disait qu'il allait prendre un témoin, ou un papier de bonne foi ou de mauvaise foi.
01:11:11Là ça verrouille un peu.
01:11:15Malheureusement, il y a encore des actions en justice par rapport à l'article 48, parce qu'il est récent. Il faut que les gens commencent à faire valoir cet article par des actions en justice pour stopper l'abus de ce phénomène.
01:11:33Pour que l'immatriculation foncière soit faite aux bonnes règles de l'art.
01:11:37Un instrument de pression.
01:11:40En tout cas, je crois que la réaction est exhaustive. On va continuer. Il nous reste un peu moins de 10 minutes. On va profiter de l'instant musique avant de reprendre la suite de notre émission et la dernière partie d'émission des experts de ce matin.
01:11:54Avec nos deux invités, avec lesquels on se rend de plus en plus compte au fur et à mesure que nous faisons ces émissions sur l'immobilier, que ce n'est pas un acte d'achat.
01:12:06Ce n'est pas un acte qui est sans risque. Il y a ce qui est écrit au niveau du titre foncier, la note de l'agence urbaine. Il y a un certain nombre d'éléments auxquels il faut être attentif avant même l'acquisition.
01:12:23Et de ce point de vue, j'imagine qu'il y a des exemples. Un auditeur, c'est Brahim qui nous écrit. Alors j'ai des actes d'achat par mon père de certains terrains.
01:12:31Et la possession concerne les terrains abandonnés pour lesquels il y a dans la pratique des personnes qui se présentent avec des prétendants qui revendiquent cette propriété.
01:12:40On a dit le cadre légal. C'est quelque chose de légal en ce qui concerne les terrains qui ne sont pas titrés. Seuls les terrains qui sont titrés sont protégés et sont inattaquables avec les réserves qu'on a annoncées.
01:12:54Effectivement. Mais pour ce qui est des terrains milquia, certains prétendants qui ont occupé pendant une certaine durée 10 ou 40 ans, selon les cas de figure, ils peuvent prétendre à la propriété de ces terrains et par la suite les commercialiser.
01:13:09Oui, il y a beaucoup de dossiers de litiges sur l'achat des terrains milquia dans le monde de la caravane. Il y a des milliers de dossiers. Les litiges sont fréquents. Et c'est l'immatriculation, l'obtention du titre français qui peut mettre fin à ces litiges.
01:13:27Tant qu'il s'en va de l'origine, il y aura toujours des revendications, des gens qui prétendent la possession, des gens qui ont des actes anciens. Et là, dans l'expertise demandée par le tribunal, de vérifier les actes.
01:13:42C'est-à-dire qu'il y a quelqu'un qui a acheté, qui a justifié que la personne travaille pour lui. Le médecin juge au profit du vrai propriétaire. Donc, il y a des dossiers. Seule la justice peut trancher dans ces litiges.
01:13:59Et nous parions peut-être de l'inspiration, effectivement, de ce régime. Et ça, on ne le sait peu. Mais Amine Mrenissi, je vois que le temps risque de nous manquer s'il fallait retenir aussi d'autres éléments auxquels il faut être attentif.
01:14:28Mais du point de vue de l'acheteur, il y a l'acheteur aussi qui veut investir. Il y a l'acheteur qui veut construire pour lui-même. Et c'est vrai que c'est pour faire un chemin de vie. Et ce sont des investissements très importants, d'où le fait que nous programmons ce type de thématique, Amine Mrenissi.
01:14:42Pour éviter certains pièges, ceux qu'on rencontre dans la pratique, les derniers conseils qu'on peut partager au profit des acheteurs ?
01:14:49L'achat, ce n'est pas un acte anodin. Des fois, c'est l'entreprise d'une vie. Acheter un terrain, acheter un bien. Vous savez, il y a aussi des biens. Là, on s'est beaucoup concentré sur l'achat d'un foncier, d'un terrain.
01:15:06Mais il y a aussi des biens bâtis dont on peut tomber amoureux. Et lorsqu'on ne demande pas cette fameuse note de renseignement, on peut découvrir a posteriori que, par exemple, ce bien est classé patrimoine et que vous ne pouvez rien faire.
01:15:24Ça, c'est un autre problème. Le coup est parti et c'est trop tard. La réalité, c'est qu'il faut toujours être accompagné d'experts. Parce que seul, en tant que profane, chacun son métier.
01:15:40Il a effectivement une valeur indéniable parce qu'il est le bon conseil. Il va pouvoir faire des consultations sur un titre foncier, etc. Mais pour ce qui est aujourd'hui un régime instable, qui est celui de la Melkia, quand on parle de revendiquer, il y a la revendication de bonne foi.
01:16:03Et elles sont les bienvenues. Et il y a la revendication de mauvaise foi. Vous savez, quand on est à l'étape de la publicité et que c'est placardé, il y a des gens dont c'est le métier. Ils n'attendent que ça. Et ils vont venir parce que c'est des rouages qui sont rodés, bien huilés.
01:16:20Ils vont aller déposer et mettre ici et là et là et là un peu partout pour après venir bloquer et vous obliger à vous mettre à la table des négociations. Donc malheureusement, ça, c'est des mafias. Elles existent. Et comme je disais, il y a des revendications de bonne foi. C'est vrai. Il y a des gens qui peuvent prouver que ce bien leur appartient ou doit leur appartenir.
01:16:46Nous en avons une qui s'est présentée. C'est une revendication de bonne foi.
01:16:52Donc, c'est acheté. C'est un peu le casino. Acheter un bien titré, c'est beaucoup plus sécure pour un acquéreur. Quand c'est pas titré, il faut être accompagné d'experts, notamment l'ingénieur géométropographe, le notaire et ne pas faire de bêtises.
01:17:10Ils sont effectivement eux-mêmes au front pour ce qui est des procès pour ces cas de procédure d'immatriculation. C'est un mot de conclusion.
01:17:18Oui, le foncier a deux facettes importantes, juridique et technique. Pour tout ce qui est juridique, on peut être accompagné par un notaire, adulte ou bien un homme de droit. Et tout ce qui est technique, c'est un ingénieur géométropographe, le passager obligatoire pour s'assurer avant de s'engager.
01:17:33C'est des petites prestations avec très peu de frais, mais qui peuvent éviter beaucoup de risques.
01:17:40Ça dépend.
01:17:43Généralement, notre renseignement est à l'entour de 450-500 dirhams. Pourquoi économiser 500 dirhams ?
01:17:52C'est peut-être le meilleur conseil qu'on peut partager. Le temps qui nous est imparti, c'est découlé. On se donne rendez-vous demain pour d'autres émissions des experts.
01:18:06A l'heure et aux informations, avec Kamal Hassal, qui va nous délivrer les actualités. Un journal d'information en langue arabe.