Maître Abdelmajid BARGACH notaire à Rabat
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00:00:00Les experts sur Atlantique Radio
00:00:03Avec Badr Saoudi
00:00:07Les experts sont sur Atlantique jusqu'à midi
00:00:11Eh bien chers auditeurs, les sociétés immobilières se retrouvent au coeur d'un changement juridique, nous allons en parler.
00:00:17C'est une nouvelle réglementation qui vient redessiner leur fonctionnement, ce qui en l'occurrence change en matière de transparence, de sécurité juridique, mais que signifie dans le détail ?
00:00:29Ces évolutions pour ce qui est de ce véhicule de transmission.
00:00:34Désormais, on peut l'évoquer, chaque contrat doit être formalisé dans des moindres détails.
00:00:39Chaque gérant se voit doté de nouvelles responsabilités.
00:00:42Des tiers, eux, bénéficient d'un accès renforcé à l'information.
00:00:46Dans la pratique, comment ça se développe et comment ça se pratique justement ?
00:00:50Nous allons en parler dans cette émission de 10h à midi et vous pourrez y participer en nous contactant au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:01:00Atlantique Radio, les experts jusqu'à midi.
00:01:04Musique, infos, échos.
00:01:07Et avec notre invité qui nous vient de Rabat, le Consalut, c'est Maître Adlem G de Bargache.
00:01:13Bonjour.
00:01:14Bonjour cher ami Badr.
00:01:16Toujours.
00:01:17Je dois avoir un plaisir d'être avec vous et retrouver les auditeurs.
00:01:21Surtout avec une nouvelle thématique d'actualité.
00:01:24Toujours.
00:01:25Maître Adlem G de Bargache, vous n'aimez pas vous répéter, mais comme vous avez commis un article,
00:01:31vous vous intéressez toujours à ce qui change et ce qui change dans la loi.
00:01:37Donc ça nous permet en effet d'aborder à chaque fois des points différents.
00:01:41Alors ce matin, c'est un véhicule dont nous avons cessé de parler depuis un certain temps
00:01:46parce qu'il n'y avait pas d'informations sur la société civile immobilière.
00:01:52Lorsqu'on essaie de voir ce qui enregistre pour les répertorier, on n'en trouve pas.
00:01:58Donc il y avait un certain nombre de difficultés.
00:02:01Mais pour ceux qui, au début des années 2000, ont envisagé ce moyen-là,
00:02:07effectivement, à un moment, c'était intéressant.
00:02:09Qu'est-ce qui a changé aujourd'hui pour que ça attire votre attention de professionnels
00:02:14et d'experts de la transmission, mais de l'immobilier de façon générale ?
00:02:19Maître Adlem G de Bargache, s'il fallait relever les points les plus intéressants
00:02:23dans les changements concernant les sociétés civiles immobilières ?
00:02:27Alors, pour moi, la société civile immobilière est toujours un excellent outil de gestion
00:02:33et de transmission du patrimoine.
00:02:36Sauf que nous avons quand même constaté dans la pratique qu'il y a quand même
00:02:46quelques problèmes liés au caractère opaque de ces types de sociétés.
00:02:53Caractère opaque puisque, à l'heure d'aujourd'hui, contrairement aux sociétés commerciales,
00:03:01vous savez, quand on constitue une SARL, par exemple, une SAS,
00:03:05il y a des formalités consécutives qu'il faut absolument respecter.
00:03:09Parmi ces formalités, l'attraction des statuts, suivant des formats,
00:03:13et puis il y a une publicité à dépôt, une publicité à faire,
00:03:17auprès d'un journal d'indemnance légale au but officiel.
00:03:21Et puis il y a une immatriculation aux jeux de commerce,
00:03:23qui permet une large diffusion en vue d'une opposabilité de la création
00:03:29des actes modificatifs des statuts de la société.
00:03:34Alors que pour une société civile immobilière, il suffisait juste de signer des statuts
00:03:41pour créer la SAI et en même temps lui attribuer la personnalité morale.
00:03:49En fait, à part le conservateur, puisque la SAI a un caractère immobilier,
00:03:53à part le conservateur qui crée un dossier spécial,
00:03:57à part l'administration fiscale qui oblige les SAI à être soumises à l'IS,
00:04:03personne n'était au courant.
00:04:05Résultat de la course, les gens commençaient à avoir un peu peur,
00:04:09surtout quand il s'agissait d'acheter des biens immobiliers via des SAI.
00:04:16D'ailleurs, entre parenthèses, aujourd'hui nous avons beaucoup de biens,
00:04:21beaucoup d'actifs immobiliers qui sont emprisonnés dans des SAI.
00:04:26Je dis bien emprisonnés pour deux raisons.
00:04:29D'abord, la peur, la crainte des investisseurs achetés chez des SAI,
00:04:34parce que comme il n'y a pas de registre, comme il n'y a aucune forme de publicité,
00:04:38on ne sait pas à qui on a affaire.
00:04:41Et la SAI est un excellent moyen de spoliation immobilière.
00:04:45On connaît bien l'aide de sa majesté qui a été envoyée du temps du ministre de la justice,
00:04:52qui a créé la commission, etc., et qui a lutté contre ce phénomène.
00:04:56Et donc, parmi les grandes pistes, c'était de réformer de fond en comble le caractère de la SAI.
00:05:04L'opacité de la SAI.
00:05:05Il y a un auditeur qui nous avait appelé pour nous dire qu'il avait hérité d'un certain nombre de biens immobiliers.
00:05:10Certains étaient la propriété, bien entendu, de son père, qui est décédé.
00:05:14Et effectivement, ils ont mis des années à essayer de reconstituer les biens,
00:05:19parce que ceux des biens qui étaient la propriété de son père, effectivement,
00:05:24étaient des biens qui étaient la propriété.
00:05:28Dans le cas de la SAI, effectivement, il n'y avait pas d'information pour savoir l'ensemble des biens
00:05:34dont était propriétaire son propre père.
00:05:37Ça, c'est le résultat, effectivement, de cette opacité.
00:05:42Si le propriétaire décède, ça, c'est effectivement la situation grave.
00:05:49Moi, j'ai eu des cas où il a fallu vendre les parts sociales d'une SAI.
00:05:57En tant que notaire qui se respecte, nous sommes obligés de définir un peu l'historique,
00:06:05la traçabilité de la Constitution jusqu'à aujourd'hui.
00:06:09Or, quand on fait ça, il y a toujours un maillon qui manque.
00:06:14Résultat, nous n'avons pas une certitude par rapport à l'origine de propriété.
00:06:20Comment les actionnaires qui se prétendent être les propriétaires
00:06:23ou les personnes qui se prétendent être les associés d'une SAI,
00:06:28on n'a pas de quoi prouver, effectivement, leur qualité.
00:06:32On ne peut pas faire l'opération.
00:06:34La seule manière de faire, c'est de faire des actions privées,
00:06:37avec tous les risques que ça comporte.
00:06:40– Et si vous demandiez à l'administration, ou fiscale,
00:06:44ou à l'administration qui est censée avoir ces informations,
00:06:48est-ce que vous aviez des réponses ?
00:06:50– Alors, l'administration, j'étais en train de dire,
00:06:53le caractère opac a fait que les investisseurs n'osaient pas faire,
00:06:59acheter des actifs immobiles à travers.
00:07:02Et puis il y avait la fiscalité.
00:07:04L'administration est tenue comme par le secret professionnel,
00:07:07elle ne va pas donner de l'information à n'importe qui, c'est vrai.
00:07:10– Oui, à nos terres.
00:07:12– Même pour nous, ne croyez pas à l'administration,
00:07:15elle est jalouse, elle ne donne pas d'informations.
00:07:17Elle prend de l'information, mais elle ne donne pas de l'information
00:07:20parce qu'effectivement, il y a cette confidentialité.
00:07:24Et par rapport à la SAI, comme elle est soumise à l'IS,
00:07:30vendre un actif directement par une SAI posait un problème
00:07:35puisqu'il faut payer l'IS qui est de 30%
00:07:39et il faut sortir les dividendes, il faut payer encore 15%.
00:07:43Ce qui a ramené la fiscalité à 42,5%.
00:07:48Là aussi, c'est un véritable handicap.
00:07:51Ceux qui détiennent les…
00:07:54– Les dividendes ?
00:07:55– Oui, parce que vous vendez en direct, vous cédez en direct le bien,
00:08:01c'est la société qui cède le bien.
00:08:04Au niveau de l'IS, il y a 30% et une fois qu'on a payé l'IS,
00:08:10il faut sortir les dividendes.
00:08:12Et pour sortir, parce qu'il y a un résultat non courant,
00:08:15il y a des bénéfices qu'il faudrait se répartir entre les associés.
00:08:19– Et sur ces bénéfices, on va appliquer…
00:08:21– Encore une TPA qui est de 15%.
00:08:24Donc ce qui a ramené le coût fiscal à 42,5%,
00:08:28là aussi, résultat de la course, fiscalité trop lourde.
00:08:33Résultat, on ne vend pas parce qu'il y a une opacité.
00:08:36Deuxième chose, il y a une fiscalité qui ne permet…
00:08:39Alors pour revenir au cas de cet auditeur qui n'arrive pas à…
00:08:44– Reconstituer le patrimoine de son père ?
00:08:46– Reconstituer le patrimoine de…
00:08:49C'est d'où l'utilité aujourd'hui de créer des registres publics.
00:08:54– Mais ce qui nous intéresse, Maître Abdi ElBarghage,
00:08:57c'est ce qui se change en ce qui concerne effectivement…
00:09:00On a expliqué le…
00:09:02– Pourquoi de la chose.
00:09:03– Voilà, le pourquoi de la chose.
00:09:04Et si j'imagine, désormais, la SCI vous a intéressé,
00:09:08c'est que vous y voyez aujourd'hui des changements
00:09:11qui peuvent être de nature à rendre cet outil-là intéressant.
00:09:15Alors, qu'est-ce qui change précisément et qui serait de nature
00:09:18à effectivement rendre cette SCI plus intéressante en tant qu'outil,
00:09:23par exemple, de transmission du patrimoine ?
00:09:26– Alors, si je dois parler un peu des nouveautés apportées par la loi 3118
00:09:37et par le décret d'application.
00:09:42Puisque, d'objet des missions de parler de la SCI,
00:09:47là, il faut présenter les cas généraux et puis également les réformes.
00:09:51Ça concernait essentiellement les formalités constitutives.
00:09:56Comment, aujourd'hui, on peut constituer une SCI ?
00:10:00D'abord, il faut qu'il y ait deux associés.
00:10:04Ça, c'est très important.
00:10:07On n'a pas, aujourd'hui, de société civile.
00:10:10Un associé unique, ça n'existe pas.
00:10:12Ça peut exister pour les SARLO et les SASSO uniques,
00:10:17mais pas pour les sociétés civiles.
00:10:20Il y a également l'objet social qui doit avoir un caractère purement civil.
00:10:27Parce que s'il n'y en a pas qu'un, purement civil,
00:10:30contrairement à une activité commerciale.
00:10:33Les actes de commerce, aujourd'hui, sont définis dans le Code de commerce.
00:10:37Article 6 est suivant.
00:10:39Il y a une liste des actes.
00:10:41Donc, il ne faut pas qu'une société civile immobilière s'adonne à ce genre d'activité.
00:10:47Sinon, il y a des sanctions et une requalification.
00:10:51Il y a également la question de la durée.
00:10:57Puisque, aujourd'hui, le principe, c'est 99 ans,
00:11:01mais on peut ramener la durée à beaucoup moins.
00:11:05Et puis, le plus important dans tout ça,
00:11:08c'est que pour l'opposabilité de la création de la société,
00:11:12il faut inscrire la société sur des registres dédiés,
00:11:18des registres des sociétés civiles qui sont tenus par le secrétariat de greffe,
00:11:21des tribunaux, des tribunaux de première instance.
00:11:25Et c'est cette inscription qui permet ou qui confère la personnalité morale à la société.
00:11:35Donc, sans cette inscription, la création n'est pas opposable.
00:11:41D'ailleurs, ce n'est pas que la création.
00:11:43Toute modification par rapport au statut doit faire l'objet d'une immatriculation,
00:11:50une inscription au niveau du registre des sociétés civiles.
00:11:54Il y a...
00:11:55Ça, c'est toujours le point de départ.
00:11:57Comment ?
00:11:58Ça, c'est toujours effectivement ce qui change quand on souhaite envisager...
00:12:02Créer une société civile.
00:12:04Alors, la remarque fondamentale, c'est que, contrairement aux sociétés commerciales
00:12:11où il faut une publicité, dans un journal dans le Sénégal
00:12:17et dans l'Occident officiel, la société civile immobilière est exemple de ce formalisme
00:12:23puisqu'il n'y a pas de publication à faire.
00:12:27Ce qui me permet de conclure qu'effectivement,
00:12:32le législateur a voulu aller vers une certaine transparence,
00:12:37mais il est resté à mi-chemin entre une opacité et une totale transparence
00:12:41puisque, oui, pour inscrire, créer des registres dédiés pour les sociétés civiles immobilières,
00:12:52mais il n'y a pas de publicité.
00:12:55Donc, les tiers n'ont pas le moyen aujourd'hui de vérifier, de savoir.
00:13:00Surtout quand on voit les sociétés...
00:13:03Donc, on sera encore dans cette problématique-là,
00:13:05parce que les tiers, ça peut être parfois les potentiels héritiers.
00:13:09Les tiers potentiels héritiers, oui.
00:13:13Alors, qui peut demander l'information ?
00:13:16Effectivement, quand il y a des c, on peut se renseigner et on peut obtenir...
00:13:23Surtout que ça va être digital.
00:13:27Est-ce que, je dis, Maître Abdiel-Bregues, le témoignage, en sous-texte,
00:13:31de la personne qui nous avait sollicité sur ce point,
00:13:34dans une précédente émission consacrée à la transmission du patrimoine de façon générale,
00:13:38c'est que, pour avoir l'information, il fallait tout simplement trouver des marchands d'informations.
00:13:47Et c'est ça, la difficulté.
00:13:49C'est-à-dire qu'il fallait rémunérer cette activité qui consiste tout simplement
00:13:53à faire des recherches, des investigations,
00:13:55pour simplement déterminer le patrimoine de son propre père qui était défunt.
00:13:59Oui, en fait, en France, il y a ce qu'on appelle les généalogistes.
00:14:02Et les généalogistes, ils ont tous les moyens de faire de la recherche
00:14:07au niveau des différents registres.
00:14:11Bien sûr, l'objectif étant de chercher les héritiers.
00:14:14Mais en même temps, les biens, c'est par les héritiers.
00:14:18En Maroc, nous n'avons pas encore ce moyen.
00:14:21On en a quelques-uns, mais c'est vrai que...
00:14:23S'agissant des sociétés...
00:14:25Mais il est clair qu'en créant un registre pour les sociétés civiles et immobilières,
00:14:31on va pallier à cette carence.
00:14:33Ça, c'est incontestable.
00:14:35Surtout que ça va être digital.
00:14:37Oui, il reste à savoir qui aura l'information, qui aura accès à ce registre.
00:14:41Si on demande de l'information au secrétaire griffier, il peut fournir ça.
00:14:47Ça, c'est une réponse.
00:14:48Il peut vous délivrer un certificat,
00:14:51parce que ça va fonctionner de la même manière qu'un registre de commerce.
00:14:56Il y a un registre chronologique et il y a un registre analytique.
00:15:00Le secrétaire griffier est tenu de vérifier et de délivrer des certificats.
00:15:07Aujourd'hui, on ne connaît pas encore le format de ces certificats.
00:15:12Ça va sortir par arrêté du ministre de la Justice.
00:15:15De toute manière, le but étant de fournir de l'information.
00:15:20Nul n'est mieux placé pour savoir que le diable se cache ou se niche dans les détails.
00:15:25On va se retrouver dans quelques instants, chers auditeurs.
00:15:27Fort heureusement, nous avons le temps.
00:15:29Je sais que la thématique d'aujourd'hui, c'est de partager l'information sur un point technique.
00:15:35Il s'agit parfois d'ouvrir les horizons pour envisager les bons moyens
00:15:39qu'on a possiblement de transmettre son patrimoine ou d'en constituer.
00:15:42Ce n'est pas interdit.
00:15:43En tout cas, vous pouvez nous joindre si vous souhaitez partager un avis,
00:15:47si vous souhaitez poser une question.
00:15:48Nous sommes avec Maître Abdeljit Barghaj.
00:15:50Jusqu'à midi, vous pouvez nous solliciter au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:15:57Nous sommes avec un invité qu'on ne présente pas nécessairement toujours sur notre antenne.
00:16:03C'est un habitué des vendredis parce qu'il nous vient spécifiquement de Rabat.
00:16:07En général, plus on vient de loin, plus on vient en avance.
00:16:11C'est vrai qu'elle se vérifie souvent avec Maître Abdeljit Barghaj.
00:16:15Mais je présente très rapidement le sujet du jour.
00:16:17Nous parlons des changements en ce qui concerne les essais et les sociétés civiles immobilières.
00:16:22On parlait de la situation telle qu'elle se présentait.
00:16:25Mais aujourd'hui, on envisage des changements.
00:16:29Effectivement, on a plus d'informations, même si dans le détail,
00:16:33on n'a pas nécessairement une transparence complète sur les registres qui seront établis.
00:16:40Maître Abdeljit Barghaj.
00:16:41Mais qu'est-ce qui vous fait envisager cet outil de constitution de patrimoine
00:16:48ou de transmission de patrimoine comme étant un outil plus intéressant aujourd'hui qu'hier ?
00:16:54Si tu le permets, cher ami Badr.
00:16:57Oui.
00:16:58Est-ce que je continue sur les grandes modifications ?
00:17:01Oui, c'est une partie de la réponse.
00:17:03Je réponds à votre question.
00:17:05Ou les deux ?
00:17:06Les deux, mon capitaine.
00:17:08D'accord.
00:17:11Alors, parmi les grands changements également, c'est que la loi 3118,
00:17:18elle oblige aujourd'hui de mentionner un certain nombre de stipulations dans le contrat au nom des statuts.
00:17:29Parmi ces mentions, nous avons l'identité et la notification des associés.
00:17:39Ça, c'est un point qui est important.
00:17:43Donc, il y aura l'information pour les associés ?
00:17:46Voilà.
00:17:47Il y a une information sur l'identité des associés.
00:17:50On sait avec les mots de carte nationale, etc.
00:17:53Et puis, quand ils légalisent des signatures, il y a la signature imposée sur le statut.
00:17:58Sinon, c'est devant un notaire.
00:18:01Il y a la raison sociale, le nom de la société.
00:18:06Il faut vérifier si, effectivement, la raison n'est pas utilisée enterrement par une autre entité.
00:18:16Il y a également l'objet, comme j'ai dit, qui doit être sévi.
00:18:22Il y a bien sûr le siège social, parce qu'il faut avoir localisé l'activité où le gérant opère et accomplit ses missions.
00:18:40Nous avons également le montant du capital social.
00:18:46C'est-à-dire que le capital est réparti en plusieurs parts.
00:18:49Les parts sont réparties entre les associés.
00:18:52Et donc, chaque associé connaît ses parts.
00:18:55Et on sait que les parts donnent droit à des dividendes, à des avantages financiers,
00:19:01également à des avantages politiques, puisqu'il y a un droit de communication.
00:19:05Ça, c'est le droit commun des sociétés.
00:19:09Nous avons également la durée, comme j'ai dit, l'identité des personnes qui gèrent la société et les gérants.
00:19:21Et tout ça, bien sûr, doit faire l'objet d'une inscription au niveau du registre.
00:19:31Donc ça, c'est une grande nouveauté.
00:19:35Plus de transparence au niveau de la gouvernance des sociétés civiles.
00:19:42Après, nous avons autre chose qui est très importante.
00:19:46C'est les actes antérieurs à la constitution de la société.
00:19:53C'est-à-dire que les associés qui prennent à bail un local ou qui achètent même un bien immobilier en cours de formation,
00:20:02en attendant la constitution définitive de la société qui se matérialise par les matriculations,
00:20:08les associés, qu'on appelle fondateurs, sont responsables des actes jusqu'à la reprise des engagements par la société.
00:20:16Ce qui renforce effectivement le contrôle sur les sociétés civiles et immobilières.
00:20:26Et donc, vous avez également autre chose de nouveau.
00:20:30Et ça, c'est issu du droit commun des sociétés, puisque dans les sociétés, c'est les sociétés immobilières.
00:20:37Il faut des registres qui concernent le capital, la répartition et son évolution.
00:20:44Parce que pendant la vie d'une société, il pourrait y avoir des mouvements, des donations de part, des cessions de part, des partages, des successions, etc.
00:20:55Et donc, il y a un registre qui retrace l'évolution d'une main à l'autre.
00:21:02Bien sûr, il faut faire des actes civils, des actes qui vont faire l'objet, bien sûr, d'un enregistrement, d'une modification au niveau du registre de commerce.
00:21:14Nous avons également un autre registre, c'est celui des délibérations.
00:21:18Tous les assemblées générales ordinaires ou autres sont mentionnés sur ce registre.
00:21:26Ce qui permet effectivement d'avoir une traçabilité et ce qui donne une facilité, en tout cas pour le professionnel que nous sommes...
00:21:34Oui, de remonter un peu l'historique, tout simplement.
00:21:39Voilà, de détailler et d'avoir l'information, une information de qualité.
00:21:43Chose que nous n'avons pas aujourd'hui.
00:21:46Maintenant, pour répondre à votre question, la question la plus importante, pourquoi aujourd'hui...
00:21:53C'est plus intéressant qu'hier.
00:21:55Qu'est-ce qui fait qu'aujourd'hui...
00:21:56C'est quoi le changement significatif ?
00:21:58C'est quoi le changement significatif ?
00:22:00Déjà, la SI va rester toujours un excellent moyen de gestion et de transmission.
00:22:07Si on veut investir, imaginons que nous voulons acheter un terrain.
00:22:14Le plus simple est de l'acheter en son nombre personnel.
00:22:17Oui.
00:22:19Mais on peut toujours se mettre à deux, à trois, à quatre pour acheter un bien d'une valeur beaucoup plus importante.
00:22:27Et ça, on l'appelle effet de levier juridique.
00:22:29Effet de levier juridique grâce à nos... en cumulant nos contributions.
00:22:35L'intérêt, c'est de l'association.
00:22:37C'est l'association.
00:22:38Chacun va apporter, parce qu'on va là revenir à la définition de la société civile immobilière.
00:22:45C'est une mise en commun de moyens.
00:22:47Cette mise en commun de moyens va permettre effectivement d'assurer les apports nécessaires pour acheter,
00:22:55mais rien n'empêche effectivement d'aller demander un financement auprès de la banque.
00:23:01Ça s'appelle effet de levier financier.
00:23:04Oui. Au nom de la société ou... ?
00:23:06Alors, il y a deux manières de faire.
00:23:08Deux manières de faire.
00:23:10Soit c'est au nom de la société, avec la constitution des associés en tant que caution solidaire à l'égard de la banque,
00:23:25sachant que l'une des caractéristiques de la SAI, c'est que la responsabilité de chaque associé,
00:23:32il est indéfini, il est illimité, contrairement au SARL où la responsabilité de chaque associé est limitée à sa mise.
00:23:42Oui. Vous voulez dire qu'on peut passer du patrimoine de l'entreprise au patrimoine de l'associé.
00:23:48Et ça, c'est une garantie supplémentaire à la banque.
00:23:52Voilà pourquoi aujourd'hui, un banquier va être plus, je dirais, à l'écoute d'une société qui demande un crédit.
00:24:04Parce qu'au lieu de voir un patrimoine, il y a plusieurs patrimoines à la fois.
00:24:08Et au lieu de respecter, parce qu'aujourd'hui, quand on demande un crédit, une des règles à observer, c'est les quotités.
00:24:16Je vous prête, mais la traite ne doit pas dépasser 33 ou 40 % de vos revenus.
00:24:23Alors, si on est plusieurs, l'analyse va changer.
00:24:28C'est ça l'intérêt même de procéder à deux, quand on est avec son conjoint ou avec sa conjointe.
00:24:34Exactement. Aujourd'hui, on peut utiliser la SAI comme un moyen d'investissement à travers cet effet juridique, fiscal et financier.
00:24:44Mais on peut se mettre aussi à deux sans pour autant utiliser la SAI.
00:24:50Ça va être une indivision. Et l'indivision, on sait, pour chaque chose, il faut des accords.
00:24:59Et la situation devient très grave quand il y a un décès.
00:25:04Et là aussi, ta question est très pertinente, puisque voilà un des avantages de la SAI par rapport à l'indivision.
00:25:14C'est-à-dire que dans l'indivision, pour prendre n'importe quelle décision, nous devrions être d'accord.
00:25:22Et en cas de décès, je suis obligé ou vous êtes obligé de traiter avec mes héritiers.
00:25:27Mais si on est trois dans le cas de la SAI, deux peuvent être majoritaires contre un seul.
00:25:33Ça, de un, il y a le pouvoir majoritaire qui joue. Mais on peut très bien insérer dans les...
00:25:38Mais ça, j'arrive à la technique de la chose. On peut insérer ce qu'on appelle des clauses d'agrément.
00:25:46Disons tout simplement qu'en cas de décès, l'associé n'est pas obligé de continuer avec les héritiers.
00:25:54Et de cette façon-là, il peut...
00:25:56On coupe court à l'indivision.
00:25:57On coupe court à l'indivision. Voilà, on voit un avantage, surtout si parmi les héritiers, il y a un mineur.
00:26:06On sait très bien, quand il y a un mineur, c'est complexe.
00:26:11C'est difficile de prendre des décisions, il faut attendre.
00:26:13Alors oui, en tout cas, on a commencé à rentrer dans le vif du sujet pour dire les spécificités,
00:26:21voir l'intérêt de ce véhicule-là ou de cet outil.
00:26:24Il y a encore un autre point.
00:26:25J'allais faire un peu de suspense pour les auditeurs, mais tu tiens.
00:26:29Alors, je te laisse faire le suspense. Ensuite, j'apporte le deuxième point.
00:26:34J'ai l'occasion de dire la respiration musicale, une discussion, semble-t-il, parfois appréciée, d'autres fois un peu controversée.
00:26:42J'annonce autre utilité, la transmission, et j'aborderai ce point après.
00:26:49Bien entendu, il reste aussi la question fiscale.
00:26:52Tout à l'heure, nous avons parlé du côté dissuasif de la fiscalité.
00:26:57Il faut mettre, disons, sur la table l'ensemble des éléments.
00:27:01Parce que quand on choisit une option, autant être au fait de toutes les informations.
00:27:06Ce qui est une gâchure difficile, parce que c'est vrai que notre contexte, notre rendez-vous...
00:27:11Je te rassure, chers amis, on fera du 360°.
00:27:14C'est parfait.
00:27:15Une vision panoramique.
00:27:16L'engagement est pris.
00:27:18On va se retrouver dans quelques instants, chers auditeurs.
00:27:20Ceux qui souhaitent donner leur avis ou poser des questions, on va rester à l'antenne jusqu'à midi.
00:27:24Encore une heure et quart à consacrer à notre thématique du jour, les sociétés civiles immobilières, pour constituer un patrimoine, pour le transmettre.
00:27:32Ce deuxième chapitre, nous l'avons esquissé à l'instant.
00:27:35Vous pouvez nous joindre au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:27:41Avec notre invité, Maître Abdelmoudjid Bargache, qui est notaire à Rabat.
00:27:46Et nous évoquons des évolutions concernant les sociétés civiles immobilières.
00:27:52Alors, Maître Abdelmoudjid Bargache nous disait l'intérêt de cet outil-là.
00:27:57Mais effectivement, nous n'avons pas été exhaustifs, notamment en matière de transmission du patrimoine.
00:28:03Parce qu'effectivement, le cadre réglementaire a significativement changé depuis un certain temps.
00:28:10Et ça rend cet outil-là plus intéressant aujourd'hui qu'auparavant.
00:28:14Alors, il y avait un troisième point que tu souhaitais évoquer.
00:28:17On a fait un peu de suspense pour les auditeurs qui nous écoutent ce matin.
00:28:20Et je te laisse le soin de nous éclairer sur les changements qui sont potentiellement intéressants, qui rendent cet outil intéressant, Maître Abdelmoudjid Bargache.
00:28:29Alors, comme je viens de le dire, la SCI est également un excellent moyen de transmission du patrimoine,
00:28:39puisque ça permet d'organiser et de préparer sa transmission.
00:28:47La meilleure des choses, effectivement, est de le faire dans le cadre d'une SCI.
00:28:51Surtout qu'aujourd'hui, il y aurait un intérêt patrimonial de le faire,
00:28:57puisque quand on transfère...
00:29:06Imaginons que nous avons un immeuble de rapport qu'on apporte à une SCI.
00:29:12Les parents ont besoin, bien sûr, de quoi financer leur retraite.
00:29:21Et les enfants veulent détenir l'actif, l'immobilier, détenu par la SCI.
00:29:31Donc, là aussi, on peut proposer des solutions comme le démembrement de propriétés sur les parts sociales.
00:29:40Les fruits vont être gardés par les parents et les propriétés vont être données aux enfants.
00:29:49Tout ça se fait dans un cadre familial.
00:29:52Ça veut dire que les parents vont pouvoir tirer profit des loyers générés par la gestion allocative sous forme de dividendes.
00:30:06Et donc, ça permet de financer leur retraite, entre autres.
00:30:12Et pendant ce temps-là, les enfants détenteurs de la propriété attendent la fin d'extinction du fruit
00:30:23pour devenir eux-mêmes propriétaires des parts sociales d'une société qui est propriétaire de lui-même.
00:30:29Et ils peuvent financer grâce à un emprunt bancaire, puisqu'il y a cette notion de caution solidaire, si j'ai bien entendu,
00:30:36et cet effet de levier dont nous parlions tout à l'heure.
00:30:38Alors, là, c'est un cas de figure très simple.
00:30:42Quand on est dans l'investissement, effectivement, on peut obtenir un financement pour acheter tel ou tel bien.
00:30:50Maintenant, je parle de la transmission du patrimoine.
00:30:54Je donne un cas dans lequel la FCI pourrait être intéressante.
00:30:59D'abord, pour des considérations fiscales, puisqu'on peut faire un dispositif fiscal, article 161bis,
00:31:07qui permet de faire un apport en exonération de droits d'enrichement avec un report d'imposition de la plus-value
00:31:14jusqu'à la prochaine opération à titre onéreux, soit sur les parts, soit sur session directe.
00:31:24Donc, rien n'empêche de faire des donations, rien n'empêche de faire un démantèlement de propriété sur les parts.
00:31:31C'est un acte en vue de dégager des bénéfices.
00:31:34Et donc, on ne va pas appliquer une fiscalité à une donation, surtout dans le cadre parent-enfant.
00:31:40Alors, ce qu'il faut savoir, ça aussi, c'est une question très importante.
00:31:45Une donation sur les droits des individus et une session de part ou une donation sur les parts sociales.
00:31:56Imaginons un bien immobilier qui appartient à deux personnes, monsieur et madame,
00:32:02qui veulent faire une donation à leur enfant de l'année propriété.
00:32:06C'est vrai qu'il y a une optimisation fiscale puisqu'il y a un démembrement, mais il y a une valeur.
00:32:14Les gens ne le savent pas. Il y a une optimisation fiscale parce qu'il y a un démembrement.
00:32:18Oui, parce que l'assiette, je pense que je suis en train d'aller vers des choses très compliquées.
00:32:24Oui, c'est pour ça que je te demande parfois, à force de faire des émissions, j'entends,
00:32:31mais ceux qui nous écoutent ne sont pas habitués à cette technologie, démembrement, défiscalisation.
00:32:38Il faut simplifier un peu le débat.
00:32:42Normalement, quand on fait une donation d'un bien immobilier démembré,
00:32:47ça veut dire que les parents vont se réserver du fruit et vont donner que l'année propriété.
00:32:52Nous avons un barème fiscal qui nous permet de dégager la valeur de l'année propriété,
00:32:57la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usifruitier.
00:33:00Donc, imagine sur 100, une valeur de 100, j'ai une valeur de l'année propriété dans 2,50.
00:33:10L'assiette, pour calculer le droit d'enregistrement, n'étant pas 100, n'étant que 2,50,
00:33:17considérant que l'âge de l'usifruitier étant de 2,50 ans, ça fait 5,10 ans.
00:33:22Maintenant, voyons le cas d'une donation de part sociale.
00:33:26Quand l'usifruitier décède, il y a la reconstitution de la propriété qui était démembrée,
00:33:34mais la personne n'aura payé que sur la base de 50,
00:33:39puisqu'on lui a fait une donation sur l'année propriété,
00:33:44et on a calculé l'imposition ou les droits d'enregistrement de 1,5 sur 50,
00:33:52au lieu de les calculer sur 100.
00:33:54Là, c'est pour dire pourquoi c'est une défiscalisation.
00:33:58Écoute, écoute, je vais te laisser. Optimisation.
00:34:00Je vais partir, je vais te laisser terminer l'émission.
00:34:04Mais vous êtes devenu un expert, là.
00:34:08Alors, suis avec moi le deuxième scénario.
00:34:13Je donne, j'apporte un bien ou j'achète un bien à travers une SIE,
00:34:19je donne les parts à mes enfants.
00:34:21Comme sur le plan du bilan, j'ai une valeur historique, j'achète le bien à 100,
00:34:30et j'apporte un compte courant de 100 pour l'acheter.
00:34:33Donc 100 moins 100, ça fait 0.
00:34:36C'est comme si je cède des titres qui n'ont pas de valeur.
00:34:42Donc c'est 0.
00:34:43Parce qu'on peut faire un apport.
00:34:45D'accord.
00:34:46Donc la valeur estimative, quand je fais ma donation,
00:34:54la valeur estimative est quasiment 0.
00:34:57Donc ce que je vais payer sur 0 est peu significatif.
00:35:02Donc la fiscalité n'étant pas la même.
00:35:06Et je donnerai un autre exemple, si vous permettez.
00:35:08Et en relation avec la loi de finances 2025.
00:35:12Vous savez que les revenus fonciers a toujours,
00:35:16les législateurs n'arrivent pas, fiscal je veux dire,
00:35:19n'arrivent pas à maintenir une fiscalité homogène, harmonieuse et surtout constante.
00:35:26Oui.
00:35:27La nouveauté encore en 2025, ça va être soit qu'on fait subir les revenus fonciers,
00:35:37qu'on ajoute d'autres revenus qu'on fait subir au barème de l'IR,
00:35:44soit qu'on paye 20% sur le loyer.
00:35:49Imaginons la même situation, ça c'est pour la fiscalité des particuliers.
00:35:53Là ici, aujourd'hui on s'achemine petit à petit, année après année,
00:35:58vers une IES à 20%.
00:36:01Je crois qu'il y a 33 minutes.
00:36:03Je te laisse le soin de développer.
00:36:05D'accord.
00:36:06Donc on arrive à 20% d'IES.
00:36:13Et avec la possibilité bien sûr, dans le cas d'une CIE à IES,
00:36:20c'est de déduire les dotations d'amortissement,
00:36:24qui sont de l'ordre de 5% sur la valeur construction.
00:36:28Plus les frais financiers, plus les frais d'administration,
00:36:31ça veut dire qu'on a une valeur négative.
00:36:38Vous comprenez qu'aujourd'hui l'IES est en 20%, mais il est sur 0.
00:36:44Détenir en direct, en tant que personne physique, c'est 100-20.
00:36:50Détenir via une CIE soumise à l'IES, c'est 0.
00:36:54C'est 0-20.
00:36:55Alors que le taux nominal de l'IES est en 20%.
00:36:59On dit que le diable se cache dans les détails.
00:37:02J'ai envie de dire aussi que l'optimisation fiscale se niche aussi dans les détails.
00:37:08On vient d'en avoir une parfaite illustration.
00:37:13En tout cas, pour les auditeurs familiers du langage technique,
00:37:19c'est tout à fait limpide.
00:37:21Mais c'est vrai que l'idée à retenir, c'est que ça peut être intéressant
00:37:27d'un point de vue fiscal également.
00:37:29Après, à la sortie, c'est une autre paire de manches,
00:37:31et ça va être aussi un point qu'on va continuer d'accueillir.
00:37:34La sortie, c'est un grand problème.
00:37:36Oui.
00:37:37C'est même un inconvénient.
00:37:39En fait, on ne va pas en sortir.
00:37:40On reste en essaye, si j'entends bien.
00:37:45L'heure qui nous est impartie s'est écoulée.
00:37:47On va se retrouver après les informations.
00:37:49On l'avait annoncé tout à l'heure,
00:37:51Morad Baba revient pour nous présenter les informations dans quelques instants.
00:37:58Je le vois qu'il s'achemine vers le studio.
00:38:01Je me dois simplement à quelques rappels.
00:38:03Ceux qui souhaitent échanger avec nous, partager des avis,
00:38:06partager des informations supplémentaires,
00:38:08poser des questions,
00:38:09nous allons rester à l'antenne de 11h encore jusqu'à midi.
00:38:13Vous pouvez nous joindre, je l'énonce très lentement,
00:38:18comme ça on peut le retenir.
00:38:19C'est le 05 22 95 36 70 ou 80.
00:38:25Nous sommes, je le précise, avec notre invité,
00:38:28maître Abdelmjid Barghash, qui est notaire à Rabat.
00:38:32Nous parlons de la société civile immobilière
00:38:36en tant qu'outil potentiellement intéressant pour constituer un patrimoine.
00:38:41Intéressant également d'un certain point de vue sur le volet fiscal
00:38:46et aussi en tant qu'outil de transmission.
00:38:48Alors sur l'aspect fiscal, je voudrais qu'on essaye
00:38:52de partager les informations complètement
00:38:54parce qu'il est un appât en effet d'envisager cet outil de SCI
00:39:01pour constituer un patrimoine immobilier
00:39:05d'un point de vue fiscal puisqu'on parlait effectivement d'optimisation.
00:39:08Mais à la sortie, c'est plus délicat.
00:39:10Et sur ce point, je voulais aussi qu'on complète les informations
00:39:14par rapport à ceux qui envisageraient sérieusement la SCI
00:39:19en tant que moyen pour, en effet, tout simplement,
00:39:24essayer d'avoir un patrimoine immobilier, maître Abdelmjid Barghash.
00:39:28Oui, effectivement, c'est clair.
00:39:32Aujourd'hui, nous avons compris que la SCI est un excellent outil
00:39:37pour constituer un patrimoine immobilier.
00:39:41C'est également un excellent instrument pour assurer
00:39:46la transmission paisible du patrimoine et éviter l'indivision
00:39:51et également la fiscalité.
00:39:53Ce qui caractérise la fiscalité marocaine, deux choses essentiellement.
00:40:01Pour les sociétés familiales qui détiennent et qui habitent
00:40:06dans un même logement, ça s'appelle société transparente immobilière.
00:40:12Et ce caractère transparent fait que la société est hors champ
00:40:16d'application de l'IS.
00:40:19Par contre, pour les autres types de sociétés civiles,
00:40:24surtout les SCI qui font de la location courte ou longue durée,
00:40:33meublée ou pas, il y a un grand débat.
00:40:36Il y a une grande différence aussi parce que, je le dis,
00:40:39sur la fiscalité, les détails, ça compte énormément.
00:40:42Meubler la TVA, payer la TVA.
00:40:46Aujourd'hui, les locations sont meublées allant du plus simple au plus complexe.
00:40:53La force de l'exemple est effectivement incomparable.
00:40:56Tout à fait. Allant du plus simple.
00:40:58Une société qui détient un immeuble, deux rapports,
00:41:02c'est des appartements qu'on loue, d'accord ?
00:41:05Ces appartements, ces locations, on eut, pas on meuble.
00:41:08On eut, c'est l'objet même, ça ne pose aucun problème.
00:41:12Le chiffre d'affaires correspond en fait à sigma des loyers.
00:41:19L'ensemble.
00:41:21On dilue les différentes charges et le résultat,
00:41:25on applique le taux de liaise.
00:41:28Mais s'il y a des bénéfices, il y a une autre fiscalité
00:41:32qui vient se superposer à la liaise.
00:41:35Puisque pour sortir des dividendes, il faut payer également la TPR.
00:41:42Donc deux couches de fiscalité.
00:41:45Après, s'il n'y a rien à distribuer,
00:41:47on n'a que l'IS.
00:41:51À condition de savoir ce qu'on met dans les charges.
00:41:54Des fois, on peut rajouter dans les charges le cofinancier
00:41:57d'acquisition de construction.
00:41:59Si j'ai bien entendu.
00:42:00Oui, bien sûr.
00:42:01Si on a financé la construction ou l'acquisition par un prêt bancaire,
00:42:07les intérêts sont totalement déductibles.
00:42:10Chose qui n'existe pas pour les particuliers qui se font
00:42:13financer à part.
00:42:15Quand l'immeuble est destiné à la résidence principale,
00:42:17on peut déduire dans la limite du 10% du revenu.
00:42:21Maintenant, deuxième cas, lorsqu'il s'agit d'une société...
00:42:26Le monotaire est aussi fiscaliste.
00:42:28Oui, il faut.
00:42:29Vous savez, aujourd'hui, il faut avoir une approche
00:42:32pluridimensionnelle.
00:42:34On n'est pas que dans le juridique.
00:42:36Il faut être dans le juridique, dans comptable, fiscal, etc.
00:42:39Donc, si NECI fait de la location en meublé,
00:42:44aujourd'hui, on est peu perdu.
00:42:48Est-ce que la location en meublé type Airbnb,
00:42:52puisqu'il y a le caractère récurrent, répétitif, habituel,
00:42:56qui fait qu'effectivement, on peut parler aujourd'hui
00:42:58de la commercialité ?
00:43:01Est-ce qu'une société civile qui se crée,
00:43:05qui achète des biens immobiliers ou des appartements
00:43:08pour destiner à la location encore durée,
00:43:11dans le cas d'Airbnb, Booking, etc.,
00:43:14est-ce qu'il n'y a pas un risque de requalification de l'objet ?
00:43:19Aujourd'hui, on sait, l'administrateur,
00:43:21à travers la loi 3118, est très rigoureux
00:43:26sur le respect de l'objet.
00:43:28On ne sait pas, quand ça devient commercial,
00:43:31le conservateur, l'administration fiscale,
00:43:34la Trésorerie Générale, Toutier peut demander...
00:43:37On sait que, dans la pratique, ce cas a été soumis.
00:43:40Si on ne sait pas, c'est que, des fois,
00:43:42on a tranché d'un côté, des fois, on a tranché de l'autre.
00:43:44C'est ça, ce que j'entends.
00:43:47Je n'ai pas compris votre question.
00:43:49Il y a un risque de requalification
00:43:52si on fait de la location courte durée.
00:43:55Dans l'exemple.
00:43:58Si on considère ça comme une activité commerciale,
00:44:01il y a un risque de requalification.
00:44:04Mais aujourd'hui, on tend, effectivement,
00:44:07à considérer la location en meubles de courte durée
00:44:11comme une activité commerciale.
00:44:14Parce que ça, c'est...
00:44:16Il y a toutes les caractéristiques de l'acte commercial.
00:44:19Parce que, quand on se réfère à l'article 6,
00:44:22il n'y a pas la location en meubles
00:44:25comme un acte commercial,
00:44:27mais il y a les arts 7 et 8, etc.,
00:44:30qui parlent de l'acte qui présente
00:44:33les mêmes caractéristiques qu'un acte.
00:44:36Ca veut dire la répétition, le fait de faire ça
00:44:39de manière professionnelle habituelle,
00:44:42fait qu'on peut tomber dans le...
00:44:44Après, nous avons besoin de cas de jurisprudence.
00:44:47Si demain, il y a des arrêts...
00:44:49Effectivement, il y a eu des arrêts,
00:44:51mais un arrêt en France,
00:44:53parce que le problème s'est posé
00:44:55dans un immeuble en copropriété.
00:44:57Où le règlement interdit, effectivement,
00:45:00l'exercice d'activités commerciales.
00:45:03Nous ne pouvons pas, dans une résidence
00:45:06régie par la copropriété,
00:45:09faire un exercice d'activités commerciales.
00:45:13Et le syndic avait actionné
00:45:16un des copropriétaires
00:45:19qui fait des RBB en disant
00:45:22attention, vous n'êtes plus un habitant
00:45:25comme les autres.
00:45:27Je vous considère comme un commerçant.
00:45:30Dans les statuts...
00:45:32Dans le règlement de copropriété,
00:45:34c'est interdit.
00:45:35Je dois te mettre dehors.
00:45:37Et l'affaire s'est présentée
00:45:40devant la cour de cassation française.
00:45:43Et la cour avait dit
00:45:45non, ce n'est pas une activité commerciale.
00:45:48Donc, maintien dans les lieux.
00:45:50Donc, au Maroc, il y a encore cette hésitation.
00:45:53Au Maroc, il y a toujours cette hésitation.
00:45:56De toutes les manières, on va attendre
00:45:59qu'il y ait de l'effort jurisprudentiel
00:46:02qui est décamé.
00:46:04Aujourd'hui, le fait, déjà,
00:46:06que c'est soumis à l'IS,
00:46:08plaide pour le caractère professionnel
00:46:11et commercial.
00:46:13Une STI ou une société
00:46:15qui fait de la location meublée,
00:46:18il ne le fait pas, il est civil,
00:46:20mais il devient commercial.
00:46:22Parce que la forme de la société commerciale,
00:46:25une SARN,
00:46:26qui s'adonne à ce genre d'activité...
00:46:28C'est une précision qui compte mettre à mieux.
00:46:30On va revenir à l'exemple initial
00:46:32et on va encore faire un peu de suspense
00:46:34pour les auditeurs.
00:46:35Mais ça, c'était très important
00:46:37parce que ça a une incidence
00:46:39sur l'outil dont nous parlons,
00:46:41la société civile immobilière.
00:46:43Et effectivement, ça a aussi
00:46:45des conséquences juridiques et fiscales.
00:46:47Et ça peut rendre ou non intéressante
00:46:50cette option-là
00:46:51pour cette activité de location courte durée.
00:46:53Après, il y a la location en nu,
00:46:56c'est-à-dire un appartement
00:46:59ou un immeuble
00:47:01qui contient un certain nombre d'appartements
00:47:03qui ne sont pas meublés.
00:47:04On va évoquer plus en longueur ce cas de figure.
00:47:06Après, la respiration musicale
00:47:08dont on va parler.
00:47:09Pour annoncer également,
00:47:11pour toujours cette histoire de suspense,
00:47:14je vais demander à certains de se réveiller.
00:47:17Il y a des choses importantes.
00:47:19C'est très riche comme émission.
00:47:24C'est un peu technique, il faut bien le dire.
00:47:26Alors on essaie d'être au possible didactique.
00:47:29Ceux qui ont besoin de précisions supplémentaires
00:47:31ou des questions à nous soumettre,
00:47:33n'hésitez pas à prendre la parole.
00:47:35C'est jusqu'à midi,
00:47:36c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:47:40Très rapidement, nous sommes avec
00:47:41Maître Abdelmoudjid Bargache.
00:47:43Et nous sommes aussi avec des auditeurs,
00:47:46un auditeur spécifiquement
00:47:48qui nous a contactés.
00:47:50Également de Rabat, Maître Abdelmoudjid Bargache.
00:47:52Nous parlons de la SCI,
00:47:54la Société Civile Immobilière.
00:47:56Et je vous cède immédiatement la parole,
00:47:58chers auditeurs.
00:47:59Bonjour à vous.
00:48:04Alors, on essaie d'établir la communication
00:48:07avec l'auditeur.
00:48:08On me dit que vous êtes avec nous à l'antenne,
00:48:10Simon Hemed.
00:48:14Bonjour.
00:48:15Ah, on vous entend.
00:48:16On vous entend.
00:48:20Ah, de Casablanca.
00:48:29Merci à vous.
00:48:34Oui.
00:48:38Oui.
00:48:39En fait, vous répondez...
00:48:41Généralement, l'optimisation fiscale...
00:48:43Vous répondez à l'appel avant même de l'annoncer.
00:48:46Ah.
00:48:47C'est extraordinaire.
00:48:48Oui.
00:48:49Bon, on est à votre écoute, Simon Hemed.
00:48:53Ma question, elle concerne...
00:48:55C'est un cas que j'avais soulevé,
00:48:57ça fait longtemps que j'avais posé la question,
00:48:59on m'avait répondu d'une manière claire.
00:49:01Ça concerne justement une partie
00:49:03de la fiscalité de cette immobilière.
00:49:08En fait, je loupe des bureaux
00:49:13chez quelqu'un qui a une société,
00:49:19mais qui l'a appelée avec son nom.
00:49:22D'accord ?
00:49:23Donc, c'est à Casablanca.
00:49:25Oui.
00:49:26Et ma question, ça concerne
00:49:28la preuve de retenue à l'impôt.
00:49:31Alors, ma fisicaire m'a conseillé
00:49:35de faire cette retenue.
00:49:37Ce que j'ai fait, le 10 %,
00:49:39puisque ça rentre dans le barret.
00:49:41Et après, on me dit que non,
00:49:45je ne dois pas faire la retenue
00:49:47puisque le locataire est une société physique.
00:49:50Une société physique, un secteur physique.
00:49:52Donc, là, on me demande de lui rétablir
00:49:56les retenues que j'avais effectuées.
00:49:58Et quand je lui ai dit que je vous donne la récap,
00:50:01tout ce qui a été payé,
00:50:02et vous le faites en fonction de votre fiscalité
00:50:05et au niveau de votre société,
00:50:07on me dit que non.
00:50:08Donc, là, je suis dans l'embarras.
00:50:10Je ne sais pas à quoi m'entraîner.
00:50:12Et voilà.
00:50:13En fait, la réponse est toute simple.
00:50:15S'agissant d'une...
00:50:17Vous êtes un professionnel avec une société.
00:50:20C'est normal qu'il y ait le nom,
00:50:22puisqu'il y a deux catégories de sociétés,
00:50:24les sociétés de personnes et de capitaux.
00:50:26Les sociétés de personnes,
00:50:28on peut dire padres et frères,
00:50:32ou fils, etc.
00:50:35Maintenant, effectivement,
00:50:37si la société est soumise à l'IS,
00:50:39on ne pratique pas de retenue.
00:50:41La retenue, on la pratique
00:50:43lorsque c'est un particulier
00:50:45qui vous loue à vos professionnels.
00:50:47Et de peur que le particulier
00:50:53ne fasse pas sa déclaration,
00:50:55pour l'identifier d'abord
00:50:58et pour assurer le recouvrement,
00:51:00on demande aux professionnels que vous êtes
00:51:03d'opérer la retenue,
00:51:05de la reverser à l'administration fiscale.
00:51:09Maintenant, ce genre de flou,
00:51:11effectivement, c'est problématique
00:51:13puisque vous êtes un bon citoyen,
00:51:16vous avez fait opérer la retenue
00:51:19pour ne pas avoir de problème.
00:51:21Aujourd'hui, vous avez le maillard en face
00:51:24qui vous dit « restituez-moi ».
00:51:26C'est malheureux,
00:51:28mais ça nécessitait quand même
00:51:30une clarification au départ.
00:51:33C'est pour cela qu'il y a des écrits.
00:51:36Votre judiciaire devait vous faire
00:51:38un avis sur la question,
00:51:40le transmettre au maillard
00:51:42et on aurait pu éviter le problème,
00:51:45à mon sens.
00:51:47Voilà.
00:51:49Mais en fait, moi...
00:51:51Oui ?
00:51:53Allô ?
00:51:55Oui, c'est Mahamed.
00:51:57Qu'est-ce que je devrais faire ?
00:51:59Est-ce que je reste sur ma position
00:52:02en commençant avec ces écrits ?
00:52:04Vous savez où est-ce que ça pourrait aboutir ?
00:52:06Oui, très bien.
00:52:08Voilà.
00:52:10Que faire alors dans cette situation,
00:52:12Me Bargache ?
00:52:14Est-ce qu'il y a un flou ?
00:52:16Oui, parce qu'effectivement,
00:52:18il y a un flou.
00:52:20Je privilégie toujours
00:52:22les approches anticipatives.
00:52:24Après coup,
00:52:26c'est toujours problématique.
00:52:29Vous avez déjà versé,
00:52:31vous avez les justificatifs du règlement.
00:52:33Est-ce que lui, il peut déduire
00:52:35par rapport à ce que...
00:52:37Parce que s'il est soumis à l'IS,
00:52:39il faut corriger ça
00:52:41et faire un courrier à l'administration fiscale.
00:52:43Sachant que
00:52:45ce que je vais avancer
00:52:47n'est pas le fruit
00:52:49d'une réflexion,
00:52:51je dirais,
00:52:53mûre.
00:52:55J'ai besoin
00:52:58vraiment d'étudier bien la question,
00:53:00mais je vais réfléchir
00:53:02à haute voix.
00:53:04Normalement, il faut demander à l'administration
00:53:06ou vous demandez à l'administration
00:53:08la restitution
00:53:10en exposant
00:53:12le cas.
00:53:14Voilà.
00:53:16Parce qu'on a dû demander
00:53:18à deux délégations
00:53:20et chacune a
00:53:22eu un avis différent.
00:53:24C'est-à-dire ?
00:53:26Parce que la première,
00:53:28elle stipulait
00:53:30que je suis sur le bon chemin,
00:53:32que la retenue devrait être
00:53:34très actuelle
00:53:36et une autre
00:53:38administration,
00:53:40sans spécifier laquelle,
00:53:44a opté pour autre chose.
00:53:46A dit que non, il ne faudrait
00:53:48pas faire la retenue,
00:53:50il faudrait payer la totalité.
00:53:52C'est un autre, en tant que société,
00:53:54en tant que personne physique.
00:53:56En tant que personne morale, vous voulez dire ?
00:53:58En tant que personne morale.
00:54:00Mais là, en effet,
00:54:02voilà,
00:54:04c'est une société.
00:54:08Vous savez, le traitement va différer
00:54:10en fonction de si c'est une personne
00:54:12morale, société.
00:54:14Si c'est une chose, à ce moment-là,
00:54:16vous n'avez pas opéré de retenue, il faut le payer
00:54:18et lui, il n'est pas rassuré
00:54:20avec l'administration fiscale.
00:54:22Si c'est une personne physique, oui, vous avez raison.
00:54:24Ça, c'est clair.
00:54:30Mais peut-être que,
00:54:32ce que je peux vous promettre,
00:54:34c'est que je vais réfléchir à la question
00:54:36et je reviendrai
00:54:38vers vous, peut-être,
00:54:40lors d'une prochaine émission.
00:54:42Je vais demander gentiment,
00:54:44de me rappeler ça.
00:54:46Le but, c'est de partager de bonnes informations.
00:54:48Vous savez,
00:54:50on ne peut pas s'aventurer à répondre
00:54:52à des détails
00:54:54de taille
00:54:56qui sont importants.
00:54:58La difficulté des émissions
00:55:00comme ça, c'est qu'il faut
00:55:02être spontané, donc il faut qu'on maîtrise.
00:55:04Or,
00:55:06on ne peut pas maîtriser toutes les questions.
00:55:08Il faut avoir de l'humilité
00:55:10et dire que je ne sais pas trop.
00:55:12Et que j'ai besoin
00:55:14de réfléchir et vous dire
00:55:16que vous avez déjà deux administrations
00:55:18et deux avis.
00:55:20Et même tout à l'heure, en ce qui concerne la SCI,
00:55:22on disait que pour certaines activités
00:55:24de location qu'on peut mettre
00:55:26en place, on peut avoir
00:55:28peut-être une requalification
00:55:30sur la raison sociale
00:55:32de la société.
00:55:36Je vous remercie d'avoir
00:55:38pris la parole.
00:55:40Nous restons d'ailleurs ouverts
00:55:42à vos questions, à vos avis, à vos témoignages.
00:55:44Nous avons encore une trentaine de minutes
00:55:46à consacrer à l'émission.
00:55:48On va simplement se retrouver dans quelques instants
00:55:50pour la suite de nos
00:55:52débats, de nos
00:55:54explications, surtout en ce qui concerne
00:55:56cet outil qu'est la SCI.
00:55:58J'invite tout un chacun
00:56:00qui voudrait prendre la parole.
00:56:02Vous pouvez nous joindre au 05 22 95
00:56:0436 70
00:56:06ou 80.
00:56:08Nous sommes avec un autre invité,
00:56:10je le disais, Mme Brigitte Bargache.
00:56:12Avant même qu'il n'ait
00:56:14réveillé l'attention des auditeurs,
00:56:16il en est
00:56:18parmi ceux qui nous écoutent qui se sont
00:56:20directement mobilisés. On m'indique
00:56:22qu'il y en a un certain nombre qui souhaite s'exprimer.
00:56:24Le but c'est d'échanger et de partager
00:56:26l'information, Mme Brigitte Bargache,
00:56:28au risque de rester sur notre faim,
00:56:30ce qui nous permet de récidiver au fur
00:56:32et à mesure que le temps nous
00:56:34réunit durant les vendredis.
00:56:36C'est le but, c'est juste de donner envie.
00:56:38Bon, alors
00:56:40on m'indique
00:56:42que c'est Sikamal qui nous contacte
00:56:44de Casablanca. Eh bien,
00:56:46cher auditeur, on est à votre écoute.
00:56:48Oui, bonjour. Bonjour
00:56:50Sikamal. Bonjour Sikamal.
00:56:52J'ai une petite
00:56:54fille adoptée.
00:56:56Ma femme,
00:56:58mon épouse, c'est sa tante.
00:57:00Et je voudrais demander
00:57:02si dans
00:57:04le cadre de ces lois que
00:57:06vous nous avez dit,
00:57:08est-ce qu'il y a
00:57:10un avantage
00:57:12par rapport aux testaments ?
00:57:14C'est-à-dire, normalement, pour une
00:57:16enfant adoptée, on a
00:57:18maximum 30%.
00:57:20Ah, le tiers.
00:57:22Vous voulez dire, qu'est-ce que
00:57:24vous pouvez envisager sérieusement de lui transmettre ?
00:57:26Quel est l'avantage
00:57:28de ce type de loi
00:57:30dans l'ASI ?
00:57:32Est-ce qu'on peut
00:57:34passer le seuil des 30% ?
00:57:36C'est ma question très simple.
00:57:38Alors,
00:57:40Sikamal, pour répondre à votre question,
00:57:42et si ma compréhension est bonne,
00:57:44vous avez adopté
00:57:46une fille
00:57:48qui est aujourd'hui,
00:57:50vous dites, votre épouse, c'est sa tante.
00:57:52Oui, exactement.
00:57:54Et normalement, est-ce que vous avez fait
00:57:56un CAFALA ?
00:57:58Oui, un CAFALA légal.
00:58:00Déjà, un CAFALA légal,
00:58:02en cas de décès, ça donne
00:58:04à l'enfant qui infile
00:58:06un tiers sur votre
00:58:08patrimoine. Maintenant,
00:58:10si vous ne faites rien,
00:58:12c'est le testament qui va
00:58:14opérer.
00:58:16Maintenant, effectivement, on peut
00:58:18considérer que c'est une
00:58:20forme de protection qui est
00:58:22insuffisante et qu'on souhaiterait,
00:58:24effectivement, avoir le tiers sur
00:58:26un patrimoine. On va tomber dans
00:58:28la division, surtout quand on est mineur.
00:58:30Surtout que,
00:58:32non, j'ai pas de fils,
00:58:34donc, normalement,
00:58:36à ma mort,
00:58:38c'est-à-dire, il y aura
00:58:40les cousins, les oncles, les tantes
00:58:42qui peuvent rentrer dans le testament.
00:58:44Ça, c'est un problème, normalement.
00:58:46Par raison de plus, pour vous dire,
00:58:48vous demandez d'anticiper
00:58:50votre transmission. Oui.
00:58:52Effectivement, parmi les techniques,
00:58:54vous pouvez donner
00:58:56un bien pour votre fille,
00:58:58c'est votre fille, en fait.
00:59:00Quand on l'a adoptée, c'est
00:59:02devenu votre fille.
00:59:04C'est pour ça qu'il y a ce qu'on appelle
00:59:06tinzil.
00:59:08Ça, c'est inséré dans
00:59:10la kephala.
00:59:12Vous pouvez très bien donner
00:59:14un bien,
00:59:16soit un démembrement, par exemple.
00:59:18On est propriétaire. On est propriétaire
00:59:20à votre fille, de manière que s'il y a décès,
00:59:22vous regardez l'usufui, s'il y a
00:59:24décès, il deviendra
00:59:26propriétaire
00:59:28de ce bien et ça va assurer
00:59:30sa protection.
00:59:32Moi, je garde l'usufui.
00:59:34Elle est notre propriétaire. Après, ça se pose la question
00:59:36aujourd'hui.
00:59:38Qui va représenter
00:59:40la fille?
00:59:42Il n'y a pas de souci par rapport à ça.
00:59:44C'est vous. Elle a quel âge, votre fille?
00:59:46Elle a 18 ans.
00:59:48Elle est majeure, donc
00:59:50l'acte est tout à fait valable, elle ne pose
00:59:52aucun problème. Maintenant,
00:59:54utiliser une société, apporter un bien
00:59:56et donner des parts
00:59:58sociales, ça aussi, vous pouvez le faire,
01:00:00puisque à la fois, vous allez assurer la protection
01:00:02de votre fille et également du
01:00:04conjoint survivant.
01:00:06D'une pierre
01:00:08à d'une pierre.
01:00:10D'une pierre, vous faites deux coups.
01:00:12D'une pierre, vous faites... Non.
01:00:14D'une pierre, vous faites deux coups. C'est bien ça.
01:00:16Il n'y en a plus.
01:00:18Même trois coups.
01:00:20Ça veut dire que vous pouvez
01:00:22protéger vous, protéger votre conjoint
01:00:24survivant et puis,
01:00:26in fine, protéger
01:00:28votre fille qui peut se retrouver
01:00:30d'être en crise des parts
01:00:32sociales.
01:00:34Le problème, c'est que
01:00:36des parts sociales, si
01:00:38elles sont réunies entre les mains
01:00:40d'une seule personne, il y a des solutions, mais on pourra
01:00:42toujours contourner cette problématique.
01:00:44L'idée est d'apporter le bien à une société.
01:00:46Donnez
01:00:48une part, une partie
01:00:50à votre fille mineure.
01:00:52Donnez également à votre
01:00:54épouse.
01:00:56Désignez de manière...
01:00:58Si je vous souhaite une longue vie,
01:01:00jusqu'à 120 ans,
01:01:02vous assurez
01:01:04la gestion de la SIE.
01:01:06Ensuite, en cas de décès, c'est votre épouse.
01:01:08Vous pouvez tout prévoir dans les statuts.
01:01:10Oui, il faut faire des surmesures par rapport
01:01:12au statut. Ça, c'est un travail de professionnel.
01:01:16C'est vrai qu'il y a un inconvénient.
01:01:18Il faut tenir une comptabilité
01:01:20de la SIE soumise à l'IS.
01:01:24Mais si c'est un bien pour
01:01:26assurer le logement,
01:01:28si ce sera une société transparente,
01:01:30vous allez être hors champ d'application
01:01:32de l'IS. Ce qui est
01:01:34avantageux, c'est... Aujourd'hui,
01:01:36pourquoi... Il y a une consœur
01:01:38qui m'a écrit sur mon WhatsApp.
01:01:40Elle m'a posé une question.
01:01:42Il n'y a pas que les auditeurs, également.
01:01:44Il y a des auditeurs qui sont experts
01:01:46par ailleurs.
01:01:48Elle m'a posé une question très pertinente.
01:01:50Elle m'a demandé pourquoi créer une SIE.
01:01:54Si désormais, j'achète mes biens
01:01:56au nom d'une SIE.
01:01:58C'est intéressant. D'abord, pour créer une SIE,
01:02:00il faut être deux.
01:02:02À mon entendeur, salut.
01:02:04Tu comprends le sens
01:02:06de mon propos.
01:02:08Deuxième chose,
01:02:10c'est qu'aujourd'hui,
01:02:12parmi les objectifs patrimoniaux,
01:02:14il y a la protection du patrimoine.
01:02:18C'est-à-dire qu'il n'y a pas de cash.
01:02:20Puisque quand on est...
01:02:22Quand on atteint un...
01:02:24Vous savez, au départ, le patrimoine
01:02:26se crée. Ensuite, il se valorise.
01:02:28À un moment donné, il devient...
01:02:30Il devient la cible
01:02:32de, je dirais,
01:02:34de pas mal
01:02:36d'attaques dynamicales.
01:02:38Notamment
01:02:40l'administration fiscale qui,
01:02:42à tout bout de champ, fait des ATD,
01:02:44des saisies conservatoires, des commandements
01:02:46alors que le fait de
01:02:48mettre un bien dans une SIE,
01:02:50ça permet de créer
01:02:52un acte moral différent par rapport à nous
01:02:54et ça permet de protéger.
01:02:56Donc on est sûr que dans cette société civile
01:02:58familiale qu'on veut créer,
01:03:00c'est comme un trust,
01:03:02comme une fidécie, c'est la
01:03:04protection totalement
01:03:06assurée par un...
01:03:08Déjà,
01:03:10l'intention libérale, elle est là.
01:03:12C'est une charité. Toujours là,
01:03:14c'est à votre honneur. Mais en plus,
01:03:16on préserve
01:03:18ce patrimoine
01:03:20dans cette SIE
01:03:22et de manière à construire
01:03:24un mur infranchissable
01:03:26par...
01:03:28pour les créanciers, etc.
01:03:30Et le problème
01:03:32qui se pose quand on fait de l'organisation
01:03:34de la planification patrimoniale,
01:03:36c'est que ce qu'on fait
01:03:38aujourd'hui, demain, quand on sera plus là,
01:03:40si on a mal fait,
01:03:42parce que c'est un grand problème ça.
01:03:44C'est un très grand problème.
01:03:46Des fois, on fait des choses
01:03:48sans de
01:03:50consultation,
01:03:52sans consulter
01:03:54les vrais professionnels.
01:03:56Résultat de la course,
01:03:58on se retrouve
01:04:00à côté de la plaque.
01:04:04D'ailleurs,
01:04:06pas plus tard,
01:04:08hier, je discutais avec une autre personne
01:04:10et on a...
01:04:12on s'est
01:04:14arrêté sur ces problèmes-là.
01:04:18On met en place une stratégie
01:04:20avec une finalité donnée.
01:04:22Le décès
01:04:24se produit et se retrouve
01:04:26avec autre chose. Par exemple,
01:04:28quand on a une personne
01:04:30qui a un patrimoine
01:04:32qui est binational
01:04:34ou qui a un patrimoine international,
01:04:36bonjour les dégâts.
01:04:38On ne maîtrise pas.
01:04:40Par ce jeu d'application des lois, des fiscalités,
01:04:42on arrive à des résultats
01:04:44tout autres. Donc, une consultation
01:04:46du vivant, avant même de faire
01:04:48des fiscalistes, d'avocats,
01:04:50de notaires, etc., pourrait éviter
01:04:52des problèmes.
01:04:54Donc, ce que je comprends,
01:04:56c'est que ça peut être intéressant dans le cas
01:04:58de l'auditeur qui nous a exposé
01:05:00sa volonté de transmettre
01:05:02à sa fille adoptive
01:05:04une part substantielle
01:05:06de son patrimoine, peut-être l'appartement
01:05:08dans lequel il vit, ou peut-être
01:05:10autre chose.
01:05:12Sans être dans la limite du tiers,
01:05:14puisque l'acte de donation, c'est un acte libéral.
01:05:16C'est aussi l'intérêt
01:05:18de la réponse. Au cas où il y aurait
01:05:20besoin de revenir à la charge,
01:05:22nous avons encore quelques minutes
01:05:24d'antenne. Nous restons jusqu'à midi.
01:05:26Il y a d'autres auditeurs qui,
01:05:28c'est d'après ce qu'on m'indique, souhaitent également s'exprimer.
01:05:30Même si, des fois, les réponses
01:05:32prennent du temps.
01:05:34Pour ces cas-là, je veux juste
01:05:36penser quand même à une
01:05:38assurance vie, parce que
01:05:40le fait de mettre
01:05:42l'actif dans
01:05:44une S.I., ça permettrait
01:05:46d'avoir un toit, ou peut-être d'avoir des revenus
01:05:48locatifs. Mais une assurance
01:05:50vie, c'est un excellent moyen
01:05:52pour assurer des flux, pour
01:05:54si vous n'êtes plus là. En mettant
01:05:56un bénéficiaire, votre
01:05:58fille. Et ça se fait hors succession
01:06:00et personne ne contrôle ça. C'est
01:06:02quelque chose d'exceptionnel.
01:06:04C'est-à-dire que, sur ce patrimoine,
01:06:06il n'y a pas
01:06:08d'aisé en droit dans le cadre de la succession
01:06:10et dans le cadre des règles qu'on connaît.
01:06:12Nous avons un auditeur qui souhaite s'exprimer.
01:06:14Nous avons une chanson à passer,
01:06:16bien entendu. Et Simohamed nous contacte
01:06:18d'après ce qu'on nous dit de Casablanca.
01:06:20On vous cède la parole. Bonjour.
01:06:22Bonjour, Simohamed.
01:06:24Bonjour, M. Balgach. Comment allez-vous ?
01:06:26Ça va très bien, Simohamed. Excellent.
01:06:28Pas trop froid ?
01:06:30On est bien au chaud.
01:06:32Il fait très chaud ici.
01:06:34On utilise même la clim.
01:06:36Notre invité ne prend aucun risque.
01:06:38C'est le 3 pièces
01:06:40caractéristiques de certains notaires.
01:06:42Oui.
01:06:44Je reviens avec une question un peu redondante.
01:06:46J'avais déjà eu
01:06:48une réponse, mais je voudrais avoir
01:06:50ce que Mme Balgach est là, pour
01:06:52peut-être avoir un avis différent.
01:06:54Nous avons une étie
01:06:56transparente
01:06:58qui détient un seul immeuble
01:07:00où c'est la famille qui habite cet immeuble-là.
01:07:02Au départ, on était 6 associés.
01:07:04Après plusieurs décès, on se retrouve
01:07:06avec 13. Nous sommes 13 associés
01:07:08Valor Aujourd'hui. Et ce n'est pas fini.
01:07:10Voilà.
01:07:1212 sur 13
01:07:14ont décidé de vendre l'immeuble.
01:07:16Sa totalité.
01:07:1812 sur 13. Ce qui se pose, c'est que
01:07:20la treizième personne n'est pas là.
01:07:22Elle est en dehors des frontières
01:07:24et
01:07:26c'est pratiquement injournable.
01:07:28Injournable.
01:07:30La question est-ce que vous pouvez contourner
01:07:32le fait que vous soyez bloqué, parce que c'est pas une société
01:07:34civile immobilière, c'est une société
01:07:36civile
01:07:38transparente.
01:07:40C'est une étie transparente.
01:07:42Pas de comptabilité.
01:07:44C'est un immeuble qui appartient à la famille
01:07:46et c'est la famille. Chacun a un appartement
01:07:48donc c'est la famille qui habite cet immeuble.
01:07:50Est-ce qu'on peut vendre dans ce cas de figure ?
01:07:52Je ne sais pas si je vais vous
01:07:54donner un avis différent ou pas
01:07:56mais en tout cas,
01:07:58voilà mon avis par rapport à cette question.
01:08:00Sachant qu'il faut
01:08:02absolument faire le distinguo entre
01:08:04l'aspect civil et l'aspect fiscal.
01:08:06Je crois
01:08:08que fiscalement c'est une société
01:08:10transparente et qu'il est transparent
01:08:12veut dire tout simplement
01:08:14qu'une même famille
01:08:16détient un immeuble
01:08:18collectif et que chaque appartement
01:08:20est attribué
01:08:22ou un groupe
01:08:24donne vocation attribution
01:08:26à un appartement. C'est ça un peu
01:08:28grosso modo la définition de la transparence
01:08:30et qui met fiscalement
01:08:32hors champ d'application de l'IS
01:08:34et voilà
01:08:36donc il faut même demander à l'administration
01:08:38une attestation de transparence
01:08:40parce qu'il ne faut pas le dire, il faut qu'elle
01:08:42reconnaisse à travers
01:08:44un certificat.
01:08:46Pour revenir au côté
01:08:48juridique et c'est là où le bas blesse
01:08:50puisque effectivement
01:08:52ça aussi c'est un inconvénient
01:08:54majeur de la S.I.I.
01:08:56quand il s'agit de céder
01:08:58un actif.
01:09:00Je ne me rappelle pas
01:09:02l'article précisément
01:09:04mais
01:09:06dans le D.O.C. on dit pour une
01:09:08S.I.I. il faut l'unanimité
01:09:10pour céder l'actif social.
01:09:12Donc quand on a un mineur là, quand on a une personne
01:09:14absente et qu'on veut tenir
01:09:16une assemblée générale
01:09:18dans laquelle
01:09:20tout le monde doit être convoqué
01:09:22le problème c'est que vous ne pouvez pas
01:09:24l'assemblée générale être cassée
01:09:26parce que la convocation ne va jamais arriver
01:09:28à cette personne. Effectivement
01:09:30on va rester bloqué
01:09:32et c'est un inconvénient majeur.
01:09:34C'est pour cela que
01:09:36parmi peut-être les solutions
01:09:38c'est de transformer
01:09:40mais pour transformer il faut voir
01:09:42les statuts, est-ce qu'on peut transformer
01:09:44la société et quelle majorité est requise
01:09:46parce que si vous voulez vendre
01:09:48il faut l'unanimité
01:09:50l'absence d'une personne
01:09:52vous bloque mais il faut regarder
01:09:54dans les statuts. Voilà pourquoi
01:09:56le détail est très important
01:09:58et nous on ne travaille pas sur des théories
01:10:00mais sur des dossiers, donc sur des éléments
01:10:02factuels, juridiques, etc.
01:10:04Et si on peut
01:10:06transformer en une autre
01:10:08forme que la société civile
01:10:10ça pourrait débloquer la situation
01:10:12pour une S.A.R.N, une S.A.S
01:10:14ça pourrait débloquer la situation
01:10:16mais pour le moment effectivement
01:10:18vous êtes un peu
01:10:20coincé et c'est
01:10:22très contraignant, je l'avoue
01:10:24c'est très contraignant cette histoire.
01:10:26Et ça risque pas de s'arranger avec le temps
01:10:28puisqu'il suffit en effet
01:10:30qu'il y ait d'autres héritiers
01:10:32parce que la vie est ainsi faite, il y a des accidents
01:10:34Oui, il y a 13
01:10:36il suffit qu'il y ait des décès, on va arriver à 67
01:10:38etc. J'ai le même
01:10:40cas. Dans mon
01:10:42bureau j'ai un dossier comme ça
01:10:44et
01:10:46la cause c'est
01:10:48ça, c'est qu'on n'arrive pas
01:10:50à mettre tout le monde, il y a 3 familles
01:10:523 lobbies, 3
01:10:54avis et on n'arrive pas à les mettre
01:10:56d'accord. Je peux vous dire, pas si loin
01:10:58de l'endroit où nous sommes
01:11:00il y a un cas qui
01:11:02concerne des centaines de personnes ici même
01:11:04en tout cas, c'est vrai que c'est un aspect
01:11:06important. C'est pour ça que je dois profiter du temps
01:11:08qui me reste pour pouvoir
01:11:10lancer mon message
01:11:12qui était censé être
01:11:14là-bas mais en l'occurrence
01:11:16les auditeurs ont répondu à l'appel
01:11:18avant même que tu ne
01:11:20puisses mettre la carte
01:11:22en tout cas, on va se retrouver
01:11:24pour la suite et fin de l'émission
01:11:26bien entendu et
01:11:28on va essayer de faire circuler la parole
01:11:30au possible, dans la mesure du possible
01:11:32vous pouvez nous contacter
01:11:34au 05 22 95 36
01:11:3670 ou 80
01:11:3870 ou 80
01:11:40Avec notre invité, Maître
01:11:42Abdelboudjid Bargache
01:11:44nous risquons d'être pressés par le temps
01:11:46je sais que durant les dernières
01:11:48minutes, ceux qui ont des questions
01:11:50ont toujours la priorité, c'est l'esprit de l'émission
01:11:52vous pouvez nous rendre au 05 22
01:11:5495 36 70
01:11:56ou 80 mais Maître Abdelboudjid
01:11:58Bargache, tu souhaitais mettre
01:12:00l'attention
01:12:02sur un aspect très important, ce qui concerne ces
01:12:04fameuses sociétés civiles immobilières
01:12:06par rapport
01:12:08peut-être à l'intérêt qu'elles peuvent représenter
01:12:10pour ceux qui peuvent envisager
01:12:12cet outil là
01:12:14Oui, en fait
01:12:16voilà de quoi il s'agit aujourd'hui
01:12:18on sait
01:12:20que l'État
01:12:22a mis au cœur de ses préoccupations
01:12:26la transparence
01:12:28aujourd'hui
01:12:30effectivement
01:12:32les sociétés civiles immobilières
01:12:34ont profité
01:12:36pendant très très longtemps de cette opacité
01:12:38aujourd'hui c'est fini
01:12:40la récréation
01:12:42il va falloir passer aux choses sérieuses
01:12:44et que c'est pour ça que
01:12:46le législateur
01:12:48Oui, on siffle la fin de la récréation
01:12:50Exactement, les sociétés qui ont fait
01:12:52l'objet déjà d'une matriculation
01:12:54de commerce vont transférer
01:12:56automatiquement sur
01:12:58le registre des sociétés civiles
01:13:00mais les sociétés existantes déjà
01:13:02constituées
01:13:04et qui ont un objet immobilier
01:13:06doivent a priori
01:13:08régulariser
01:13:10se mettre en harmonie
01:13:12par rapport aux nouvelles dispositions
01:13:14dans un délai d'une année
01:13:16or Dieu seul sait aujourd'hui
01:13:18que nous avons beaucoup
01:13:20de sociétés immobilières
01:13:22qui détiennent
01:13:24des immeubles
01:13:26qui sont hors des radars
01:13:28qui ne posent pas de déclaration fiscale
01:13:30absolument rien
01:13:32et surtout des étrangers
01:13:34qui sont partis
01:13:36il y a longtemps
01:13:38et les héritiers ne sont même pas au courant
01:13:40parce qu'il n'y a aucun moyen de savoir
01:13:42et aujourd'hui il est venu
01:13:44le moment de régulariser tout ça
01:13:46donc on aura une année
01:13:48à partir de la publication des voies
01:13:50des décrets
01:13:52d'application
01:13:54on vient d'avoir
01:13:56le décret
01:13:58les registres des sociétés
01:14:00civiles immobilières
01:14:02donc à partir de là il va falloir
01:14:04c'est la course pour la régularisation
01:14:06oui mais quel est l'intérêt ?
01:14:08ceux qui sont restés
01:14:10en dehors des radars
01:14:12ils ont une année
01:14:14sinon ils vont être déclarés
01:14:16dissous de plein droit
01:14:18et la conséquence ?
01:14:20ça va être un cas de dissolution
01:14:22de plein droit
01:14:24de la SCI, dissolution
01:14:26de plein droit veut dire tout simplement
01:14:28transfert de propriétés
01:14:30vers des personnes physiques
01:14:32qui a priori ne savent pas
01:14:34où les être
01:14:36et on va appliquer la fiscalité ?
01:14:38la fiscalité, pas
01:14:40l'IS, c'est la fiscalité immobilière
01:14:42parce que l'opération de transfert
01:14:44ne se fait pas
01:14:46de façon indolore
01:14:48oui
01:14:50le fisc c'est une question
01:14:52en fait de paiement
01:14:54l'administration fiscale ne vaut pas
01:14:56toujours paiement, il n'y a pas de soucis
01:14:58il faut juste payer
01:15:00c'est une question de négociation
01:15:02l'administration dans les mesures
01:15:04présentes des arguments qui tiennent la route
01:15:06va comprendre, il n'y a pas de soucis
01:15:08et là c'est des problèmes d'ordre juridique
01:15:10de sécurité juridique
01:15:12c'est des patrimoines immobiliers
01:15:14très importants qui sont logés
01:15:16dans des SCI
01:15:18qu'on n'arrive même pas
01:15:20il va falloir déterrer aujourd'hui
01:15:22d'accord
01:15:24c'est un travail qu'il faut faire
01:15:26c'est quelque chose qui était dans l'obscurité
01:15:28à bon entendeur
01:15:30à bon entendeur
01:15:32qui était dans une obscurité
01:15:34absolue, ils vont devoir se mettre
01:15:36sous le
01:15:38se mettre
01:15:40en harmonie avec les
01:15:42nouvelles dispositions, sachant que
01:15:44et ça c'est le mot de la fin
01:15:46aujourd'hui malgré cette
01:15:48cette refonte
01:15:50on n'est pas
01:15:52on n'arrive pas encore à une transparence
01:15:54totale, puisqu'il n'y a
01:15:56aucune forme de publicité
01:15:58on est à mi-chemin
01:16:00entre une opacité et juste
01:16:02une inscription sur des registres
01:16:04qui restent
01:16:06vraiment contrôlés par
01:16:08l'état et par le secrétaire
01:16:10Griffier
01:16:12dans cette émission on a essayé de
01:16:14parler des nouveautés et d'expliquer
01:16:16de faire un état des lieux par rapport
01:16:18à cet outil-là, la société
01:16:20civile immobilière. Dans un prochain
01:16:22rendez-vous on pourrait prendre
01:16:24des exemples concrets notamment en matière de
01:16:26transmission pour démontrer en l'occurrence
01:16:28les aspects qu'on a essayé de
01:16:30vulgariser, d'expliquer ce qui est
01:16:32une gageure difficile pour un aspect
01:16:34aussi technique. En fait l'objectif
01:16:36aujourd'hui, il y a une minute
01:16:38c'est de faire un peu la promotion de cet
01:16:40outil extraordinaire en tant que
01:16:42surtout pour les familles qui veulent restructurer
01:16:44leur patrimoine immobilier
01:16:46et également pour faciliter la
01:16:48transmission
01:16:50postérieure.
01:16:52Maître Amjid Barghash
01:16:54on va préserver l'harmonie entre
01:16:56les collègues en rendant l'antenne
01:16:58en temps et en heure. Il est midi, c'est l'heure
01:17:00des informations. Nous sommes avec
01:17:02Leïla Blarbi qui va nous présenter
01:17:04un journal d'actualité
01:17:06en langue arabe. Je vous souhaite
01:17:08une excellente écoute sur notre antenne
01:17:10un excellent week-end à tout un chacun
01:17:12aux auditeurs qui écoutent, aux auditeurs
01:17:14qui participent et à notre
01:17:16invité qui nous a accompagné
01:17:18durant cette matinée.