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00:00Bonjour, bienvenue sur Alistair TV dans notre émission des déplacements. Aujourd'hui, on va s'intéresser à l'investissement dans les EHPAD et pour cela, j'ai invité Pierre Hira, qui est le directeur commercial de la société EHPAD Invest et qu'on retrouve en visio depuis Metz.
00:28Pierre, bonjour. Peut-être deux mots de présentation sur votre société EHPAD Invest ?
00:35EHPAD Invest a été créée en 2023, ça fait un peu plus de 20 ans. On est spécialisé dans la vente et la revente de chambres en EHPAD, également d'appartements résidents seniors. On est uniquement sur ce créneau.
00:49D'accord. Pouvez-vous nous expliquer pourquoi et en quoi l'investissement dans les EHPAD est attractif ?
00:56Il y a plusieurs choses. Déjà, une demande croissante avec le vieillissement de la population. La proportion de personnes âgées de plus de 85 ans est en forte hausse et donc forcément, il y a une demande pour ce type d'hébergement.
01:10Ensuite, la rentabilité, puisqu'on peut obtenir des rentabilités jusqu'à 7%. Effectivement, par rapport à ce qu'on peut trouver généralement dans l'immobilier ou même dans les produits financiers, c'est extrêmement compétitif.
01:24Et sans oublier les avantages fiscaux, puisqu'on peut investir dans le régime du LMP, LMNP, ce qui est un avantage pour les investisseurs, puisque ça peut générer des loyers sans impôts ou quasiment sans imposition. C'est effectivement très intéressant.
01:43D'accord. Pouvez-vous nous expliquer comment fonctionne ce bail commercial qui est spécifique, le véhicule juridique qui est utilisé et puis les garanties pour l'investisseur que les loyers soient payés en temps et en heure ?
01:55Bien sûr. Le bail est contracté entre le propriétaire de la chambre et le gestionnaire. On travaille avec des gestionnaires tels que EMEI, Sclarian, des poids lourds du secteur qui existe depuis 30 ans.
02:06Déjà, c'est la première garantie, c'est d'avoir un gros gestionnaire. Le bail est à une durée initiale de 9 ou 12 ans, reconductible pour une nouvelle période de 9 ou 12 ans, ce qui offre de nombreuses années de garantie de loyer.
02:20Que la chambre ou l'appartement soit loué ou pas, ce n'est pas le problème du propriétaire. C'est au gestionnaire d'assurer une totale gestion sans inquiétude pour l'investisseur et ses loyers étant versés trimestriellement.
02:35En consultant votre documentation, j'ai vu une rentabilité nette de 7%. Comment allez-vous les calculer et quelles sont les hypothèses sous-jacentes qui ont été utilisées ?
02:49Effectivement, on peut aller jusqu'à 7%. Après, ça dépend des villes, ça dépend du montant qu'on investit. Mais nous, on le calcule assez simplement. Comme n'importe quel investissement immobilier, on prend le montant de l'investissement rapporté au montant du loyer annuel.
03:05Si je prends par exemple 100 000 euros, on va avoir un loyer qui peut aller jusqu'à 7 000 euros par an. C'est une rentabilité très compétitive par rapport au marché.
03:16Quels sont les avantages fiscaux s'il y en a qui s'appliquent à l'investissement dans les EHPAD ?
03:22Le plus commun, c'est le LMNP, le loyer meublé non professionnel, qui vous permet d'amortir à 100% hors terrain la valeur de la chambre ou de l'appartement. Généralement, on amortit sur une vingtaine d'années.
03:36On n'est pas obligé de garder le bien 20 ans, mais ça permet de lisser dans le temps son investissement et d'avoir des loyers peu voire pas imposables grâce à cet amortissement.
03:48Si on ne peut pas le garder 20 ans, comment peut-on sortir ? Comment est organisé le marché secondaire ?
03:56Il n'y a aucune obligation. Quand on parle d'amortissement, c'est purement comptable. L'amortissement étant sur 20 ans, on peut sortir au bout d'un, deux, cinq ou dix ans.
04:05Sachant que nous, on conseille de le garder au moins 5 ans comme tout investissement immobilier. Le marché de la revente est parfaitement organisé.
04:13On n'est pas les seuls sur le marché. On présente à peu près 20% des ventes en Ehpad, mais il y a une dizaine d'acteurs qui sont organisés, qui vous permettent de revendre cette chambre ou cet appartement.
04:26Avant de la revente, comme n'importe quel agent immobilier, puisque nous avons le statut d'agent immobilier, on fait dans un premier temps une estimation du bien.
04:34Ensuite, notre réseau de partenaires de conseil en gestion de patrimoine et également notre site permettent de revendre le bien en toute simplicité.
04:46Quels sont les principaux risques associés à l'investissement en Ehpad et comment vous aidez vos clients à les anticiper et les éviter ?
04:55Le principal risque serait la faillite du gestionnaire. Depuis les 20 dernières années, je n'ai pas vu de gros gestionnaires qui a eu ce genre de soucis.
05:06On l'a vu sur quelques petits gestionnaires. C'est vrai que le choix d'un gros gestionnaire, c'est généralement plus de 500 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel.
05:16C'est la première des choses. C'est ce qu'on va conseiller à nos investisseurs. Ensuite, c'est d'aller rechercher des biens si possible, ça dépend du budget,
05:26qui ont une localisation qui soit très intéressante comme la région parisienne ou les grandes villes de province.
05:34Il faut veiller évidemment que le gestionnaire, et ça c'est notre rôle, a bien fait les travaux régulièrement puisqu'ils sont à sa charge.
05:43Donc on vérifie ces points-là. Si on respecte cet agenda, les risques sont quasiment nuls.
05:51D'accord, ça c'est pour les risques, mais d'une manière plus générale, les autres points à surveiller pour optimiser son investissement ?
06:00C'est comme tout, on dit toujours qu'il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. C'est important de diversifier.
06:07Donc si on peut acheter plusieurs chambres dans plusieurs établissements et plusieurs gestionnaires, on limite encore plus son risque.
06:15Et également, l'analyse du bail commercial est importante puisque d'un bail commercial à l'autre, il peut y avoir certaines subtilités en termes de charges
06:23qui sont à payer ou pas par le propriétaire. Et donc ça, c'est notre rôle de sélectionner des beaux commerciaux qui soient les plus avantageux pour les investisseurs.
06:33D'accord. Quels sont les profils d'investisseurs les mieux adaptés à ce type de placement ? Le ticket minimum à y mettre et l'effet de levier bancaire couramment constaté ?
06:48Alors, on a pour plus de 80-90% de clients qui sont retraités, qui ont plus de 60 ans, qui cherchent en fait à avoir un revenu régulier, peu ou voir.
06:58Donc comme j'expliquais, peu ou pas fiscalisé. Donc ça effectivement, c'est notre cœur de clientèle. Après, on a des personnes plus jeunes qui veulent se préparer une retraite
07:08et qui peuvent commencer à investir à partir de 50-60 000 euros. Donc ils peuvent apporter à peu près 10-15% d'apport et le reste étant financé par un établissement bancaire
07:18sur 15 ou 20 ans qui est la durée la plus commune. Donc ça fait effectivement un effet de levier qui peut augmenter la rentabilité à plus de 10%
07:26puisqu'on a un rendement de 7%, on a en face un crédit entre 3 et 4%. Donc il y a un différentiel aujourd'hui très intéressant.
07:35Également pour un investisseur qui a recours à un crédit.
07:39D'accord. Alors pour ceux qui sont séduits par cette idée de placement, je sais bien que ce n'est pas de la recommandation d'achat, ni du conseil d'investissement,
07:46ni de la promotion. Donc comment peuvent-ils vous contacter pour avoir plus de renseignements, aller plus loin avec vous s'ils le souhaitent ?
07:53Bien sûr. Alors déjà, consulter notre site. Il n'y a pas d'investissement. Il y a plus de 500 pages. Donc il y a beaucoup de références.
08:01On a également un blog qui est sur le site. Donc déjà, s'imprégner un petit peu de ce que l'on fait. Et ensuite, vous avez un numéro de téléphone
08:09qui est sur le site qui est le 09 77 21 69 18 ou bien nous laisser un message sur notre site internet dans l'onglet contact tout simplement.
08:19Pierre, merci.
08:21Je vous en prie.
08:23Merci de nous avoir suivis. Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV avec de nouvelles idées de placement.