Dans ses interviews, Sophie de Menthon, présidente du mouvement patronal Ethic, se met dans la peau des patrons...
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00:00 -Charles-Marie Jotras, un beau groupe,
00:05 le groupe Daniel Feo, dont vous êtes président,
00:08 mais ça m'intéresserait beaucoup d'abord que vous vous présentiez
00:11 et que vous disiez dans quel métier vous êtes.
00:14 -Oh là là ! -Eh oui.
00:17 -Ca, c'est une question.
00:18 En fait, je suis dans le métier de...
00:23 J'allais dire de l'irrationnel,
00:25 parce que contrairement à ce qu'on imagine,
00:28 nous vendons, pour le compte de particuliers,
00:31 des biens immobiliers de haute gamme
00:34 et de luxe, parfois de très grand luxe,
00:37 mais ce métier est un métier
00:41 qui est beaucoup dans l'empathie,
00:43 dans la finesse.
00:46 C'est un métier de médiateur.
00:49 Si vous mettez dans la même salle,
00:51 dans le salon d'un appartement
00:54 qui vaut 2,5 ou 3 millions,
00:56 vous mettez le monsieur et madame propriétaire
00:59 et monsieur et madame acheteur, éventuels,
01:02 qui ont le budget, qui sont intéressés par l'appartement,
01:05 ils se sont rencontrés par la gardienne ou des amis,
01:07 jamais ils ne se mettront d'accord.
01:09 Jamais.
01:11 Et d'ailleurs, petite chose aussi,
01:14 c'est que, premièrement, dans le haut de gamme et dans le luxe,
01:18 la quasi-totalité des ventes se font
01:21 par intermédiation d'une agence.
01:23 Et quand on regarde même les statistiques
01:26 qui sont très précises aux Etats-Unis,
01:28 plus le marché se digitalise,
01:31 plus il est transparent
01:33 et plus les agences sont présentes dans les transactions.
01:37 Et si je résume, d'ailleurs, vous êtes dans le luxe aussi.
01:40 - Oui. - Clairement.
01:41 Dans le luxe immobilier.
01:42 Justement, donnez-nous quelques chiffres
01:45 par rapport en France, en particulier,
01:47 par rapport à ce marché d'immobilier de luxe,
01:50 qui est très important.
01:51 On verra, on comparera après, peut-être,
01:53 avec le secteur immobilier qui est en crise.
01:55 Et donc, quelques petits chiffres sur Daniel Feo.
01:59 - Daniel Feo vend...
02:02 Bon, les dernières années, on vend un milliard,
02:04 un milliard 600 millions d'euros.
02:06 On est essentiellement parisien et proche qu'Auronne-Ouest.
02:10 On a aussi des affiliés, maintenant, en Provence.
02:13 Et on a des parts de marché qui sont dominantes
02:16 sur le marché du luxe.
02:19 Mais pas seulement du luxe,
02:20 on part à partir du familial bourgeois.
02:23 - Le luxe, c'est à partir de combien ?
02:25 - Si vous mettez la barre à un million d'euros,
02:28 vous n'avez que 5 % des transactions,
02:30 mais vous avez 30 % de la valeur vendue à Paris.
02:34 Il faut dire que le luxe, aussi,
02:36 c'est 80 % des biens vendus au-delà de 2 millions,
02:38 c'est à Paris, région parisienne, en France.
02:41 - Côte d'Azur, Montagne, tout ça.
02:42 - Côte d'Azur, Montagne aussi,
02:44 mais c'est beaucoup moins de ventes.
02:46 - Et le luxe, les acheteurs sont des Français,
02:48 beaucoup d'étrangers ?
02:49 - Il faut segmenter, mais à partir de 4 millions,
02:54 on a 40 % d'étrangers.
02:57 Pour les biens au-delà de 7 millions,
03:00 on a plus de 50 % d'étrangers.
03:02 Ou de non résidus au fisco français.
03:04 - Ils sont plus riches que nous ?
03:05 - Les étrangers, oui, peut-être,
03:10 mais on a aussi beaucoup de Français fortunés.
03:12 Mais pour les étrangers,
03:14 Paris est la plus belle ville du monde.
03:17 On n'ose pas dire ça.
03:18 - On espère qu'elle le restera.
03:19 - On espère qu'elle le restera,
03:21 parce qu'elle a un pouvoir d'attraction extraordinaire.
03:24 30 % de nos étrangers sont des Américains.
03:28 Ensuite, on a des Européens du Nord, etc.
03:32 Là encore, il faut segmenter,
03:34 mais au-delà de 20 millions, on a beaucoup de gens du Golfe.
03:37 - Et quand on achète un bien comme le vôtre,
03:41 un bien de grand luxe,
03:42 il n'y a aucune imposition pour les étrangers ?
03:45 - Ils payent l'impôt sur l'IFI.
03:48 - Ils payent l'impôt sur l'IFI.
03:50 - Oui.
03:51 - Tout à fait.
03:53 - Et question indiscrète,
03:56 dans ces prestations,
03:57 parce que c'est difficile de mener une vente à bien,
04:00 surtout à ces niveaux-là,
04:01 comment votre mode de pourcentage de rémunération ?
04:05 - Tous nos collaborateurs...
04:07 On est quasiment les seuls sur ce modèle,
04:11 notamment dans le haut de gamme.
04:12 Tous nos collaborateurs,
04:14 et je devrais dire collaboratrices,
04:16 puisqu'il y a une majorité de femmes,
04:18 un métier dans lequel les femmes réussissent très bien.
04:21 J'ai une majorité aussi de directrices, d'agences.
04:25 - Combien d'agences, vous m'avez dit ?
04:28 - 23 en propre et une grosse trentaine à la Provence.
04:36 Et maintenant, depuis peu, Deauville, la Côte-Normande,
04:39 tout le monde est rémunéré,
04:41 ce sont des salariés, donc,
04:42 et ils sont rémunérés à la commission,
04:44 mais avec un minimum, une avance sur commission.
04:47 - Donc, on peut dire que votre société
04:49 fait du partage de la valeur ?
04:51 - C'est difficile de dire le contraire.
04:53 - Donc, c'est à signaler,
04:54 parce qu'il y a énormément d'entreprises
04:56 qui tapent sur ce partage de la valeur.
04:59 - Tout à fait.
05:01 - Est-ce que vous vous sentez concerné
05:04 par le secteur du mobilier ?
05:05 On est en crise, on n'a pas assez de logements,
05:07 nous n'arrivons pas dans les villes à loger nos salariés,
05:10 dans les stations luxueuses,
05:12 que ce soit à la montagne ou dans le midi,
05:15 on ne peut même pas loger ceux qui travaillent.
05:18 Donc, on a un vrai problème qui est dû,
05:21 majoritairement, vous me direz si je me trompe,
05:23 mais quand même, à des normes, des exigences, etc.
05:26 Et est-ce que vous vous sentez concerné
05:28 par tout ça ou pas ?
05:30 - Bien sûr, on l'est.
05:31 Il faut savoir que malgré la période actuelle
05:34 à laquelle vous faites référence,
05:36 qui n'est pas une période euphorique
05:38 en termes de volume vendu,
05:40 malgré ça, le marché parisien
05:45 et de l'approche couronne-ouest
05:46 reste un marché, structurellement, de pénuries.
05:50 - Ah oui. - Et il ne changera pas.
05:52 Pour beaucoup de raisons.
05:54 Paris est une capitale qui attire les étrangers,
05:56 mais qui attire aussi beaucoup les Parisiens.
05:57 On a une structure historique en France très centralisée.
06:00 - Mais de pénuries à tous les niveaux.
06:02 Vous voulez dire le luxe ou pas le luxe ?
06:03 - Absolument. Le luxe et pas le luxe.
06:05 Et j'irais même...
06:07 Si je prends le familial bourgeois,
06:10 on me dit qu'il ne faut pas que je dise ça.
06:12 Un appartement dans le petit 16e,
06:16 mais il y a des écoles autour.
06:17 Un appartement qui n'a pas de vue,
06:19 il n'a pas de terrasse, il n'a pas de jardin,
06:20 mais il est bien, il n'est pas trop grand,
06:23 il a un bon ratio chambres/surface.
06:26 On va dire 135 m2,
06:31 trois chambres, un salon, les écoles.
06:33 Bon, pour un appartement comme ça,
06:36 si on le met en ligne,
06:37 on va avoir 4 000...
06:41 On a fait le test encore récemment,
06:43 on a plus de 4 000 personnes
06:46 qui vont être susceptibles de t'intéresser
06:48 et à qui on va présenter cet appartement.
06:50 - Pourtant, il n'y a pas de terrasse,
06:52 justement, c'est parce que les taux d'intérêt
06:54 posent problème, ils font sa baisse.
06:57 - Même si on retire 75 % des gens,
07:04 sur ceux d'acheteurs potentiels,
07:08 concernés par cette recherche,
07:10 qui recherchent un appartement à 1,5 million
07:12 pour trois chambres,
07:14 bien, mais rien d'extraordinaire,
07:16 même si je retire 75 % de la clientèle,
07:18 ce qui n'est pas le cas pour des raisons
07:20 de financement ou de taux d'intérêt,
07:21 ça reste un marché encore extrêmement déséquilibré
07:24 entre l'offre et la demande.
07:26 Pourquoi l'offre, elle vient uniquement...
07:27 - Comment ça va s'arrêter, ça ?
07:29 - Comment ça va s'arrêter ?
07:30 - Comment on rééquilibre ce marché ?
07:32 - Il va se rééquilibrer.
07:33 C'est un marché qui, structurellement,
07:35 est un marché de vendeurs,
07:37 c'est-à-dire que c'est le vendeur qui tient le manche.
07:40 C'est pour ça que les prix à Paris évoluent
07:42 beaucoup plus vite que dans toutes les autres villes
07:44 sur longue période, et ça ne changera pas.
07:46 Il faudrait pour ça qu'on construise,
07:49 mais on a tout fait,
07:50 et notamment cette merveilleuse loi SRU,
07:53 en 2000,
07:55 bon, pleine de bonnes intentions,
07:59 qui a fait qu'on ne construit plus du tout
08:03 de nouveaux logements dans les quartiers centraux de Paris,
08:05 alors que, contrairement à ce qu'on pourrait imaginer,
08:07 il y a encore plein de possibilités de construction.
08:09 - Mais sans compter les normes,
08:10 est-ce que ces normes vous semblent excessives ?
08:12 On comprend bien l'isolation.
08:13 - Non, non, ce n'est pas les normes.
08:15 Le problème, c'est la loi SRU,
08:17 c'est-à-dire que si vous construisez un immeuble,
08:20 vous êtes obligé...
08:21 La loi, c'est que vous devez en rétrocéder 30 %
08:23 à la mairie de Paris pour faire du logement social,
08:26 et bien souvent, dans la négociation,
08:29 pour avoir votre permis, vous devez en rétrocéder beaucoup plus,
08:32 et que donc aucun...
08:34 Bon, je constate, je ne vais pas faire de...
08:36 Je constate que depuis que cette loi est sortie,
08:39 on construisait avant 1 000 logements par an.
08:42 - Ça veut dire quoi, précisément, les états de cette loi ?
08:45 - C'est la loi sur la rénovation urbaine.
08:47 La loi SRU 2000.
08:49 Bon, vous construisez un immeuble,
08:50 vous rénovez, vous restructurez un immeuble,
08:53 vous changez un immeuble d'affectation,
08:56 c'est-à-dire il passe du bureau,
08:57 parce que c'était des bureaux merdiques,
08:58 où vous pouvez faire des logements,
09:01 vous devez rétrocéder entre 30 et 50 % de logements
09:05 pour faire de la mixité sociale,
09:07 qui est une très bonne idée, au palier, s'il vous plaît.
09:09 Donc vous allez avoir quelqu'un qui va acheter un appartement là,
09:12 et vous allez avoir quelqu'un qui va être logé par la mairie de Paris.
09:15 Et depuis que cette loi est sortie,
09:16 je constate qu'on ne construit plus à Paris
09:19 alors qu'on construisait avant.
09:21 - Sans compter que la mixité sociale haussmane était formidable.
09:25 Les immeubles haussmaniens qu'on aime à Paris,
09:27 qui sont ces beaux immeubles, etc.,
09:28 qui avaient un étage noble, un étage pas noble,
09:31 étage où on logeait tout le monde,
09:32 où on logeait le personnel,
09:34 où il y avait dans la cour des...
09:35 C'est assez amusant, parce que dans une période comme ça,
09:38 on avait su la mixité sociale.
09:40 - Et à l'époque, la mixité était par étage.
09:42 Là, maintenant, il faut qu'elle soit sur le palier.
09:44 Mais bon...
09:46 - Ça, c'est effectivement...
09:47 - On est tous pour la mixité sociale.
09:48 Le problème, c'est que c'est vrai que,
09:50 depuis que cette loi est sortie, on ne construit plus.
09:52 Et ça provoque notamment sur le marché locatif...
09:55 - Qui peut la changer, cette loi ? Ça dépend de qui ?
09:57 - Le politique qui va changer ça.
09:58 Il n'est pas né, Sophie.
10:00 Jamais on ne va revenir sur...
10:03 - Pas sûr.
10:04 - Je vous fais le pari.
10:05 On ne connaîtra pas de changement.
10:07 Je pense qu'il n'y aura pas lieu.
10:09 Or, on pourrait faire...
10:11 Certainement...
10:12 - Ça dépend du Premier ministre.
10:13 Le ministre de quoi ?
10:15 - Il faut une sacrée...
10:16 Oui, bien sûr.
10:17 Il faut une sacrée volonté politique.
10:19 Ce sont des sujets délicats.
10:20 - Ils ne sont pas à l'abri d'une décision intelligente.
10:22 - Mais de toute façon, Paris,
10:24 étant attirant les Français,
10:28 les Parisiens eux-mêmes, les étrangers,
10:31 Paris va rester...
10:32 On est dans une société de marché
10:35 et l'allocation des ressources rares
10:37 se fait par les prix et Paris va rester...
10:39 - Est-ce que vous êtes globalement
10:41 content de cette situation pour votre entreprise ?
10:44 - De la situation actuelle ?
10:46 Disons que nous sommes protégés,
10:48 étant dans le luxe...
10:50 On va du familial au super luxe,
10:55 puisqu'on a même vendu une propriété à 280 millions
10:58 dans la région tout près de Paris.
11:01 - À qui ?
11:02 - À un prince.
11:03 Évidemment, à un prince du Golfe.
11:06 Mais je ne... Bon, voilà.
11:08 En plus, un château, le marché des châteaux
11:11 n'est pas si brillant.
11:12 Il était tout neuf.
11:13 - Le marché des châteaux coûte.
11:15 - Le marché des châteaux coûte,
11:17 mais quand on achète un château,
11:19 c'est qu'on a envie, on a les moyens.
11:21 - Ça fait partie du patrimoine français,
11:23 donc il faut absolument soutenir ça.
11:25 - Tout à fait.
11:26 - Et vous me disiez tout à l'heure
11:28 qu'il y avait plein de femmes dans votre métier.
11:31 Comment vous recrutez ?
11:32 Est-ce qu'il faut des femmes ?
11:34 Qu'est-ce qu'elles ont ?
11:36 On va pas faire le...
11:37 - Elles doivent avoir un maximum de qualité.
11:40 (Rires)
11:43 Bon. Elles ont...
11:44 Non, mais elles ont...
11:46 On a aussi beaucoup d'hommes, faut pas exagérer.
11:48 On a 66 % de femmes.
11:49 Ce qui était intéressant, c'est qu'à New York,
11:52 à Berlin, à Madrid, dans notre métier,
11:55 l'immobilier de lits,
11:56 on a à peu près le même taux de femmes.
11:59 Bon, elles ont... Je sais pas.
12:01 Il faut avoir, évidemment, toutes les qualités,
12:05 j'allais dire académiques,
12:07 et puis appartenir un petit peu à l'univers de nos clients.
12:11 - Ah. - Socialement, si possible.
12:13 - Bien sûr.
12:14 - Mais pas toujours.
12:15 Et avoir surtout ce talent.
12:18 Ce talent qui repose beaucoup sur l'empathie,
12:22 sur l'intuition, sur la finesse psychologique.
12:26 Voilà.
12:27 C'est pas un métier où on est dans la norme,
12:29 dans le rationnel.
12:31 Il y a beaucoup d'irrationnels dans notre métier.
12:33 - Est-ce que vous êtes un vendeur ?
12:35 - Pas du tout. J'ai jamais vendu un appartement.
12:38 Je sais pas si je saurais faire.
12:39 - Ah oui ? - Par contre, mon métier,
12:42 c'est... - Pourquoi vous n'êtes pas un vendeur ?
12:44 Moi, je suis une vendeuse.
12:46 - Alors, oui. - Vous avez un mépris de la vente.
12:48 - Ah, ben, non, j'ai pas un mépris de la vente.
12:51 - Vous n'êtes pas de vente. - Non, mais voilà.
12:53 Non, moi, j'ai...
12:54 Compte tenu de la...
12:56 De ce qu'est notre métier,
12:57 et je pense que c'est vrai dans beaucoup d'entreprises,
13:00 pour moi, une entreprise,
13:02 ça paraît bateau, ça paraît...
13:04 Bon, mais tout dépend de la qualité des hommes et des femmes.
13:08 Donc, moi, je considère que mon métier numéro un,
13:11 depuis le début,
13:12 c'est de savoir recruter les meilleurs.
13:15 C'est à ça que je me suis consacré.
13:18 - Et ça vous a... C'est le mot de la fin.
13:20 Mais ça vous a jamais tenté...
13:21 C'est pas un challenge d'aller vendre vous-même ?
13:24 - Non, pas du tout.
13:26 Non, j'ai pas envie de rentrer là-dedans.
13:28 Ca m'amuse pas. J'ai des gens qui font ça très bien.
13:30 - C'est formidable.
13:32 On a un vendeur immobilier, qui n'est pas vendeur.
13:35 - Voilà. - Écoutez, bravo.
13:37 Et j'espère que le...
13:39 Votre marché va se développer considérablement,
13:42 et pas seulement sur le luxe,
13:43 car on est très bloqué, me semble-t-il.
13:46 Qu'est-ce qu'il faudrait pour débloquer tout ça ?
13:48 - Pour débloquer les volumes,
13:50 on est dans une période...
13:52 Pour débloquer la vente,
13:55 je parle pas de la construction,
13:57 il faut que les prix sont dans un rythme de baisse.
14:03 Ca va continuer à baisser un peu,
14:05 puisqu'on est dans une période de basculement
14:08 après un marché chaud qu'on a eu post-Covid,
14:11 où c'était le prix ou rien.
14:13 Aujourd'hui, les acheteurs ont dit
14:16 "Vous allez regarder les taux d'intérêt, etc."
14:19 "Moi, je me mets en stand-by."
14:21 Ca a enclenché ce qui est assez classique,
14:23 un retournement du rapport de force entre les acheteurs.
14:26 On est dans une période où les volumes baissent.
14:29 Quand les prix qui vont continuer à baisser
14:32 seront arrivés à un endroit où les gens vont dire
14:34 "Ca a touché le plancher, on y va."
14:36 A mon avis, ce moment-là, c'est mi-24, 2e trimestre.
14:41 - On commence à regarder pour acheter ?
14:43 Merci infiniment. On va suivre vos conseils.
14:46 [Musique]