Thomas Binet reçoit Eric Groven, président SOGEPROM et directeur immobilier Banque Société Générale.
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##OSEZ_INVESTIR-2023-12-24##
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00:00 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:04 Re-bonjour Thomas.
00:06 Evidemment on se quitte pas en cette veille de Noël.
00:08 On parle d'investissement et on parle de quoi précisément ?
00:10 D'abord ça va être un numéro spécial, Jean-Marie vous ne le savez peut-être pas,
00:12 mais c'est le 150ème numéro quand même d'Oser Investir.
00:14 Et ça tombe le 24 décembre, c'est formidable.
00:16 On sort pas les cotillons de champagne, mais on va parler quand même,
00:18 pour commencer, des effets Jeux Olympiques sur l'immobilier.
00:21 On recevra Eric Greven, président de Sogeprom, promoteur immobilier,
00:24 pour parler justement des Jeux Olympiques à Paris en 2024.
00:27 Vont-ils représenter un levier d'attractivité et d'investissement
00:30 pour ce territoire du Grand Paris ?
00:32 Et on terminera avec Guy Marti, qui va nous revisiter,
00:34 notre expert en gestion de patrimoine,
00:36 qui va nous revisiter justement Paris à travers le temps.
00:39 Ecoutez, ça c'est formidable. Et tout de suite, c'est parti.
00:41 Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,
00:44 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent
00:49 Oser Investir, le conseil de la semaine.
00:52 Et ce conseil de la semaine, Thomas, il porte sur les Jeux Olympiques.
00:55 Alors que les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris vont avoir lieu
00:58 le 26 juillet jusqu'au 11 août 2024.
01:00 Est-ce que c'est une bonne idée d'investir dans les villes
01:02 qui accueillent les infrastructures des JO ?
01:04 Oui, très probablement Jean-Marie, parce qu'une étude de 2022
01:08 menée par ce loger et meilleurs agents révélait que sur l'ensemble
01:11 des villes qui vont accueillir les Jeux Olympiques,
01:13 les prix de l'immobilier avaient beaucoup progressé depuis 2017,
01:17 date d'attribution des JO à Paris.
01:19 Alors sur cinq ans, là-haut, ça a été pour un petit trio,
01:22 comme ça, la Courneuve-Saint-Denis, la Courneuve 9,6%,
01:26 Saint-Denis 25,5%, on va aller en province également,
01:28 Lille, Marseille, Lyon et Nôtre, on dépasse même les 30% quand même.
01:31 Alors il y a un département plus attractif que d'autres ou pas ?
01:34 Clairement c'est le département de Seine-Saint-Denis,
01:36 le village olympique s'y installant, ainsi que les épreuves d'athlétisme
01:39 et de natation, des infrastructures qui ont vocation à devenir
01:42 des habitations des commerçants de bureau, on en parlera dans un instant.
01:44 Et alors en quoi Saint-Denis va devenir la ville la plus attractive du Grand Paris ?
01:48 Le Grand Paris Express, nouveau métro qui permettra à Saint-Denis
01:51 d'être la ville la mieux relayée au Grand Paris par le réseau des transports en commun.
01:55 Le village comprendra 2200 habitants, mais attention,
01:57 les futurs propriétaires doivent quand même prendre en considération
01:59 les prix encore élevés à l'achat et les loyers qui restent aussi très importants.
02:03 C'est vrai qu'ils achètent quand ils veulent, mais qu'ils ne se pressent pas d'y habiter
02:06 parce que vous verrez les embouteillages, que ce sera dans la capitale.
02:09 Tout de suite on accueille Thomas, votre invité, le grand témoin de la semaine.
02:12 Il s'agit d'Éric Greven, président de Sogeprom, responsable de la direction immobilière
02:16 de la Banque de Détail de la Société Générale.
02:18 Bienvenue à vous sur Sud Radio et vous êtes l'invité de Thomas Binet.
02:22 - Bonjour. - Éric Greven.
02:24 2024 sera l'année des Jeux Olympiques et Paralympiques à Paris, on vient d'en parler,
02:28 mais aussi une date importante dans les infrastructures du Grand Paris.
02:31 Ce Grand Paris dont on nous parle depuis des années est en train de transformer
02:34 quand même le visage de la capitale et aux alentours.
02:37 Est-ce que le Grand Paris est une opportunité d'investissement ?
02:40 On va en parler avec vous dans un instant car vous êtes connu et reconnu
02:43 comme un des spécialistes justement de ce Grand Paris.
02:46 Avant toute chose, j'aurais envie de vous parler d'autre chose.
02:49 On vient de vivre une année très compliquée dans la promotion immobilière,
02:53 du neuf évidemment. Est-ce que ce n'est pas en train d'agoniser très clairement ?
02:57 - Alors agoniser, le terme est sans doute un peu fort,
03:01 mais la crise est extrêmement virulente et elle pousse le métier à se réinventer,
03:08 probablement certains acteurs à se rapprocher.
03:12 Et on attend avec impatience la sortie de crise.
03:14 Je voudrais tout de même faire remarquer que les taux longs ont déjà perdu 75 points de base
03:19 depuis l'été, ce qui est un premier signal.
03:22 Ce n'est pas encore relayé par les baisses des taux des banques centrales,
03:26 mais c'est plutôt encourageant.
03:27 - Mais rapidement Henri Greven, baisse des ventes c'est combien dans l'immobilier neuf ?
03:30 - C'est entre -30 et -50% à peu près par rapport à l'année dernière.
03:34 - Ce n'est pas une abonné mais c'est quand même une longue maladie très clairement.
03:36 - C'est une longue maladie dont on espère qu'elle sera courte.
03:40 - Et on ne parle pas des promoteurs, de maisons individuelles
03:42 parce que c'est encore plus dur pour eux.
03:43 - C'est encore plus difficile en effet dans ce secteur-là.
03:46 - Alors, à l'horizon 2030, on doit découvrir donc un nouveau Paris, Henri Greven.
03:50 A quoi va-t-il ressembler ? Quelles visions vous en avez-vous en cas d'espécialiste ?
03:55 - Alors déjà, il sera assez fondamentalement différent de celui d'aujourd'hui pour deux raisons.
04:00 D'abord parce que, vous l'avez souligné Thomas,
04:03 les 68 nouvelles gares du Grand Paris sont autant de nouveaux quartiers
04:08 qui sont en train de se créer.
04:10 Si vous prenez par exemple la station du Bourget,
04:14 qui est une nouvelle gare du Grand Paris,
04:16 ce que J-Prom y fait là-bas, le village des médias,
04:18 vous avez cité le village des athlètes,
04:20 mais en Seine-Saint-Denis, il y a aussi le village qui va accueillir
04:23 pendant les Jeux olympiques et paralympiques,
04:25 l'ensemble des journalistes et les techniciens du monde entier.
04:27 Cet espace sera transformé en deux phases, en 1400 logements.
04:32 Si vous prenez par exemple sur le site proche de l'école polytechnique,
04:36 Palaisaux, nouvelle gare du Grand Paris,
04:38 le central, 600 logements.
04:40 Orly, ligne 14, Pont d'Orly, nouvelle gare du Grand Paris,
04:44 ce J-Prom déploie également un programme de 500 logements.
04:48 Donc, première raison d'investir,
04:50 le Paris qui sera, celui qui sortira finalement en 2030,
04:56 sera différent parce qu'il y aura de nouveaux quartiers.
04:58 Et puis la deuxième chose, brièvement,
05:00 c'est qu'on se lance aujourd'hui dans une très grande phase de restructuration
05:05 pour des raisons notamment environnementales et sociales,
05:08 du bâti existant et donc le Paris ancien, lui aussi, va se transformer.
05:13 Alors, j'ai dit dans la présentation qu'il y avait beaucoup de construction en cours,
05:17 évidemment, ça va faire beaucoup de possibilités,
05:19 mais est-ce que ce sont réellement des opportunités pour les investisseurs ?
05:22 Quand j'entends par le mot opportunité, c'est un coup d'achat quand même accessible.
05:27 Oui, mais Thomas, si on fait le lien avec le début de notre conversation,
05:31 l'effondrement des ventes des promoteurs fait que les prix baissent.
05:36 Et donc, la raison d'investir aujourd'hui, c'est de profiter de cette baisse des prix.
05:41 La baisse des prix dans l'immobilier neuf dans le Grand Paris,
05:45 elle peut atteindre, en fonction des secteurs, 5, 10, 15 %.
05:49 C'est le moment d'acquérir, en particulier,
05:52 tant que le dispositif Pinel fonctionne encore,
05:55 il reste des opportunités d'investir dans des immeubles de qualité
06:00 et puis surtout à des prix beaucoup plus bas.
06:03 Contrairement à ce qu'on pourrait croire, les JO à Paris ne se passent pas qu'à Paris.
06:07 Il y a d'autres villes qui sont concernées, il faut le rappeler,
06:09 parce qu'on n'en parle pas beaucoup quand même.
06:11 Est-ce qu'il y a un effet aussi JO dans ces villes qui sont, justement,
06:15 il y a Bordeaux, Nantes, Lyon, Saint-Etienne, Nice, Marseille,
06:19 qui sont concernées par tout ça ?
06:21 Oui, bien sûr, dans ces capitales régionales, dans ces métropoles régionales,
06:25 il y a un effet Jeux Olympiques, mais qui n'a évidemment pas
06:29 la même magnitude que celle de la région parisienne.
06:32 Et puis surtout, ce à quoi il faut faire très attention,
06:35 c'est ce qu'on appelle la phase héritage, c'est-à-dire comment ces métropoles,
06:39 Paris et la région Île-de-France, mais aussi les métropoles que vous venez de citer,
06:43 transformeront les ouvrages olympiques.
06:45 C'est ça l'enjeu, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que la fête s'arrête.
06:49 C'est le recyclage urbain.
06:51 C'est une nouvelle activité, par exemple, Sogeprom a lancé une offre
06:56 qui s'appelle Sogener, qui restructure des actifs et qui aura évidemment
07:00 toute sa place au moment où il faudra prendre livraison d'ouvrage
07:05 une fois les Jeux terminés.
07:07 Il y a des points de vigilance à donner à nos auditeurs qui vont investir
07:10 dans le Grand Paris, parce que ça va très vite, justement.
07:13 Alors, la première chose, la règle numéro un, investissez à proximité
07:19 des transports, puisque, oui, il y a 68 nouvelles gares,
07:22 si vous êtes à proximité de la gare, vous aurez des commerces,
07:26 vous n'aurez pas nécessairement l'obligation de prendre votre voiture
07:28 pour vous rendre à la gare.
07:30 Donc, la règle un, c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
07:33 Et dans le Grand Paris, puisque vous citiez les embouteillages
07:36 qui nous attendaient, évidemment qu'il faut être à proximité des transports.
07:40 C'est la règle de base.
07:41 - C'est ce qu'ils nous ont pas attendu, d'ailleurs, ils sont déjà là. Thomas ?
07:43 - Non, ça c'est sûr. J'ai parlé de la Seine-Saint-Denis tout à l'heure,
07:46 la ville de Saint-Denis. Moi, je voudrais qu'on termine là-dessus.
07:49 Y a-t-il d'autres zones attractives dans le Grand Paris
07:52 pour quelqu'un qui veut investir ?
07:54 Parce que c'est vrai que c'est cette ville-là, ce coin-là
07:56 qui est souvent citée dans les articles.
08:00 - Globalement, quand même, les zones les plus attractives d'investissement
08:04 sont celles qui, traditionnellement, étaient délaissées,
08:08 le nord et l'est parisiens, qui vont majoritairement profiter
08:11 des nouvelles gares. - Ça rééquilibre.
08:13 - Et ça rééquilibre, et puis surtout, l'investissement se fait
08:16 sur des prix bien plus bas que ceux que vous pouvez trouver
08:20 dans l'ouest de Paris, par exemple. Et donc, en fait,
08:23 ce sont ces départements, nord et est de Paris,
08:26 qui vont profiter le plus de l'effet des Jeux Olympiques.
08:29 - Merci Eric Doren. - Merci d'être passé dans le studio
08:31 d'Osé Investi en cette veille de Noël. Je rappelle que vous êtes
08:34 le président de Sogeprom. Tout de suite, le coin de l'expert.
08:37 - Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI
08:40 depuis plus de 30 ans, présente.
08:44 - Sud Radio, Osé Investi, le coin de l'expert.
08:48 - Tout de suite, le coin de l'expert, effectivement.
08:51 Vous voyez, j'étais trop pressé d'accueillir Guy Marti, fondateur
08:54 de PierrePapier.fr et qui est également notre expert
08:57 en gestion de patrimoine. Alors, vous allez nous parler
09:00 de l'évolution de Paris à l'aune des JO de 2024.
09:02 - Oui, Jean-Marie, on va en parler parce qu'on vient de parler
09:04 des chantiers pour les Jeux Olympiques de 2024,
09:07 mais aussi du Grand Paris, un chantier gigantesque
09:09 qui va prendre des années. Justement, Guy Marti,
09:12 qu'est-ce que cela vous inspire ?
09:14 - Je trouve formidable, très intéressant que nous soyons
09:18 encore capables de penser grand. Là, il ne s'agit pas
09:21 d'un immeuble, d'un quartier, mais de la vision globale
09:24 de toute une ville et pas n'importe quelle ville.
09:27 - Est-ce bien raisonnable, tout ça ?
09:30 - Alors, vous imaginez en 1852, quand Napoléon III
09:36 a appelé auprès de lui le baron Haussmann pour reconstruire Paris.
09:40 C'était fou. À l'époque, la capitale était encombrée,
09:45 asphyxiée, insalubre, et d'un seul coup, on s'est engagé
09:51 à reconstruire des quartiers entiers, à ouvrir des avenues,
09:56 à bâtir des monuments, etc. Mais ça a duré 20 ans.
10:01 Mais quel héritage !
10:02 - Mais est-ce qu'on a aujourd'hui, Guy, quand même,
10:04 très concrètement, les moyens de réaliser un Grand Paris
10:07 comme Haussmann l'avait fait ?
10:09 - Bien sûr que non. Mais le Second Empire n'avait pas non plus les moyens.
10:13 En fait, ça se passe toujours d'abord par l'ambition
10:16 et ensuite par la gestion. Mais vous imaginez si le Paris
10:20 de Haussmann n'avait pas été fait ?
10:22 - On peut imaginer ce que ça pouvait donner, oui.
10:24 Du coup, les nouvelles générations vont être reconnaissantes
10:26 de ce que nous aurons fait, c'est ça ?
10:28 - La reconnaissance, vous savez, elle met parfois du temps à venir.
10:30 Juste une anecdote. En 1875, quand on a inauguré l'Opéra Garnier,
10:36 ni Haussmann, ni Garnier n'ont été invités.
10:40 Alors finalement, quelques heures avant la cérémonie,
10:44 on a été chercher Garnier quand même.
10:46 - Il y avait eu un petit changement de régime entre temps,
10:48 on peut le rappeler aussi.
10:49 - Mais justement. Donc ce n'est pas la reconnaissance qu'il faut chercher,
10:52 c'est l'objectif à atteindre et surtout, j'imagine,
10:55 en attendant le plaisir de l'action.
10:57 - Écoutez, en tout cas, c'est un très bon conseil de Noël.
11:00 Tiens, un mot pour la maire de Paris, qui a l'impression
11:02 qu'on la compare au baron Haussmann.
11:04 - C'est vrai, c'est vrai.
11:06 - Et puis, en plus, on a aussi le sujet de la radio,
11:08 ça fait un drôle de cadeau de Noël.
11:09 Chers amis, je vous souhaite de très joyeuses fêtes.
11:11 A très bientôt, Thomas Binet.
11:12 - Bonne fête à tous.
11:13 - On vous retrouve dimanche prochain dans la compagnie de Laurence Garcia.
11:15 [SILENCE]