Avec Vincent Martins, Directeur-Général Wakerstone.
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##OSEZ_INVESTIR-2023-10-22##
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00:00 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:05 Bonjour Thomas. Bonjour Jean-Marie. Que faire de votre argent ? Comment le placer ou le placer ? On parle de quoi aujourd'hui ?
00:10 Eh bien, le conseil de la semaine, on va parler du pré-atot zéro et des changements en perspective.
00:14 On va recevoir comme invité Vincent Martins, directeur général de Wackerstone, cabinet d'ingénierie patrimoniale.
00:20 On va parler justement d'un sujet un peu particulier, la transmission du patrimoine entre les générations.
00:25 Et on continuera avec le coin de l'expert, Bernard Cadot, notre expert qui va nous parler placement.
00:29 Et tout de suite, c'est parti.
00:31 Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller, le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent.
00:38 Oser investir, le conseil de la semaine.
00:41 Thomas, un arrêté publié au journal officiel vient d'annoncer une révision des zones qui va permettre de concerner 154 communes supplémentaires dans les zones tendues pour l'attribution du pré-atot zéro.
00:51 Absolument Jean-Marie. Et du coup, cela va permettre d'augmenter le nombre de bénéficiaires du pré-atot zéro.
00:57 Ce fameux prêt va se prolonger pendant toute l'année 2024, alors qu'il devait initialement disparaître le 1er janvier prochain.
01:03 Mais ce n'est pas tout. Son plafond va passer de 80 000 euros à 100 000 euros.
01:07 Et ça part dans un montage financier qui montra à 50 % contre 40 % initialement.
01:12 Alors, est-ce que vous avez d'autres bonnes nouvelles ?
01:14 Quelques unes. Alors, ça va toucher d'abord plus de monde, car une nouvelle tranche de revenus est créée pour ceux gagnés entre 37 et 49 000 euros par an.
01:21 Cela va représenter 6 millions de personnes en plus.
01:24 Par ailleurs, j'ai indiqué au début qu'il y avait 154 communes supplémentaires. Vous pouvez nous éclairer un peu sur ce point-là ?
01:30 Oui, parce que ces 154 communes rejoignent la zone tendue A ou B1, ce qui au total représentera 209 communes, parmi lesquelles Le Mans, Auxerre, Bordeaux, qui vont changer de statut.
01:40 Je vais vous donner, Jean-Marie, un exemple, parce qu'il faut toujours passer par là.
01:44 Selon le courtier que vous financez, à Auxerre, par exemple, pour l'achat d'un appartement Vefad à montant de 200 000 euros pour un couple avec 50 000 euros de revenus et deux enfants,
01:53 le montant du PTZ avant ce changement était de 40 000 euros et là il va passer quand même à 80 000 euros.
01:59 En gros, ça double. C'est intéressant. C'est pour une fois une bonne nouvelle.
02:02 Merci Thomas Binet. Tout de suite, on accueille votre invité, Vincent Martins. Bonjour à vous et bienvenue sur Sud Radio, directeur général de Wackerstone.
02:09 C'est un cabinet d'ingénierie patrimoniale. Vincent Martins, vous êtes l'invité de Thomas Binet.
02:13 Bonjour Thomas.
02:14 Bonjour Vincent Martins. Comment préparer votre succession ? Comment préserver et protéger nos proches ? Comment transmettre sans être dépossédés ?
02:22 C'est tout l'enjeu de la préparation et de la transmission entre générations.
02:26 C'est encore un tabou. On va parler d'un tabou quand même en France. C'est celui de la mort et de l'organisation de notre succession, de notre vivant.
02:31 Sugez-vous, Vincent Martins, que cet état d'esprit entrave la préparation de la succession ?
02:37 C'est de toute façon, on va dire, notre travail en tant que conseil, c'est d'accompagner des clients sur quelque chose qu'ils n'ont pas anticipé, qui n'est pas forcément naturel.
02:47 Et on vient mettre les deux pieds dans le plat. Le plus tôt on le fait, le mieux c'est.
02:52 Et effectivement, c'est se projeter par rapport au fait de transmettre quelque chose.
02:57 Que l'on transmette un capital, qu'on transmette une entreprise.
03:01 L'objectif, c'est d'avoir, grâce à un conseil, une personne qui vous permet de dire comment ça va se passer, de quelle façon, quelles sont les conséquences.
03:12 Pour pouvoir se l'approprier, parce que c'est avant tout un patrimoine personnel.
03:17 Est-ce que transmettre c'est complexe en France, par rapport à d'autres pays par exemple ?
03:21 Alors, c'est pas complexe à partir du moment...
03:24 Quand on s'y connait quand même, non ?
03:26 Alors, soit on s'y connait, soit on est accompagné.
03:28 Parce que, il y a tout un tas de dispositifs qui sont faits pour transmettre de son vivant, pour transmettre à n'importe quelle étape.
03:38 Donc, on peut faire des donations, on peut faire aussi des transmissions au moment du décès.
03:44 Donc là encore, il y a plusieurs étapes sur la transmission.
03:48 Alors, on va y venir Jean-Martin.
03:50 Mais, j'aimerais qu'on se concentre, si vous le permettez, d'abord sur un statut qui n'est pas forcément bien protégé.
03:54 C'est celui du chef d'entreprise. Il faut en parler aussi.
03:56 Et en général, et selon votre expérience, à quel âge faudrait-il se mettre à préparer sa succession ?
04:03 Alors, pour préparer la succession, pour un chef d'entreprise, comme pour un patrimoine privé, le plus tôt on s'y prend, le mieux c'est.
04:11 Il faut y penser à 40 ans.
04:13 40 ans pour vous ?
04:14 À la quarantaine, il faut y penser pour pouvoir passer à l'action le plus tôt possible.
04:18 Tout ce qui a bien été anticipé se passe toujours mieux.
04:22 Après, ça ne veut pas dire qu'une grande majorité de personnes passe à l'action aussi à la soixantaine.
04:29 Est-ce que c'est trop tard ? Il vaut mieux tard que jamais.
04:31 Justement, il y a quelques instants, dans "Osez entreprendre", on a évoqué ce sujet-là.
04:35 Et globalement, selon la BPI, c'est autour des 60 ans que ça se prépare.
04:39 Exactement.
04:40 C'est ça le problème.
04:41 Ça, c'est les statistiques.
04:42 Exactement, je confirme.
04:43 Mais après, effectivement, quand on peut, plusieurs années avant...
04:47 Alors, ce n'est pas simple, parce que vous avez des personnes qui ont un projet entrepreneurial qui commence sur le tard.
04:53 Donc, quand on commence à la cinquantaine, vous allez me dire, il s'est passé 10-15 ans, et on est déjà dans la transmission.
05:00 On voit souvent des journaux qui vous disent comment préparer à 30 ans, 40 ans, 50 ans, 60 ans.
05:05 C'est vrai que c'est ce qu'on appelle dans notre jargon des marronniers.
05:07 On traite souvent ça.
05:09 Est-ce que vous jugez que c'est vraiment par horizon, justement, de dizaines d'années, de décennies qu'il faut le faire ?
05:16 Une transmission sur une société, ça prend à peu près un an.
05:23 C'est un process vraiment d'un an.
05:25 Mais il peut être anticipé.
05:27 Il peut être anticipé, il peut être préparé.
05:29 Donc, on est sur cette partie-là.
05:32 De toute façon, quand on rencontre un client qui se pose la question, qui voudrait passer à l'action,
05:38 on commence toujours par un audit de sa situation pour déjà savoir où il est.
05:43 Et puis après, vous savez qu'un entrepreneur, c'est quand même compliqué.
05:46 Il faut qu'il puisse se projeter sur la prêt.
05:48 C'est des personnes qui ont toujours raisonné par objectif.
05:51 Donc là encore, l'objectif de la prêt, il est important.
05:54 C'est avec nous, généralement, qu'il est établi.
05:57 Et c'est ce qui permet aussi de lancer la machine.
06:00 Qu'est-ce que je vais faire par la suite ?
06:03 C'est une grosse angoisse aussi.
06:05 Et comment occuper son temps.
06:07 Et comment occuper son temps.
06:08 Donc là, on est en train de construire quelque chose, transmettre son entreprise.
06:12 Ce n'est pas seulement se déposséder de quelque chose, ce n'est pas un deuil.
06:15 C'est aussi une nouvelle histoire qui commence.
06:18 Il y a quelques instants, dans "Ous et entreprendre", je rappelle qu'on a reçu Sextine Mouléberto qui a 22 ans.
06:23 C'est une jeune chef d'entreprise.
06:24 Alors, moi, j'aurais vous posé une question. Est-ce que les jeunes générations,
06:27 elle va nous écouter, ça va l'intéresser, et les autres aussi.
06:30 Est-ce qu'ils s'y prennent mieux que ceux dont on parlait il y a un instant ?
06:33 Ce qui est extraordinaire, c'est que sur les jeunes générations, il y a une volonté,
06:38 il y a un dynamisme et il y a surtout une ouverture sur tout un tas d'aspects
06:43 qu'il n'y avait peut-être pas chez les anciennes générations.
06:46 Un des points de vigilance, c'est quand même sur la rationalisation de l'information qu'ils peuvent avoir.
06:52 Ils sont sursollicités, soit par les informations qu'on peut trouver un peu partout,
06:57 soit aussi par des interlocuteurs.
06:59 Et effectivement, on constate que deux sur trois sont quand même bien accompagnés.
07:04 Un sur trois n'est pas du tout accompagné.
07:06 Donc là encore, c'est important d'avoir un accompagnement très tôt.
07:10 Parce que parfois, c'est quand on crée son entreprise qu'il faut déjà anticiper.
07:15 Quand vous dites un sur trois, quel que soit la génération, c'est dans les jeunes générations ?
07:18 Chez les jeunes générations, oui.
07:19 Et du coup, ça monte à combien sur les générations plus avancées ?
07:23 On est sur un niveau où généralement les entrepreneurs sont accompagnés quasiment à 100%.
07:30 Après, effectivement, par qui on est accompagné ?
07:33 Est-ce qu'on a un avocat fiscaliste ? Est-ce qu'on a un conseiller en patrimoine ?
07:37 Est-ce qu'on a un expert comptable ? Oui.
07:39 Mais vous avez certaines professions qui vont être en complément.
07:43 Quel que soit l'âge, quel que soit le chef d'entreprise, le secteur, etc.
07:46 Est-ce qu'il y a un type de produit, de placement qu'ils doivent avoir ?
07:50 Il est évident qu'on retrouve les placements classiques, immobiliers pour créer de la rente,
07:57 financiers, assurance vie aussi pour transmettre et avoir de la flexibilité.
08:02 Et puis après, pour aller beaucoup plus loin, il va y avoir certains placements qui sont spécifiques à la transmission.
08:09 On connaît l'article 150 EBT1 du Code général des impôts
08:14 qui est effectivement un aménagement pour placer ses capitaux sur un peu plus de risques.
08:20 Et là encore, ça parle aussi à certains entrepreneurs de partir sur des placements qui leur parlent.
08:27 En tout cas, merci beaucoup, Vincent Martins, d'être passé du côté d'Osez Investir sur Sud Radio.
08:31 Je rappelle que vous êtes le directeur général de Wakerstone, cabinet d'ingénierie patrimoniale.
08:35 Et puis maintenant qu'on a parlé transmission, on va parler placement.
08:38 Intergestion Rennes, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente.
08:44 Sud Radio, Osez Investir, le coin de l'expert.
08:48 Thomas, on en parle avec Bernard Cadot, notre expert. Vous allez parler justement de placement.
08:53 Oui, Jean-Marie, Bernard Cadot a fait le choix de nous parler ce matin de placement immobilier si malmené actuellement.
08:59 Alors Bernard, vous jugez qu'il faut ramener un peu de sérénité chez les investisseurs privés pour redonner confiance.
09:04 C'est bien ça ?
09:05 Oui, Thomas, ce n'est pas facile en ce moment, tant les messages sont anxiogènes et confus.
09:10 Et cette confusion alimente l'angoisse et ainsi de suite.
09:13 Partout, il est question de hausses de taux d'intérêt, de baisse du pouvoir d'achat immobilier,
09:17 de marchés bloqués, de chute de la construction et des mises en vente de biens neufs,
09:21 de tensions sur le marché locatif et j'en passe.
09:24 D'autant qu'il est aisé de placer en ce moment son épargne à la banque avec un bonus appréciable.
09:29 Et pourtant, Bernard, vous jugez que la pierre est et reste le placement idéal pour nos compatriotes.
09:34 Oui, Thomas, il faut le rappeler, c'est l'attachement des Français à la pierre qui fait de l'immobilier leur classe d'actif préférée.
09:40 C'est un actif tangible, non délocalisable et résilient par nature, caractère indispensable à une stratégie patrimoniale pérenne.
09:47 C'est surtout un moyen de se constituer un patrimoine en utilisant le levier du crédit, si si, il y en a encore, et des loyers.
09:54 C'est aussi préserver l'avenir avec un complément de revenus et plus tard pouvoir transmettre à ses héritiers.
10:00 Il serait donc, je pense, utile de reconsidérer tout ça avant d'arbitrer en faveur de telle ou telle autre classe d'actif.
10:06 Donc il faut continuer, selon vous, à investir dans la pierre ?
10:09 Oui, sans aucun doute, car contre toute intuition ou toute réaction hâtive, soyons-en convaincus,
10:16 le moment est particulièrement propice à ce type d'investissement.
10:19 Les prix baissent et un financement solide vous ouvrira la porte à des décotes supplémentaires.
10:24 Le calendrier de la rénovation énergétique représente de son côté un double atout.
10:28 Acheter moins cher avec travaux et répondre à une demande locative de plus en plus forte,
10:33 donc optimiser ses revenus.
10:35 Et puis les solutions de garantie de paiement de vos futurs loyers vous apporteront de surcroît la zénitude la plus totale.
10:41 Et puis en plus vous vous rendrez service à ceux qui ont besoin de vendre leur appartement,
10:44 parce que c'est moins facile pour eux en ce moment.
10:46 Merci beaucoup Bernard Cadot.
10:47 Merci à vous Thomas Binet, on vous retrouve dimanche prochain.
10:50 Avec grand plaisir, merci.