Avec Thomas Penet, Président de Tantiem
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##OSEZ_INVESTIR-2024-10-13##
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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente.
00:07Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.
00:11Et maintenant qu'on a entrepris et qu'on a réussi, on va placer notre argent, mon cher Thomas.
00:15Alors, on va essayer. On va s'ouvrir le micro. On va essayer absolument, Jean-Marie.
00:18Placons notre argent. Eh bien, on va commencer avec le logement étudiant. Faut-il acheter ou louer ?
00:22Faut-il également investir en immobilier fractionné ? D'abord, on va expliquer ce que c'est.
00:26On va en parler avec Thomas Penel, président de tantième société d'investissement en immobilier.
00:30On termine à notre rendez-vous dominical avec Bernard Cadot, notre expert en immobilier,
00:34qui va nous parler du contexte actuel pour les acheteurs et vendeurs en immobilier, justement.
00:38Bon, allez, tout de suite, c'est parti.
00:45Cette semaine, mon cher Thomas, nous abordons une question cruciale pour de nombreux parents d'étudiants.
00:50Faut-il acheter ou louer le logement étudiant de son enfant ?
00:55Première question, pourquoi la plupart des parents choisissent-ils la location pour le logement de leur enfant ?
01:00La location est généralement perçue comme une option plus simple.
01:03Elle nécessite moins de démarches qu'un achat immobilier, comme le financement et les frais de notaire.
01:07De plus, les coûts initiaux sont moindres.
01:09Il suffit de régler un dépôt de garantie et le premier loyer,
01:12alors qu'un achat implique forcément des frais d'apport et de dossier.
01:15La location est aussi plus flexible.
01:17Si le logement ne convient plus, l'étudiant peut partir facilement avec un préavis.
01:22Dans quelle situation l'achat peut-il devenir plus avantageux pour les parents ?
01:26L'achat peut être judicieux si l'étudiant prévoit de rester plusieurs années dans la même ville.
01:30Dans des agglomérations où les loyers sont élevés, la location peut devenir coûteuse à long terme.
01:35Acheter un studio permet de bénéficier d'un revenu locatif une fois les études terminées.
01:39Ce qui peut aider aussi à rembourser le crédit et même offrir un complément de revenu pour la retraite ou un nouvel investissement.
01:45Comment le marché local influence le choix ?
01:47Le marché local joue un rôle essentiel.
01:49Dans certaines villes comme Saint-Etienne, le loyer mensuel d'un studio de 25m2 atteint en moyenne 305 euros,
01:55tandis que la mensualité de crédit atteindrait 220 euros pour le même logement.
01:59Ah oui, il n'y a pas photo ?
02:00Non, absolument.
02:01Après vous avez choisi la grande ville la moins chère de France.
02:04C'est vrai, mais je prends les chiffres de l'FNAM.
02:07Cela dit, il faut aussi prendre en compte les taux de crédit qui sont montés et qui maintenant refluent un petit peu.
02:14En général, acheter reste quand même une bonne option si l'objectif est d'accroître son patrimoine et de diversifier ses revenus à long terme.
02:21Oui, vous avez raison là encore.
02:23Pour résumer, les parents doivent évaluer la durée des études de leur enfant, les conditions du marché local.
02:29C'est ce qui leur permet de choisir entre acheter et louer quand ils peuvent avoir le choix.
02:33Exactement, c'est un choix qui doit être réfléchi en tenant compte de la situation personnelle de l'étudiant et des tendances du marché immobilier.
02:40Et de la trésorerie des parents, en toute logique.
02:42Merci beaucoup Thomas Binet. Tout de suite, on accueille votre invité.
02:45Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.
02:52Sud Radio, oser investir, l'invité.
02:56On accueille Thomas Penney. Bonjour.
02:58Bonjour.
02:59Et bienvenue sur Sud Radio. Vous êtes le président de Tantiem.
03:01C'est une société d'investissement immobilier, ça tombe très bien, qui a été créée en 2022, il y a deux ans seulement.
03:06Vous êtes l'invité de Thomas Binet.
03:08On va s'intéresser au mécanisme de l'immobilier fractionné, ça ne parle pas forcément à tous nos auditeurs.
03:13Donc on compte sur vous justement, avant toute chose, pour nous définir le terme. C'est quoi, Thomas Penney, l'immobilier fractionné ?
03:20Alors c'est vrai que c'est un terme bien compliqué pour une idée simple.
03:22C'est le principe d'acheter ensemble un bien qu'on ne pourrait pas acheter tout seul.
03:26On mutualise.
03:27On mutualise, on partage les loyers et on partage également la plus-value potentielle à la revente.
03:31D'accord. Alors en quoi c'est une alternative solide entre l'immobilier classique et par exemple l'investissement en SCPI dont on parle assez souvent ?
03:38SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
03:40Alors l'investissement classique, déjà ces dernières années, était quand même limité.
03:42Une certaine partie de la population qui avait la capacité de s'endetter pour acheter de l'immobilier.
03:46Et puis c'est vrai que quand on achète de l'immobilier, on prend un risque quand même avec des locataires qui vont parfois faire défaut.
03:54Donc voilà, c'est à la fois compliqué avec des rendements aussi parfois qui ne sont pas au rendez-vous.
04:00D'accord.
04:01Sur l'SCPI, finalement on se rapproche avec Tantiem, avec l'immobilier fractionné de l'SCPI.
04:06La grosse différence, on y reviendra, c'est que vous investissez spécifiquement dans un bien et non pas dans un fonds d'investissement avec plusieurs biens.
04:14Alors justement, vous parlez de biens. Quel type d'actifs ou de biens peut-on trouver ?
04:19Alors nous, le constat qu'on a fait quand on a créé Tantiem il y a deux ans, c'est qu'il y avait deux marchés.
04:23Il y avait un marché pour les professionnels avec des biens commerciaux professionnels qui offrent des rendements souvent beaucoup plus intéressants,
04:30de l'ordre de 6, 7, 8 % et un risque plus mesuré.
04:33Et les particuliers, eux, ont principalement accès à de l'immobilier résidentiel.
04:37Donc nous, ce qu'on fait chez Tantiem, c'est qu'on propose des actifs commerciaux aujourd'hui, principalement.
04:41On propose aussi un peu de...
04:42Alors c'est quoi, pardon, immobilier commercial ? C'est des boutiques, c'est des pieds d'immeuble, c'est ça ?
04:46Très concrètement, c'est ça.
04:47On a proposé le mois dernier un centre dentaire à Angers, un monoprix à Bordeaux, un restaurant à Paris, une agence bancaire à Lyon.
04:54Bref, on a différents actifs et donc on achète les murs de commerce.
04:57Donc il y a des locataires qui sont déjà en place, qui payent leur loyer depuis plusieurs années.
05:01Donc c'est pas des locaux vides ?
05:02C'est pas des locaux vides, on a des baux qui sont solides, des locataires qui sont solides.
05:06Et donc on a déjà un rendement existant qu'on connaît.
05:09Et donc on sait aujourd'hui que, notamment, les baux vont être indexés sur l'inflation et donc vont mécaniquement augmenter.
05:16Donc à la revente, on attend également le plus-value qu'on va redistribuer aux investisseurs proportionnellement à leur acquisition.
05:21Alors vous parlez de revente, c'est intéressant.
05:23Combien de temps faut conserver ce type d'actif ?
05:26Alors il faut amortir des frais notaires, évidemment.
05:28Et puis l'immobilier, c'est du temps long.
05:31Donc on est, nous, sur des placements de l'ordre de 5 à 10 ans.
05:34Aujourd'hui, on a fait plutôt des placements de 8 ans, ce qui est un peu moins long que ce qu'on peut avoir, notamment, vous parliez des SCPI,
05:39où le temps est plutôt aujourd'hui de 20-25 ans.
05:42D'accord. Et vous avez commencé à parler un peu rentabilité, mais on peut en espérer quoi, très objectivement ?
05:47Très concrètement, aujourd'hui, nous, les rendements qu'on propose sur Tantiem, sur les derniers projets, ils sont de 6,5 nets de frais.
05:53Donc ça, c'est ce qui est reversé à l'investisseur.
05:56La fiscalité qui s'applique, c'est une fiscalité sur des titres financiers.
06:00Donc vous avez une fiscalité à la flat tax.
06:02Et donc on a des rendements qui sont beaucoup plus intéressants que ce qu'on peut obtenir, notamment en résidentiel aujourd'hui,
06:07quand on investit en direct, où les rendements sont plus faibles.
06:11Et on rentre dans ce type d'investissement avec une mise de départ qui s'évalue à combien ?
06:15Alors volontairement, on a une mise de départ très faible.
06:18La mise de départ, elle est de 100 euros. Le ticket d'entrée minimum, il est de 100 euros.
06:21Aujourd'hui, la réalité, c'est que les investisseurs investissent un peu plus que cela.
06:25C'est-à-dire ?
06:26Le ticket moyen est de 1 000 euros, et les gens, finalement, se constituent eux-mêmes leur portefeuille immobilier.
06:30Donc les gens vont mettre 1 000 euros sur Bordeaux, la semaine suivante, 3 000 euros sur un autre bien,
06:36et se constituent finalement un portefeuille, comme un portefeuille de SCPI.
06:39Ils ont choisi spécifiquement les biens dans lesquels ils veulent mettre leur argent.
06:42Et très varié en termes de localisation ?
06:44Et très varié en termes de localisation, de type d'actifs.
06:46On a fait un petit peu de résidentiel à Lille, par exemple.
06:49On a fait du, je vous parlais de centre dentaire à Angers, ou d'une boutique assez réputée à Bayonne.
06:56Enfin voilà, on est vraiment partout en France.
06:58Et ils bénéficient très rapidement de revenus.
07:01L'intérêt, c'est que, je prends un exemple à nouveau, on a acheté une boulangerie à Paris dans le 17ème,
07:07qui offre un rendement d'un peu plus de 6%.
07:09Comme on est assez agile, on a été en capacité de signer immédiatement dès la collecte qui a pris 48 heures.
07:15On a signé quasiment deux semaines après, et on a reversé immédiatement les loyers.
07:19Donc on n'a pas ce temps de jouissance, ce délai de jouissance, qui est parfois assez long dans les SCPI.
07:24Une ultime question.
07:26À quoi doit faire attention un investisseur quand il se lance dans l'immobilier fractionné ?
07:31Qu'est-ce que vous leur diriez ?
07:33Trois choses. La qualité de l'équipe, déjà, parce que nous on est issus de l'immobilier tous.
07:37On a une vingtaine d'années d'expérience.
07:39Donc la qualité de l'équipe qui va gérer le bien.
07:42L'emplacement qui est proposé, c'est-à-dire que, évidemment, l'immobilier, on le sait, c'est fluctuant.
07:47Et donc nous, on choisit uniquement des actifs qui sont dans les centres-villes.
07:50Et puis, trois, on a une étude assez précise, je vais parler des locataires, sur la qualité du bail.
07:55Et est-ce que le locataire qui est en place est solide ?
07:57Ça, c'est vraiment les trois points les plus importants.
07:59Merci à vous.
08:01Si c'est moi qui n'ouvre pas mon micro, on ne va pas s'en sortir.
08:03Merci beaucoup d'être passé du côté de Sud Radio et de Osé Investir.
08:07Je rappelle que vous êtes le président de Tantiem.
08:10Tout de suite, on explique quelque chose.
08:12Sud Radio, Osé Investir, le coin de l'expert.
08:17Le coin de l'expert. Thomas, on accueille Bernard Cadot. Bienvenue.
08:19Bonjour.
08:20Sur Sud Radio, Bernard Cadot, expert immobilier.
08:22Alors Bernard, aujourd'hui, coup de gueule, coup de cœur, on va voir ça avec vous.
08:26Mais alors, on va commencer avec une citation.
08:28C'est Charles le Téméraire. On monte le niveau encore cette semaine.
08:31Il n'est pas nécessaire d'espérer pour entreprendre, ni de réussir pour persévérer.
08:36Vous retenez quoi de cette citation, cher Bernard ?
08:39Trois verbes, parce que dans le contexte politico-économique actuel, je pense que ça plaira aux investisseurs.
08:45En l'occurrence, c'est espérer, entreprendre et persévérer.
08:49Bon, alors on va commencer par espérer, forcément.
08:51Espérer dans la nomination d'une ministre de plein exercice pour le logement.
08:56Ça fait longtemps que ça ne nous était pas arrivé.
08:58Espérer dans le discours du Premier ministre qui place le logement parmi les cinq priorités de son gouvernement.
09:03Espérer dans la prise de conscience de l'urgence et la volonté d'agir vite pour relancer l'investissement locatif et l'accession à la propriété.
09:11Espérer au regard des premières annonces.
09:13Extension du prêt à taux zéro, simplification du diagnostic de performance énergétique, revoir le calendrier,
09:19faire évoluer le zéro artificialisation net des sols, simplifier certaines normes,
09:24évolution des attributions de logements sociaux, etc.
09:27Pour la première fois depuis longtemps, un discours volontaire et pratique.
09:31Vous aviez également retenu le verbe entreprendre.
09:33Oui, il faut entreprendre, même si le détail des mesures est encore inconnu à l'heure où nous nous parlons.
09:39Le chantier est immense, mais l'urgence aussi.
09:41Il faut libérer l'offre, solvabiliser la demande, simplifier la régulation et supprimer le caractère confiscatoire de la fiscalité.
09:49Entreprendre pour relancer la construction qui est en crise avec plus de 150 000 emplois menacés.
09:54Entreprendre enfin pour relancer la mobilité résidentielle et l'accès aux parcs locatifs.
09:59Et on va terminer avec persévérer, votre troisième verbe.
10:01Oui, persévérer dans la vigilance et dans les alertes.
10:04C'est ce que toute la filière de l'immobilier n'a cessé de faire depuis des années.
10:08Persévérer pour convaincre que le logement n'est pas un totem, mais une réalité économique et sociale qui concerne chaque Français, tous les jours.
10:15Persévérer pour un traitement équitable de chaque investissement et de chaque investisseur.
10:19N'oublions pas que punir les propriétaires, c'est priver les locataires à terme.
10:23Reste le spectre des arbitrages budgétaires, on va pas tarder d'être fixés.
10:27Soyons optimistes et volontaires.
10:29Et puis terminons par une autre citation, celle d'Alain, le philosophe, qui nous disait
10:33le pessimisme est d'humeur, mais l'optimisme est de volonté.
10:37Merci Bernard.
10:38Il vaut mieux terminer mieux aussi que Charles le Téméraire.
10:40Il avait construit presque un empire, il n'en restait rien à sa mort.
10:43Merci à tous sur Sud Radio.
10:45Thomas Binet, on vous retrouve dimanche prochain ?
10:46Avec plaisir.
10:47A très bientôt.