Si l’investissement dans les infrastructures à explosé ces dernières années, est-ce toujours une bonne idée ? Dans les infrastructures, on trouve six grandes catégories : les infrastructures sociales (comme les hôpitaux ou les écoles), l’environnement, le transport, les télécommunications, et les énergies conventionnelles ou alternatives. Le point sur ce type d’investissement avec Thibault Richon, Directeur de Gestion, Responsable Multi-stratégie Infrastructure chez Swen Capital Partners et Cédric Marc, président de Patrimonio Finance.
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine.
00:08 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment en tant qu'épargnant on peut préparer
00:11 sa retraite avec le mécanisme viagé, de deux façons, que ce soit en proposant son
00:17 bien immobilier à la vente en viagé ou au contraire en investissant dans des fonds qui
00:22 utilisent ce mécanisme aujourd'hui.
00:24 Un sujet traité il y a quelques jours dans Smart Patrimoine avec deux invités en plateau,
00:29 David Koch, directeur général d'Arkea Reim, mais aussi Stanley Nahon, directeur
00:33 général de René Coste Viagé.
00:35 Regardez.
00:36 Oui exactement, alors ça part d'un même principe, c'est le viagé.
00:42 Nous on offre effectivement, s'il veut revenir, on achète auprès des seniors des appartements
00:46 ou des maisons sous deux formes, soit en viagé, soit en démembrement.
00:50 D'accord, donc démembrement c'est usufruit, nu propriété.
00:53 Exactement, on va acheter la nu propriété, on va laisser l'usufruit au senior et sinon
00:57 on achète la pleine propriété, on laisse le droit d'usage et d'habitation, c'est
01:01 ce qu'on appelle le viagé.
01:02 D'accord.
01:03 Et donc nous c'est vrai qu'on est sur une forme très particulière de viagé, c'est
01:06 un viagé ce qu'on appelle bouquet ou sans rente, c'est-à-dire qu'on va offrir juste
01:10 un prix one shot au vendeur, s'il vend son bien 100, globalement avec une espérance
01:18 de vie d'une vingtaine d'années, on va lui offrir 70.
01:21 D'accord, donc avec une décote de 30%, mais en revanche il n'y a pas de rente ensuite
01:25 à verser.
01:26 Il n'y a pas de rente, après le senior est libre, en fait c'est pour ça que c'est
01:29 un produit qui a beaucoup plu ces dernières années aux seniors, parce que le senior
01:32 est libre d'organiser son patrimoine comme il veut.
01:35 Alors ça s'adresse à une catégorie de seniors un peu différente parce qu'on voit
01:38 nous dans nos biens, la valeur moyenne de nos biens sur Silver Avenue c'est 1,7 millions,
01:42 donc on voit que c'est des biens assez élevés, donc c'est des seniors qui n'ont pas besoin
01:47 de rente globalement, mais qui vont utiliser cette somme pour organiser leur patrimoine
01:54 et leur fin de vie patrimoniale comme ils le souhaitent et ça c'est vrai que c'est
01:57 quand même très plébiscité aujourd'hui par les seniors.
01:59 Stanley Nahon, donc René Coste accompagne les épargnants en viagés depuis de nombreuses
02:04 années, est-ce que, je ne sais pas si je dois poser la question de cette manière-là,
02:07 mais est-ce qu'il existe des temporalités dans le viagé ? Alors effectivement peut-être
02:11 qu'avant on connaissait la version classique qui était du viagé avec rente, qu'aujourd'hui
02:15 on se rend compte que la new propriété marche bien ou que le viagé sans rente dans certains
02:18 cas peut fonctionner aussi.
02:19 Je ne sais pas si on pourrait parler d'effet de mode, mais en tout cas de temporalité,
02:22 de saisonnalité dans la manière de faire un viagé ?
02:24 Oui tout à fait, il y a eu effectivement une évolution en tout cas dans les formes
02:28 de viagés qui étaient proposées au marché.
02:32 Jusqu'à il y a 5-6 ans, la formule sans rente que ce soit du viagé ou du propriété,
02:37 en tout cas la formule sans rente était assez peu finalement proposée et utilisée.
02:43 Aujourd'hui ça représente à peu près 25-30% du marché.
02:46 Et comment on explique que justement la formule sans rente revienne sur le devant de la scène
02:51 comme ça ?
02:52 C'est une solution qui répond à des besoins qui sont différents.
02:55 Yann l'a mentionné, quand je vais chercher de la rente et que je vais chercher un format
03:01 classique de viagé, et encore une fois c'est 70% du marché, je vais chercher un revenu
03:09 complémentaire, ce qui n'est pas le cas évidemment quand je vais chercher un capital
03:13 unique qui va me permettre de répondre à d'autres projets qui peuvent être des projets
03:16 de donation, qui peuvent être des projets de remboursement de crédit.
03:19 Donc en fait la gamme d'offres du viagé, de la new propriété a s'est largement étendue
03:27 au cours des 5-6 dernières années.
03:29 Ça a permis aussi de créer un dynamisme sur ce marché-là et ça répond à des besoins
03:36 de plus en plus larges, mais des besoins effectivement assez différents sur le marché.
03:41 Alors on abordera dans un instant le sujet de l'investissement en viagé pour préparer
03:46 sa retraite, mais juste avant restons, parce que là on est plutôt côté cédant avec
03:50 vous toujours, c'est un énorme, puis Yann Vitcock, est-ce qu'effectivement arrivé
03:53 à un certain âge et lorsqu'on est à la tête d'un patrimoine immobilier ou d'un
03:56 bien immobilier, le fait de le céder en viagé directement à un particulier ou à un fond,
04:01 on y reviendra dans un second temps, peut-être une option envisageable pour s'assurer d'un
04:08 certain niveau de revenu à sa retraite ?
04:09 Tout à fait.
04:10 Le patrimoine immobilier, c'est un peu le fond de pension à la française.
04:15 Donc le moyen de monétiser ce patrimoine immobilier tout en continuant à en profiter,
04:21 en continuant à vivre dans son logement sans changer ses habitudes, c'est effectivement
04:25 ces solutions de viagé et nu propriété.
04:28 Donc c'est évidemment une solution très intéressante, de plus en plus plébiscitée
04:36 par les retraités français, et notamment le développement des différentes formes
04:40 de viagé, viagé et nu propriété, ça permet de répondre à plus de besoins aujourd'hui.
04:45 Faut-il ne pas avoir d'enfants pour faire du viagé, pour vendre son patrimoine en viagé
04:49 ou en tout cas sa résidence principale en viagé ?
04:51 Grosse idée reçue, puisque 70% des personnes qui vendent en viagé ou en nu propriété
04:58 sont des personnes qui ont des enfants, et les enfants sont très souvent parties prenantes
05:04 dans le projet, que ce soit parce qu'elles veulent que leurs parents continuent à être
05:11 autonomes financièrement, ou parce que ces personnes ont aussi besoin d'être aidées
05:15 et vont bénéficier de donations au moment où cette opération va être faite.
05:20 Donc dans 70% des cas, on a effectivement des enfants et des héritiers, mais il y a
05:26 effectivement cette idée reçue d'une opération qui s'adresse plutôt à des personnes sans
05:31 enfants.
05:32 - C'est clair, c'est clair.
05:33 - C'est clair, c'est clair.
05:34 - Et puis Coq, même question, alors vous nous l'avez dit, vous faites plutôt du viagé
05:35 ou de la nu propriété, mais donc du viagé sans rente, qui ne va pas offrir de revenus
05:39 réguliers à la retraite, mais peut-être qu'on va vendre son bien un petit peu plus
05:42 cher du fait qu'il n'y a pas la rente.
05:44 Même question, est-ce que ça peut rentrer dans une stratégie patrimoniale de préparation
05:47 de la retraite, d'anticiper, vendre sa résidence principale, et peut-être secondaire d'ailleurs,
05:51 je ne sais pas si c'est possible aussi en viagé ?
05:52 - Oui, bien sûr, secondaire totalement.
05:55 Dans ces cas-là, vous partirez plutôt sur un démembrement parce qu'en gros, en démembrement,
05:59 quand vous avez les usufruits, vous êtes capable de louer le bien.
06:01 Mais oui, ça répond exactement à ça, et c'est vrai que c'est pour ça que l'offre
06:05 s'est développée ces dernières années.
06:06 Effectivement, les investisseurs particuliers étaient peut-être moins intéressés pour
06:10 être acquéreurs de viagés bouquets.
06:12 Quand les offres institutionnelles ont été créées, telles que nos fonds, on a vu l'offre
06:18 être plébiscitée chez les seniors.
06:20 Aujourd'hui, comme disait Samir, ça représente presque 30% du marché du viagé.
06:24 Donc il y a un vrai intérêt pour le senior à...
06:27 Ce qu'on n'a pas dit, c'est que ça simplifie les choses aussi.
06:30 C'est-à-dire que quand vous préparez votre succession, vous vous dites que laisser une
06:36 maison à ses enfants, on sait que ça peut être compliqué, parce que certains vont
06:40 vouloir la vendre, d'autres vont vouloir la garder.
06:42 Alors que si vous organisez ça avant nous, on fait un sondage après sur les 500 viagés
06:47 qu'on a achetés, il y a à peu près 400 personnes qui ont répondu, on leur demande
06:50 pourquoi vous avez fait un viagé.
06:52 Et certains c'est pour simplement simplifier la transmission patrimoniale, parce que vous
06:56 allez transmettre du cash au lieu de transmettre une maison, et en plus il y a forcément ce
07:00 maintien à domicile.
07:01 Mais le maintien à domicile c'est une donnée, et après il y a vraiment des sujets d'optimisation
07:06 du patrimoine, je pense que c'est venu vraiment un instrument d'optimisation du patrimoine.
07:10 - J'allais poser la question, il y a un intérêt fiscal à transmettre du cash de son vivant
07:14 suite à la vente en viagé de sa résidence principale, plutôt qu'à transmettre ensuite,
07:19 enfin suite à son décès ou pas forcément ?
07:22 - Ça va dépendre du contexte, la fiscalité c'est une question particulière, il peut
07:27 y avoir un intérêt fiscal, effectivement.
07:28 - La donation, juste pour ajouter à ce point-là, mais la donation de son vivant elle est quand
07:33 même assez défiscalisée.
07:35 - Bien sûr, jusqu'à certains montants.
07:37 - Jusqu'à certains montants, mais du coup il peut y avoir un intérêt assez important
07:41 à transmettre en amont de son héritage.
07:44 - Je vous propose de passer de l'autre côté avec vous, Yann Vitcock.
07:48 Côté investisseur à la recherche d'un investissement à réaliser à ses 30 ans, ses 40 ans, ses
07:53 50 ans, en fonction de son niveau de vie, est-ce que l'acquisition d'un viagé ou alors
07:59 l'investissement dans un fonds qui fait du viagé peut être une solution de préparation
08:04 de sa retraite ?
08:05 Est-ce que c'est un des usages d'un fonds viagé comme Silver Avenue ?
08:09 - Oui, c'est clairement un usage.
08:11 Les fonds immobiliers sont là pour ça, c'est des fonds de la durée de placement recommandée,
08:16 c'est 10 ans.
08:17 Un investissement immobilier c'est un investissement de long terme.
08:20 L'avantage d'un fonds viagé c'est qu'il vous permet de vous exposer à une catégorie
08:24 d'actifs auxquels il y a très peu de fonds, c'est-à-dire les actifs résidentiels.
08:27 Aujourd'hui en France il n'y a quasiment pas de fonds résidentiels, il y a quelques
08:30 SCPI défiscalisantes, mais c'est très rare.
08:32 Et donc l'avantage de ce fonds Silver Avenue, c'est qu'il vous permet de vous exposer à
08:37 une classe d'actifs qui est sur un cycle très différent.
08:40 Vous devez savoir qu'aujourd'hui l'immobilier commercial ça va très mal, l'immobilier
08:44 résidentiel on n'est pas du tout sur les mêmes dynamiques.
08:47 Et c'est vrai que c'est intéressant pour le particulier de pouvoir s'exposer.
08:50 Donc oui c'est un très bon outil d'investissement patrimonial, surtout que l'avantage c'est
08:57 que quand vous achetez un produit, vous prenez un risque statistique de temps en temps.
09:05 Quand vous achetez dans un fonds mutualisé, nous on a 500 biens, donc grosso modo notre
09:10 courbe d'espérance de vie est la même que celle de l'INSEE.
09:13 Et très rapidement, comment on génère de la rentabilité sur des investissements comme
09:17 cela ? Ensuite on loue les biens acquis, on les revend auprès du marché ?
09:21 On loue et on revend, ça dépend.
09:22 On fait des opportunités comme n'importe quel fonds immobilier et sinon la performance
09:26 elle est générée aussi à l'acquisition sur la décote par rapport à l'acquisition.
09:30 Et chaque année en plus, vous récupérez un peu de décote parce que l'espérance de
09:34 vie globale de votre portefeuille va diminuer.
09:36 Stanley Nahon, même question, mais alors là pour le coup sur de l'investissement
09:39 viagé en direct ou via un fonds mais dans une stratégie globale, est-ce qu'on l'intègre
09:44 dans sa préparation à sa retraite ? Est-ce que ça vient après d'autres investissements
09:47 plus financiers ou est-ce qu'on peut l'intégrer dès le début ?
09:49 Alors l'investissement en viagé en e-propriété sont des investissements immobiliers.
09:54 Le français adore l'immobilier, notamment pour préparer sa retraite.
09:59 Le profil des investisseurs, essentiellement un profil d'investisseur particulier puisque
10:07 93% du marché c'est aujourd'hui animé par les particuliers et 7% par des fonds institutionnels.
10:14 C'est évidemment un moyen de préparer sa retraite de manière assez intelligente.
10:21 Ça correspond à des personnes qui ont fait souvent du locatif mais qui n'ont plus envie
10:29 de s'embêter avec les contraintes du locatif, notamment les risques d'impayés, les problématiques
10:35 de vacances.
10:36 C'est un moyen de faire du locatif sans le risque locatif et sans la fiscalité qui
10:40 est attachée à du locatif puisque la décote dont on parle à l'acquisition, ça correspond
10:46 à un loyer capitalisé sur la durée de vie des vendeurs et ce loyer qui arrive en décote
10:52 de prix, il n'est pas fiscalisé.
10:55 Donc on fait un espèce d'investissement locatif sans fiscalité, sans contrainte locative.
11:00 C'est ça qui permet d'avoir un retour sur investissement de l'ordre de 7 à 8% quand
11:05 on fait du viagé ou de la nulle propriété en direct.
11:08 Très rapidement, et on finira là-dessus, vous avez l'âge moyen, si c'est effectivement
11:11 des particuliers qui réalisent ce type d'investissement, l'âge moyen de ceux qui commencent à faire
11:15 du viagé ? C'est 45 ans.
11:16 D'accord.
11:17 Voilà, donc c'était l'interview de Yann Vidcock, directeur général d'Arkea Reim,
11:24 mais aussi Stanley Nahon, directeur général de René Coste Viagé, qui nous expliquait
11:27 comment préparer sa retraite avec le viagé.