SMART MORNING SOUMIER - Emission du 15 septembre 2023
Vendredi 15 septembre 2023, SMART MORNING SOUMIER reçoit Jean-Marie Célérier (Directeur transformation locative, La Française REM)
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00:00 Salut à tous, l'immobilier, le monde de l'immobilier avec la française Real Estate.
00:11 Salut Jean-Marie, Jean-Marie Scelleri est avec nous.
00:14 Bonjour Jean-Marie.
00:15 Bonjour.
00:16 Directeur de la transformation locative, c'est ça, de la française.
00:20 Tout à fait.
00:21 On va parler notamment immobilier de bureau.
00:22 Un mot quand même sur la française.
00:24 Alors, la française est un asset manager très important sur la place.
00:28 Real Estate Manager, donc j'imagine toute la partie immobilière de cette entreprise
00:36 qui représente un acteur de poids je crois en Europe.
00:37 Exactement.
00:38 La française REM, Real Estate Manager, nous sommes gestionnaires d'à peu près 30 milliards
00:42 d'actifs partout en Europe, principalement en France, 70% un peu plus.
00:47 Et puis nous sommes sur toutes les typologies d'actifs, du bureau bien sûr, mais de la
00:51 santé, de la logistique, tout ce qui peut être investi.
00:54 30 milliards d'actifs sur les, je crois, 50-55 milliards de la française ?
00:58 Aujourd'hui, et puis avec un projet de convergence plus large puisque nous sommes filiales du
01:02 Crédit Mutuel Alliance Fédérale désormais, et avec des objectifs beaucoup plus ambitieux.
01:07 Et juste pour avoir une idée à l'échelle européenne en termes de gestionnaire d'actifs,
01:12 à l'échelle française, vous avez des mots sur la ligne ?
01:15 Sur l'immobilier, on est un des plus gros bailleurs de la place, en tout cas un bailleur
01:17 privé.
01:18 On est asset manager, c'est-à-dire qu'on gère des capitaux pour compte de tiers, soit
01:23 des institutionnels, CNP, ERAF, soit des particuliers puisque nous sommes un des plus gros gestionnaires
01:29 de SCPI, avec notamment le véhicule Épargne-Foncière.
01:32 Bon, on est là sur une tempête immobilière.
01:35 Comment est-ce que tu regardes ça aujourd'hui ? Comment est-ce que tu regardes ? Moi j'appelle
01:40 ça quand même le retour du cycle dans l'immobilier, cycle qu'on avait eu tendance à oublier
01:47 depuis que la Banque Centrale Européenne avait fait s'effondrer les taux d'intérêt.
01:50 Alors moi, je n'aurais pas utilisé le terme tempête, on est vraiment très très loin
01:54 de ça.
01:55 Les professionnels te parlent tous de tempête, attends, ça m'intéresse.
01:58 Un certain nombre de… Non, mais les taux d'intérêt.
02:01 Tous les acteurs aujourd'hui, de la construction, tous les promoteurs te parlent d'une tempête
02:04 immobilière.
02:05 En tout cas, sur notre partie, ce qui est sûr, c'est qu'on est impacté, mais comme
02:09 tout le monde de la finance, par la hausse des taux d'intérêt.
02:11 Et ce n'est pas un phénomène nouveau, c'est-à-dire que ça fait déjà plus d'un
02:15 an que les banques centrales ont décidé d'augmenter graduellement, enfin on l'a
02:18 vu venir.
02:19 Et le deuxième aspect, c'est que ce n'est pas du tout propre à l'immobilier, c'est
02:22 quasiment l'intégralité des classes d'actifs financiers.
02:24 Donc nous, ce qui nous importe, alors on est surtout un investissement long terme, l'immobilier
02:29 c'est du long terme, on constitue le patrimoine de ménage et surtout, on propose des compléments
02:34 de revenus.
02:35 Donc ce qui nous intéresse, c'est le revenu.
02:36 Il y a un adage dans l'immobilier qui dit "un immeuble intelligent, c'est l'immeuble
02:40 qui est loué".
02:41 Et donc c'est ça notre stratégie, c'est de continuer à avoir des immeubles loués
02:46 et le marché nous donne plutôt raison.
02:47 C'est-à-dire que…
02:49 Attends, attends, attends, Val, tempête pourquoi ? Parce que quand même pour la première
02:54 fois, je suis tout à fait d'accord avec toi, je trouve qu'il y a une espèce d'hystérie
02:58 autour de ce qui se passe sur l'immobilier, en tout cas en France, parce qu'on a une
03:02 baisse des prix de mon Dieu, 2-3%, oulala, qu'est-ce qui se passe, mon Dieu, mon Dieu,
03:06 qu'est-ce qui se passe ? Et en fait quand même, oui, pour l'investisseur, c'est
03:11 inimaginable que les prix baissent.
03:12 Oui, et puis on raisonne souvent en moyenne dans l'immobilier parce que tout le monde
03:16 se sent investi de discuter de l'immobilier, mais la réalité, c'est que…
03:20 J'ai rien dit de la même chose sur le pétrole, tout le monde a un avis sur l'essence.
03:24 Je vais vous donner un exemple sur Paris.
03:26 Paris, toutes les entreprises cherchent des bureaux dans Paris, donc les loyers sont en
03:30 augmentation, on est en train de dépasser 1000 euros par mètre carré de loyer, je
03:34 parle de prix de loyer.
03:35 Donc ça montre bien qu'il y a une tension locative qui demeure.
03:39 Alors après il y a des zones qui sont plus difficiles, mais sur lesquelles des professionnels
03:43 de l'immobilier, en tout cas la française, est très très peu exposée.
03:45 Donc nous, on fait de l'immobilier de qualité.
03:48 Non mais c'est intéressant parce que dans ces moments-là, c'est l'heure du discernement.
03:50 Warren Buffett l'a dit sur les gens en maillot de bain.
03:55 Exactement, c'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui se baignent sans maillot
03:58 de bain, voilà, c'est exactement ça.
04:00 C'est exactement ça.
04:01 Donc plutôt des bonnes nouvelles, on voit un take-up, donc c'est la consommation de
04:06 bureaux qui est assez stable finalement.
04:09 Qu'est-ce que tu appelles la consommation de bureaux ?
04:10 Le nombre de mètres ?
04:11 Le prix de location ?
04:12 Exactement, 1,8 million de mètres carrés qui sont attendus.
04:14 Alors on n'a pas encore les chiffres, c'est la fin de l'année, mais c'est à peine
04:17 10% en dessous de la moyenne long terme.
04:19 Donc on est très rassuré par ces aspects-là.
04:21 Et puis nous, on a l'un des plus gros véhicules du marché, l'épargne foncière, et on a
04:27 publié mi-année son taux d'occupation financière qui est à 94,4% et en progression.
04:35 Donc ça démontre bien que pour l'instant, derrière les idées, derrière les commentaires,
04:40 la réalité est très loin.
04:41 Attends, parce que ce que tu es en train de m'apprendre, de m'apprendre vraiment,
04:45 ce n'est pas sur la crise immobilière, c'est sur la révolution du travail.
04:49 En fait, il n'y a pas de révolution du travail.
04:51 Ce que tu es en train de me décrire, c'est que le fly to, je ne sais pas quoi, la ville
04:59 centrale…
05:00 Non, non, non, à un moment on nous a dit les villes cathédrales.
05:01 Alors voilà, c'était le grand truc.
05:03 Donc l'ensemble des gens allaient quitter Paris et allaient vivre donc les villes cathédrales
05:09 à Reims, à Orléans, à Chartres, à Évreux.
05:11 Très bon exemple, l'exode urbain, tout le monde en a parlé.
05:14 L'INSEE a publié une étude passionnante sur le sujet fin d'année 2022 et a démonté
05:18 tout à fait ces mouvements.
05:20 En tout cas, rien qui impacte de façon structurelle les marchés.
05:23 Oui, c'est ça.
05:24 Un autre exemple, c'est toutes les entreprises qui iraient dans le coworking.
05:27 Alors ça, c'est un des sujets qu'on discute régulièrement, mais le coworking, ça coûte
05:31 cher, ça n'a pas vocation à s'adresser à toutes les entreprises.
05:35 Je le confirme.
05:36 Une entreprise, en réalité, une fois qu'elle est installée, elle est installée dans un
05:39 bassin d'emploi, elle est installée avec des salariés, avec des clients, des prestataires,
05:44 elle n'a pas vocation à déménager tous les ans, loin de là.
05:47 Une entreprise en Ile-de-France, elle reste 18 ans en moyenne dans ses locaux.
05:50 Donc ça montre bien que oui, il va y avoir des mouvements, mais c'est des mouvements
05:55 long terme, des mouvements qu'on voit venir.
05:57 Le coworking peut être intéressant, là où on en parlait, c'est sur la façon dont
06:01 il accompagne la dynamique entrepreneuriale.
06:03 Et ça ne concerne pas tout le monde.
06:06 Non, non, ça ne concerne pas tout le monde.
06:07 Et surtout, tu as parfaitement raison, une fois que l'entreprise commence à ressembler
06:11 à quelque chose, elle quitte le coworking pour s'installer quelque part.
06:15 Et d'ailleurs, on peut en discuter avec l'exemple de WeWork qui fait forcément beaucoup
06:19 parler de lui depuis le début de l'été.
06:20 Qui n'en finit pas de faire faillite.
06:21 Exactement.
06:22 Bon, WeWork, c'est une catégorie, c'est un profil, mais la fête est un peu finie
06:27 sur un certain nombre de levées de fonds.
06:29 Et si on prend, je ne dirais pas l'opposé, mais Regus, qui est un acteur historique,
06:34 beaucoup plus implanté, avec des profils sans doute plus variés.
06:37 Regus, juste avant l'été, a annoncé des profils records.
06:39 A réalisé l'une des meilleures résultats de son histoire.
06:44 En même temps, la différence c'est la dette.
06:45 Et donc, je ne sais pas s'il y allait tellement sur les pratiques des uns et des autres, la
06:48 différence c'est la dette.
06:49 Mais attends, même un quartier comme la Défense aujourd'hui n'est pas menacé ?
06:52 Un quartier comme la Défense se réinvente en permanence.
06:56 Et c'est notre métier finalement.
06:57 Que ce soit le réglementaire, le technique, l'environnemental, le métier de l'asset
07:02 manager immobilier, c'est de réinventer en permanence l'immeuble pour qu'il colle
07:06 au marché et pour qu'il soit attractif.
07:07 Mais d'accord, mais quand tu as la tour, tu as la tour, elle est là, elle est…
07:11 Et oui, mais…
07:12 Tu veux la réinventer.
07:13 Mais parce que la centralité de la Défense déjà, qui est quand même l'enjeu majeur,
07:17 le premier enjeu, elle ne change pas.
07:19 La Défense reste le premier hub de transport de l'Europe.
07:24 D'Europe ?
07:25 Mais on est bien au-delà d'un Canary Wharf, de tous ces quartiers.
07:29 On est le premier quartier d'affaires européen.
07:30 Et cette centralité, cette concentration, tout le monde continue à la chercher finalement.
07:35 Alors oui, bien évidemment, c'est des grandes demandes qui créent des cycles, des effets
07:39 de cycles, mais dans le long terme, ça ne change pas.
07:42 Et c'est à elle de faire des efforts pour continuer à attirer, pour être à l'écoute
07:47 des nouvelles demandes, pour abimer G7 à l'infernal.
07:51 La plupart des bailleurs qui détiennent des immeubles, des tours à la Défense vous
07:56 diront finalement, nous ce qu'on crée, c'est des immeubles ennableurs, c'est-à-dire
08:00 qui permettent, qui permettent d'inventer ce qu'on veut à l'intérieur.
08:03 Que vous voulez mettre un barista, c'est un barista.
08:05 Vous voulez mettre du flex, vous mettez du flex.
08:07 La question, c'est de pouvoir permettre ce que les entreprises imaginent pour leurs
08:12 salariés.
08:13 Forcément, il faut qu'on parle transition énergétique aussi.
08:14 Alors ça, c'est un véritable enjeu.
08:17 Énorme sujet pour l'immobilier, particulièrement l'immobilier de bureau.
08:20 Oui, parce qu'on peut se passer d'une voiture, dans certains cas, on ne peut pas se passer
08:24 de lieu de vie.
08:25 Donc l'immobilier, il est au cœur de ces enjeux-là.
08:28 Et c'est une transition un peu hybride.
08:30 On parlait de long terme, on parlait de court terme, c'est une transition un peu hybride.
08:33 Pourquoi ? Parce qu'il faut à la fois avoir des ancrages très forts, très lointains.
08:38 Nous, par exemple, on s'engage à respecter les accords de Paris.
08:41 Et puis, il faut avoir aussi du court terme, une politique de petits pas, qui se construit
08:47 d'ailleurs beaucoup avec nos locataires.
08:48 Mais ça veut dire, un gestionnaire d'actifs comme la française, c'est le pari du neuf,
08:53 du neuf, du neuf, parce qu'on sait qu'on sera aux normes énergétiques.
08:57 Ou est-ce qu'il y a des paris à faire aussi sur l'ancien ?
09:00 Et on parle de l'immobilier de bureau, parce qu'il y a de la rénovation possible.
09:04 J'ai l'impression, moi, qu'il y a des millions de mètres carrés qui vont être
09:06 en fait en déshérence, parce que personne sur l'immobilier de bureau va vouloir prendre
09:10 le pari de les rénover.
09:11 Alors, la fuite vers le neuf n'existe pas.
09:14 Il y a un renouvellement, un remis au goût du jour.
09:16 L'avenir est plutôt à la rénovation, à la restructuration énergétique.
09:20 Y compris pour l'immobilier de bureau ?
09:21 Pour tout le monde.
09:22 Pour tout le monde.
09:23 Et bien, que ce soit du bureau, comme je le disais, ce qui est important, c'est la localisation.
09:26 Et celle-là et sa qualité ne changent jamais que vous ayez de l'habitation, de la santé
09:31 ou du bureau.
09:32 Et puis, il faut aussi proposer un certain nombre d'innovations, parce qu'il faut écouter
09:37 et être attentif aux besoins de nos clients.
09:39 Donc, je vais vous donner deux exemples sur lesquels on s'est positionnés en 2022 et
09:44 2023.
09:45 On a créé, quand même pour répondre aux besoins de flexibilité, on a créé le premier
09:49 bail commercial sans date de sortie fixe.
09:52 Un bail commercial, c'est 369.
09:54 On a créé le bail agile, qui est une innovation exclusive sur nos locaux.
09:58 Donc, ça, c'est la première chose.
10:00 Non, mais ça, c'est fort.
10:01 Enfin, je le dis d'un mot, ça correspond aussi au nouvel environnement financier, économique
10:07 dans lequel vivent les entreprises.
10:08 Tout va très, très vite.
10:09 Pour des TPME, c'est parfait.
10:11 Ça permet de voir venir et de contrer une partie de la volatilité.
10:14 Puis, la deuxième chose, c'est que tout le monde n'a pas vocation à acheter du coworking.
10:18 Ça coûte cher.
10:19 C'est pas disponible partout.
10:20 Mais par contre, avoir des aides pour se faciliter le fait de passer d'un appartement libre à
10:25 un appartement à votre goût, c'est la même chose sur les bureaux.
10:28 Comment on passe d'un plateau vide à un aménagement, un environnement de travail
10:32 qui soit efficace ? On propose un certain nombre de partenaires qu'on a sélectionnés
10:36 au bénéfice de nos clients et on leur dit qu'on a négocié pour eux.
10:39 Meilleure garantie, meilleur délai, moins de repris.
10:42 Ça, c'est la centrale d'achat Wellcome.
10:44 Tu vois, Jean-Marie, j'apprends un truc, c'est que gestionnaire d'actifs, ce n'est
10:47 pas seulement gestionnaire d'actifs, c'est aussi finalement acteur de l'immobilier.
10:51 Ça nécessite de gérer toutes ces facettes.
10:54 Ça, mais tu es aussi finalement acteur de la transformation immobilière.
10:58 Tu n'es pas seulement gestionnaire.
10:59 Enfin, pour mieux gérer le pognon de tes clients.
11:03 Et on contribue.
11:04 Un sujet passionnant qui nous anime.
11:06 Jean-Marie Scellerié donc qui nous accompagnait, directeur de la transformation locative sur
11:12 l'immobilier de bureaux, la française Real Estate Manager.
11:15 [Musique]
11:17 Bismarck