#RealEstate | Mano a mano con Santiago Isern
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00:00Vamos ahora a conversar un poco sobre el estado del mercado corporativo de inmuebles.
00:06Para eso me acompaña Santiago Wissen, que es director de transacciones de JLL.
00:11Santiago, mil gracias por sumarte a nuestro Summit de Real Estate.
00:14Hernán, un placer estar con ustedes hoy.
00:16Mira, la verdad es que uno de los primeros que conversamos hace unos minutos,
00:22lo que está percibiendo en este mercado que hay una dinámica que también hoy es muy fuerte y es
00:28lo que está pidiendo por alguna manera el cliente. Hoy el cliente viene con intereses,
00:34si querés, no sé si distintos, pero antes te podían pedir oficinas de acuerdo a precio,
00:42te podían pedir una oficina sustentable. Hoy están buscando otro tipo de cosas.
00:47¿Qué es lo que vos recibís alguien y decís, bueno, qué es lo que te piden?
00:50¿Qué sentís que cambió en esa búsqueda?
00:53Mira, es correcto lo que decís. Algún tiempo atrás se hablaba y se centraba mucho en torno
01:01al edificio. Quizás los que están un poco más en tema podrán recordar el tema de la
01:06de la Lead Certification y todo lo que giraba en torno al edificio. Hoy lo que nosotros estamos
01:10percibiendo es que hay un foco mucho más marcado sobre el usuario de ese edificio,
01:16que creo que un poco, en definitiva, es una consecuencia del cambio en la modalidad de
01:23trabajo que se dio posterior a la pandemia y los nuevos sistemas de trabajo híbrido.
01:29Entonces, básicamente lo que se está buscando es generar que los espacios de trabajo sean mucho
01:34más atractivos para el usuario. Bueno, básicamente el edificio tiene una incidencia directa sobre eso.
01:40Entonces hoy te diría que estamos recibiendo eso, poniendo más foco en el usuario del edificio
01:46y en la atención y en los beneficios y en la experiencia de ese usuario dentro de ese
01:53ambiente laboral. Recordamos que hace unos años era muy común que las grandes compañías,
02:01bancos, presentaban sus nuevas sedes diciendo cuánto ahorraban en consumo de energía,
02:08cómo era su sistema de ventilación, si usaban agua reciclada, si tenían terrazas verdes. Ahora creo
02:15que la gente trabaja por ahora en un formato híbrido, quieren que ese tiempo que se pasa
02:22en la oficina sea como de mejor calidad, ¿verdad? Sí, tal cual. Tiene mucho de vuelta, tiene mucho
02:30que ver esto de la experiencia del usuario dentro del ambiente laboral. Mucho lo hace
02:37el interiorismo de la oficina y los espacios que tengan planteado cada compañía. Y según el rubro,
02:44bueno, eso va variando. Pero la realidad es que, en definitiva, estás dentro de un contexto de
02:50un edificio y hoy se solicitan y se piden y se buscan y se desean cuestiones que quizás en el
02:57pasado no estaban tan presentes o tan ponderadas en una búsqueda. Lo que vos nombras anteriormente
03:05sigue siendo igual de importante y me parece que es un elemento clave, pero me parece que
03:10dimos un paso más y hoy damos por hecho que los edificios tengan un grado de sustentabilidad
03:16interesante, que tengan cuestiones de ahorro energético, de eficiencia. Pero de vuelta,
03:21creo que esa página ya se pasó y estamos de vuelta en centrarnos en la experiencia del usuario,
03:28lo que tenga que ver con los amenities del edificio, lo que tenga que ver con hacer esta
03:31ida a la oficina más amigable y de mayor confort, en definitiva, para volver a atraer a esa gente
03:41que poco a poco se fue de las oficinas a las oficinas, que en definitiva es donde la magia
03:48sucede. ¿Y vos sentís que la oferta se está acomodando a ese tipo de demanda? Más allá de que
03:55hay mucho que tiene que ver con lo que decías, con el interior del edificio, con lo que le aporta
04:03cada compañía, pero en términos de lo que es hoy el mercado nuevo de oficinas, ¿a dónde está
04:09apuntando? ¿Qué está priorizando el inversor? ¿Percibís que está como entendiendo este cambio
04:15de tendencia del mercado? Sí, como todo. Algunos lo entienden, otros lo van a ir entendiendo,
04:23porque en definitiva es lo que te va a dejar de dentro fuera de juego. Ayer casualmente estuvimos
04:29en el lanzamiento de la Torre de Zafra, que es un proyecto de Foster que realmente viene un poco
04:37a cambiar a lo que estamos acostumbrados a ver en términos de edificios de oficina.
04:42Contame un poquito de cómo es la torre. En Córdoba y Alem, y la verdad que cuando ya
04:47desde el proyecto arquitectónico está planteado con un desafío estructural diferente y después
04:55con visuales, con cuestiones que realmente a lo que venimos acostumbrados va a ser un cambio
05:03de paradigma creo que muy fuerte para la Ciudad de Buenos Aires y va a ser posiblemente en mi
05:12opinión el mejor edificio de oficinas de la ciudad. Y en términos de volumen también y de
05:19envergadura del proyecto, es también el proyecto que hoy en construcción más grande que hay. Así
05:27que eso creo que es un buen ejemplo para que usuarios, para que inversores, porque también
05:32hay oportunidades, que eso es bastante inédito para que entren inversores en esta fase de proyecto,
05:37ya está en construcción. Así que ahí hay un producto muy novedoso, muy innovador,
05:43con posibilidad de que las empresas lo empiecen a tener en cuenta para su locación y también que
05:48los inversores que tengan ganas de entrar en un producto totalmente novedoso tengan la posibilidad
05:54de hacerlo, que de vuelta típicamente en esos edificios o en los grandes edificios de oficina
05:59es difícil entrar como un inversor particular. Y acá nosotros estamos liderando esa iniciativa,
06:07de poder acercar inversores que en definitiva terminen formando parte del consorcio propietario
06:14de un edificio que va a ser realmente, como te decía, revolucionario para el mercado de oficinas.
06:18Aclaro que los lectores de Cronista pueden encontrar detalles de esto, que es un anuncio
06:24de esta semana ya publicado. Pero me lleva entonces a plantearte esta pregunta. Esto
06:31está en el corazón de Catalinas y hay una revalorización de espacios también para oficinas
06:36dentro del ámbito de Capital Federal. ¿Cuál sería el ranking si tuviéramos que poner
06:42como lo nuevo y lo que está reemergiendo? Bueno, yo creo que de todo lo que sucede
06:48alrededor de Catalinas va a seguir de alguna manera liderando el segmento,
06:57por lo que se está construyendo, como te decía. Por lo que queda también. Por lo que queda por construir,
07:01que no es poco, que es mucho. Y después, zona norte de Capital Federal también tiene
07:08algunos proyectos muy interesantes. Un mes, ¿verdad? O sea, ahí hay como un nuevo corazón.
07:14Se ha generado un nuevo corazón, pero la realidad es que en términos de disponibilidad eso sigue
07:18estando muy complicado. Entonces, viste, de vuelta, existen lugares icónicos,
07:24existen lugares súper candentes, pero lamentablemente no hay disponibilidad.
07:29Después creo que lo otro interesante va a pasar por el ex Tiro Federal y por todo lo que está
07:35sucediendo ahí, que es un poco más de lo mismo. Esa misma zona. Pero bueno, ahí sí van a emerger
07:43proyectos nuevos que realmente van a estar buenos y son para prestarles atención.
07:48Santiago, ¿y el factor precio? ¿Dónde lo ponemos en este mercado?
07:52Mirá, yo creo que estamos hablando de hoy un mercado con una vacancia cercana a los 15 puntos,
07:58un poquito por encima, un poquito por debajo, depende de quién lo analice. Yo creo que hay
08:04ubicaciones que el tema de precio no cambia el juego, y esto en ambos extremos. Creo que hay
08:12ubicaciones que los precios se sostienen, se mantienen y se van a seguir defendiendo,
08:16no importa el juego, no importa el contexto, no importa presencialidad o no. En el límite alto,
08:22si querés, y en el límite bajo pasa un poco lo mismo. Hay otros sectores que fueron quizás un
08:26poco los más golpeados, que tampoco hoy pasa por una cuestión de precios u ocupación,
08:32pasa por una cuestión más de interés de las compañías de estar ahí, del entorno,
08:37de la conectividad, de los servicios. Así que hoy los precios se están recuperando y yo creo que
08:44van a seguir en esa tendencia. Y sobre todo, de vuelta, porque hoy no encontrás, en definitiva,
08:51un montón de alternativas de muchos metros juntos. Entonces yo creo que eso hace también
08:55que los precios tengan esa tendencia un poco hacia arriba. ¿Se están buscando ampliar metros o las
09:05búsquedas van, por decirlo así, todavía están con el paradigma de la pandemia?
09:12Mirá, en contra de todo, yo creo que hay empresas que todavía no terminaron de decidir cuántos
09:18metros tienen. ¿De qué lado se ponen? ¿Es híbrido o no? Sí, o cuántos metros más quieren dejar.
09:23Y por otro lado, estamos nosotros con búsquedas genuinas de empresas que están en crecimiento,
09:27de algunos sectores determinados. Hoy Langás y algunas otras que habrán escuchado que son
09:34búsquedas genuinas, que necesitan crecer, que necesitan o han decidido apostar al país. Y bueno,
09:41en definitiva, eso sí, son crecimientos genuinos que se dan. Y después, como siempre existió,
09:46relocalizaciones o refuncionalizaciones de espacios. Que eso sigue sucediendo y va a seguir
09:53sucediendo cuando las empresas, según su necesidad, decidan agrandarse o moverse hacia un lado o
09:58moverse hacia el otro. Te pregunto por el mercado de la logística, que es un poco también complementario.
10:06Hoy por hoy creo que también hay una sensación de que las empresas necesitan, no sé si
10:14relocalizar, pero repensar un poco su área logística. Y eso yo creo que debe estar también
10:19activando cierta demanda. ¿Cómo lo ves? El mercado logístico, a diferencia del mercado de oficinas,
10:26no sufrió en términos de pandemia, ni desocupación, ni baja de precios. Te diría que todo lo contrario.
10:34El proceso se impulsó y lo que hizo fue acelerarse el proceso de ocupación de depósitos logísticos,
10:39básicamente impulsado por una forma en el cambio de consumo. Y el e-commerce ahí entra en un papel
10:45importante. La vacancia fue siempre históricamente un mercado subofertado. Por primera vez creo que
10:52muchos años. Subofertado. Sí, sí, sí. Históricamente fue un mercado de un solo dígito de punto de
10:57vacancia. Incluso te diría que vacancia casi nula. Todo eso hizo que en los últimos cuatro o cinco
11:07años que nosotros veníamos pidiendo metros a gritos a los desarrolladores. Bueno, algunos nos
11:11escucharon y decidieron. Están apareciendo. Y están apareciendo y este año van a aparecer muchos
11:16metros. Van a aparecer muchos metros, lo que va temporalmente a impulsar la vacancia hacia arriba,
11:23pero creo que va a ser por un corto periodo de tiempo. Hasta que se ajuste ahí. Se va a absorber
11:28muy rápido. No creo que terminemos el año con números de vacancias altos. Más allá de que en
11:35lo que resta del año quizás entren algo así como entre 250 mil y 300 mil metros cuadrados. Pero me
11:42parece que antes de que termine el año, si todo anda como sigue, se van a absorber y de vuelta
11:50nos vamos a encontrar el año que viene pidiendo más metros. ¿Tu mirada es la misma en términos
11:58de Lamba y que en el resto del país? O sea, ¿percibís que está más concentrada por ahora esa
12:05búsqueda en capital, digamos, o ves alguna región que tenga potencial de crecimiento?
12:10Mira, nosotros siempre miramos con atención los grandes centros urbanos. Me parece que Buenos
12:17Aires es el puntapié inicial de todo, como siempre. Pero la realidad es que también eso
12:24es la eterna discusión que he tenido muchas veces en el interior con desarrollistas o que te dicen
12:32el interior no convalida ese producto o el interior no convalida ese precio. Bueno, pero en
12:36definitiva, ¿tenés ese producto para ofrecérselo? No. Bueno, entonces es difícil saber si un mercado
12:41convalida algo. Entiendo que Ciudades del Interior no están para proyectos como quizás este que te
12:47mencionaba, la Torre Zafra. Pero sí para cosas menores. Y en definitiva, las empresas que tienen
12:53posición en el interior demandan espacios de calidad en términos de oficinas y en términos
12:58logísticos. Y en definitiva, eso repercute en la eficiencia de sus operaciones. Así que si Rosario
13:06particularmente es un mercado que en términos logísticos ha crecido mucho, Córdoba está haciendo
13:10lo propio y el resto con un crecimiento más moderado, te diría. Pero Rosario particularmente
13:17y Córdoba creo que en definitiva se van a terminar transformando por stock en submercados, no porque
13:25geográficamente pertenezcan a Buenos Aires, pero sí en términos de stock y de niveles de cantidad
13:31de metros parecidos a submercados de la ciudad o de la región metropolitana de Buenos Aires.
13:37Yo creo, y ahí complemento esa mirada, que habiendo en este momento la economía,
13:43algunos sectores que tienen un dinamismo particular, como vos marcaste hoy Langás,
13:48minería, que todavía no tenemos una conciencia real sobre cuál es su nivel de demanda en términos
13:56de espacios, ubicaciones, logístico. Creo que todavía tenemos que seguirle el rastro de un año
14:03más hasta ver cuál va a ser su real interés y la potencialidad que puede tener para el mercado
14:10corporativo. Así que ahí me parece que todavía eso podemos esperar un poco más.
14:16Y te hago una última pregunta, Santiago, como para tener tu pronóstico, tu pálpito de cómo
14:20percibís que va a terminar o va a seguir este año, si querés, que en realidad todavía le falta
14:25bastante para terminar. Estamos en marzo, pero bueno, las cosas pasan tan rápido en Argentina.
14:31¿Cuál es la sensación que tenés en términos de metros cuadrados o de negocio?
14:35Mirá, ¿sabés qué? Últimamente estos últimos tres meses estoy comentándole lo mismo a todo el mundo.
14:42Yo estoy viendo un nivel de interés y de actividad que yo hacía un tiempo que no veía,
14:47lo cual eso a mí me entusiasma mucho, a JTL como compañía claramente también,
14:52porque en definitiva es lo que hacemos a diario. Y la realidad es que estamos con un nivel de
14:58actividad muy alto que creemos que va a seguir mejorando. Sondeos y preguntas y análisis que
15:06hacía rato que no había, que incluso yo nunca había visto en más de 15 años que hace que hago
15:14esto, lo cual me llama para bien poderosamente la atención. Pero bueno, en definitiva se ha puesto
15:24un poco el ojo sobre Argentina y eso obviamente nosotros lo recibimos muy entusiasmados. Ahora hay
15:31que ver si eso en definitiva se termina materializando, pero como todos son procesos
15:35que empiezan con consultas, con análisis, con discusiones. Pero para que sea un proyecto en
15:41definitiva tiene que arrancar por ahí y eso hoy está sucediendo. Es muy probable que sea así.
15:46Así que recordemos que estamos hablando de que después de un año de caída la Argentina tiene
15:52hoy posibilidades de un crecimiento de entre 4 y 5 por ciento de PBI. Así que todo eso debería
15:59traducirse también en negocios, incluso obviamente para el sector real estate y mucho
16:04más para el segmento corporativo. Así que vamos a ver cómo termina este año, si lo que promete
16:12se cumple y se da. Santiago, mil gracias por haberte sumado a nuestro Real Estate Summit.
16:18Por nada, un placer.