#RealEstate | Impulso inmobiliario
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CreatividadTranscripción
00:00Continuamos en el evento de Real Estate Summit.
00:04Bueno, acá continuamos y la verdad que tengo a mi lado a
00:07tres especialistas que nos van a estar hablando,
00:10no solamente del mercado propiamente,
00:12sino también de todo el contexto económico que hace a todo lo que
00:17tiene que ver con la compra y venta,
00:19con los alquileres de propiedades.
00:21Tengo en el medio, vamos a empezar así como medio
00:24desprolijo, a Fabiana Chabal, que él es el CEO de Fabiana
00:27Chabal Propiedades.
00:29En la punta lo tenemos a Ezequiel Bierzba,
00:32que es el CEO de Click Apart.
00:34Practiqué el apellido, pero lo dije bien.
00:38Y tenemos también acá al lado mío a Alan Moadem,
00:42que es socio de Sec Group.
00:44Bueno, gracias a los tres por estar acá.
00:46Para mí es un placer poder entrevistarlos.
00:49Con muchos de ustedes hablo, así que está buenísimo vernos las
00:52caras y encontrarnos en este evento.
00:54Primera vez con las cámaras.
00:55Primera vez con las cámaras.
00:57Pero vamos a hacer como que no están.
00:59También.
01:01Bueno, Eze, quiero que me cuentes un poco,
01:03¿cómo ves hoy el mercado inmobiliario?
01:05¿Cómo se perfila este mercado en 2025?
01:09Yo veo señales súper positivas, me dirán ustedes después.
01:13Venimos a un año 2024, que la verdad que fue un gran año y
01:17lo que va por lo menos el primer trimestre de este año lo veo
01:20muy bueno.
01:21Para mí sí se va manteniendo lo que es la estabilidad
01:24económica, la estabilidad cambiaria,
01:26si siguen los créditos, si hay un nuevo blanqueo,
01:29va a estar súper activo lo que es el mercado.
01:31Y eso es súper interesante.
01:33Hay un dato que me parece súper relevante, que enero 2000,
01:37sí, enero 2024, el cierre de operaciones fue de 18,000.
01:41Enero 2025, el número de operaciones que se cerró es de
01:4536,000.
01:46Estamos hablando casi, más o menos el número, de un 100%.
01:49Creo que eso es una foto de cómo está el mercado hoy en día.
01:52Es una gran señal.
01:53EZE GUZMÁN.
01:54Sí, totalmente.
01:54Y vos, Fabián, que siempre sos el que manejás más los
01:57números, ¿cómo lo proyectás este año, este 2025,
02:00en cantidad, a lo mejor, de crecimiento de operaciones?
02:03Que vemos, la verdad, con los colegios que nos dan los datos
02:06de escritura, son positivos, son favorables y vienen en alza,
02:09pero ¿cuánto más tienen de potencial para crecer?
02:12FABIÁN DELGADO.
02:12A ver, un día como hoy, que está un poco volátil,
02:14es muy importante hacer como el caveat que es hacer una
02:17proyección teniendo en cuenta que las variables tanto
02:20nominales como nivel y tasa de variación se mantienen más o
02:23menos.
02:24Si se mantiene más o menos y el año debería cerrar,
02:27por lo menos, en 60,000 operaciones, básicamente,
02:30todavía no llegando a 2017, pero básicamente por ahí.
02:33EZE GUZMÁN.
02:33¿Cuántas fueron en 2017?
02:35FABIÁN DELGADO.
02:3663,000 más o menos.
02:36EZE GUZMÁN.
02:37Ah, bueno, estaríamos ahí muy cerca.
02:38FABIÁN DELGADO.
02:38Yo creo que sí.
02:39Suponiendo de vuelta, estabilidad cambiaria y lo que
02:42estamos viendo hoy, que es muy importante.
02:44Porque aparte hay muchos números muy importantes.
02:48Por ejemplo, el dato de enero de escritura fue muy bueno,
02:51porque si bien pesó mucho el tema hipotecario,
02:54si dejás de lado el efecto de hipotecas,
02:56el volumen fue un 50% mayor al año pasado.
03:00Y el año pasado fue el mejor en los últimos siete.
03:02O sea, que viene muy bien y comenzó muy para arriba el
03:05mercado.
03:06EZE GUZMÁN.
03:06Alan, ¿vos creés que en enero hubo un buen número en
03:09escrituras por también el tema del blanqueo?
03:12¿Se empezó a ver esta inyección de dinero que tuvimos con el
03:15blanqueo en el último semestre del año y principio de este
03:18año en operaciones, en concreciones?
03:20ALBERTO MEDINA Yo quizás no veo tanto el mes
03:21particularmente de enero, sino veo el último trimestre del
03:25año pasado, en donde ya empezamos a ver un movimiento
03:29inusual hacia arriba obviamente, que nos llamó la atención,
03:33producto de la expectativa que estaba trayendo en teoría este
03:36año.
03:37Y la verdad que notamos un ritmo de consultas que después se
03:40fueron traduciendo en operaciones.
03:43La verdad, particularmente hablando,
03:45muy por arriba de lo que vimos el primer semestre del año
03:47pasado.
03:48Con lo cual, la continuación de este primer trimestre,
03:52del 25, viene siendo en función de la expectativa que arrojó.
03:55Porque la verdad que la gente hoy está tardando en definir las
03:58operaciones.
03:58VIRGINIA PEDULLA Es que una operación tampoco se define,
04:00digamos, de un segundo para el otro.
04:02ALBERTO MEDINA Exacto.
04:03VIRGINIA PEDULLA Son decisiones importantes.
04:04ALBERTO MEDINA Y muchas están encadenadas con la venta de
04:05otro activo.
04:06VIRGINIA PEDULLA Claro.
04:07ALBERTO MEDINA Con lo cual, venimos de un verano
04:09atípicamente movido.
04:10VIRGINIA PEDULLA Sí, totalmente.
04:11ALBERTO MEDINA Porque el verano del año pasado fue un poco más
04:13tranquilo.
04:14Hoy la gente cambió su modalidad de irse de vacaciones,
04:16se va de vacaciones con el teléfono y en sus momentos
04:18libres consulta operaciones.
04:19Con lo cual, el ritmo de consulta fue altísimo y todos
04:22los vendedores, por lo menos dentro de nuestra empresa,
04:25estuvieron en constante movimiento.
04:27Ahí abro dos mercados.
04:28Abro el mercado del, como desarrollador,
04:31del cero kilómetro, o sea, del nuevo que estamos terminando y
04:34entregando, que está súper activo, súper activo.
04:38Quizás no depende tanto de los créditos hipotecarios,
04:40depende más de una venta y una compra.
04:43Y ese está súper activo desde el último trimestre del año
04:46pasado.
04:46Y después veo el pozo, que como hablaban antes otros
04:50desarrolladores, quizás está un poco influenciado por el nuevo
04:53costo de construcción, que hablaban de que está,
04:56de alguna manera, repriciando el activo en función del costo de
04:59construcción y el costo de reposición del bien.
05:03Eso lo dejamos para más adelante.
05:05Es muy entretenido lo que está pasando y la verdad que estamos
05:08teniendo un principio de año espectacular, espectacular.
05:12Estamos muy contentos con lo que está pasando,
05:14sumado al ordenamiento macro, los créditos,
05:17el dólar un poquito más estable que hoy dejó de estar tan
05:19estable y creo que esto va a ayudar un poquito a empujar las
05:21operaciones que están hoy dando vuelta.
05:23Pero blanqueo, créditos hipotecarios.
05:25Sí, es un combo, digamos, perfecto,
05:26ideal y una estabilidad del también lo que tiene que ver con
05:29la inflación, una estabilidad económica,
05:31como creo que este año proyecta ser bastante positivo, ¿no?
05:36Si se arregla con el fondo en los próximos meses,
05:39entran los dólares, lo hablaba con Fabio el otro día,
05:42de la cosecha de acá junio, ¿no?
05:45Hablábamos el otro día.
05:46Mayo, sí, mayo, junio.
05:47Mayo, junio.
05:47Y Milei sigue con su plan exitoso.
05:51Tenemos para hacer mucho, mucho y para contar buenas noticias,
05:55¿no?
05:56Bien.
05:56Y en ese sentido, Ezequiel, contame un poco en tu visión,
05:59¿cómo ves el efecto de los créditos hipotecarios?
06:01Esto que contaban un poco ellos y sobre todo Alan, en el mercado,
06:05¿cuánto realmente están influenciando?
06:08¿Cuánto lo ves vos en la diaria?
06:10Yo contaba al principio que un dato que me llamó la atención
06:13del Colegio de Escribanos, que decían que de 10 operaciones que
06:16se hacen, 3 se están haciendo con hipotecas solamente en la
06:19ciudad de Buenos Aires.
06:20Exacto.
06:21Mirá, yo lo veo súper positivo.
06:24Para que te des una idea, en febrero, el mes pasado,
06:26se cerraron 900 operaciones con crédito.
06:29Y es algo que está haciendo mucho más dinámico el mercado.
06:32Hay 2 factores que estarían buenos,
06:33si se puede ir viendo, para que sea mucho más grande lo que se
06:37dé de créditos.
06:38Primero, la tasa anual.
06:40Hoy en día, estamos hablando que el banco es del 6 al 9%.
06:44Si eso se puede bajar de un 3 a un 5%, sería un golazo.
06:49Y después, que sean mucho más flexibles en la aprobación de
06:52créditos.
06:53Sé que los bancos tienen un montón de carpetas,
06:55pero que están bastante rígidos, a quién se le da y a quién no.
06:58Si realmente eso se abre, sería súper interesante.
07:01Ya de por sí, el mercado está súper dinámico.
07:04Con esto, va a estar mucho más activo, en cierto sentido.
07:06Ahora, con la recuperación del salario,
07:08también va a ayudar a que más personas califiquen y puedan
07:10tomar ese crédito.
07:11Eso mismo.
07:12Sumado a que el crédito puente, creemos que llegó para quedarse.
07:15De vuelta, otra gran noticia para el mercado.
07:17Ahora estamos a la expectativa de que todas las operaciones
07:21cumplan ese ciclo de cierre.
07:22Y eso es un poco lo que estamos esperando.
07:24O sea, todos esos intereses de esa gente que fue a consultar
07:28para ver si puede ser, digamos, puede otorgar,
07:33puede tomar orden de crédito, son también consultas.
07:37Son consultas y son muchas.
07:38Es que la gente tal vez piensa, más que adquirir un
07:40departamento, me voy a agarrar un crédito.
07:42Están valores casi históricos.
07:43Exactamente.
07:44Entonces, es como que sale una nueva ventana.
07:46Sí, para eso es clave que hayan, hay dos temas que analizar.
07:49Primero, han subido un poco las tasas,
07:51más o menos en 3 puntos porcentuales.
07:52Eso te iba a preguntar justamente.
07:54Vos que tenés ese ojo economista.
07:56Subieron bastante.
07:57¿Y por qué?
07:57Básicamente, porque los bancos se quedaron sin liquidez.
08:00Entonces, es importante lo que hizo la CNV,
08:02que pasó un poco desapercibido hace un par de semanas,
08:05que tomó muchas medidas para flexibilizar y para que los
08:08bancos pudieran securitizar su cartera hipotecaria y darse
08:11vuelta y venderla en mercado secundario.
08:13Si eso prospera, ya es una excelente noticia para que
08:16puedan volver a bajar las tasas.
08:18En segundo lugar, y coincido con vos,
08:20que el salario en dólares es muy importante que se recupere,
08:22pero también hay que ver el salario disponible de las
08:25personas que últimamente estuvo bastante bajo.
08:28Hay que ver cómo se recupera eso una vez que se, o sea,
08:31todo eso depende de la estabilidad macro.
08:33Si con estabilidad macro debiera eso levantarse y haber
08:37mucho más crédito.
08:37Que los valores de la economía real dejen de subir,
08:40que la gente tenga más capacidad de ahorro y que pueda acceder
08:44a un crédito.
08:45Fueron un poco más laxos, ¿no?
08:47Permitiéndote que te juntes con otra persona,
08:49que tus pares sean tus garantes.
08:50O sea, están siendo la línea correcta.
08:52Tal cual.
08:53Tendrían que ser un poquito más laxos porque hay carpetas y
08:56carpetas y carpetas.
08:57Pero realmente es que agilizó mucho el mercado.
08:59Pero en algún momento se van a empezar a plasmar.
09:00Ojalá.
09:01Y creo que tenemos mucho laburo.
09:03En ese sentido, te iba a preguntar si para vos todavía
09:05sigue siendo muy chico el mercado que puede acceder a
09:07créditos.
09:08Ínfimo.
09:09Debería ser mucho más grande.
09:10O sea, antes no tenías ningún mercado,
09:11ninguna posibilidad de acceder a créditos.
09:13Hoy tenés.
09:14Pero todavía habría que ampliarlo, ¿no?
09:17Si puede a poquito ir creciendo y cada vez más gente pueda
09:20acceder al crédito, como pasa en cualquier país del mundo.
09:24Hay países como España, en donde el desarrollador,
09:27el promotor, no se dedica a vender,
09:29se dedica a construir, a comprar un lote y hacer la obra.
09:33¿Y quién vende?
09:33Una parte del bróker, pero una gran parte, el banco.
09:36El banco es tu principal vendedor.
09:38Sí, totalmente.
09:38Todavía estamos lejos de qué pasa acá,
09:40pero me da la sensación de que estamos bastante mejor que el
09:44año pasado.
09:44Bien.
09:45Fabián, te voy a preguntar con tema precios, ¿no?
09:47Porque todo esto generó un cambio en lo que son los precios
09:51de las propiedades que subieron y están subiendo.
09:54O parece que por lo menos no van a seguir bajando,
09:56como venían bajando, ya está, llegaron a su piso y ahora
09:59empieza el alza.
10:00Sí.
10:01¿Cuánto proyectan que van a subir?
10:02¿Y cuánto es el impacto también del blanqueo de los créditos y
10:05todo este combo que vienen ustedes contando?
10:07Mira, estamos proyectando en promedio un 10% de aumento.
10:11Ahora, el promedio este año va a ser engañoso,
10:13porque para las unidades más pequeñas,
10:15de ticket más bajo o más pequeñas en tamaño,
10:19la subo va a ser un poco mayor y para las unidades más grandes,
10:22menor.
10:23O sea, que ese promedio puede llegar a ocultar bastante.
10:25Después, ¿cuál es el que está pegando más y blanqueos y
10:28demanda genuina?
10:29Yo creo que hay mucha demanda genuina.
10:31La necesidad, digamos.
10:31El blanqueo opera por dos canales, básicamente.
10:34Primero, le dio al gobierno un espaldarazo muy importante a
10:37nivel macro, para tener dólares y estabilizar la macro,
10:40en un momento que le hacía mucha falta.
10:42Y después, es un canal más de demanda.
10:44Todos hemos visto mayor nivel de actividad,
10:46porque hay gente que tenía problemas con el color de la
10:49plata, que de repente puede acceder y comprar un poquito
10:51más.
10:52Y además, lo meten en el circuito.
10:54Así que, creo que hay muchos drivers favorables, el salario,
10:59sobre todo, precios históricamente bajos.
11:01Hoy estamos, en términos reales, estamos en niveles de 2006.
11:06O sea, es un momento de valor de la propiedad en términos 2006.
11:09CONNIE NIEBUHR DE INGLÉS Y compraba la región,
11:10me decían que también estamos baratos.
11:12Ni hablar, ni hablar.
11:12Entonces, hay mucho.
11:13Ese es el principal driver de demanda hoy,
11:15que siempre decimos, antes el que esperaba en comprar, ganaba.
11:21Porque el precio iba a la baja.
11:23Hoy, el que espera, sabe que pierde y que va a poder comprar
11:26menos metros.
11:28Esa es la expectativa.
11:30Esa es la expectativa.
11:30Entonces, eso es lo que después se traduce en consultas y en
11:34operaciones.
11:34Pero eso que dice Fabio recién, es el primer mindset que tiene
11:39el consumidor a la hora de ir para los activos financieros,
11:42como decía en el panel anterior, que fue el año pasado,
11:45el año de los activos financieros.
11:46Y este año, en función de que, por cuestiones macro,
11:49han dejado de trepar, el valor del activo de Real Estate está
11:53en un momento de oportunidad.
11:56CONNIE NIEBUHR DE INGLÉS y hasta cuándo van a estar las
11:58oportunidades.
11:58Hay que aprovechar las oportunidades ahora,
12:00porque van a empezar a subir los precios.
12:02Justo la otra vez, había una nota de profesionales en Zona
12:04Prop, que decía que si se sigue manteniendo la estabilidad
12:07cambiaria, económica, los créditos, blanqueo,
12:11se estipula que de acá a 2, 4 años,
12:13tendría que subir entre un 20 y 40% de los valores.
12:16Así que, es un montón, pero podría llegar a pasar si se
12:20sigue manteniendo.
12:21FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Yo creo que eso tiene que
12:22pasar, perdón, este año.
12:24Ojalá.
12:24Este año tiene que pasar.
12:26Tenemos que lograr romper las barreras.
12:29No me meto a hablar en forma global,
12:32sino en los barrios, por lo menos en donde desarrollamos
12:34nosotros, que se vende más por escasez,
12:37porque hay más demanda que oferta.
12:39Entonces, los valores no solamente sostienen en momentos
12:44de crisis económicas, sino también son los primeros en
12:46despegar.
12:47Y veo que está empezando a despegar,
12:48a veces influenciado por el costo de construcción y el
12:50valor de reposición que hablamos recién,
12:52pero también por la demanda genuina.
12:55O sea, hay lugares en donde ya no se puede construir más,
12:57porque no hay más lotes o porque el código es muy
12:58estricto.
12:58FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Exacto.
12:59FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Y si tenés una obra ahí de
13:01buena calidad, con buenas terminaciones y tenés un buen
13:04track record para vender y que la gente de Pozo te crea como
13:06desarrollador, que le vas a entregar lo que te está
13:08comprando.
13:09FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Tiempo y forma.
13:10FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Tiempo y forma,
13:11calidades, tiempos, etcétera.
13:14Ahí los valores están trepando, creo yo,
13:17un 10, 15% este primer trimestre y me da la sensación de que
13:20van a trepar en el orden del 20 al 30% en lo que queda del
13:24año.
13:24FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Tendría que acompañar un poco
13:25también el departamento de los usados,
13:27los departamentos usados para que esté bastante más
13:29equilibrado.
13:30FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Sí.
13:31Y hoy, Fabián, también te quería preguntar, ¿cómo se hace?
13:33Porque, bueno, la gente escucha todo este contexto, ¿no?
13:36De los precios tienen que subir, esto que decís vos, bueno,
13:39hasta un 40%.
13:40¿Cómo haces en la inmobiliaria cuando tenés un propietario que
13:44realmente quiere vender, pero a precios que a lo mejor hoy no
13:47están convalidando el mercado?
13:48¿Cómo se habla con los propietarios en base a, no,
13:51bueno, están subiendo, hay una recuperación,
13:53pero tampoco van a subir un 50% acá diciembre?
13:57Digo, ¿cómo se los baja y cómo se les explica?
13:59FABIO DEL FUENTE POR INTÉRPRETE Ahí es alejarse completamente del
14:02número promedio.
14:02Justamente es un trabajo muy de demostrar,
14:06legitimar objetivamente los valores.
14:08Estasar a la vieja usanza, es decir, por un lado,
14:10con precios de cierre, demostrarle al vendedor que,
14:13mirá, en tu cuadra, en tu manzana se vendió a tal precio.
14:16Ahora puede llegar a comenzar el debate de, OK,
14:18pero los precios de cierre en un mercado alcista pueden no
14:22llegar a reflejar toda la realidad.
14:23Por eso también hay que comenzar con datos de los portales de
14:27publicación.
14:28Hoy estamos en el evento Zona Prop.
14:29Es también muy importante arbitrar.
14:32Es básicamente buscar comparables y demostrarle
14:34cuánto vale.
14:35Pero hay que alejarse completamente de los valores
14:37promedio para tasar una propiedad hoy en un mercado de,
14:41digamos, de vendedores.
14:42Está lentamente cambiando hacia un mercado de vendedores,
14:45donde el poder va a estar de ese lado.
14:47Es muy importante.
14:48Hay que estar informándole todo el tiempo al propietario de
14:50cuánto está el valor del metro cuadrado.
14:52Hacer un análisis comparativo del mercado.
14:54Comparar peras con peras.
14:56Y a veces el propietario te viene con un valor sentimental
14:59del departamento que se puede llegar a entender,
15:01pero tal vez tenés otro departamento similar enfrente
15:03que no tiene ese valor.
15:05Entonces, bueno, realmente ir marcándole.
15:08Mucha escuela.
15:09Es muy difícil de hacer entender a un vendedor que en el mismo
15:12edificio, misma característica, misma categoría,
15:15un piso 13 vale quizás un 30% más que una planta baja,
15:19para empezar a hablar.
15:20Y ahí mucha escuelita e información.
15:22Y más o menos, Ezequiel, ¿en qué tiempo hoy se está
15:25promediando para venderse una propiedad?
15:28¿Cuánto cambiaron, a lo mejor, los tiempos en los últimos 4
15:30años?
15:30Esto es una de las señales que decía que para mí son
15:32positivas, que demuestra que el mercado está prendido,
15:35bien activo.
15:36Nosotros en Click bajamos a un 50%.
15:39Redujimos el tiempo de cierre de una operación.
15:43Antes estábamos aproximadamente en 2 meses y ahora estamos en un
15:46mes o menos.
15:48Por lo menos, en este primer trimestre se reflejó eso.
15:50O sea, en un mes, ¿en un mes logran vender una propiedad?
15:53Sí.
15:53Está en precio el departamento, sí.
15:55¿Y en segunda zona o?
15:57Hay zonas que se mueven más, hay zonas que se mueven menos.
15:59Lo que pasa es que está tan activo el mercado,
16:01los créditos y demás, hasta el blanqueo mismo.
16:04El blanqueo hizo que muchas personas vayan a comprar
16:07departamentos de 100,000 dólares para abajo.
16:09Entonces, eso se encuentra en barrios,
16:11se encuentran todos los barrios, pero valores más económicos se
16:14encuentran en barrios más aledaños a los fuertes.
16:18Entonces, en capital está todo bien prendido,
16:22siempre y cuando esté en precio.
16:24Si no está en precio, magia, no se puede hacer.
16:27Claro.
16:28¿Y cuáles son a lo mejor los barrios y, digamos,
16:32los precios que busca el promedio del comprador hoy?
16:37A lo que estamos haciendo nosotros,
16:40estamos desarrollando dos zonas que para nosotros hoy son
16:44nuevas.
16:45San Fernando, Buenavista.
16:48Ahí la venta ronda por un pozo en una obra recientemente
16:53iniciada, entre 3,000 y 3,500 dólares por metro cuadrado.
16:58Y apuntamos a que ese producto, como lo vamos a hacer nosotros,
17:01va a romper la barrera de Buenavista y va a trepar de
17:05los 4,500 a los 5,000 dólares.
17:07Terminado.
17:08Y después estamos haciendo algo nuevo.
17:10Primer proyecto nuestro en zona sur.
17:12Estamos haciendo algo en Canning,
17:15en donde el recorrido quizás es mayor,
17:18digamos, nace desde 2,000 bajo y llega a 3,500,
17:23en esa barrera entre los 2,000 y los 3,500 dólares por metro
17:26cuadrado.
17:27También es cierto, como decía ese recién,
17:29que las contraofertas, y lo dijo Nacho Viñas hace un ratito,
17:32se fueron cerrando.
17:34O sea, que el poder de negociación,
17:35el mercado está preparado para pagar algo más cercano a la
17:38skin price.
17:40Yo me acuerdo que hace tres años las contrapropuestas o las
17:44contraofertas eran en torno al 25%, 30%.
17:48El año pasado se achicaron al 15%.
17:50Y hoy, si no me convalidás lista de precio,
17:53es raro que te venda.
17:55¿Por qué?
17:55Porque los valores están ahí cocinándose más para subir que
17:58para bajar.
17:59Entonces, lo que es un desarrollador es,
18:01¿voy a poder reponer esta mercadería?
18:03¿En cuánto tiempo termino la obra?
18:04¿Cuánto me va a terminar costando la obra?
18:06Hay una parte que está abierta, una parte del componente del
18:10valor que está abierta, porque hasta que no se termine el
18:11edificio, no sé cuánto me va a salir.
18:13Con lo cual, trato, como sé que probablemente vaya más a la
18:16alza que a la baja, trato de defender los precios.
18:19Entonces, hoy las ventas que estamos haciendo van en torno a
18:24una skin price.
18:25O sea, 0% descuento o máximo un 5% para hacer una atención,
18:29porque el mercado argentino necesita que lo mimes, ¿no?
18:32Necesita que le des algo más.
18:33J.M.L.: Es un selectivo de valores.
18:34C.R.M.G.: Claro.
18:34J.M.L.: Eso se ve muy bueno.
18:35C.R.M.G.: Exacto.
18:35V.O.V.: Que eso también está pasando en las propiedades
18:37usadas.
18:37Digo, que se veía a lo mejor hace 3 años que a la hora.
18:41J.M.L.: Margen del 20% y hoy en día está en un 4 o 5%.
18:44V.O.V.: Claro.
18:45Eso tiene que ver con lo que hablábamos antes de que los
18:47propietarios no están dispuestos a continuar bajando precios.
18:49J.M.L.: Sí.
18:50De hecho, el valor convergió ya en 2024 a lo que eran en 2019,
18:54que es una excelente noticia.
18:55Y este año ya comenzó la baja.
18:57Estamos en torno en selectiva en el 6%.
19:00Obviamente, con los tickets más bajos,
19:02con bastante menos descuento, incluso debajo del 5%
19:05histórico.
19:06Así que es un mercado súper dinámico.
19:08J.M.L.: Ojalá lleguemos, perdón, Melú,
19:10a que como pasa en ciudades como Miami, ¿no?
19:14Donde sale una propiedad en venta y se vende en cuestión de
19:19horas, a veces en minutos, a veces no llega a entrar al
19:21mercado.
19:22C.R.M.G.: Como pasaba con los alquileres que había que ir a
19:23espera para vigilar.
19:24J.M.L.: Exactamente.
19:24Ojalá por todas estas buenas noticias que estamos viendo,
19:26el mercado de esos 30 días o 40 días,
19:31hasta que se confirme la operación,
19:32la podamos bajar a 10 días.
19:34Sería una gran noticia.
19:35C.R.M.G.: Es increíble.
19:36J.M.L.: ¿No?
19:36C.R.M.G.: Sería muy bueno.
19:38La verdad que sería muy bueno.
19:39V.O.: Lo que te iba a preguntar a vos, Alan, particularmente,
19:41es con el tema de los desarrollos,
19:44¿cuánto te cambia esta apertura a las importaciones para traer
19:47materiales a lo mejor importados con este costo de construcción
19:50que tuvimos muy alto durante 2024?
19:53Y si esto a lo mejor va a hacer que la rentabilidad que te
19:55genera a vos construir un edificio sea un poquito más
19:58atractiva.
19:59J.M.L.: Sí, es una buena pregunta.
20:00La verdad que hoy estamos trabajando en empezar a importar
20:04varios de los insumos que utilizamos en las obras para
20:07nuestras obras, para abastecer nuestra demanda interna,
20:10que hoy, para que te des unidad, en términos de metros cuadrados,
20:13estamos desarrollando más de 300,000 metros.
20:16Entonces, de alguna manera, por la escala que estamos
20:19encarando hoy y a lo que vamos en los próximos años,
20:22decidimos empezar a importar nosotros varios de los insumos
20:25que estamos utilizando.
20:27¿Por qué?
20:28Y porque la verdad que los proveedores que manejan gran
20:30parte de los productos que nosotros consumimos,
20:36empezaron a tener valores alterados.
20:38Y cuando tocó el tipo de cambio a casi 2,000 pesos,
20:41subieron los precios.
20:42Y cuando bajó de vuelta a 1,800, no bajaron.
20:45Y después siguieron subiendo porque la CAC también
20:47reflejaba, no nos olvidemos que de diciembre a enero del
20:522023, la CAC subió un 32%.
20:54Después subió un 14%, después subió un 7%,
20:56después subió un 8%, después subió dos veces 5% y un dólar
20:58planchado.
20:59Y todos los aumentos que provocaron que hoy el costo
21:01de corrupción esté en valores de los más altos que los últimos
21:04cinco años, necesiten que en algún momento la oferta
21:07también convalide los precios de la demanda.
21:09Y si la demanda no convalida los precios,
21:10los proveedores van a tener que empezar a bajar precios.
21:13Nosotros no queremos esperar que los precios bajen,
21:14sino activamos ese mecanismo de empezar a contratar y a traer
21:17cosas directamente para nuestras obras.
21:19Que ojalá el día de mañana funcione para otros
21:21desarrolladores que también, quizás por un tema de escala,
21:23no tienen la necesidad de traerse para consumir ellos y
21:26podamos nosotros también ser un puente para abastecer eso.
21:28Es algo que se está viendo cada vez más en la industria.
21:30Yo lo hablaba con algunos constructores y desarrolladores
21:33y me decían esto, y que tiene que ver también con esa
21:35rentabilidad que te genera vos después,
21:36porque los márgenes eran muy chicos.
21:39Muy bajos.
21:40En 2024.
21:41¿Crees que esos márgenes van a mejorar ahora en 2025?
21:43Definitivamente.
21:44Porque desarrolladores como nosotros estamos haciendo esta
21:47estrategia, como también los proveedores,
21:50me da la sensación de que porque van a empezar a abrir las
21:52importaciones y eso debería provocar que los precios se
21:54acomoden un poquito a la baja, le podés preguntar a Mari detrás
21:57de cámara, hoy hay lista de espera de desarrolladores que
22:00están también yendo a ver en China, distintos,
22:03fábricas y empezar a analizar esa situación.
22:06Porque la verdad que los precios trepan mucho.
22:08Y si logramos una obra más barata,
22:10la tierra es un commodity.
22:12Compré la tierra en dólares.
22:13El costo de construcción, si logro hacerlo más barato,
22:16ese beneficio de alguna manera va para el cliente.
22:19Entonces, nos gustaría también poder tener más tracción,
22:21perforar una macro más grande de potenciales compradores.
22:25Cada vez que vamos haciendo un producto más premium,
22:27el metro cuadrado por las terminaciones cada vez es más
22:29alto y accede a una pirámide muy chiquita, muy chiquita.
22:33Nos gustaría que se pueda ampliar eso.
22:34Por eso es clave, perdón, en este arbitraje,
22:36es un año de transición porque está el precio de los usados en
22:39cierta forma compite o arbitra con el de emprendimiento.
22:43Si todavía hay mucho recorrido para arriba,
22:45estamos en valores de 2016, 2006, digo.
22:48Ese va a ser el techo y todavía hay mucha, mucha oferta.
22:51Y antes de terminar, les voy a cambiar un poquito,
22:54pero la verdad no quiero dejar de hablar con ustedes sobre el
22:56tema de alquileres que creo que lo estuvimos hablando durante
22:59el evento.
23:00Los alquileres cambiaron drásticamente durante 2024,
23:02después del fin de la ley y esto de las negociaciones libre entre
23:05las partes, facilitó mucho el mercado.
23:08Bueno, Ezequiel, contame vos un poco cómo ves el mercado de
23:11alquileres de cara a este año y cuánto van a seguir aumentando.
23:15Porque también recordemos que en 2023 habían aumentado el
23:18doble de licitación.
23:19Entonces, en 2024, claro, hubo como un acomodamiento de los
23:23precios, pero, bueno, ¿cómo va a continuar esa?
23:25EZEQUIEL FRANCISCO LÓPEZ MARTÍNEZ Dejamos mareados un poco de
23:26tantas leyes de alquileres para acá, para allá.
23:29Yo creo que ahora encontramos un camino,
23:31está bueno que se pueda negociar desde un mes, dos meses,
23:34un año, dos años, que las partes puedan ver qué tipo de ajuste
23:38se hace, que puedas pagar con pesos, dólares, patacones,
23:42poder entrar a tu perro, bienvenido.
23:43O sea, todo eso se puede hacer.
23:45Así que vemos que es muy positivo.
23:48Lo único que veo es que el mundo de alquileres temporarios se
23:51volcó al alquiler tradicional.
23:54Muchos propietarios que no quieren seguir haciendo
23:55temporario por el momento, Argentina todo vuelve,
23:59porque pueden sacar dólares y no se tienen que ocupar tanto del
24:02día a día.
24:03Entonces, vemos que hay bastante oferta en el mercado,
24:06pero está súper activo.
24:08Lo veo bien.
24:08JUAN MANUEL LUCERO Y me puedo agregar algo.
24:11La tasa de rendimiento del alquiler residencial ya está
24:16trepando en torno al 4, 5% y 6%.
24:19FELIPE SALGUERO YALITZA MARTÍNEZ Está casi llegando al 6%.
24:20Empieza a ser un poco atractivo después de tanto tiempo.
24:23JUAN MANUEL LUCERO Eso, de vuelta,
24:23lo veo yo más del desarrollo.
24:25Me costaba vender una propiedad para que se ponga en alquiler y
24:27hoy ya es un rendimiento muy digno.
24:30FELIPE SALGUERO Y eso también atrae al inversor.
24:32JUAN MANUEL LUCERO Definitivamente.
24:32FELIPE SALGUERO Para comprar un departamento en un
24:34desarrollo.
24:35JUAN MANUEL LUCERO Definitivamente.
24:35FELIPE SALGUERO A lo que hablábamos siempre con Fabián,
24:39ese tipo de inversor había desaparecido en los últimos
24:41años.
24:42JUAN MANUEL LUCERO Y ahora está volviendo.
24:43Más con el blanqueo, varias personas que se dijeron,
24:46bueno, compramos un departamento de 100,000 dólares por abajo y
24:49lo compramos para justamente para meternos en alquileres y
24:51demás.
24:52VIRGINIA PEDULLA Bueno, la verdad que para mí es un
24:54gusto haber hablado con los tres.
24:56Estuvo buenísimo porque hablamos un poco de todo,
24:59del mercado de los alquileres, del lado también de las
25:03desarrolladoras y también qué está pasando, digamos,
25:05con los departamentos que están a la venta.
25:07Muchas gracias y, bueno, del otro lado,
25:09continúen ahí que tenemos mucho más de este evento de Real
25:13Estate.