#RealEstate | El futuro del mercado inmobiliario
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CreatividadTranscripción
00:00Buenas tardes. ¿Cómo están?
00:01Soy Hernán de Goñi.
00:02Me sumo ya a nuestro Summit de Real Estate para conversar esta
00:07vez con Pablo Batangelo, que es secretario del Colegio Único de
00:10Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires,
00:13y con Marta Liotto, que también fue presidenta y, bueno,
00:16es obviamente integrante del colegio.
00:18Marta, Pablo, gracias por sumarse a nuestra charla sobre
00:23el Real Estate.
00:24Y aunque sé que hay un tema que los preocupa y domina,
00:28les voy a dejar un suspenso.
00:30No vamos a llegar de primera entrada al problema de la
00:34desmatriculación, pero quiero que entremos un poco en el
00:37terreno sobre cómo están viendo hoy el mercado.
00:40Me gustaría un poco ver cuáles creen que han sido las
00:45variables que le dieron, en todo caso,
00:48un cambio o un dinamismo distinto al mercado inmobiliario.
00:51Tenemos, básicamente, la desaparición de la ley de
00:53alquileres, que seguramente influyó,
00:55la reaparición del crédito.
00:57¿Qué más? ¿La estabilidad?
00:59Marta, ¿cuál es tu, qué ves un poco como factores hoy que
01:02están ahí dándole otra vida que no teníamos hace no más de un
01:07año ni medio?
01:08Bueno, primero, gracias por la invitación.
01:10Gracias por este evento, que realmente suma y suma para el
01:13sector muchísimo.
01:14Gracias.
01:15¿En qué cambió?
01:16Cambió todo.
01:17Cambió todo.
01:17Cambió todo.
01:18Hoy tenemos un escenario altamente distinto.
01:22Hoy la ley de alquileres fue derogada.
01:24Hoy encontrar un inmueble para alquilar es mucho más
01:27fácil.
01:28El potencial inquilino busca, elige, selecciona,
01:33proximidad al trabajo, proximidad a la escuela de los
01:35chicos, valor.
01:36Puede elegir, ¿no?
01:37Puede elegir.
01:37Casi podríamos decir que puede elegir.
01:39Puede elegir.
01:39No, no.
01:40Puede elegir.
01:40Puede elegir.
01:41Hoy te dicen, no, prefiero el otro porque me queda a dos
01:43cuadras más cerca de la escuela de los chicos.
01:46Eso no existía hasta hace un poco más de un año, ¿sí?
01:50Hasta hace dos años.
01:51Cuando, con la derogación en el 23, realmente, todo cambió.
01:56Poco a poco fue cambiando, fue creciendo la cartera.
02:00Nosotros terminamos el año 23 con una oferta de algo de 16
02:04inmuebles en alquiler en toda la ciudad de Buenos Aires.
02:07Me acuerdo.
02:07Era una locura porque nosotros necesitamos un plus de 10,000,
02:1115,000 para tener un mercado que genere, que se mueva,
02:15que la gente pueda mudarse, pueda seleccionar dónde,
02:19proyectar sobre su propia vida, ¿no?
02:22También estamos hablando de que alquilar una vivienda,
02:25estamos hablando de donde vive la persona,
02:27donde desarrolla su vida cotidiana,
02:30su estabilidad familiar.
02:33Y esto no sucedía.
02:34Bueno, esto cambió, cambió rotundamente.
02:36Hay otros valores, hay otra iniciativa, hay otro todo.
02:40Un ánimo distinto.
02:42En el escritorio de la inmobiliaria,
02:44viene la gente y te plantea, mira,
02:46necesito un dos ambiente cerca de tal lugar,
02:48parada de colectivo, tal, tal, con un balcón.
02:51Haces así, busca y tenés.
02:54Eso no existía.
02:55Bueno, realmente que es maravilloso poder dar
02:58respuesta para nosotros.
03:00Y si el valor que nosotros estamos pidiendo,
03:02a lo mejor no se ajusta a las posibilidades de pago
03:05desinteresado, tratamos de convencer al propietario de que
03:09ajustar un poco el valor para poder concretar la operación.
03:12Porque no sirve nada hoy tener un inmueble vacío,
03:15esperando un inquilino con los valores de despensas,
03:19con los valores de gasto fijo, que realmente para el
03:21propietario es muy difícil de sobrellevar.
03:24Esto en cuanto a alquileres y en cuanto al mercado,
03:27en cuanto a venta, el tema de los créditos realmente es un
03:32bálsamo y una esperanza para una generación de argentinos que
03:36estaba viendo la imposibilidad de llegar a la casa propia.
03:41Hoy no te puedo decir que estamos en la panacea y que sea
03:45realmente, pero estamos en otro escenario con una proyección de
03:50previsibilidad, confianza, el dólar, bueno,
03:53hoy se movió y ayer se movió un poco,
03:56pero un dólar bastante estable con posibilidad de pagar una
04:00cuota mensual en un banco y que el crédito hipotecario,
04:04uno poder cumplir esa obligación de pago,
04:06realmente es otro escenario.
04:09Pablo, yo creo que también ese escenario un poco convencioso y
04:14que des a los propietarios también de, digamos,
04:17de sumarse, ¿no es cierto?
04:18Creo que, como marcaba Marta, una de las cosas más
04:21importantes es que no solo cambiamos reglas,
04:24sino que también aumentó la oferta drásticamente.
04:27No solo eso.
04:29Nosotros tenemos, y cuando digo nosotros digo los argentinos,
04:32una cultura bimonetaria muy marcada.
04:35Exacto.
04:36Pensamos, vivimos en verde.
04:40Y el tema de la estabilidad cambiaria fue un incentivo muy
04:44importante para todo esto.
04:46Y también es importante saber que el valor de las propiedades
04:51está en un mínimo histórico.
04:54Y eso hace que el diferencial para crecer el split entre el
05:00valor de venta y de compra sea mucho más chico con estos
05:06valores de las propiedades.
05:08Eso incentivó mucho a que se moviera el mercado de compra a
05:11venta.
05:13Pero, fundamentalmente, el tema de la estabilidad cambiaria,
05:17que es una de las grandes, históricamente,
05:20problemáticas que tiene nuestro sector.
05:24Y en tema alquileres, coincidís un poco con esta sensación de
05:27que pasamos de, no sé si a tener una oferta ya que sea
05:32satisfactoria para toda la demanda, pero digo,
05:34pero ya hay gente con la que básicamente tenés algo para
05:38darle, ¿no es cierto?
05:39No es una sensación.
05:42Teníamos sistemáticamente un traspaso de propiedades del
05:46mercado locativo al de compra a venta.
05:48Por eso, la oferta de la compra a venta aumentó
05:53significativamente en la ciudad de Buenos Aires.
05:56Llegamos a un máximo histórico de 160,000 propiedades a la
06:00venta.
06:01Eso hizo que el valor de la propiedad bajase
06:04significativamente.
06:06O sea, fue un combo explosivo.
06:09No había propiedades para alquilar.
06:12Se sobre ofertó la cantidad de propiedades a la venta.
06:15Y es por eso que estamos en esos mínimos históricos que a
06:19partir de esta paridad cambiaria hizo que se moviera mucho el
06:24mercado.
06:26Terminar con esa nefasta ley de alquileres que ahuyentó a los
06:32propietarios del mercado locativo hizo que se reactivara
06:37absolutamente todo el mercado inmobiliario,
06:39tanto en alquileres como el de compra a venta.
06:42JUAN MANUEL LUCERO Marta, ¿y el tema del ajuste de los
06:45contratos, que siempre era un tema?
06:46Porque la ley te obligaba de alguna manera a usar la
06:50inflación.
06:50Cuando teníamos inflación altísima, era todo un problema.
06:54El ajuste anual, digamos.
06:56Ahora, ¿cómo se está manejando eso?
06:59Mi sensación es que hay como una predisposición a consensuar
07:02valores, a tratar de encontrar un punto medio.
07:06No sé si se están aplicando las fórmulas como a rajatabla.
07:10¿Qué sensación tenés?
07:11MARÍA IBAÑEZ No, mira.
07:12Primero, estamos conviviendo tres modelos de ley de
07:16alquileres.
07:16JUAN MANUEL LUCERO Claro.
07:17Hay contratos de tres generaciones.
07:18MARÍA IBAÑEZ En este momento de la actualidad.
07:19Todavía tenemos, claro, tenemos los históricos,
07:21esa de la ley que fue derogada, la nefasta, la maldita ley.
07:26Y esos todavía, esos inquilinos lo están padeciendo.
07:29Porque cuando llegaba el ajuste anual, era sideral, ¿no?
07:35De 200, capaz que se iban a 600, 700 mil pesos.
07:38Realmente, fue atroz.
07:40Fue un daño muy grande que se hizo a la sociedad y a las
07:43familias.
07:45Después, la otra ley, bueno, que duró muy poco,
07:47si bien duró seis meses, también generó bastante daño y hasta
07:51que se descomprimió con la derogación de la ley.
07:55Hoy podemos decir que el ajuste, prácticamente,
07:58o es trimestral o es cuatrimestral,
08:00que con la baja inflación que tenemos,
08:03podemos estar actualizando entre el 7% y el 8,5% o 9%,
08:07cada tres o cada cuatro meses, de acuerdo a como haya sido
08:11convenido en el contrato de locación.
08:14Pagable, por supuesto.
08:16Y si hay alguien que tiene un inconveniente,
08:19porque hoy es todo tan conversable,
08:21que eso era lo que nosotros decíamos.
08:23No, no pasaba.
08:24Antes era muy rígido.
08:25La ley decía blanco y había que cumplir blanco a rajatabla.
08:29Hoy es todo mucho más dinámico, mucho más conversado.
08:33Las partes se sientan, te vuelvo a reiterar,
08:36en el escrituro inmobiliario encontramos un punto de
08:38inflexión.
08:39Realmente, y el acuerdo, porque hay algo que es real,
08:43que ya te lo comenté antes, y que los propietarios no quieren
08:46el inmueble vacío.
08:48No lo quieren.
08:49Algo más, creo que los propietarios quieren buenos
08:51inquilinos también, ¿no?
08:52Por supuesto.
08:53Creo que una vez que tienen un buen inquilino, lo cuidan.
08:55No lo dejan ir.
08:56No lo dejan ir.
08:57A ver, charlemos.
08:58Este mes, no sé, tenés un problema, OK.
09:01Vemos cómo lo conversamos y lo arreglamos.
09:03Nosotros, como intermediarios, teníamos las dos visiones o
09:07tenemos las dos visiones.
09:08Para los inquilinos, el salto abrupto anual de actualización
09:13era, le rompía la estructura económica de la familia.
09:18Y para el propietario, el mes 9, 10, 11 del contrato,
09:23estaba recibiendo migajas con una inflación muy alta.
09:26O sea, que era perjudicial para ambas partes.
09:29Y teníamos las quejas de los unos y de los otros.
09:32Y lo peor, que los dos tenían razón.
09:34Entonces, esto terminó perjudicando a todas las
09:37partes.
09:38Nosotros dijimos que era la ley más democrática porque
09:42perjudicaba a todos igual.
09:43Y más equitativa, ¿no?
09:45Claro.
09:46Bueno, ahora sí lo llevo.
09:47Pablo, ahora que lo dejo a vos.
09:49Le voy la pregunta a vos, que sos autoridad del consejo,
09:52del colegio, perdón.
09:53Contanos, para que la gente también lo entienda,
09:56¿qué consiste la desmatriculación de los
09:59corredores?
09:59La desmatriculación, yo veo el futuro del mercado inmobiliario.
10:03Y la desmatriculación es una vuelta al pasado.
10:07A ver.
10:07Es volver 20 años atrás.
10:09Es volver a lo que sucedía cuando éramos auxiliares de
10:13comercio.
10:14Y como comerciantes, se podía fluctuar de una actividad a la
10:18otra, entrar y salir de la actividad inmobiliaria para hoy
10:22ser inmobiliario.
10:23Mañana tener una cancha de padre,
10:26en el pasado un laverrap.
10:29Quienes los colegas que idearon y crearon este colegio,
10:35pensaron en la profesionalización y en la
10:38jerarquización de la actividad.
10:40Y eso se hizo a través de una ley, la 2340,
10:44que precisamente conforma un colegio que regula la
10:48actividad inmobiliaria, una actividad que está desregulada
10:53en el mercado porque no existe la obligatoriedad de la
10:58incumbencia para el público en general.
11:02Por lo cual, la desmatriculación, a nuestro entender,
11:06es una vuelta atrás de ese pasado que quisimos dejar.
11:10¿Y por qué lo quisimos dejar?
11:13Porque, en general, la actividad era muy mal vista.
11:17Porque siempre, 1, 2, 3, 5 pícaros que cometían una
11:21atropelía, pagábamos el pato a todos los demás que
11:26históricamente hacíamos las cosas bien porque nuestra
11:29conciencia nos lo pedía.
11:33Entonces, con un colegio, con reglas claras,
11:36con una matrícula que le devuelve al matriculado con
11:41creces todo lo que aporta, con un portal propio que es el
11:47CABAPROP, con capacitaciones totalmente gratuitas,
11:53con comisiones de trabajo en donde democráticamente se
11:57delibera y se decide absolutamente todo lo que pasa
12:01en el colegio.
12:02De esta manera, logramos una democratización dentro de un
12:07marco regulatorio en el que el que comete una atropelía tiene
12:13un tribunal de ética y disciplina que puede llegar hasta
12:16a quitarle la matrícula.
12:18¿Cuántos matriculados tiene hoy el colegio?
12:19El colegio estamos en el 9,648, pero activos somos
12:24aproximadamente 7,000.
12:26El número exacto lo vamos a tener, en este momento,
12:30estamos haciendo un reempadronamiento porque el
12:33colegio se modernizó y digitalizó todas las áreas del
12:38colegio.
12:39Por lo cual, hemos solicitado a nuestros matriculados un
12:42reempadronamiento para tener absolutamente toda la
12:46información actualizada y poder, de esa manera,
12:49tener un feedback directo entre la institución y los
12:53matriculados.
12:54Y fíjate vos, la respuesta que tenemos de los matriculados.
12:57Nosotros hacemos cálculos estadísticos y este año es el
13:01año de mayor cobrabilidad de la matrícula.
13:05O sea, que nuestros matriculados apoyan firme y férreamente la
13:10decisión del colegio y estamos por vencer el plazo del
13:16escalonamiento de los valores de la matrícula.
13:20Y nunca en la historia del colegio,
13:22el porcentaje de cobrabilidad ha sido tan alto como en el año
13:262025.
13:28JUAN MANUEL LUCERO.
13:29Marta, para que podamos entenderlo también todos,
13:35la actividad inmobiliaria, como decía Pablo, no está, digamos,
13:38no exige la obligatoriedad de hoy por hoy de que sea
13:43básicamente gestionada por un corredor,
13:46un miembro del colegio.
13:48Pero sí existe para un propietario o un interesado
13:54cierta garantía, ¿no es cierto?
13:55O sea, lo que quiero marcar es un poco, bueno,
13:57¿cuál es el beneficio para el cliente de tener una operación
14:02con un profesional matriculado?
14:04Y también quería preguntarte si de alguna manera perciben que el
14:07cliente hoy es consciente de este cambio de reglas.
14:10MARÍA IBAÑEZ SELA A TRAVÉS DE INTÉRPRETE.
14:12Nosotros, los clientes que nos vienen a visitar, sin duda,
14:16vienen por una cuestión lógica y decisión propia de querer
14:20tener seguridad en la operación inmobiliaria que van a llevar
14:22adelante.
14:24Sin duda que el primero que se acerque a nuestra oficina es el
14:27propietario que nos entrega la llave para alquilar o para
14:29vender un inmueble.
14:31Esa persona quiere transparencia,
14:32quiere seguridad jurídica, quiere información,
14:36no quiere problemas, no quiere dolor de cabeza.
14:39Entonces, por lo cual, acude a nosotros.
14:41Y nosotros tenemos la responsabilidad de poder llevar
14:45adelante una operación inmobiliaria en legal forma y
14:48exitosamente.
14:50Esto era lo que decía Pablo.
14:51El colegio nos capacita, nos forma,
14:54nos da información periódicamente sobre
14:57determinadas normas, determinados reglamentos.
15:00Cambió el código urbanístico.
15:03Bueno, que el inmueble vale lo mismo,
15:05el terreno vale lo mismo, no vale lo mismo.
15:07Eso solamente te puede asesorar un profesional o de la
15:11arquitectura o del correalitazgo inmobiliario.
15:13Entonces, para lo cual, nosotros tenemos que estar formándonos y
15:17sincronizadamente con otras instituciones que son del
15:21sector para poder dar una respuesta cierta y valedera a
15:25la sociedad.
15:26El perjudicado siempre es el cliente particular que hace una
15:32operación inmobiliaria fuera de la normativa o fuera de un
15:36escritorio habilitado para poder gestionar en esa operación.
15:41¿Por qué?
15:41Porque cuántas veces tiene una sucesión pendiente,
15:46tiene, le faltan los papeles, no tiene libre deuda,
15:49no tiene, tiene una ejecución de expensas,
15:51tiene millones de cuestiones en un inmueble que a lo mejor a
15:54simple vista no están, pero que el inmobiliario antes de llevar
15:57ese inmueble para la comercialización,
15:59sabe toda la documentación que tiene que llevar adelante y es
16:02su responsabilidad que esa operación llegue a buen puerto.
16:06Si nosotros no estamos, se corre gran riesgo de que eso
16:09fracase.
16:10PABLO SANGUINETTI.
16:11Hay un riesgo, a ver, la pregunta es,
16:13¿cuál es el impacto inmediato que tiene?
16:16Más allá de que una desregulación en general es
16:20como, digamos, una regla pasiva.
16:22O sea, no obliga a nadie a hacer nada.
16:25Simplemente dice, bueno, este actor puede hacer algo que hoy
16:28hace un matriculado.
16:30Entonces, la pregunta es, ¿esto puede quedar en la nada si la
16:33gente, un propietario, sigue eligiendo un profesional
16:36matriculado?
16:38¿Para qué un poco, cuál sería el potencial beneficio?
16:41JUAN MANUEL LUCERO.
16:42A ver, esta idea no es novedosa.
16:46Esta idea viene de arrastre desde hace mucho tiempo.
16:49En el año 2018, todas las profesiones,
16:52yo soy arquitecto, además de corredor inmobiliario,
16:57tuvieron el peligro de que sea desregulada mucha de sus
17:02incumbencias.
17:03Los psicólogos, los ingenieros, todos teníamos serios
17:07inconvenientes y siempre quedó en la nada.
17:11¿Y por qué queda en la nada?
17:13Porque para hacer una comparativa burda,
17:17si vos tenés una enfermedad, ¿vas a un curandero,
17:21a un mano santa o a un médico?
17:23CARLOS ANAYA.
17:24Entonces, si vos querés hacer una operación inmobiliaria,
17:28¿vas a uno que su oficina es un celular o vas a las oficinas de
17:33los matriculados legítimamente habilitados?
17:36Y yo te quiero agregar algo a lo que acaba de decir Marta,
17:40porque lo veo en la vida cotidiana del colegio.
17:43Este reempadronamiento es desde el 1 de enero al 31 de marzo.
17:48Bueno, hay algunos que se fueron de vacaciones y no se
17:51reempadronaron.
17:52De repente, aparecen desesperados.
17:56Se me cae la operación porque me están pidiendo la matrícula y
17:59no aparezco en el padrón.
18:02Y vienen desesperados a reempadronarse para aparecer en
18:06el padrón, porque el cliente que ya conoce la actividad,
18:10le pide, le exige, como corresponde,
18:13como vos lo harías con un cirujano que te va a operar,
18:17que tenga la matrícula habilitante.
18:19Está muy bien.
18:20Me parece es una forma muy gráfica de demostrar.
18:24Y aprovechamos para recordarle a los corredores amigos que
18:28todavía no se empadronaron, que les quedan pocos días.
18:31Exactamente.
18:33Vamos a un buen ritmo.
18:35Estamos muy contentos, muy conformes.
18:37Y aparte, lo que queremos transmitirle a todos los
18:40colegas, que eso nos va a dar mayor continuidad en ese
18:45feedback que generamos con nuestros matriculados.
18:48Bien.
18:49Llegamos a nuestro tiempo.
18:51Así que, Marta, Pablo, les agradezco enormemente que se
18:54hayan sumado.
18:56Creo que quedó muy claro.
18:58Y me parece que en la opinión de los propietarios,
19:02yo tengo la sensación de que, digamos,
19:05de que puede ser una desregulación que quede como,
19:07bueno, como una opción, pero no creo que alguien tome riesgos
19:12eludiendo, teniendo la posibilidad de tener un
19:14profesional a cargo de tu operación, como uno dice,
19:18buscar algún curandero.
19:20Así que, me parece que.
19:21Un profesional con título universitario.
19:24Además, con todo, no, digo, y con todo el respaldo de un
19:26colegio que supervisa la actividad y con quien uno tiene
19:30la posibilidad de decir, bueno, tal persona hizo algo mal y
19:34poder, como decías vos, que también eso quede registrado.
19:36Así que, les agradezco otra vez, Marta, Pablo, gracias.
19:40Los agradecidos somos nosotros.
19:41Muchísimas gracias.
19:42Volvemos ya para continuar con nuestro examen de real estate.