#RealEstate | Oportunidades en el mercado inmobiliario
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CreatividadTranscripción
00:00Bueno, y continuamos en el evento de Real Estate Summit.
00:05Un evento en donde estuvimos hablando justamente de los
00:07créditos hipotecarios, de la importancia que han tenido
00:10durante el 2024 y todo también la proyección para este año.
00:16Por eso, este panel es sumamente importante.
00:18Tengo a mi lado a Lucas Ponicio.
00:20Él es gerente de desarrollo y gestión de productos
00:23hipotecarios del Banco Nación.
00:25Gracias, Lucas, por estar acá.
00:27Por favor, ¿qué tal?
00:28Buenos días.
00:28Bueno, lo primero que te quiero preguntar es,
00:30fueron uno de los primeros bancos en ofrecer créditos
00:33hipotecarios sin dar la buena noticia.
00:36Así es.
00:37Fuimos uno de los que primeros lanzamos este producto allá por
00:41mayo del año pasado, del 2024, ofreciendo una amplia variedad
00:47de destino.
00:48¿Qué quiero decir con esto?
00:49No solamente fuimos por adquisición,
00:51sino también por refacción, terminación.
00:55Fuimos también por construcción.
00:57Y por último, también dentro de la oferta del banco,
01:00incorporamos la segunda vivienda.
01:01Bien.
01:02¿Está bien?
01:04Dentro de este lanzamiento, la tasa de este tipo de créditos
01:11es una de las más competitivas del mercado.
01:13¿Hoy de cuánto está?
01:144 y medio más uva.
01:17Y la novedad, y uno de los puntos que resalta de esta
01:21oferta, es la prima que actúa de topeo de la cuota con el
01:27CBS, que eso ha sido un diferencial con el resto del
01:32mercado.
01:32¿Cómo se puede traducir eso?
01:33Como para que la gente lo entienda.
01:35Le da mayor certidumbre al tomador del crédito que la
01:38cuota se va a mantener dentro de determinados niveles.
01:41Claro, que no se va a disparar, digamos.
01:42Exactamente.
01:44Para tener una idea, esta modalidad,
01:49en lo que tiene que ver con adquisición,
01:50se lleva el 80% de los créditos adhieren a este esquema que
01:56les ofrece el banco.
01:58No sé si tenés los números, pero estaría bueno graficar de
02:01mayo que los lanzaron a hoy, ¿cuál fue, digamos,
02:04el crecimiento en la demanda?
02:06Obviamente que veníamos de cero, ¿no?
02:08Porque no había prácticamente créditos hipotecarios,
02:10pero si esperaban a lo mejor una repercusión así,
02:13una demanda tan grande.
02:15La verdad que el desarrollo de la demanda,
02:18la dinámica de la demanda ha sido, bueno,
02:20obviamente cuando se lanzó el producto,
02:23tiene un pico básicamente porque hay una demanda contenida de
02:27este tipo de producto que no existía.
02:30Tuvimos un pico de 3,000 solicitudes al principio.
02:35Y después se estabilizó en un nivel más bajo a 250 solicitudes
02:40por día.
02:40Es un montón igual, es un número interesante.
02:42Es un montón, pero esas solicitudes fueron
02:44creciendo.
02:45Eso nos da un sentido de la temperatura de la demanda.
02:49Fue creciendo y a fin de año ya había crecido al doble.
02:53Hoy por hoy registramos, respecto a fin del año pasado,
02:57un incremento de más del 50% de esta demanda.
03:01O sea, el producto es muy bien recibido por la demanda y tiene
03:06una demanda sostenida a lo largo del tiempo.
03:10Y de eso, digamos, de las personas que abren una carpeta,
03:12que averigüan, que quieren saber cómo es la financiación,
03:15¿cuántos después se traducen en créditos que se concretaron y
03:18que el banco les terminó dando a los tomadores?
03:21Mira, a ver, la contabilización, obviamente,
03:26va a depender mucho de los tomadores, del crédito.
03:30Pero con respecto a lo que tenemos en las solicitudes en
03:34curso, ese porcentaje es un porcentaje que está adentro de
03:38lo que venía manejando históricamente el banco.
03:41Hoy, para que tengas una idea, tenemos alrededor de 6,000
03:44créditos en condiciones de ser acordados o, mejor dicho,
03:49ya contabilizados.
03:506,000 por mes.
03:51No, no, no.
03:52Desde que nació la línea.
03:53Ah, es un montón.
03:54No, no.
03:55Entonces, es un número también interesante.
03:57Y estas tasas que vos me decías, ¿no?
03:58Al principio, esta tasa del 4,2, exactamente.
04:014,5.
04:024,5.
04:03¿Se van a ir modificando? ¿De qué dependen?
04:05O sea.
04:07Mira, esta tasa, el banco ha logrado sostenerla,
04:12incluso, en estos últimos meses, con respecto al sistema que ha
04:17visto variaciones a la suba.
04:19O sea, el banco sostuvo una tasa que el resto de los bancos lo
04:23está ajustando hacia el alza.
04:25Exactamente.
04:26Y esto ha sido una decisión estratégica del banco que,
04:29bueno, que se ha sostenido.
04:31Está bien.
04:31Perfecto.
04:32También el contexto macroeconómico es fundamental
04:36para mantener esas tasas y tratar de.
04:39Obviamente, el contexto ayuda, el contexto de estabilidad ayuda
04:43para que podamos sostener esta tasa.
04:46¿Qué pasa con los créditos para los desarrolladores?
04:49Fue un pedido muy grande durante todo el año pasado.
04:51¿Hay algunos bancos que ofrecen cierta financiación y líneas de
04:55créditos para?
04:57A ver, nosotros tenemos una oferta para los desarrolladores.
05:00Obviamente, sobre el año pasado tuvimos ahí una cuestión de
05:04coyuntura con respecto a la demanda,
05:06donde había una relación costo-precio que dejaba al
05:10mercado en un lugar de mayor cautela con respecto al
05:15financiamiento.
05:16Pero el banco ya tiene un crédito para desarrolladores.
05:21Sobre fin del año pasado, hicimos una serie de rondas con
05:26consultoras, clientes, con desarrolladoras.
05:30Y ahí decidimos, decidió el banco modificar algunos
05:35esquemas con respecto a la tasa, donde se tornó un poco más
05:40competitiva y a elección del cliente en función de las
05:44expectativas que tenga.
05:48Ese esquema es un esquema que surgió de estas reuniones que
05:52trabajamos junto con todos los clientes de cámaras, etcétera.
05:57¿Y cómo es hoy, digamos, la oferta que le dan a los
06:00desarrolladores?
06:02¿Son grandes tomadores de créditos o, en general,
06:04las desarrolladoras no se manejan tanto con un crédito,
06:07con un banco, sino con la propia financiación que ellos mismos
06:09hacen?
06:10El mercado siempre se sostuvo con un financiamiento propio.
06:15Este es un nuevo esquema.
06:17¿Está bien?
06:18El banco lo que ofrece sobre este punto es financiar los
06:22costos directos de la obra en un plazo de hasta 36 meses y un
06:28periodo de gracia de 12 meses.
06:32El plazo total del préstamo es de 72.
06:35O sea, que quedarían 24 meses para lo que es lo que tiene que
06:39ver el repago.
06:40El objetivo de esto claramente es aumentar la oferta de
06:45viviendas.
06:47¿Está bien?
06:49Este crédito a los desarrolladores, el fin,
06:53el objetivo más importante es ese.
06:56Pero el banco a los desarrolladores no solamente los
07:00ayuda o los asiste financieramente,
07:03sino que el destino, que es construir viviendas,
07:08va a ser para las mismas líneas que el banco tiene para sus
07:13propios tomadores individuales de crédito.
07:15Entonces, no solamente es asistir a la desarrolladora en
07:19lo que tiene que ver con la obra directa.
07:23CONNIE NIEBUHR DESPRESO Sí, con la construcción del
07:25edificio.
07:25Sino también es apuntalar esa demanda para el desarrollador.
07:30O sea, ofrecerle esa misma venta al desarrollador.
07:34CONNIE NIEBUHR DESPRESO Al consumidor final, digamos,
07:35al que después va a comprar la unidad,
07:37que también lo haga si lo necesita con créditos del
07:40Banco Nación.
07:41JUAN MANUEL LUCERO Exactamente.
07:42Ahí me queda un punto más, ya que dije todo el esquema
07:47financiero, el esquema de tasas.
07:51Abrimos un abanico, abrimos un esquema de tasas a elección de
07:55los tomadores, de los desarrolladores, ¿está bien?
07:58Donde tenemos para todo el plazo una Tamar más 1, ¿está bien?
08:03Después, también tenemos un 30% para los cuatro primeros años y
08:08después una Tamar más 1 también, ¿está bien?
08:10Pero ahí se puso la tasa del 30% fija para los cuatro
08:16primeros años, que fue un diferencial con respecto a lo
08:19anterior.
08:21Después, también incorporamos una tasa escalonada para los
08:24tres primeros años de un 30 para el primer año,
08:28un 25 para el segundo y un 22 para el tercero.
08:31Y para el resto del periodo, que estamos en 72 meses,
08:36por si no lo dije antes, una Tamar más 3, ¿está bien?
08:41Y por último, el último esquema que se le ofrece al cliente,
08:46que también surgió a raíz de estas reuniones,
08:50es un UVA más 6, ¿está bien?
08:52Entonces, hay un espectro, el banco ofrece un espectro de
08:55tasas diferencial con respecto a este esquema de financiamiento.
09:01¿Y cómo viene siendo la recepción?
09:03Es buena, es buena.
09:04¿Esto cuándo lo lanzaron?
09:05Esto hace un mes, mes y medio.
09:08Tenemos este esquema.
09:09Es supernuevo.
09:10Es supernuevo.
09:11También agregamos garantías, esquema de garantías.
09:15Antes teníamos un esquema de fideicomisos.
09:17Ahora agregamos también, para que puedan incorporar las XSGR y
09:24las hipotecas.
09:25Entonces, ahí creemos que cubrimos todas las necesidades
09:31de las desarrolladoras.
09:32Bien, perfecto.
09:33Y volviendo un poco a los créditos hipotecarios,
09:36pero de los compradores, de los individuales,
09:39se pregunta un poco, ¿cuál es el perfil que ven ustedes del
09:41banco que está hoy accediendo a estos créditos?
09:44Y a lo mejor también, como son federales,
09:47y es el Banco Nación, preguntarte si se está moviendo
09:49más capital federal o es también un movimiento que ven a nivel
09:52federal en toda la Argentina.
09:54A ver, lo que tiene que ver con la ciudad de Buenos Aires y con
10:00todo el AMBA, obviamente, va a tener una mayor recepción,
10:05una mayor proporción con respecto al resto del país,
10:10pero es una cuestión de densidad.
10:13Claro.
10:13Hay más gente viviendo en la capital federal,
10:15va a haber más demanda.
10:16Mayor demanda, exactamente.
10:18Pero después, estamos en todas las provincias y tenemos demanda
10:21en todas las provincias y ocurre en todas las provincias,
10:24y no quiero dejar de nombrar, Rosario, Córdoba.
10:28Sí, las principales urbes.
10:30Sí, sí.
10:31Bueno, la provincia de Santa Fe con Rosario, Córdoba,
10:33Mendoza, Tucumán.
10:35Estamos en todo el país y los créditos se dan en todo el
10:39país.
10:39Y los montos promedios, ¿cuántos son?
10:41Estamos en 95 o 100 millones de pesos, digo,
10:47a nivel promedio.
10:49O sea, que sería un poco menos de 100,000 dólares,
10:52digamos, porque el mercado se maneja en dólares.
10:55Que esto a lo mejor en capital federal te sirve para algo,
10:58pero en el interior te puede servir quizás para comprar
11:00algo un poco más grande.
11:01Exactamente.
11:02A ver, los valores también inciden,
11:06porque tiene que ver con el porcentaje de apoyo.
11:08Nosotros apoyamos hasta el 75% del costo final de la propiedad.
11:16Pero, bueno, no vemos ahí un limitante.
11:18Al contrario, tenemos mucho recorrido.
11:21Pensá que el límite, o sea, nosotros financiamos hasta
11:24230,000 uvas y de 100,000 para redondear,
11:29hasta 230 todavía hay un recorrido.
11:33Hay un recorrido.
11:34Y te pregunto esto ya para ir finalizando,
11:36¿pero cómo ves al mercado también inmobiliario de cara a
11:40este año?
11:41Porque obviamente va a repercutir en todo lo que tiene
11:43que ver con los créditos.
11:45Si pensás que va a seguir creciendo los pedidos de
11:49créditos y también nada, los valores,
11:52a lo mejor si pensás que a lo mejor van a empezar a pedir
11:54créditos por más dinero, porque también los valores de las
11:56propiedades van a ir subiendo, ¿cuál es la radiografía que
11:58haces un poquito?
12:00Ahí voy a hacer, vos hoy justo nombrabas el tema de la ciudad
12:04de Buenos Aires y lo que es el Gran Buenos Aires.
12:06Ahí voy a tomar un proxy que es la cantidad de escrituras que
12:10se hacen y qué incidencia tiene el crédito en esa cantidad de
12:14escrituras.
12:15Digo como para poder dimensionar y como poder acercarnos al
12:18número.
12:19A ver, a lo largo del 2024 tuvimos una incidencia del 8%,
12:25o sea, del total de escrituras que se firmaban,
12:27la incidencia del crédito era del 8%.
12:31Lo que es ya 2025, ya estamos en el 11%.
12:35O sea,
12:36Sigue siendo un número bajo, ¿no?
12:37Sigue siendo un número bajo porque se registraron picos muy
12:40altos hace años, hace un par de años atrás.
12:43En 2017, 2018 con los subas.
12:45Exactamente.
12:46Pero, a ver, no puede escaparnos a nuestra visión de que se está
12:51incrementando.
12:52Obviamente, ese incremento en la incidencia va a repercutir en
12:55precios, ¿está bien?
12:57Y lo que vemos es un incremento sostenido de la demanda con
13:01incidencia del crédito, claramente.
13:04O sea, que si hay más pedidos de créditos,
13:07obviamente se van a traducir en suba de los precios finales de
13:09las propiedades.
13:10Exactamente.
13:10¿Y cuánto más?
13:12Vos me dijiste que es hoy un 11%.
13:14Sí.
13:14¿Cuánto creen que podría llegar a fin de año ese porcentaje de
13:19lo que se traduce el total de ventas en créditos,
13:22que se hacen con créditos?
13:23A ver.
13:24¿A qué aspira el Banco Nación, pregunto, no?
13:26Eh, ahí hay un punto.
13:29A ver, ¿qué pico registramos en el 2018?
13:32En el 2018 se registró un pico arriba del 40%.
13:35Claro.
13:36Hay mucho camino todavía para recorrer.
13:37O sea, del 11% al 47%, hay un recorrido amplísimo,
13:44muy, muy fuerte.
13:46Entonces, si lo pensamos en esos términos,
13:49vemos que nos queda mucho por hacer todavía.
13:52¿Y qué diferencia hay entre el 2017, 2018,
13:55cuando se generó ese pico, con el mercado de hoy?
13:59A ver.
14:00¿Los créditos UVA son similares?
14:03¿Qué diferencias podés encontrar?
14:05Los créditos UVA eran similares a los que tenemos hoy.
14:11Por ahí, en el 2017, 2018, había una mayor todavía demanda
14:17contenida de créditos y eso hizo que explotara de esa manera.
14:22Creo que la demanda contenida fue mucho más fuerte en ese
14:26momento que ahora y por eso se registró ese diferencial.
14:29Y estoy hablando de un pico también.
14:31Claro.
14:31O sea, no fue el promedio.
14:33No fue el promedio.
14:34O sea, digo como para, también, por un lado dimensionamos el
14:38número, pero lo estamos dimensionando con respecto a un
14:40pico.
14:41El promedio va a estar más bajo, ¿está bien?
14:43Eso resulta importante y no quiero dejar de mencionar que
14:47esta recuperación del precio, estoy hablando del sector
14:51inmobiliario, también va a incidir en las desarrolladoras.
14:55Porque una mejora del precio, yo justo al principio hablaba de
14:59que había una relación costo-valor de la propiedad que
15:03generaba una mayor cautela en el mercado de las
15:06desarrolladoras.
15:07Bueno, esto va a estimular la oferta y va a servir también
15:10para regular.
15:11Obviamente, todavía es mucho por recorrer.
15:15Es mucho por recorrer.
15:16Sí, tal cual.
15:16¿Está bien?
15:17Bueno, Lucas, la verdad que fue un placer.
15:19Estuvo buenísimo porque nos explicaste un poco cómo
15:21funcionan hoy los créditos, cómo se maneja hoy el sistema de las
15:26hipotecas y todo lo que tiene todavía para recorrer el 20-25
15:29con este tema que creo que, si volvemos a hablar en diciembre,
15:32seguramente el escenario va a ser muy diferente.
15:34Otro panorama.
15:34Sí, seguro.
15:35Otro panorama.
15:36Bueno, muchas gracias y continúen en el evento de Real
15:39Estate Summit.